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Kryssss
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 26 déc. 2006 : 20:07:39
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Bonjour,
Je découvre votre forum qui me semble très bien conçu et surtout très bien fréquenté .... enfin, jveux dire que les conseils y semblent particulièrement pertinents  .... après, la vie privée ... jsais pas lol!!!
Trève de plaisanteries, j'ai une requête à vous soumettre!
Mon épouse et moi recherchons depuis plus de 2 ans à acheter un terrain de 1000m² max afin d'y batir notre résidence principale. Cette "longue" quete semble enfin trouver son épilogue mais je me heurte à un problème qui pourrait tout remettre en cause.
En effet, la parcelle que nous avons trouvé fait 5000m². Les vendeurs sont ok pour la vente (qui provient d'une succession depuis 3 ans, le terrain résultant d'une division depuis 11ans). Nous avons trouvés 2 partenaires dans ce projet qui sont 2 SCI. Nous sommes donc 3 sur l'affaire: 2 entités (2000m² + 2000m²) qui souhaitent rentabiliser et nous (les gentils ) qui souhaitons simplement construire notre "petite" maison sur les 1000m² restants.
NOTRE MISSION: EVITER LE LOTISSEMENT car je crains que la solution qu'ils trouveront sera de se partager nos 1000m² .
J'ai beau fouiner dans toutes les lois, j'en arrive au meme point: plus de 2 parcelles => LOTISSEMENT.
Je pense avoir 2 pistes: une maison a été construite sur ce terrain (justement sur la partie qui nous intéresse) mais je ne crois pas que cette construction ait été déclarée, de plus il faudrait la détruire car elle est en ruine (réhabilitation presque impossible). 2eme piste, on m'a parlé de permis groupé pour 2 des acheteurs ... mais je n'ai pas plus d'infos.
En ce moment, j'essaye de les faire s'entendre sur une fusion des 2 SCI .
D'avance, Merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 déc. 2006 : 09:13:26
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la fusion des SCI risque d'être de peu d'utilité : on passe en procédure de lotissement si il y a plus de 2 (donc au moins 3) parcelles en jouissance privative à la fin du projet... Que les SCI aient ou pas fusionné, si ils veulent faire 2 pavillons sur les 4000m2, avec des jardins à usage privatif, et que vous vous en faites un, on est bien dans du lotissement.
le permis groupé est interessant... si les SCI ont un projet prêt à produire en même temps que vous... car les constructions feront ensemble l'objet d'un unique permis : est-ce le cas ?
pourquoi vouloir à tout prix éviter le lotissement : lotir, c'est découper et viabiliser, point barre : ça ne vous empêche pas de prévoir un terrain de 1000m2 et 4 terrains de 500m2 pour les SCI... Alors ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Kryssss
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 13:43:10
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Merci wroomsi pour les infos!
En fait, pour répondre à la question, nous souhaitons à tout prix éviter le lotissement par rapport aux surcout et surtout aux retards que celà engendrerait!
Après avoir rencontré les 2 autres acteurs et pris certaines infos auprès de mon notaire, les choses se sont un peu simplifiées ... mais pas pour autant éclaircies  !!
Nous sommes 3 acheteurs:
1- une SCI qui a un projet d'apparts ou villas en VEFA sur 2500m²
2- mon épouse et moi qui souhaitons construire une résidence principale en nom propre sur 1000m²
3- le 3eme acteur qui est pour l'heure indécis sur son projet sur 1500m², il hésite à construire uniquement sa résidence principale (en nom propre) ou sa résidence principale + un immeuble (par une SCI).
Sachant qu'il semble impossible de diviser en 3, la division se fera en 2 entrainant le regroupement de 2 des acheteurs. Ce regroupement dépendra donc de l'acheteur n°3. 2 hypothèses de présentent:
1- il construit sa résidence principale uniquement => le terrain est divisé en 2 parcelles de 2500m², lui et moi prenons 2500m² en commun et déposons un permis groupé pour 2 maisons individuelles en co-propriété; la SCI achète les 2500m² restant;
2- il construit sa résidence principale + un immeuble => le terrain est divisé en 2, une parcelle de 1000m² pour moi et une parcelle de 4000m² pour la SCI acteur 1 qui fera une copropriété en réservant un lot de 1500m² à la SCI de l'acteur 3.
   
Pensez-vous que celà soit la réponse à notre problème
N'étant pas tout à fait au top niveau permis groupé et copropriété, si l'hypothèse 1 se présente, quels sont les inconvénients?
 Merci
et
 Bonne Fête à tous |
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 17:18:14
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Dans le cas de pavillons groupés, vérifiez avant dans le POS ou le PLU que c'est autorisé!! (J'ai ouvert un sujet là dessus récemment)
Dans certains cas il ne peut être autorisé qu'une seule construction à usage d'habitation par unité foncière. |
Cordialement,
Romain |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 19:14:27
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Je doute que vous n'arriviez à satisfaire les parties prenantes avec un système de permis groupé, étant donné qu'il y a des intérêts particuliers et des intérêts commerciaux.
Même en supposant que vous arriviez à faire passer le projet vis à vis des services de l'urbanisme, les embrouilles potentielles sont à mon avis très importantes.
Après un amménagement aussi conséquent (maisons + immeubles), il y aura forcément quelques parties communes pour les réseaux et les accès. Pourquoi ne pas régler ce genre de problème avant de commencer (en lotissant) plutôt que de partir sur des arrangements douteux ?
La VEFA a aussi des contraintes et il faudra s'assurer qu'elles seront respectées. Certains biens créés par l'opération étant destinés à la vente, il faudra aussi regarder l'aspect des divisions horizontales qui peuvent en résulter.
Si votre projet comportait 3 villas individuelles pour 3 propriétaires connus dès le départ, ce serait une bonne solution.
Dans le cas contraire, il vaut mieux mettre chacun chez soi avant de commencer.
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Kryssss
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 20:25:38
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Finalement, il semble que la solution repose dans le lotissement (à exclure) ou alors dans la division en 2 avec une parcelle pour moi et une pour eux .... histoire de m'extirper des difficultés liées à l'exploitation commerciale du terrain ....
Cependant, je recentre un peu la question car à cause de mes suggestions nous sommes quelque peu partis vers des orientations de permis groupé .... et quelqu'un a probablement une idée à laquelle personne n'avait pensé (du moins je l'espère):
à part le lotissement, comment diviser une parcelle de terre en 3
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 20:28:33
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si les autres partie acceptent ça, ils sont masos ! car eux devront passer par le lotissement...
pour diviser une parcelle en 3, on prend un géomètre et on borne 3 parcelles dans celle d'origine.
pour diviser en vue de construire une parcelle en 3, on prend un géomètre et on borne 3 parcelles dans celle d'origine et on lance une procédure de lotissement. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Kryssss
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 20:54:03
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Je devrais donc faire preuve d'un fort pouvoir de persuasion ..... mais je suis motivé car je crois avoir trouvé en cette oportunité la parcelle de terre dont je rêvais !!
Jvous tiendrais bien sur au courant des suites !
S'il y a d'autres suggestions, je suis preneur ! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 20:59:38
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| j'ai une dernière suggestion:demandez à la mairie combien dure une procédure de lotissement ... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 21:17:10
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Une suggestion qui est le corollaire de la situation:
Une seule SCI gère l'ensemble afin que chacun ait la juoissance de ce qu'il a financé. Cela s'appelle un SCI d'attribution.
A vous de voir si la gestion en commun est envisageable, y compris lorsque vos associés vont céder leurs parts pour vendre.
Il faut aussi savoir que pendant de nombreuses années c'est la SCI qui restera propriétaire avec une responsabilité individuelle à hauteur des parts.
D'où mon raisonnement, pourquoi ne pas faire le nécessaire dès le début.
Mais la SCI d'attribution reste une excellente solution, tant que les associés poursuivent le même but ! |
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Kryssss
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 21:50:38
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 Pendant que j'y pense: n'y a-t-il pas moyen d'exploiter l'habitation existante?
Je m'explique, j'ai cru comprendre que l'on a la possibilité de séparer un terrain en 3 sans lotissement car l'administration ne compte pas la parcelle sur laquelle repose cette construction. La condition étant de ne pas détruire l'existant. Suis-je dans le vrai? Si oui, la réhabilitation de l'existant peut-elle etre envisagée? Si oui,  il est possible d'entendre beaucoup de choses par "réhabilitation", non?
ça fait quand meme pas mal de si ....
Alors, pistepas piste |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 08:29:23
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En conservant l'habitation existante, vous pouvez procéder à une première division qui va détacher la parcelle où est implantée l'habitation du reste du terrain. Ensuite, sur la parcelle nue détachée, vous pouver construire plusieurs batiments en déposant un PC groupé ou un PC valant division parcellaire.
L'abitation existante doit ête achevée depuis plus de 10 ans.
La vente en VEFA imposera vraisemblablement un PC valant division parcellaire.
La construction devra être réalisée par un maître d'oeuvre unique (de mémoire, un décret devrait prochainement changer les choses).
Ce genre de dossier doit bien sur être étudié minutieusement du fait de la multitude des textes à satisfaire (PLU, CU, CC)
Emmanuel va surement pouvoir vous donner plus de précisions. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 08:37:55
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Emmanuel ne pourra pas donner plus de précisions : non seulement tout est dit presque dans le message de Larocaille, mais surtout la solution du PdL lui semble en effet trop simple pour qu'il se torture à chercher un montage complexe et fragile à son avis !!!
arf arf arf |
cordialement
Emmanuel Wormser
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 10:11:57
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Une question importante n'a pas été abordée : la chronologie des faits juridiques.
En effet, si vous souhaitez achetez à trois en créant vos trois lots dès la première mutation, alors c'est au vendeur (propriétaire actuel) qu'il appartient d'engager la procèdure de lotissement et avancer les frais. Il ne sera bien sûr pas d'accord.
La solution pourrait être la suivante : achat groupé à trois en divisant la parcelle en trois par simple document d'arpentage sans procèdure de lotissement = dans ce cas, deux parcelles sont immédiatement constructibles, la troisième est "gelée" momentanément.
Lorsque le troisième larron aura des idées plus précises sur son projet => hop ! procèdure de lotissement "unilot" pour la dernière parcelle....et le tour est joué ! |
moulinsart |
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Kryssss
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 14:00:22
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Citation :
Initialement entré par larocaille
En conservant l'habitation existante, vous pouvez procéder à une première division qui va détacher la parcelle où est implantée l'habitation du reste du terrain. Ensuite, sur la parcelle nue détachée, vous pouvez construire plusieurs bâtiments en déposant un PC groupé ou un PC valant division parcellaire.
L'habitation existante doit être achevée depuis plus de 10 ans.
La parcelle qui m'intéresse étant celle sur laquelle repose la construction, n'y a-t-il pas un risque pour moi de me voir refuser un PC dans la mesure où j'envisage de détruire l'existant? En effet, il me semble que la condition pour ce type de division est de « geler » 10 ans toute démolition. De plus, je n’ai pas encore vérifié cette information, mais la maison ne semble figurer sur aucun document officiel, je pense donc qu’elle a été édifiée sans PC.
Citation :
Initialement entré par moulinsart
Une question importante n'a pas été abordée : la chronologie des faits juridiques.
En effet, si vous souhaitez achetez à trois en créant vos trois lots dès la première mutation, alors c'est au vendeur (propriétaire actuel) qu'il appartient d'engager la procédure de lotissement et avancer les frais. Il ne sera bien sûr pas d'accord.
C’est clair !!
Citation :
Initialement entré par moulinsart
La solution pourrait être la suivante : achat groupé à trois en divisant la parcelle en trois par simple document d'arpentage sans procédure de lotissement = dans ce cas, deux parcelles sont immédiatement constructibles, la troisième est "gelée" momentanément.
Lorsque le troisième larron aura des idées plus précises sur son projet => hop ! procédure de lotissement "unilot" pour la dernière parcelle....et le tour est joué !
Qu’entendez-vous par « gelée momentanément» …… 10 ans ?
A l’issue de ce montage, serons-nous en copropriété ?
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 18:49:47
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La troisième parcelle sera gelée, soit pendant dix ans comme vous le dîtes, soit jusqu'à la mise en oeuvre d'une procèdure de lotissement uni-lot pour cette dernière parcelle. Procèdure qui peut être mise en oeuvre à n'importe quel moment après obtention des deux premiers permis de construire sur les deux premiers terrains.
A l'issue de ce montage, vous n'êtes pas du tout en copropriété, puisque chaque terrain issu de la division constitue une entité indépendante. |
moulinsart |
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Kryssss
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 20:48:08
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BonnAnnée @ tous !!!
Le lotissement uni-lot semble en effet intéressant. Je m’y suis penché ces derniers jours mais les infos que j’ai récoltées sont quelque peu confuses ….
Quoi qu’il en soit j’ai rdv le 8/01 avec un géomètre afin de trouver une solution à mon problème.
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Kryssss
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 09 janv. 2007 : 02:01:51
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Salut !!
Choses promises, choses dues, voici les conclusions de mon entretien avec le géomètre:
la piste à exploiter est celle de la construction existante. En effet, cette construction (si elle a été déclarée) permet à la parcelle sur laquelle elle se situe, d'être détachée de l'ensemble du terrain (comme le suggérait larocaille). En revanche, la partie restante peut être divisée en 2 selon les règles légales. Nous arrivons donc à nos 3 parcelles sans pour celà passer par le lotissement.
A peine sorti de cet entretien, direction les services du cadastre où j'ai découvert que la maison existait bien sur le relevé !!
Cependant, le géomètre m'a assuré que la parcelle sur laquelle repose la maison restait libre de toute construction .... alors qu'il me semblait qu'elle était "gelée" pour 10 ans. Je ne remets pas en cause sa parole mais je veux éviter toute mauvaise surprise ..... pouvez vous donc me confirmer ses dires?
Merci pour tout !!
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 janv. 2007 : 07:45:21
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Si la maison existe depuis plus de 10 ans, vous avez le droit de détacher la partie où elle se trouve du reste du terrain sans que cela constitue une division. C'est tout.
Le gel pendant 10 ans concerne le cas évoqué par moulinsart, qui est une approche différente. |
Edité par - larocaille le 09 janv. 2007 07:47:46 |
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alienda
Contributeur vétéran
100 réponses |
Posté - 09 janv. 2007 : 10:49:53
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Attention, ce n'est pas parce qu'un bien est cadastré qu'il a été construit en toute légalité, avec PC.Le service du cadastre relève l'existant pour le paiement de l'impôt.
Verifiez s'il y a eu PC. |
"C'était un temps déraisonnable, on avait mis les morts à table, on prenait les loups pour des chiens." |
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MISSION: Diviser en 3 sans lotir
Forum fermé
