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melvox
Contributeur actif
36 réponses |
 Posté - 03 janv. 2007 : 13:28:00
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Bonjour à Tous
Ma Mère agée de 75 ans est locataire depuis 1mars 1993 son loyer était de 2600 frs soit 406,28€. Aujourd'hui le propriétaire revise son loyer conforme au bail avec révision au 2eme trimestre :Il avait sans doute omis de le faire depuis ce jour . Son calcul est le suivant : 2600*1002/1366=3544,53FRS soit 540,36€ ( d'après ce que j'ai pu comprendre 1002 ET 1366 sont les Indice du cout de la construction du 2 trimestre 1992 et celui du 2eme trimestre 2006). cela fait une augmention de 33%. Ma question est la suivante , son calcul est-il bon , car j'ai cru comprendre qu'il ne pouvait pas remonter plus de 5 ans en arrière pour effectuer son augmentation
Merci par avance de vos réponses
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 17:32:09
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Son calcul est faux pour un logement d'habitation ( voir article 17 loi 6 juillet 1989):
Depuis le 1er janvier 1995, on utilise la moyenne des indices du cout de la construction sur 4 trimestres et non plus l'indice de du coût de la construction.
Depuis le 1er janvier 2006, la moyenne des indices a été remplacé par l'indice de référence des loyers.
Je vous conseille de consulter l'ADIL de votre département pour ce calcul ( c'est gratuit).
2600 x 1018 = 2615 (loyer au 1er mars 94)
1012
Puis on utilise la moyenne des indices
2615 x 1271.75 = 3271.35
1016.75
Puis on utilise l'indice de référence des loyers
3271.35 x 105.45 = 3362.22 ( 512.57 euros)
102.60
Il a bien le droit de réactuliser le loyer à partir de l'indice initial plus de 5 ans en arrière mais il doit tenir compte des changements législatifs intervenus depuis. Ce qui est interdit , c'est de réclamer les arrièrés de loyers au delà de 5 ans.
Vous pouvez consulter les indices sur le site de l'INSEE.
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melvox
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 18:03:36
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Merci Sand12 pour toutes ces réponses et calculs ,cela m'éclaire davantage ,et si j'ai bien il serait en droit de réclamer les arrièrés depuis 2002 , chose dont il n'a pas parlé.
merci encore |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 21:45:34
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Citation :
2600*1002/1366=3544,53FRS soit 540,36€
Sous réserve de l'erreur de formulation, le calcul devait être 2600*1366/1002=3544,53 Francs sans quoi votre calcul conduit à une réduction du loyer.
Les indices de construction sont corrects, mais plus en vigueur pour la révision des loyers.
Il ne faut pas confondre le droit de demander les rappels de loyers (5 ans maximum) et le droit de réviser le loyer.
Quoi qu'il en soit son calcul est inexact, car les loyers ne sont plus basés sur l'indice de construction depuis 2005.
Voir l'indice INSEE auquel il est essentiel de se référer
http://www.insee.fr/fr/indicateur/indice_loyer/indice_loyer.asp
Dans l'absolu, pour que le bailleur puisse réviser effectivement le loyer, l'indice 1002 doit figurer en clair sur le bail signé, sans quoi vous êtes en droit d'exiger la justification de cette augmentation de loyer (embellisement, travaux...)
Dans tout les cas, contestez par RAR et proposez le calcul suivant pour limiter ce rappel à 5 ans
indice 93,35, 2ème trimestre 2001
indice 105,45 2ème trimestre 2006
Soit une augmentation relative de 12,96%
------------------------------------------
[Source des indices]
http://www.insee.fr/fr/indicateur/indice_loyer/revision_loyer.htm
Cordialement.
Edmond  |
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melvox
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 23:20:28
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Merci Edmond , je me suis effectivement trompé en recopiant la formule , je vais effectivement proposer le calcul sur les 5 dernieres années étant donné qu'aucun travaux d'embellissement n'a été effectué depuis 93
Merci encore |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 13:47:42
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melvox, attention le loyer de votre mère était en 1993 de 2600 F ou 396,37 € en 1994,95,96,97 98,99,00,01 il n'y a pas eu d'actualisation de la part du proprio,c'est tant mieux pour votre mère et tant pis pour le proprio.
Il se reveille et si il décide de revenir 5 ans en arrière il peut procéder de la façon suivante actualisation:
2003:396,37x1151,75/1002 = 455,59
2004:455,59x1181,75/1151,75= 467,45
2005:467,45x1227,25/1181,75= 485,44
2006:485,44x71,75/1227,25= 503,04
2007:503,04 x 105,45 / 102,60= 517,01 au 1er mars 2007
Et cela risque de représenter une régularisation d'environ 2200 € en 5 ans.
PS: 1 151,75 = indice moyen du 2eme trimestre 2002
J'espère me tromper
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Roland MAILLET |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 20:15:44
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Hélas Roland MAILLET, vos calculs sont exacts (sauf oubli de 2002, mais le plus grand coup a déjà été porté)
Mais peut-être le propriétaire l'ignore t-il.
Il faut tenter le tout pour le tout en contestant et se limitant à 12,96% d'augmentation et sur les loyers à venir étant donné qu'il n'a pas demandé pour l'instant le rappel des 5 dernières années.
Tout cela n'est réalisable que si l'indice 1002 est écrit sur le bail, sans quoi il peut partir à la pêche.
De par la négligence du bailleur, la somme pour régulariser n'est pas exigible immédiatement tant qu'elle reste dans les lieux, vous pouvez demander un étalement sur une année, voire 2.
Cordialement.
Edmond |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 23:22:08
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Edmond Dantes, merci pour mon calcul j'ai fait une erreur de clavier l'indice de la moyenne associée de 2005 est de 1271,75 et non 71,75 |
Roland MAILLET |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 23:46:42
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Dantes Citation :
Dantès Enregistré - 03 Jan 2007 : 21:45:34
...Dans l'absolu, pour que le bailleur puisse réviser effectivement le loyer, l'indice 1002 doit figurer en clair sur le bail signé, sans quoi vous êtes en droit d'exiger la justification de cette augmentation de loyer
Citation :
Dantès Enregistré - 04 Jan 2007 : 20:15:44
...Tout cela n'est réalisable que si l'indice 1002 est écrit sur le bail, sans quoi il peut partir à la pêche.
Vous revenez par deux fois, et lourdement, sur le fait qu'en l'absence d'indication de l'indice de référence sur le bail, le bailleur peut en gros "se brosser" pour augmenter le loyer.
Je ne suis pas en accord avec vous et il me semble qu'une discussion sur ce point a déja eu lieu sur UI...
Mais je n'ai pas le loisir de la rechercher ce jour.
Le site Service Public précise Citation :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1311.xhtml?&n=Logement&l=N15&n=Location&l=N289&n=Secteur%20priv%C3%A9%20:%20logement%20vide&l=N292&n=Loyers%20et%20charges%20secteur%20priv%C3%A9&l=N295
VOS DROITS ET DÉMARCHES : Logement
Révision du loyer en cours de bail : secteur privé
Clause de révision du loyer
Le loyer du logement est indiqué dans le contrat de location.
Une clause peut prévoir la révision annuelle du loyer.
La date de révision est celle indiquée dans le bail ou à défaut, la date anniversaire de la prise d'effet du contrat de location.
Depuis le 1er janvier 2006, l'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).
Moyenne de référence
La moyenne de référence qui sert de base de calcul est celle qui figure dans le bail.
Depuis le 1er janvier 2006, les nouveaux contrats font référence, dans la clause de révision de loyer, à l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE (le dernier indice publié à la date de signature du contrat).
Si le contrat de location est en cours au 1er janvier 2006 et qu'il fait référence à la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction d'un trimestre donné, cette référence est depuis le 1er janvier 2006 remplacée par l'indice de référence des loyers du trimestre correspondant de l'année 2004 (2ème, 3ème ou 4ème) ou 2005 (1er). La date de référence n'a pas à être modifiée.
A noter qu'il n'est pas nécessaire de modifier le contrat.
Si le bail ne le précise pas, c'est le dernier indice de référence de loyer connu lors de la signature du contrat de location qui sert de référence.
Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste inchangé durant toute la durée de location.
Cas de majoration de loyer en cours de bail
Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail.
Lorsque le bailleur et le locataire sont convenus lors de la signature du bail ou par l'ajout d'un avenant en cours de bail, de travaux d'amélioration que le bailleur fera exécuter à ses frais.
Une clause du bail (ou de l'avenant) fixe la majoration du loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.
Calcul de la révision de loyer
Pour calculer la révision du loyer, il faut connaître :
le montant du loyer hors charge avant l'augmentation (L),
la dernière valeur de l'indice de référence des loyer (I) correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat,
l'indice de référence des loyers (IRL) du même trimestre de l'année précédente (R)
nouveau loyer = (LxI)/R
Pour toute information
Il convient de s'adresser à une organisation de locataires, de propriétaires ou de gestionnaires.
A moins que je n'ai pas bien saisi vos interventions ! Et dans ce cas merci de bien vouloir éclairer ma lanterne. |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 04:29:33
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Je penche du cote de quelboulot.
On peut toujours réviser sur la base initiale
J'ai récemment fait une révision 1990-2005
En toute bonne foi, je pense
Vous semblez dire que oublier plus de 5 ans l'indexation fait perdre les hausses d'indice précédente ou je me trompe |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 13:12:09
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Remarque pertinente Christophe, j'avoue ne pas avoir suivi le sujet en question déjà débattu sur ce forum.
J'ai insisté car Melvox ne nous avait pas éclairé sur ce point précis.
Citation :
Si le bail ne le précise pas, c'est le dernier indice de référence de loyer connu lors de la signature du contrat de location qui sert de référence.
Effectivement ce détail a toute son importance étant donné que les indices ont été définitivement remplacés.
Attention, il s'agit d'une note interprétée.
Citation :
Une clause peut prévoir la révision annuelle du loyer.
Si cette clause n'est pas écrite, pas de révision possible.
Après 14 années de non révision, il semble que le bailleur [à confirmer] ait profité de cet avantage consenti de reprendre l'indice même s'il ne figure pas sur le bail.
Mais l'essentiel consiste en la clause de révision, l'indice n'est qu'accessoire.
Citation :
On peut toujours réviser sur la base initiale
On peut toujours tout faire tant que personne ne conteste en face. Pas besoin de vous rappeler ce que font certains groupes dans l'immobilier en violation des textes existants.
Cordialement.
Edmond |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 17:17:01
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J'ai du mal à comprendre toute cette argumentation car ma foi, cela me semble simple: d'ailleurs Sand12 y avait répondu dès le début !!!!
je pars bien sûr du principe que le bail autorise l'indexation (sinon évidemment comme dit plus haut, aucune indexation possible).
Si le bail indique un trimestre de référence: (2ème trimestre ???) il faut prendre ce trimestre là. Puis sur base du tableau donné dans ce lien, calculer les indexations jusqu'à fin 2005 avec ICC et a partir de 2006, IRL. http://www.universimmo.com/accueil/uniindi007.asp
sinon, si aucun indice de réf n'est indiqué sur le contrat de location, merci de nous donner la date de signature du contrat. je dis bien la signature et non pas la date d'effet. Nous vous dirons quel était l'indice de lèpoque à prendre en considération pour le calcul.
La règle générale, non il ne peut pas demander les arriérés au delà de 5 ans mais par contre, si aucune indexation n'est intervenue depuis le début du bail, il devra bien prendre en compte l'indice de réf du début pour le calcul de l'indexation actuelle.
la toute 1ere réponse (celle de Sand) était donc tout à fait juste.
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nene007
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 00:21:43
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Personne ne se pose la question de savoir pourquoi "si aucune indexation n'est intervenue depuis le début du bail, il devra bien prendre en compte l'indice de réf. du début pour le calcul de l'indexation actuelle" ?
Le savez vous ?
Je vois pondre cette réponse sans arrêt comme si quelqu'un avait fait la leçon. Et tout le monde la récite par coeur !
Quelqu'un a-t-il la réponse ?
Merci |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 08:35:42
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Citation :
Initialement entré par Dantès
Attention, il s'agit d'une note interprétée.
Interprété ?
Pourtant ceci est clair.
art 17d loi du 6 juillet 1989
d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, dont les modalités de calcul et de publication sont fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces modalités de calcul s'appuient notamment sur l'évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l'indice du coût de la construction. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 11 janv. 2007 08:36:00 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 11:20:25
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Citation :
Initialement entré par nene007
Je vois pondre cette réponse sans arrêt comme si quelqu'un avait fait la leçon. Et tout le monde la récite par coeur !
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nene007
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 11:30:42
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Mon avis : à cause de cette "jurisprudence", trouvée sur le site de l'ANIL (http://www.anil.org/servlet/anil.document.DocVoir?id_appli=8&id_categ=105&id_scateg=432&id=1634&inter=1)
LOCATION
--------------------------------------------------------------------------------
Révision du loyer / calcul de l'indexation depuis l'origine du bail
CA Paris : 12.5.95
HA 54
--------------------------------------------------------------------------------
Pendant le cours du bail, si une clause expresse au contrat le prévoit, le loyer peut être révisé. La révision ne peut être faite qu'une seule fois par an.
Il arrive parfois qu'un bailleur omette durant plusieurs années de faire application de la clause d'indexation. Une jurisprudence solidement établie considère que dès lors qu'elle a été prévue au contrat, la révision est applicable de plein droit. Ainsi le fait de n'avoir jamais réclamé l'application de la clause d'indexation n'interdit nullement au bailleur de demander le paiement des sommes correspondantes pour les loyers échus dans la limite de la prescription de cinq ans prévue par l'article 2277 du Code Civil.
Une question demeurait cependant encore en suspens : comment calculer, en ce cas, l'arriéré de loyer ? La prescription de cinq ans prévue par l'article 2277 s'appliquait-elle également au processus d'indexation ?
La Cour d'Appel de Paris donne à cette interrogation un premier niveau de réponse ; l'arriéré de loyer doit être calculé en appliquant l'indexation depuis l'origine du bail. La prescription de cinq ans ne s'applique pas au mode de calcul du loyer.
Qu'en pensez vous ? |
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nene007
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 11:47:25
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Une "autre" piste.
La dernière révision de mon loyer a eu lieu le 01.10.2006.
Et pourtant le propriétaire recalcule mon loyer depuis l'origine du bail, il y a 17 ans.
C'est l'ADIL qui lui a fait le calcul.
Et sur le site de l'ANIL, on peut lire ceci (http://www.anil.org/guide/locatif/fixat.htm#B)
Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.
En revanche, si votre bailleur a omis d'appliquer la clause de révision prévue au bail, il peut à tout moment vous demander de régler le loyer résultant des indexations annuelles omises, ceci pendant cinq ans maximum à compter de leurs échéances.
Toujours aussi sûrs ? |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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nene007
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 13:01:27
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Je ne connais pas la jurisprudence mais elle est identique "en terme de conclusion" : la prescription quinquennale ne s'applique pas au mode de calcul" !
Je crois qu'elle date de 93 ?!
Mais l'article 2277 du code civil, dit prescription quinquennale, a été modifié le 18/01/2005 par la loi de programmation de la cohésion sociale.
L'alinéa 4 a été modifié (
http://www.legislation.cnav.fr/textes/lo/cciv/TLR-LO_CCIV_2277.htm
)et une ligne ajoutée qui dit "Se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives".
Cette juriprudence n'est donc (et c'est mon avis) plus valable.
De même qu'une jurisprudence du 12/04/92, qui disait que la presciption quinquennale ne s'applique pas à "l'action en répétition de charges locatives indûes" (terme technique pour désigner les trops payés de charges locatives)et que c'était donc la presciption triennale qui s'appliquait (
http://www.anil.org/servlet/anil.document.DocVoir?id_appli=8&id_categ=105&id_scateg=431&id=3014&inter=1
).
Depuis le 18/01/2005, la prescription "des actions en répétition des charges locatives" est bien de 5 ans !
Voilà ce que je veux dire !
Mais je ne sais pas encore si ce que je pense est "vrai" !
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 14:37:04
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Citation :
Initialement entré par quelboulot
Un, une décision de cour d'Appel, fusse-t-elle de Paris, ne fait pas la jurisprudence.
Désolé, mais c'est de LA jurisprudence quand même. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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