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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
 Posté - 05 janv. 2007 : 02:11:55
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Voici la 24ème recommandation de la Commission Relative à la Copropriété.
Précisions concernant les relations entre le vendeur (et l'acquéreur, donc) et le syndicat des copropriétaires. http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/0105/recommandation.htm
Extrait :
(...)
Premièrement le nouvel article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit une répartition très précises des charges de copropriété (charges courantes et charges liées aux travaux) entre vendeur et acquéreur.
Cette répartition s’impose au syndic qui doit la respecter, ce qui n’empêche pas le vendeur et l’acheteur d’avoir entre eux un accord sur des bases différentes de ce que prévoit l’article 6-2.
En premier lieu la recommandation n°24 vient donc rappeler à quel moment précis un acheteur est considéré par le syndic comme copropriétaire et est donc redevable à ce titre des charges exigibles.
(...)
La Commission rappelle la règle édictée par l’article 6 du décret : tant qu’un syndic n’a pas reçu la NOTIFICATION de la vente, le vendeur reste copropriétaire vis-à-vis du syndicat et l’acquéreur n’est PAS considéré comme copropriétaire par le syndicat.
RÉSUMÉ :
- ceux qui achètent / vendent dans de l'ancien, les charges commeneront le jour de la notification de la vente au syndic par le noteur. Donc il faut relever les compteurs eau et chauffage avant la signature de la vente. Car avant signature, c'est pour la "pomme" du vendeur et après signature c'est pour la "pomme" de l'acheteur.
- ceux qui ont acheté comme moi en VEFA dans du neuf. C'est dans l'acte de vente entre vous et le promoteur que vous trouverez le passage indiquant que le promoteur reste propriétaire de votre bien jusqu'à la remise des clés et le versement des derniers 5% (voir ce que j'ai surligné en rouge plus haut). Si le syndic fait un appel de charge alors que vous n'êtes pas encore livré en prétextant qu'il a reçu la notification de vente par le notaire, renvoyez-lui l'extrait de votre acte de vente qui est contractuel et non en opposition avec la loi (bien sûr copie page de l'acte de vente et lettre AR). ;-)
Voilà en réponse à plusieurs posts, si cela peut aider...
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Edité par - nefer le 05 janv. 2007 17:38:21 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 09:25:11
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Fidipat écrit Citation :
Si le syndic fait un appel de charge alors que vous n'êtes pas encore livré en prétextant qu'il a reçu la notification de vente par le notaire, renvoyez-lui l'extrait de votre acte de vente qui est contractuel et non en opposition avec la loi (bien sûr copie page de l'acte de vente et lettre AR). ;-)
Il est plus simple de rappeler les règles simples :
1) La vie du syndicat commence avec la première livraison.
2) La mission du syndic provisoire commence officiellement le même jour.
3) Le promoteur est tenu à compter du même jour au paiement des charges pour les lots non encore livrés (en fait tous les lots moins un livré)
4) C'est au promoteur qu'il appartient, pour se libérer, lot par lot, de cette obligation, de notifier au syndic les livraisons successives.
Quand un acquéreur conteste la livraison, et faute de solution amiable, il doit saisir le juge. A cette occasion il doit mettre en cause le syndicat des copropriétaires pour que la décision judiciaire lui soit opposable.
Les acquéreurs doivent comprendre qu'ils peuvent formuler des réserves et sauvegarder leur droit de solliciter des indemnités mais qu'ils n'ont pas intérêt à retarder leur entrée dans le syndicat des copropriétaires qui leur donne la possibilité d'assister aux assemblées.
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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 23:38:30
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Hélas, c'était avant... ce nouvel article de loi (voir lien ci-dessus) et la réponse ministérielle ci-dessous...
Et de plus, voici la réponse du syndic :
la réponse ministérielle n° 52186 JOAN 20 décembre 2005 a fixé une position sur le point de départ des charges de copropriété dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement.
Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes; les ouvrages à venir deviennent propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.
Pour la première fois, la chancellerie indique que le paiement des charges de copropriété est indissociablement lié à la naissance de la copropriété.
Pour déterminer celle-ci, il convient de prendre en compte deux élèments: d'une part l'achèvement du bâtiment ou d'autre part la constation de l'achèvement de deux lots de copropriété.
La conséquence pour un propiétaire livré plusieurs mois après l'achévement des deux premiers logements est dés ce premier achèvement d'être redevable des charges de copropriété.
Je suis bailleur en de Robien, je pense que cela refroidira les prochains acquéreurs car les achats sont fait en fonction de la possibilité de déduire les charges sur ses impôts. À près de deux appels de charges totalisant 500€, je pense que cela demande une précision de la part des élus car comment vont-ils inciter les français à faire du Robien si l'on ne peut déduire ces charges ?
Note : merci de remettre ce message dans la section bailleur où il y avait des questions sur ce sujet. |
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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 12:11:53
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Je constate que le message est toujours dans la section charges du forum alors que j'avais publié dans la section bailleur appels à expériences similaires. Je suis en de robien et ma question porte aussi sur comment déduire surs ses impôts ces charges avant remise des clés lorsqu'on est investisseur...
Merci de remettre ce message dans la section bailleur. |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 12:48:27
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*** Modération ***
Bonjour fidipat,
Sagissant d'un point spécifique sur les charges de copropriété liées à des mutations, ce sujet est bien à sa place dans la section "Coproprietaires - Les charges".
En revanche, concernant la déclaration fiscale des charges de copropriété avant ou après la prise de possession des lots au titre des revenus fonciers dans le régime De Robien, je vous invite à ouvrir un sujet distinct (en faisant éventuellement référence à celui-ci) dans la section bailleurs.
Cordialement.
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Cyril 
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 13:45:43
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Il ne faut pas compliquer les choses simples.
Fidipat écrit : Citation :
ceux qui ont acheté comme moi en VEFA dans du neuf. C'est dans l'acte de vente entre vous et le promoteur que vous trouverez le passage indiquant que le promoteur reste propriétaire de votre bien jusqu'à la remise des clés et le versement des derniers 5% (voir ce que j'ai surligné en rouge plus haut). Si le syndic fait un appel de charge alors que vous n'êtes pas encore livré en prétextant qu'il a reçu la notification de vente par le notaire, renvoyez-lui l'extrait de votre acte de vente qui est contractuel et non en opposition avec la loi (bien sûr copie page de l'acte de vente et lettre AR). ;-)
Dans ce texte, il faut lire appel de provision au lieu d'appel de charge.
Après une première livraison parfaite (du lot 4), le syndicat est constitué. Au 1er janvier 2007 14 lots (n° 1 à 14) sur 24 sont livrés.
Le syndic fait un appel de provision le 1er janvier 2007. Le promoteur est débiteur des provisions appelées pour les lots 15 à 24.
Le lot 15 est livré le 1er février 2007.
L'acquéreur du lot 15 :
supportra l'appel du 1er avril 2007 et les suivants
mais, après cloture des comptes de l'exercice 2007, (dans le compte définit entre vendeur et acquéreur) supportera les charges du 01/02/07 au 31/12/07 si l'acte de vente a été correctement établi.
Il ne faut pas confondre exigibilité des provisions à l'égard du syndicat et comptes à faire entre vendeur et acquéreur.
Celà est valable dans les ventes ordinaires (hors VEFA)
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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 16:29:31
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Bonjour,
Eh oui ! Je suis bien d'accord mais malgré toutes mes négociations avec le syndic qui devait me rappeler (j'attends toujours..), rien n'a bougé.
Je vais faire une lettre AR pour me couvrir...
Je reviendrai donner des nouvelles de cette affaire... |
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renevada
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 24 sept. 2008 : 23:27:04
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Bonjour,
Nouveau sur le forum, suite à des questions lors d'une VEFA.
Merci à tous pour vos contributions.
Suite à mes recherches, ce post réponds en partie à mes questions.
J'ai acheté un appartement en VEFA en 2006 et j'ai été livré le 20 Juin 2006. l'acte de vente indique que "L'acquéreur sera a compter de ce jour propriétaire du sol et des constructions existantes".
Suite à la livraison le syndic me réclame des provisions de charge pour les 1er et2eme trimestres 2008...
Si je comprends bien les informations des posts précédents, je suis redevable des charges mais pas des provisions. Est ce exact?
Si oui comment gérer le refus? : LRAR indiquant que je ne suis pas redevable des provisions, mais comment justifier de ce fait, le texte cité l'indique pour les charges, mais pour les provisions?
Merci |
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etanside
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 14:47:43
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Bonjour,
Je suis dans le même cas que renevada car j'ai été livré de mon appart en VEFA le 5 juin 2008 et le syndic demande des appels au 1er février 2008.
Aussi, dois-je me couvrir auprès du syndic en leur adressant une lettre avec AR pour leur signifier que je ne suis propriétaire que depuis le 5 juin ou dois-je attendre le décompte de charges avec la régularisation qui se fera toute seule ?
Je comprends bien la différence entre appel de charges et appel de provisions mais le coût représente 400€ tout de même...
Merci pour les renseignements
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jojolafrite
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 20:35:57
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Bonjour,
Je suis actuellement dans le même cas que décrit dans ce topic.
A savoir que le syndic m'a réclamé des appels de fond que j'ai payé depuis Avril 2007 alors que je n'ai été livré que début Octobre 2007. soit 2 trimestres d'appel en plus à ma charge.
A qui incombe effectivement le paiement de ces 6 mois d'appel de fonds, a moi ou au promoteur ?
Si quelqu'un à la référence d'un article qui permettrait de clarifier ce point je suis preneur.
Merci
Cdlt |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 09:25:52
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Bonjour.
Le principe en VEFA, c'est ce qui a été rappelé, c'est que le transfert de propriété s'opère au moment de la remise des clés.
Donc, peut importe la date à laquelle l'acte de vente a été signé chez le notaire.
A partir du moment où le promoteur a notifié au syndic le transfer de propriété, c'est l'article 6-2 du décret de 67 qui s'applique
Article 6-2
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 5 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Donc avant la notification, c'est le promoteur qui est redevable des provisions exigibles de l'article 14-1 (donc en général, celles appelées trimestriellement.
par exemple, la notification intervient le 25 janvier, le promoteur doit la provision du 1er trimestre (exigible le 1er janvier) et l'acquereur celles à compter du 1er avril.
PAr contre, la régularisation des charges consécutive à l'approbation des comptes sera supportée intégralement par l'acquéreur (Si la notification du transfer a été faites avant l'AG qui doit approuver les comptes.)
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jojolafrite
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 11:35:27
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Merci pour votre réponse. Par contre ce qui m'inquiète c'est cette réponse ministérielle plus récente qui a l'air de dire le contraire :
Qu'en pensez vous ?
http://questions.assemblee-nationale.fr/q12/12-52186QE.htm
Texte de la QUESTION : M. Jean-Yves Chamard interroge M. le garde des sceaux, ministre de la justice, sur le paiement des charges dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement. Lors de ce type de vente, il souhaiterait savoir si c'est bien la mise à disposition des locaux qui est le point de départ pour les copropriétaires de l'obligation de payer les charges de l'immeuble. Il souhaiterait en outre savoir si un copropriétaire qui n'a pas reçu la disposition de son local est tenu au paiement de ces charges, dès lors que d'autres copropriétaires ont pris possession des lieux, ou si, dans ce cas, il n'est tenu à ce paiement qu'à partir de la mise à disposition de son propre local.
Texte de la REPONSE : Le garde des sceaux, ministre de la justice, fait connaître à l'honorable parlementaire que dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. La question du paiement des charges de copropriété est indissociablement liée à la naissance de la copropriété. Pour déterminer la date d'entrée en vigueur du statut de la copropriété des immeubles bâtis et sous réserve de l'appréciation des tribunaux deux éléments peuvent semble-t-il être retenus, d'une part l'achèvement du bâtiment ou d'autre part la constatation de l'achèvement d'au moins deux lots de copropriété. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 12:08:09
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Oui, c'est le point que j'ai volontairement éludé car il concerne en fait le point de départ de la naissance du syndicat.
en fait, i existe une jurisprudence qui considère que la copro nait dés que l'immeuble est édifié et que 2 lots appartiennent a 2 copropriétaires différents. Pour schematisé, il faut que l'immeuble soit habitable.
Il en existe une autre qui la contredit quant a la notion 'achèvement.
cet arret considère que la copro nait dés la première vente. Ce qui reste trés dicutable car la loi de 65 s'applique avant tout "aux immeubles batis".
Donc la réponse ministérielle est cohérente.
Cela veut dire que la loi de 65 s'applique par exemple dans une résidence construite en plusieur tranche, dés la livraison a au moins 2 coproriétaires d'une seul batiment.
Cela veux dire aussi que le syndicat devient l'adminsitrateur des PC au fur et a mesure des livraison des batiments.
Par contre, la remise des clés d'un logement alors que l'immeuble n'est pas habitable (pas d'eau par exemple) ne donne pas naissance à la copropriété.
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jojolafrite
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 12:32:13
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Effetivement la réponse ministérielle parle de la naissance d'une copropriété.
Donc vous confirmez que dans mon cas (livré dans la dernière tranche qui a pris 18 mois de retard), le paiement des appels de fond avant la remise des clefs est à la charge du promoteur ? Puis-je donc sans aucun doute réclamer au promoteur le surplus que j'ai versé durant ces 2 trimestres ou je n'étais pas encore livré ?
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 16:40:06
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| je dirais que c'est au syndic qu'il faut les reclamer, charge à lui de les récupérer sur le promoteur |
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VEFA : charges pour promoteur ou acheteur ?
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