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jofranc138
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29 réponses |
 Posté - 12 nov. 2008 : 09:21:51
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Notre RDC datant de 1971 indique que: "Les charges d'ascenseurs sont réparties, par cage d'escalier, entre les seuls propriétaires des étages, proportionnellement au nombre de un/dix millièmes possédés par chacun d'eux, s'appliquant à l'appartement etc."
Or, le Syndic et le CS ont inscrit à l'ordre du jour de la prochaine AG:
"Adoption d'une nouvelle répartition des charges ascenseurs en fonction de l'étage et selon le mode de calcul en annexe ou établie par un géomètre expert (vote article 24)"
Ma question est la suivante: L'AG peut-elle décider de modifier un texte du RDC, si oui à quelle majorité et par quel organisme officiel."
**modération**
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 16 nov. 2008 09:07:22 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 01:41:38
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dans la mauvaise rubrique
Lors des études sur les travaux d'ascenseurs certaines copropriétés se rendent compte que la grille de répartition des ascenseurs ne respecte pas le critère d'utilité des équipements: les étages inférieurs paient la même chose que les étages supérieurs ce qui est anormal. Il faut donc recalculer les tantièmes d'ascenseurs en appliquant un coefficient d'étage.
Imaginez les copropriétaires qui découvrent qu'ils devraient payer 5,10 ou 15000 euros pour un ascenseur qu'ils utilisent au mieux 1 fois par an ! quand est proposée une rénovation totale de l'ascenseur comme c'est souvent le cas ...
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 09:36:23
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S'agissant d'une répartition des charges d'ascenseur non conforme au principe d'utilité, puisque l'étage n'est pas pris en compte, on peut d'abord penser que le problème aurait dû être soulevé depuis longtemps, en particulier par les syndics successifs!
La majorité de l'article 24 (que l'on peut envisager dans le cas de RDC rédigés avant la loi de 1965)n'est sûrement pas appropriée dans la mesure où votre RDC est de 1971.
Dans votre cas il faut, je crois, l'unanimité. Ce qui sera bien sûr impossible à obtenir.
Cependant la clause du RDC initial étant réputée non écrite, un copropriétaire lésé peut demander au juge une nouvelle répartition conforme à la loi, assortie -éventuellement- d'un rappel pour les charges indûment payées.
Ce copropriétaire obtiendra bien sûr satisfaction et les frais de justice devraient être à la charge de la copropriété.
Pour les copropriétaires "raisonnables", on peut sans doute envisager une modification de ce tableau de charges à la majorité de l'article 26 et attendre les 2 mois après envoi du PV d'AG. Et selon le processus habituel, s'il il n'y a pas de contestation au TGI, alors la nouvelle grille de charges d'ascenseur peut être publiée et appliquée.
Ce petit tour de passe passe -souvent utilisé en copropriété alors que ce n'est ni nécessaire, ni utile au syndicat -pourrait ici avoir l'avantage de ne pas rendre obligatoire le recours à un juge qui s'adresserait à un géomètre expert, d'où frais importants.
Quant à l'"organisme officiel" susceptible de faire une nouvelle grille, votre syndic a eu entièrement raison de s'adresser à un géomètre expert.
J'attends avec intérêt les réactions des anciens du forum. Car il s'agit d'une question qui me préoccupe: celle des clauses réputées non écrites, que l'on est obligé d'appliquer ou que l'on ne peut faire supprimer ou remplacer qu'à grands frais de justice.
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Edité par - manech le 16 nov. 2008 10:03:59 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 10:16:32
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Dans la mesure où une clause RDC est contraire aux textes l'AG doit la modifier sans attendre.
Le recours au juge n'est nécessaire qu'après un refus de l'AG. Il faut donc faire inscrire la question à l'ODJ d'une AG.
La question qui se pose est la majorité nécessaire à l'adoption d'une clé de répartition remplaçant l'ancienne qui est potentiellement "non écrite", qui n'a jamais existé.
L'unanimité n'est pas retenue pour une clause qui est censée ne pas exister.
La double maj.art.26 est généralement admise.
Mais certains avancent la maj.art.24, s'agissant d'une mise en conformité du RDC avec les dispositions légales entrant dans le cadre de L.art.49...
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 11:07:40
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Citation :
Mais certains avancent la maj.art.24, s'agissant d'une mise en conformité du RDC avec les dispositions légales entrant dans le cadre de L.art.49...
L'article 49 ne vise que les modifications législatives intervenues depuis l'établissement du règlement de copropriété. .
Le RDC de Jofranc daté de 1971 aurait dû dès l'origine être conforme à la loi de 1965. Maintenant pour que la répartition des charges d'équipement soit modifiée, on ne peut se servir de l'article 49.
Citation :
L'unanimité n'est pas retenue pour une clause qui est censée ne pas exister.
La double maj.art.26 est généralement admise.
Voici deux affirmations qui m'intéressent: pourriez-vous justifier chacune d'elles : quel article de loi (on dirait que le problème cité par Jofranc ne rentre pas dans le cadre de l'article 11, ni dans celui de l'article 26) ? ou quelle jurisprudence?
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 12:16:57
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Même avis que Manech.
--> unanimité.
Citation :
Contestation de la répartition
Vous pouvez contester la répartition des charges par un vote à l'unanimité des copropriétaires lors d'une assemblée générale, ou par recours au tribunal de grande instance (action en révision). Vous pouvez également demander au juge la nullité de la répartition (action en nullité) si vous constatez que certaines charges ne sont pas réparties conformément aux dispositions de la loi (charges relatives à l'ascenseur par exemple).
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 14:48:20
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Lors de l'introduction de L.art.49 en 2000, la volonté du législateur était que les copropriétaires disposent d'un RDC conforme à ce qu'on appel le "droit positif".
L'adaptation qu'il prévoit induit que soient supprimées toutes les clauses déclarées illicites par le jurisprudence au regard du droit positif.
De nombreux auteurs se sont prononcés dans ce sens, de Me Gélinet, souvent cité ici, jusqu'au Conseiller Capoulade en passant par Vigneron.
S'il n'est pas possible de modifier les tantièmes de parties communes sauf à l'unanimité, la mise en conformité d'une grille de charge manifestement illicite car ontraire aux textes relèverait de l'adaptation.
Ajout :
Le recours au juge pour voir déclarer "non écrite" une grille de charges ne permet pas de lui demander d'établir lui même cette grille.
Il appartiendra à l'AG de l'établir et de l'adopter : à quelle majorité cette adoption ???  |
Edité par - gédehem le 16 nov. 2008 14:55:30 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 15:22:38
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malheureusement il semble que d'autres juristes aient une conception beaucoup plus restrictive de l'article 49, qui concernerait " uniquement les adaptations rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement et non par les dispositions résultant d'un texte antérieur à son établissement" (je viens de recopier mon Dalloz)
Y a t-il une jurisprudence autre que celle de Paris 2 déc.2004 recopiée dans mon Dalloz" l'article 49 est inapplicable dès lors que la question soulevée ne résulte pas d'une modification législative intervenue depuis l'établissement du règlement de copropriété (à propos de charges, relevant des articles 5 et 10 de la loi)"? |
Edité par - manech le 16 nov. 2008 15:33:31 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 18:27:54
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Bonsoir,
Je pense que l'art 49 de la L65 ne s'applique qu'aux
" adaptations " à apporter ,éventuellement, aux RC.
Par contre,rien n'empêche de procéder, selon la procédure légale, à des modifications des EDD (état descripriptif de division), ou à des novations concernant les charges.
D'ailleurs,le conservateur des hypothèques (fichier immobilier) y a
intérêt.( "because son salaire)! |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 16 nov. 2008 18:44:27 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 09:29:11
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Pour Jofranc138 et pour moi, j'aurais aimé plus de réponses éclairées: dans l'état actuel du débat il semble acquis que la démarche totalement légale serait la suivante:
1) l'article 49 (donc la majorité de l'article 24) ne peut être utilisé pour modifier une répartition de charges manifestement illégale dans un RDC postérieur à 1965.
2) l'unanimité serait légalement nécessaire...( et impossible: absences et refus de ceux qui depuis 1971 profitent d'une répartition illégale)
3) Si la nouvelle grille de charges n'est pas votée, tout copropriétaire -et même, selon mon Dalloz, le syndicat des copropriétaires- pourra engager une action en nullité de la répartition des charges, sans qu'aucun délai de prescription ne puisse être opposé,.
4) Le juge déclarera nulle la répartition des charges d'ascenseur.
5) Il faudra un géomètre expert pour établir une nouvelle grille conforme à la loi.
6) Cette nouvelle grille devra ensuite être soumise à l'AG qui la votera à une majorité...???
Pour éviter des détours coûteux et inutiles, il semble donc qu'il faudrait une démarche plus "confuse" légalement parlant:il faudrait qu'à l'AG de Jofranc, la majorité demandée permette l'adoption de la grille qui sera au final celle qui devra être appliquée.
alors soit on accepte la majorité de l'article 24 en profitant du flou qui peut régner sur l'article 49.
Soit on demande la majorité de l'article 26 en profitant là encore du flou de la loi et de la jurisprudence.
Dans ces deux cas, la nouvelle grille, conforme à l'article 10 de la loi, serait applicable après les 2 mois suivant l'envoi du PV.
Sur Universimmo il y a des syndics, des juristes confirmés, des gens pleins d'expérience, qui connaissent lois, décrets et jurisprudence, qui ont déjà été confrontés à ce genre de problèmes.
C'est leur point de vue qu'il serait intéressant de connaître, pour Jofranc et pour d'autres.
merci à eux de se prononcer.
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 12:37:28
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Bonjour JOFRANC138
S'agissant d'un ascenseur, la répartition aux tantièmes de propriété est contraire au principe de l'utilité .
Il n'en demeure pas moins que, dans la mesure ou cette répartition résulte d'une disposition du règlement de copropriété, toutes modification de la répartition des charges,doit être selon l'article 11 de ladite loi votée à l'unanimité, sauf cas particuliers prévus par l'article 12.
PAr ailleur, L'article 49 ne pourrait pas jouer, car l'article 10 dans cette rédaction existe depuis la loi de 65. Il ne s'agit pas là d'une mise à jour. (Sur cette possibilité dans d'autres cas, cette option ne me parait pas conforme à l'article 49 mais le débat n'est pas là)
Dans votre cas, il faut avant tout faire constater que cette clause est réputée non écrite (article 10 1er al. visé par l'aticle 43) judiciairement, puis je juge devra établir une répartition conforme à l'article 10 1er alinéa.
BIen évidemment, si la décision prise en AG n'est pas contesté dans le délai de 2 mois, et ce quelle que ce soit la règle de majorité, elle pourra faire l'objet d'une publication et modifier ainsi le RC.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 13:42:07
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Puisse l'appel de manech aux juristes et autres experts être largement entendu pour essayer de sortir du brouillard
tombé sur les questions relatives aux charges spéciales pesant dans les copropriétés dotées d'un ascenseur ! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 13:48:34
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Merci au professionnel Oxymore de confirmer ce que j'ai avancé. Y compris dans la partie un peu gênante pour qui souhaite a priori respecter les procédures légales.
Questions annexes donc:
1) N'y a t-il pas, comme le dit Gédehem, une absurdité à demander en AG l'unanimité pour modifier une répartition de charges manifestement illégale?
2) Si un juge est saisi pour déclarer non écrite la grille de charges, et que la nouvelle répartition est faite par un géomètre expert, faut-il la faire approuver par une AG, si oui à quelle majorité? (autre question de Gédehem)
3) Dans ke cas de la solution pas tout à fait légale, le syndic est-il tenu à son devoir de conseil en ce qui concerne les majorités requises, (ce qui ne l'empêche pas de donner son sentiment à l'AG)? |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 14:01:27
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C'est effectivement totalement absurde, mais s'agissant d'une clause du règlement de copropriété, et que l'article 49 dans ce cas précis, ne peut être appliqué, la seule option "légale" (a mon sens) c'est le recour au juge.
S'il fixe la nouvelle répartition, il n'y a pas lieu de repasser en AG pour son approbation. Il faut juste la faire publier.
Par contre, le syndic a bien une obligation de conseil car, en cas de recours, sa rersponsabilité a ce titre pourra être recherché. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 16:15:33
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Citation :
1) N'y a t-il pas, comme le dit Gédehem, une absurdité à demander en AG l'unanimité pour modifier une répartition de charges manifestement illégale?
Non, puisque qui serait a même de juger que cette répartition est bien illégale ?
Imaginez que nous soyons 3 dans une copropriété ayant 1/3 des millièmes chacun.
Imaginez que 2 d'entre nous se mettent d'accord pour proposer une modification des charges ascenseur (par exemple), plus avantageuse pour nous sous prétexte que celle du RDC est illicite.
Nous la votons et l'approuvons tous les deux, et vous n'avez plus qu'à payer !!!
Citation :
2) Si un juge est saisi pour déclarer non écrite la grille de charges, et que la nouvelle répartition est faite par un géomètre expert, faut-il la faire approuver par une AG, si oui à quelle majorité? (autre question de Gédehem)
Le 2 est lui tout a fait absurde comme l'indique oxymore, mais je selon l'article 43, c'est le juge qui décide de la nouvelle répartition, donc cela sous entend qu'il n'y a pas nécessite à validé cette décision en AG.
Citation :
Artcile 43
Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
3) Dans ke cas de la solution pas tout à fait légale, le syndic est-il tenu à son devoir de conseil en ce qui concerne les majorités requises, (ce qui ne l'empêche pas de donner son sentiment à l'AG)?
Je crois que la réponse est dans votre question. |
Edité par - yaume le 17 nov. 2008 16:16:05 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 19:09:22
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1 Yaume, je comprends votre objection, mais dans l'exemple initial, les charges d'ascenseur ne tiennent pas compte de l'étage: pas besoin d'un juge pour déclarer la grille non conforme à la loi.
2 C'est l'intervention de l'expert qui me posait problème: Si je comprends bien, le juge déclare la répartition initiale illégale, il en fait faire une autre par un géomètre expert qu'il choisit (ou bien dans le cas de Jofranc138 il reprend celle faite par le géomètre expert choisi par l'AG), et la répartition s'impose.
Ok |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 20:14:37
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Citation :
Initialement posté par manech
1 Yaume, je comprends votre objection, mais dans l'exemple initial, les charges d'ascenseur ne tiennent pas compte de l'étage: pas besoin d'un juge pour déclarer la grille non conforme à la loi.
2 C'est l'intervention de l'expert qui me posait problème: Si je comprends bien, le juge déclare la répartition initiale illégale, il en fait faire une autre par un géomètre expert qu'il choisit (ou bien dans le cas de Jofranc138 il reprend celle faite par le géomètre expert choisi par l'AG), et la répartition s'impose.
Ok
Manech, la question n'est pas: besoin, pas besoin ? la question est "qui est habilité à constater ?"
Pour le 2/ c'est ce que j'en conclu de l'article 43. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 20:18:07
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Il n'a pas été répondu à la question que je posais plus haut :
"Le recours au juge pour voir déclarer "non écrite" une grille de charges ne permet pas de lui demander d'établir lui même cette grille.
Il appartiendra à l'AG de l'établir et de l'adopter : à quelle majorité cette adoption ??? "
Car un arret de Cass (mai 1990) indique que le juge n'a pas un pouvoir exclusif et qu'il appartiendrait à l'AG de modifier le RDC, ici sur telle grille illicite déclarée non écrite.
La suppression d'une clause manifestement illicité nécessitant selon certains l'unanimité, l'adoption d'une nouvelle grille par l'AG imposerait cette même majorité ? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 21:02:50
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gédéhem, vous avez eu toutes les réponses à vos questions:
<de Yaume et oxymore:"selon l'article 43 c'est le juge qui décide".
De manech:"Le juge peut en faire une autre (grille) ou reprendre une grille faite par un géomètrre expert choisi par le syndicat. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 00:35:28
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| L'article 43 me parait être assez précis sur cette question. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 01:10:51
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Le Particulier(page 103 du n° spécial de mars 2007 n°1011B, pages 102 à 113 pour les charges collectives) a traité de ce cas en donnant des exemples de grilles de calculs en plus de la nullité d'une grille ne tenant pas compte de l'utilité.
Certains "experts" différencient les grilles en accordant une plus ou moins grande part à l'électricité du démarrage (loin d'être convaincant quand on connaît les dépenses réelles d'électricité d'ascenseurs par rapport au contrat d'entretien...)
C'est ainsi que font les géomètres : ce n'est pas très sorcier d'appliquer un coefficient d'étages aux tantièmes existants et de le proposer en AG |
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Modification charges d'ascenseurs.
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