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 Sujet  |
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ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
 Posté - 18 nov. 2008 : 10:59:58
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Le problème c'est de "trouver" un coefficient d'étage cohérent et là les experts ont des avis très divers. Bon courage.
Prière d'annuler ce message qui ne répond pas à la question initiale. |
Edité par - ABCT le 18 nov. 2008 11:02:29 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 12:21:06
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Ajout :
Le recours au juge pour voir déclarer "non écrite" une grille de charges ne permet pas de lui demander d'établir lui même cette grille.
Il appartiendra à l'AG de l'établir et de l'adopter : à quelle majorité cette adoption ??? 
Bonjour.
Je ne suis pas tout à fait d'accord.
LE juge qui annule la répartition de charges irrégulière est en droit de procéder à la nouvelle répartition (dernier alinea de l'article 43). Ce n'est que dans le cas ou le juge n'aurait pas procédé à l'établissement d'une nouvelle grille que le recours à l'AG est necessaire. Quand à la règle de majorité dans ce cas, dans le mesure ou la clause n'est censée jamais avoir existé,cela devrait être voté dans le conditions prévues par l'article 26 b. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 13:58:06
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Alors je pose la question : quel est l'interet du syndicat de recourir au juge, auquel il faudra bien lui fournir une piste pour cette nouvelle grille, au risque de se voir imposer une grille dont personne n'aura voulu ?
Ici il faut voir les choses en face : le RDC initial a été approuvé par la première AG, dont la grile illicite.
Lors d'un recours au juge ultérieur comme ici, le syndicat est dessaisi du pouvoir de décider de sa grille !
J'ose espérer que le copropriétaire qui engage l'action sera conscient qu'il lui faudra prévoir au moins 1500 € qui seront perdus...
A défaut sera appliqué une clause illégale réputée non écrite ...  .. mais qui le restera parce qu'il faut recourir au juge, qui plus est du TGI, par assignation avec engagement d'au moins 1500 € pour une chose qui est censée ne pas exister !
Pour rester dans "la réalité du terrain" chère à certains, il me semble qu'ici l'interet supérieur du syndicat faisant le constat de cette irrégularité devra se traduire par la modification du RDC, alors à la maj.art.26.
Si la modification du RDC par l'adoption de la nouvelle grille est décidée, les opposants peuvent certes engager une action en nullité.
Outre que cela est hypothétique, l'exception de nullité de la grille contraire aux textes pourrait être mise en avant comme moyen de défense, justifiant l'adoption d'une nouvelle grille conforme.
Nombreux sont ceux qui mettent en avant l'interet supérieur du syndicat, sa sécurité juridique (cf : sujets sur la révocation des membres du CS, la formation régulière ou non du CS, ...).
Il me semble qu'ici, plutot que de jouer sur le juridicisation permanente, le bon sens d'une part et surtout l'interet du syndicat d'autre part est de se mettre en conformité par la modification du RDC. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 14:12:29
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Citation :
Il me semble qu'ici, plutot que de jouer sur le juridicisation permanente, le bon sens d'une part et surtout l'interet du syndicat d'autre part est de se mettre en conformité par la modification du RDC.
Gedehem deviendrait il un homme de terrain, cela va faire plaisir à Philippe !!!
On n'y peut rien Gedehem, les textes sont écrits ainsi !!
Cela dit, votre méthode, dans la pratique est tout à fait envisageable !! |
Edité par - yaume le 18 nov. 2008 14:40:21 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 14:29:31
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G2M, cela a été évoqué.
La solution de voter une nouvelle grille qui sera elle aussi illicite sauf unanimité et attendre les délai de purge de l'article 42, publier la décision au RC et dans ce cas, la répartition bien qu'a la base fondée sur une décision illégale, deviendra licite car conforme à l'article 10 1ér al.
Mais cela suppose que ceux qui seront "perdant" n'intentent pas de recours dans le délai de 2 mois. Auquel cas, seule une action en nullité de la clause permettra de sortir de cette impasse. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 09:07:34
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Je suis d'accord bien sûr, je l'ai dit dès le début.Mais j'ai envie de mettre les pieds dans le plat et de tirer la moralité de cette histoire en ce qui concerne les décisions d'AG
Je tiens à souligner le côté illégal du procédé recommandé, y compris par ceux -et j'en fais partie- qui ne cessent de protester contre les illégalités diverses commises par les uns et les autres lors d'une AG. Je refuse l'hypocrisie de ceux qui après avoir brandi les articles de loi, violent la loi en catimini , pour d'excellentes raisons bien sûr.
Mais sur ce site -sur celui de l'ARC aussi d'ailleurs- , on reste très discret sur cette possibilité, histoire de ne pas alerter le copropriétaire naïf, qui cherche ses droits et ses devoirs. Comme si la possibilité de violer la loi lors d'une décision d'assemblée générale et d'attendre "les deux mois de "purge" de l'article 42 devait rester le privilège de ceux qui savent. Or ceux qui savent ce sont les syndics essentiellement. Les ignorants, ce sont les copropriétaires qui croient que, si le syndic professionnel met à l'ordre du jour telle ou telle proposition avec telle ou telle majorité, c'est qu'il peut légalement le faire; alors qu'en réalité le syndic sait parfois qu'il est en dehors des clous, mais y va au culot, parfois pour de bonnes raisons (comme ici), mais pas toujours, et toujours sans rien dire au copropriétaire de base.
D'où aussi le fameux argument massue "allez donc au TGI!" du syndic qui sait qu'il a, au cours de l'AG, mis en oeuvre ou cautionné une illégalité, mais que d'une part la nécessité d'aller au TGI, d'autre part la prescription de deux mois pour contestation des décisions d'AG, permettront d'entériner cette décision illégale.
Dans le cas de jofranc138, la meilleure solution (mais pas la seule) pour corriger une illégalité fondamentale (clause réputée non écrite, pas de prescription), c'est une autre illégalité (mauvaise majorité, "prescription" de 2 mois) qui instaurera enfin la grille légale.
Cela se défend pafaitement. Pourquoi ne pas le dire nettement?
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Edité par - manech le 19 nov. 2008 09:39:43 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 10:02:27
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Ce n'est pas la meilleure solution.
Pourquoi ?
Parce que dans un premier temps, le syndic devra informer les copropriétaires du caractère illicite, donc annulable, de cette démarche. Sinon, il ne respecte pas son obligation de conseil.
En faisant cela, il donne des arguments aux opposants (dans le cas de joffran138, tous les copropriétaires qui devront payer beaucoup plus)
et il faudra revenir a la solution "légale" (reculer pour mieux sauter)
Bien sûr, si tout le monde est d'accord, pas de problème ! mais un seul suffit.
Ensuite, la solution judiciaire n'est pas mauvaise e nsoit dans ce cas, car les projet de nouvelle répartition existe et pourra être proposé au magistrat. Ensuite, plusieurs copro peuvent se regrouper pour engager l'action (et diminuer ainsi les frais de justice)
Donc soutenir cette solution n'est pas forcément idéal dans ce cas précis.
Toute solution visant a contourner la rigidité d'une loi doit être adapté au plus grand nombre.
Et aussi, sur un site dédié en partie au droit, donner des conseils qui son contraires aux textes ne doit pas être fais à la légère (du mois, c'est mon avis)
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 10:22:19
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Vous ditesCitation :
Ensuite, la solution judiciaire n'est pas mauvaise e nsoit dans ce cas, car les projet de nouvelle répartition existe et pourra être proposé au magistrat.
Effectivement; je me rends à vos raisons.Citation :
Ensuite, plusieurs copro peuvent se regrouper pour engager l'action (et diminuer ainsi les frais de justice)
Est-il possible que ce soit le syndicat lui-même qui s'adresse au juge à la suite d'un vote à la majorité de l'article 24 sans doute?
Citation :
Et aussi, sur un site dédié en partie au droit, donner des conseils qui son contraires aux textes ne doit pas être fais à la légère
Vous avez raison bien sûr, mais vous me concèderez que j'ai raison de dire -mon expérience bien que brève le prouve largement- que si le "savoir tricher avec la loi" est réservé au syndic, alors il ne faut pas s'étonner de l'absence de confiance et de la multiplication des conflits.
Je persiste à dire qu'il y a là un vrai problème, auquel je vois une solution, déjà esquissée, je crois, par une jurisprudence.
Il faudrait que le syndic soit dans l'obligation de mentionner sur le pv d'AG les réserves au nom de son devoir de conseil concernant la légalité de telle ou telle proposition, de telle ou telle majorité.
A partir de là, sa responsabilité pourrait être systématiquement engagée. Les choses seraient plus claires, chacun prendrait ses responsabilités en connaissance de cause. Et l'article 42, nécessaire pour la sécurité juridique du syndicat, ne serait plus une source permanente d'abus de droit de la part des syndics en particulier, mais pas d'eux seuls. Et je ne trouverais plus un syndic pour me dire, alors que je lui demandais de satisfaire à son devoir de conseil:" je ne dis rien, je suis simplement secrétaire ce soir."
Oxymore, je n'ai personnellement jamais entendu un syndic se livrer à son devoir de conseil même en cas d'illégalités flagrantes pour moi. Pardon: si, une seule et unique fois.
Je sais qu'on a dévié du sujet initial, mais c'est un débat qui doit bien s'engager quelque part. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 11:44:10
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C'est là, la difficulté.
Le terme "tricherie" bien que parfois approprié, dénote que le fonction du "juriste" en copropriété est mal utilisée.
Le but n'est pas toujours d'être légaliste mais parfois, parce que la situation le necessite, de d'évaluer le risque a contourner la loi, en définir les avantages et les inconvénients.
c'est quand le syndic détourne la loi a son profit que cela n'est pas acceptable et que surtout, il n'en parlera pas (ou le salarié n'en parlera pas parce que sinon.... le porte).
Mais dans les autres cas, il faut clairement exposez les faits aux copropriétaires (il ne sont pas idiot que je sache). Pourquoi, comment, quel risque et quelle conséquence.
Dans ce cas les copropriétaires prennent leur décision en connaissance cause. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 14:23:12
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Juste un petit merci à Oxymore qui, contrairement à d'autres, a le courage de discuter d'un sujet délicat.
Votre position me convient, sauf qu'elle ne permet pas de traiter les cas, plus que fréquents, où il n'y a aucun exposé des faits donné aux copropriétaires par celui qui sait ou est censé savoir. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 17:33:43
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"Le but n'est pas toujours d'être légaliste mais parfois, parce que la situation le necessite, d'évaluer le risque a contourner la loi, en définir les avantages et les inconvénients."
Je partage ici ce qu'expose Oxymore, dans le sens de ce que j'ai exposé plus haut :
"... il me semble qu'ici l'interet supérieur du syndicat faisant le constat de cette irrégularité devrait se traduire par la modification du RDC ....".
"..... plutot que de jouer sur le juridicisation permanente, le bon sens d'une part et surtout l'interet du syndicat d'autre part est de se mettre en conformité ...."
S'agissant d'une clause réputée "non écrite", qui n'existe pas, ..."le but n'est pas d'être légaliste mais, parce que la situation le necessite, d'évaluer le risque a contourner la loi, en définir les avantages et les inconvénients...."
Je suis en accord avec cette approche ("de terrain", histoire de plaire à certains ! ) |
Edité par - gédehem le 19 nov. 2008 17:37:16 |
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