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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 05 janv. 2007 : 11:14:43
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C'est après mûre réflexion que je place ce sujet dans la rubrique " conseils syndicaux "
La conclusion est en effet que le travail des conseils syndicaux va être considérablement alourdi par les nouvelles règles de comptabilité. Les syndics, sans l'avoir voulu, se trouvent dispensés de fournir aux copropriétaires les informations qu'ils présentaient de leur propre chef depuis des dizaines d'années 
Sous l'ancien régime, les copropriétaires recevaient en fin de chaque trimestre ou en fin d'exercice un état détaillé de toutes les dépenses de la période, classées par catégories (charges communes générales, charges bâtiment A, B, C, charges chauffage, etc ...) et, dans chaque catégorie, par rubriques (eau, électricité, entretien, etc..). C'était une création des praticiens eux-mêmes, au même titre que la diffusion du procès verbal de l'assemblée, carils n'étaient tenus à rien.
Le document parvenait aux copropriétaires dès son établissement, généralement deux mois après la clôture de l'exercice, accompagné d'un relevé individuel indiquant, au débit, la quote-part incombant au lot dans chaque catégorie.
Dans le cas des comptes annuels, le relevé individuel comportait au crédit, le remboursement des provisions appelées en cours d'exercice. Il indiquait le solde, créditeur (revenant au copropriétaire) ou débiteur (à payer par le copropriétaire)
Les copropriétaires étaient ainsi parfaitement informés, et ce, bien avant la réception d'une convocation pour l'assemblée générale appelée à approuver ces comptes. Ils pouvaient, à tête reposée, repérer telle ou telle anomalie éventuelle, et notamment des travaux effectués sans avoir été décidés. Ils pouvaient recueillir des informations complémentaires, débattre officieusement entre eux. On ne pouvait faire mieux en matière de transparence.
Le nouveau régime a supprimé ce relevé détaillé.
Il est conseillé aux syndics de la joindre à la convocation pour l'assemblée générale. Mais le conseil n'émane pas des pouvoirs publics. On ne le trouve pas dans la recommandation n° 6. On le trouve dans des travaux doctrinaux isolés et il est formulé aussi par certains organismes privés.
Il est possible que des syndics aient pris la décision de maintenir cette bonne pratique et que leurs prestataires de services informatiques aient fait le nécessaire pour sortir ces états. Honneur à eux.
Il me parait curieux que des pages et des pages soient consacrées à des controverses parfois mineures, sans être pour autant négligeables, alors que cette atteinte manifeste à l'information des copropriétaires est laissée dans l'ombre.
C'est fatalement sur les conseils syndicaux que vont retomber les exigences d'informations complémentaires. Encore faudra-t-il qu'ils soient en mesure de répondre.
Les syndics eux-mêmes risquent d'être victimes de la réforme. Les demandes de vérification de l'article 18-1 vont se multiplier et il sera matériellement difficile d'y satisfaire. Ils ne pourront plus invoquer l'approbation des comptes pour valider un excès de pouvoir. Impossible de ratifier un acte qui n'apparait pas explicitement dans les documents diffusés
Je passe sur les inconvénients accessoires, notamment pour les bailleurs.
Que disent de tout celà les associations de consommateurs ? Rien pour l'instant, du moins à ma connaissance.
Et si j'ai mal compris le mécanisme, qu'on me le dise 
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priori
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625 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 16:36:16
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Ecoutez JPM, sans vouloir vous vexer.....j'espère de tout coeur....que vous vous trompez!
Je n'ose imaginer telle chose!!! Je ne suis pas très "calée", mais je chercherai, car c'est très important!!! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 17:45:05
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depuis 1 ans je me suis plongé dans une vérification approfondie des comptes de notre syndicat et de notre ASL.
Le seul document valable pour avoir une vue d'ensembles des choses connues ( documents du syndic) et des choses cachées, ne figurant pas sur le compte annuel détaillé des dépenses ( EDF, eau, salaire employé, hono syndic) et des comptes travaux est LE GRAND LIVRE
Et que de surprises !!!, des soldes créditeurs ou débiteurs qui trainent depuis des années, des écritures qui ne figurent pas sur le compte de dépenses annuelles( frais de mutation, certains honos du syndic, les détails sur les comptes travx, les mouvements bancaires,le détail des appels de charges,...)
Il m'a fallu 2 ans pour obtenir ces documents que l'on me refusait en tant que copropriétaire, mais obtenus depuis que je suis président du conseil syndical
Le grand livre, les doubles des factures et les relevés du compte bancaire, et quelques dizaines d'heures sont absolument nécéssaires pour toute bonne vérification.
Je ne connais pas d'autres professions qui ont une comptabilité totalement opaque. Pourquoi ce métier est-il différent des autres ?
De plus les syndics gèrent des fonds qui ne leur appartiennent pas. Chaque copropriétaire doit se poser la question ou va chaque Euro qu'il paye en charges, en honoraires, en travx.
Philippe
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 18:13:07
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JPM: je vous confirme malheureusement que vous avez raison.
et plusieurs syndics ont déjà appliqué ce principe et n'ont pas fourni le relevé détaillé des dépenses pour l'approbation des comptes de l'AG qui s'est tenue au cours de 2006.
certains copropriétaires en ont fait la demande en AG et le syndic leur a répondu qu'il n'y a aucune obligation.
c'est un énorme problème et pour chaque copropriétaire et pour chaque bailleur |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 20:21:38
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Philippe 388,
Vous avez raison pour ce qui est du grand livre mais, heureusement, ceux qui ont un peu de pratique le savent depuis lontemps.
Il faut y ajouter la balance générale, car c'est le seul document qui vous donne une vue d'ensemble immédiate de la situation du syndicat. C'est donc le premier document qu'il faut examiner. Si vous constatez qu'au 31/12 les comptes 401 présentent un solde créditeur de 3 140 € alors que la trésorerie disponible est à 5 260, allez donc voir pourquoi les fournisseurs ne sont pas totalement payés.
Ensuite la liste des charges qui est l'objet principal de ce sujet : pointage systématique de toutes les factures passées.
Enfin le grand-livre pour y effectuer les vérifications rendues nécessaires par l'examen des deux premiers documents. Par exemple le détail de la somme de 1287 € que vous trouvez au crédit du 472 dans la balance
Pour rassurer tout le monde : avec un brin d'expérience pas besoin d'une dizaine d'heures pour tout celà.
Mais par ailleurs Nefer confirme ce que j'ai indiqué il y a déjà six mois : plus de liste détaillée des charges
Et pas le moindre abus à ce propos ? N'est ce pas curieux ?? 
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 22:02:00
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Ma base de contrôle chez le syndic pour ne rien oublier est le "bilan syndicat" qui donne l'ensemble des comptes affectés présentant un solde avec leurs intitulés et les éditions de comptes correspondantes.
on nous fournit également l'état des dettes et des créances (copropriétaires), l'état des dépenses de l'année en cours et les pièces justificatives |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 18:35:43
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JPM expose ici un point que j'avais soulevé en son temps, y compris auprès d'assoce de "consommateurs" il y a quelques années, point qui a été critiqué à ce moment là. Je contestais l'approche exclusivement comptable de la comptabilité des copropriétés qui était proposée, qui n'est faite que pour les comptables ou ceux à même de "lire" et d'exploiter cette comptabilité.
Or la comptabilité de la copropriét est destinée uniquement aux copropriétaires, afin qu'ils puissent statuer en pleine connaissance de cause sur l'utilisation des fonds qu'ils ont décidés de provisionner pour satisfaire leurs besoins collectifs.
Ce sont eux, et eux seuls, qui sont "comptables" de l'utilisation de ces fonds et qui seront tenus pour responsable en cas de manquement.
Ce sont eux, et eux seuls, qui doivent vérifier les comptes comme le prévoit L.art.18-1.
Hélas, à vouloir unifier (centraliser ?) un système qui n'a pas sa place dans cette entité si particulière qu'est la copropriété, on a rendu une copie qui est la porte grande ouverte à toutes les magouilles, et, s'il n'y en a pas, à favoriser une démission encore plus grande des copropriétaires qui, n'y comprenant rien, seront encore plus absents des assemblées pour ne pas passer pour des idiots.
Et je passe sur nombre de conseillers syndicaux qui, déja, avaient des difficultés à s'y retrouver ....
"La comptabilité des copropriétés est une chose trop importante et si particulière qu'il ne faut surtout pas la confier à des comptables".
Il faut rappeler cette constante, martelée par la jurisprudence : les copropriétaires ne peuvent se prononcer valablement "en pleine connaissance de cause" que sur les points dont ils ont eu préalablement connaissance, pleinement connaissance.
Je reprendrais la conclusion de JPM : en l'absence d'un état détaillé reprenant les comptes postes par poste du syndicat et la situation du compte personnel de chaque copropriétaire, il est impossible d'approuver les comptes. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 22:49:04
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On est bien d'accord Gedehem.
Mais je suis ici exclusivement pour la liste détaillée des dépenses que les syndics ont pris l'initiative de diffuser pendant des dizaines d'années.
Comment une association qui a participé à quasiment toutes les réunions de travail a-t-elle pu laisser passer une omission pareille. Laisser passer ? Je comprends encore si le pouvoir réglementaire s'est obtiné. Je connais la chanson. Mais alors comment peut-il se faire qu'il n'y ait pas un mot sur la disparition de la liste des dépenses dans le bouquin ????
D'une manière générale, il y a eu un silence de plomb sur cette affaire ! Pas la peine de défiler dans Paris pour les frais de relance pendant qu'on laisse passer une telle insulte aux copropriétaires.
Je passe sur les modalités de répartition des charges, limitées à la répartition des trop perçus ou insuffisances. Mais je signale quand même que certains soldes ne pourront pas être répartis :
Pour un lot à 57 cent millièmes, comme il en existe dans des ensembles importants, les soldes inférieurs à 17, 50 € ne passent pas en répartition car le montant réparti est < 0,01 €
On passe à 39,5 € pour un lot à 25 cent millièmes et il y a bien sur d'autres variantes que des mathématiciens sont en train de déterminer !
Celà n'avait pas grande importance pour l'ancien système car une petite somme était rarement isolée dans les charges elles mêmes, en a une dès lors qu'il s'agit d'une solde global de fin d'exercice pour une catégorie déterminée de charges.
Répartir des différences au lieu de répartir des charges et rembourser des provisions est vraiment une cirieuse idée
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 22:54:25
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De gédehem
"La comptabilité des copropriétés est une chose trop importante et si particulière qu'il ne faut surtout pas la confier à des comptables".
Le problème n'est pas de savoir a qui confier la comptabilité, c'est le domaine des comptables, et on voit les résultats quand elle est "confiée" à d'autres.
C'est le Décret dont il faut obtenir la modification, comme par exemple la suppression de la double présentation des charges. La présentation analytique (Par clés de répartition) DETAILLEE des charges est seule nécessaire et utile.
La recommandation N° 6 (signalée par JPM) a déjà admis une simplification en matière de provisions pour travaux: Comptes 102 et 702. |
Edité par - JB22 le 06 janv. 2007 22:58:40 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 23:26:45
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De JPM
"Répartir des différences au lieu de répartir des charges et rembourser des provisions est vraiment une cirieuse idée"
Je ne vous suis pas, il est toujours possible de répartir les charges et les produits (Les provisions sont, dans la plan comptable, traitées comme des produits). Il faut faire une distinction entre calcul de la répartition et la comptabilisation de l'opération.
Dans l'ancien système on débitait les copropriétaires de leur quote part de charges et les créditait des provisions versées.
Dans le nouveau système, c'est la différence seule: "LE (au singulier) trop ou moins perçu sur provision...est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes".
Rien n'oblige à une répartition détaillée facture par facture on peut donc répartir le total pour chaque clé de répartition. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 08:53:34
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Je ne parle pas d'une répartition détaillée facture par facture !
On a toujours réparti des totaux de rubriques ou de catégories
Je dis que les copropriétaires ont toujours eu connaissance de la liste complète des factures et autres charges de l'exercice et qu'ils sont privés désormais de ce document.
Si vous êtes satisfait de cette modification ( un papier de moins à ranger), c'est votre droit ! Moi je n'en suis pas satisfait.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 10:24:20
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JB22, sans vous offenser, votre approche est uniquement "comptable".
Certes, la comptabilité est affaire de "comptable", dans le sens où il faut bien une personne pour manier la calculette et passer les écritures.
Mais la structure de cette comptabilité des copropriété ne peut êtte exclusivement "comptable".
D'où l'incompréhension de certains devant les propos de JPM : "Répartir des différences au lieu de répartir des charges et rembourser des provisions est vraiment une cirieuse idée"
"Si je donne 100 € et qu'on me montre la facture de 80 € je comprends qu'il me reste 20 €"... C'est si difficile que cela, même si ce n'est pas "comptable" ?
Confidence : j'ai participé en son temps à qques réunions de travail avec une assoce dite "de consommateurs" (bien que "consommer" de la copropriété soit très indigeste) sur le projet de comptabilité.
D'éminentes personnalités y participaient, dont certaines du "Conseil de la comptabilité française" (si c'est toujours son nom).
Pour répondre à JPM : "Comment une association qui a participé à quasiment toutes les réunions de travail a-t-elle pu laisser passer une omission pareille ?"
Comment ?? Mais en s'en remettant hélas aux "spécialistes", dont ces membres du conseil supérieur de la comptabilité, qui n'avaient qu'une approche "comptable" des choses.
Je ne critique pas les personnes, bien entendu, dont la compétence et le sérieux ne peuvent être mis en doute !
Mais en ayant une approche uniquement "technocratique", je veux dire en technicien de la comptabilité "gardien de la chapelle", on en a oublié le principal : les comptes du syndicat, qui sont les comptes collectifs des copropriétaires, sont uniquement destinés à être lisibles, intelligibles des seuls copropriétaires.
C'est pourquoi sans doute que face à ce 'mur', avec d'autres, je ne suis pas allé jusqu'au bout et que la voix des copopriétaires de base est peut être passée à la trappe ! 
D'où le sujet lancé par JPM sur l'état détaillé des dépenses annuelles classées par catégories et types de charges et sa question : "Comment une association qui a participé à quasiment toutes les réunions de travail a-t-elle pu laisser passer une omission pareille ?"
Avec lui, on ne peut effectivement que s'nquieter de ces prétendues dernières "réformes", ici sur ce point particulier, ailleurs sur les convocations aux AG et la maitrise de l'ODJ, sur les pouvoirs du CS maintenant réduits, etc ..etc ...!
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Edité par - gédehem le 07 janv. 2007 10:39:05 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 10:46:07
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vérifier une comptabilté est un problème de comptable professionnel. Je doute fort que la plupart des PDGs, Gérants,.. sont aptes à comprendre et à vérifier leur comptabilité et leur bilan, mais ils doivent connaitre et comprendre : la spécifité de leur métier, la gestion des hommes, la gestion d'une entreprise, leur comptabilité, le social et le juridique, le droit du travail,et tant d'autres choses,...
Tout ceci passe par les conseils de professionnels- comptables, avocats, juristes,...
Une comptabilité de copropriété ne comporte pas de nombreuses écritures, l'aide et le conseil d'un comptable de profession me parait peut-être maintenant indispensable pour contrôler annuellement les comptes, et poser les bonnes questions aux syndics.
Ceci rassurera peut-être l'ensemble des copropriétaires.
Un syndic doit rendre compte de la destination de chaque euros de charges payées. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 11:34:50
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philippe :
" ... l'aide et le conseil d'un comptable de profession me parait peut-être maintenant indispensable pour contrôler annuellement les comptes, ...."
...qui tend à démontrer si nécessaire que la comptabilité des copropriété est maintenant devenue affaire de "spécialiste" et non l'affaire des copropriétaires s'agissant de leurs comptes à eux..
"Un syndic doit rendre compte de la destination de chaque euros de charges payées."
Certes ! Mais sauf à être "spécialiste", personne ne viendra contredire, critiquer ou même conforter la destination de chaque euro.
C'est bien le problème qui est soulevé ici.
D'autre part, il ne faut pas comparer la comptabilité de la copropriété avec celle d'une entreprise, destinée aux dirigeants (PDG, Gérants, ...), lesquels peuvent facilement se faire assister dans leurs activités "multi cartes", éventuellement dans la continuité.
Tel n'est pas le cas pour les copropriétaires, qui doivent s'en remettre quasi les yeux fermés à leur mandataire : les textes ne leur donne pas d'autre choix, le CS ne pouvant même plus "se faire assister" dans la continuité !!
(Il ne peut même pas se faire assister d'un tiers "comptable" si le syndic lui refuse l'accès à ses locaux.)
Tout cela est la conséquence de prétendues "réformes" qui, outre qu'elles sont incohérentes (voir le sujet sur le "contrat du syndic"  !), sont de fait plus restrictives quant aux droits et pouvoirs des copropriétaires.
Comme vous le souligniez :
"Le grand livre, les doubles des factures et les relevés du compte bancaire, et quelques dizaines d'heures sont absolument nécessaires pour toute bonne vérification. "
Nous sommes ici bien loin des quelques heures allouées au CS pour sa "vérification" .....ou des 2 ou 3 h aux copropriétaires dans le cadre de L.art.18-1 ....
Alors si en plus il n'y a plus d'état détaillé ! ......  |
Edité par - gédehem le 07 janv. 2007 11:39:48 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 11:58:50
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Il faut que les copropriétaires sachent que les gestionnaires, professionnels et non professionnels, utilisent un plan comptable depuis trente ou quarante ans.
La première publication d'un plan est celle de M. Levinshon dans les informations rapides de la copropriété 1987 p. 183, relatif à un excellent plan déjà en place.
On a ensuite celui de M. Reyes pour l'ARC, les travaux de Daniel Cordier pour le Jurisclasseur copropriété, également publiés chez Delmas si je ne me trompe. La plupart des prestataires de services informatisés pour les syndics professionnels imposaient un plan comptable bien structuré dès 1985/1990. Je crois qu'un membre de la CBAB en avait publié un aussi mais j'ai perdu sa trace.
Tous ces plans comptables s'inspiraient du PCG avec adaptation au particularisme des copropriétés.
Tous les auteurs cités plus haut, notamment Levinshon et Cordier ont accompagné le plan de commentaires utiles et d'un guide d'utilisation pas à pas. Ils ont traité des cas particuliers tels que l'appartenance d'une copropriété à une ASL ou une Union, l'existence d'un lot " appartenant " au syndicat, les dépôts de garantie versés à des locateurs de matériel (omis dans le plan actuel). Levinshon a décrit le fonctionnement de la classe 9 (traitement analytique).
On peut dire qu'en 1999, tous les syndicats administrés par des professionnels et un assez grand nombre de syndicats " autogérés " importants fonctionnaient avec un plan comptable. Bien entendu les comptabilités étaient tenues en partie double. La procédure d'engagement était limitée à l'enregistrement des factures non parvenues. Les charges chevauchant deux exercices étaient traitées de manière appropriée.
La normalisation de ces plans comptables ne posait aucun problème majeur car ils présentaient tous une structure identique.
Les dispositions de la loi SRU n'imposaient aucun bouleversement à ces dispositifs. Le prétendu passage de la comptabilité de trésorerie à une comptabilité d'engagement n'était qu'un canular. Il ne pouvait concerner que les petits syndicats autogérés et quelques professionnels bricoleurs.
Or il aura fallu six ans pour faire démarrer un mécanisme nouveau dont les grands principes sont satisfaisants, mais dont les modalités de fonctionnement sont, pour certaines, contraires à la loi, pour d'autres inappropriées. La cerise sur le gateau est la publication, quelques jours avant l'entrée en vigueur du nouveau régime, de la recommandation n° 6 qui incite les utilisateurs à ne pas respecter certaines des règles établies, notamment la centralisation en 102 des provisions pour travaux de l'article 14-2.
L'épisode de l'exemption ou non des petits syndicats a montré les graves lacunes de la préparation du dossier. Le critère du montant du budget prévisionnel pour la portée d'application de l'exemption montre une méconnaissance totale des éléments à prendre en condération. Dans vingt ans des centaines de petits syndicats auront encore un budget prévisionnel limité à 14 999 € même si tout a augmenté de 60 %
Puisqu'on est à l'heure des bilans, comment nier que celui là n'est pas fameux, alors que le principe fondamental de la réforme est excellent ?
Gedehem a raison d'avancer que la réforme comptable était faite pour les copropriétaires et non pour les délices des comptables. La réflexion vaut tout autant pour les règles juridiques qui sont faites pour assurer l'harmonie des relations sociales plus que pour les délices des juristes.
Mais, pour la comptabilité, les praticiens comptables sont les premiers à formuler des critiques. Il suffit de lire l'ouvrage de Gérard Picault, notamment sur le défaut d'enregistrement des emprunts du syndicat qui est une affaire assez jolie. Idem pour les honoraires sur gros travaux du syndic, qu'il faut passer en charges courantes . On présente un compte travaux déséquilibré dans le seul but de pouvoir tirer plus facilement la liste des honoraires accessoires du syndic, qui sera regardée d'un oeil distrait par l'immense majorité des copropriétaires. Ils s'en contremoquent, de cette liste
Elle est fournie pour l'information des copropriétaires Ils auraient préféré la liste détaillée des charges
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badolles
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 21:22:02
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Bonsoir,
Pour l'instant nous pouvons voir clairement tout de la part de notre syndic, le plan comptable réel charges et produit n'est pas encore appliqué sauf erreur il doit être pour le 01 01 2007?
Si ce plan comptabl est le même en 6 pour les charges et en 7 pour les produits il est vri que certains copropriétaires nous demanderons des explications.
Merci a tous pour tous les problèmes et les réponses |
Avec universimmo.com
c'est dur de ne pas trouver |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 10:22:15
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Le Syndic peut-il refuser de produire des documents comptables à la demande du CS : grand livre et balance, copie compte bancaire, état des renumérations du syndic, un compte de dépenses détaillés par rubriques, un compte travaux détaillés, copies des factures,état des copropriétaires débiteurs, ...??
Vous dites que la nouvelle loi dispense au syndic de fournir aux copropriétaires les comptes détaillés par catégorie, ou peut-on trouver ce texte ?
Comment un CS peut-il vérifier les comptes si on le prive des documents nécéssaires ??
Il est déjà pratiquement impossible de faire un rapprochement précis si le syndicat n'a pas un compte séparé, compte qui est obligatoire, mais avec un coût si important que l'AG vote contre.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 11:35:54
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J'ai parlé des copropriétaires en général !
Je n'ai pas parlé du CS. Celui ci conserve son droit d'accès à tous les documents.
On peut admettre que le grand-livre fournit la liste ordonnée des dépenses de l'exercice mais j'estime que le relevé détaillée des charges (et produits) de l'exercice doit impérativement être fourni à tous les copropriétaires et que c'est au moyen de ce relevé (en projet), document commun à tous, membres ou non du CS, que doit être effectué le pointage des factures.
Le CS peut ensuite aller fouiner dans le grand-livre et ailleurs pour faire des vérifications.
On peut très bien trouver dans le grand-livre une dépense non mise en répartition ou ne pas y trouver une dépense répartie. Il peut aussi bien s'agir d'une erreur que d'un traitement comptable particulier et parfaitement régulier.
Les copropriétaires ne peuvent se contenter de constater que le montant total des salaires versés à la gardienne est de 9 456 € sans pouvoir vérifier le détail mois par mois. Certains copriétaires au moins peuvent déceler une anomalie qui aura échappé au conseil syndical.
De toute manière une reddition des comptes doit être justifiée par le détail des dépenses. Inutile de reprocher aux syndics un manque de transparence quand on décide de supprimer sans raison un mécanisme contribuant grandement à la transparence, et que les professionnels eux-mêmes, avaient créé.
On sourit ensuite, mais un peu jaune, quand on constate que le seul détail exigé est celui des honoraires perçus par le syndic, qui ne présente aucun intérêt réel. Exorbitants ou non, ces honoraires ont été approuvés par une assemblée. C'est alors qu'il fallait y regarder de plus près
Comparé à certains charivaris sur d'autres points, le silence sur cette question me parait surprenant.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 12:06:38
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De philippe388
"Vous dites que la nouvelle loi dispense au syndic de fournir aux copropriétaires les comptes détaillés par catégorie, ou peut-on trouver ce texte ? "
Vous ne trouverez pas directement de texte dispensant le syndic, mais les textes qui fixent les obligations du syndic, obligations dans lesquelles ne figure pas celle de fournir des comptes "détaillés".
Article 11 de la loi du 10 juillet 1965:
"2e...La présentation des documents énumérés au 1er et 2e ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et de ses annexes."
Voir arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et à ses annexes.
Article 26 du décret du 17 mars 1967:
"Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'éxécution."
...
"Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic, ou au lieu arrété par lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965"
Souvent les membres du C.S. oublient de se faire "habiliter" et le syndic en profite pour refuser...
Compte unique, compte séparé, le sujet a été largement débattu.
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Edité par - JB22 le 08 janv. 2007 12:07:58 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 12:41:05
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Une question peut-être idiote !!
Peut-on mettre aux votes à l'AG une résolution sur le relevé déraillé des charges " l'AG demande au syndic de fournir aux copropriétaires avec la convocation à l'AG annuelle les documents suivants: relevés des charges et dépenses détaillés, etc..."
Il est vrai qu'il faut s'inquiéter sur ce point, mais depuis plusieurs années je remarque lors des Ags qu'une infime partie des copropriétaires regardent ces relevés de dépenses, et que depuis 4 ans je suis le seul copropriétaire à venir chez le Syndic pour vérifier les factures et charges - le seul sur 135. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 13:17:29
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[b]Oui, certainement, l'assemblée peut décider que le syndic devra fournir les relevés détaillés des charges !
J'ajoute qu'il faut impérativement inscrire cette obligation dans le contrat de gestion et la faire figurer dans les prestations de gestion courante puisqu'elle a existé jusqu'à présent. [/b]
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Comptabilité : les copropriétaires sont bernés
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