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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
 Posté - 08 janv. 2007 : 13:58:12
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Entièrement d'accord avec JPM, ce n'est pas une obligation légale mais cela peut être une obligation contractuelle, résultant du contrat de syndic.
Normalement en "gestion courante" donc à négocier si modif du contrat actuel. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 14:49:27
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On touche ici du doigt, et merci à JPM d'aborder la question, la distinction qu'il faut à mon avis faire entre "comptabilité du syndicat", et "présentation des pièces necessaires à l'information des copropriétaires".
Lorsque je parlais plus haut d'une approche uniquement "comptable", je ne paralais pas bien entendu de la tenue de le comptabilité elle même (ou alors à la marge).
Comme le rappelle fort justement JPM, les syndics tiennent plus ou moins la comptabilité des copropriétés depuis 30 ou 40 ans suivant en gros le PCG éventuellement adapté.
La question qui se pose, et qui n'a jamais été en fait abordée, porte sur l'information donnée aux copropriétaires, tant sur l'état général détaillé des comptes "dépenses et recettes" du syndicat (pour utiliser des termes compréhensibles par tous), ainsi qu'un état détaillé individuel de ces mêmes "dépenses et recettes" de chacun des copropriétaires, état détaillé individuel faisant ressortir le solde du compte personnel.
C'est ce point particulier qu'aborde JPM, ... du moins si j'ai tout bien compris ! 
Car il faut le dire sans se voiler la face : 99% des copropriétaires se fichent de savoir si l'imputation doit être sur le compte 512 ici ou 715 là !
Cela c'est l'affaire des comptables, des "spécialistes" dont je parle plus haut, imputation qui sur le fond n'interesse pas les 99% dont il s'agit.
Par contre, chacun des 99% veut savoir combien revient la charge "ascenseur", tant pour le contrat, l'entretien, le fonctionnement, l'énergie nécessaire, les réparations, pannes, etc ...
Ou encore de ce qu'il en est du détail dans les "charges communes générales" du détail du poste "entretien-réparation" et ne pas rater les ampoules de 60w à 50 € pièces .....
JPM (encore lui !  ..) parle du poste "salaire concierge" de 9.456 € ...! voila un point interessant :
Car si "l'état détaillé des comptes" dont nous parlons ici est non seulement obligatoire mais surtout bien fait, nous aurions mis face à face le prévisionnel du poste n-1, la dépense n et un prévisionnel n+1.
Tout un chacun est à même de "lire" pour ces salaires :
prévisionnel n-1 : 8.500 € / dépense réalisée n : 9.456 € ...pour en déduire aussitot qu'il faut que le syndic s'explique sur les 900 € en sus, qui plus est par dépassement de budget (cas classique) !
Pas besoin ici d'être comptable ni d'avoir tous les bulletins de salaires mois par mois.
Très modestement, j'avais avancé lors des réunions de travail dont je parlais plus haut un modèle pour de tels états détaillés nécessaires aux copropriétaires, car il y en a à mon avis 2 :
- "Etat détaillé des comptes du syndicat". (obligatoirement joint à la convocation pour, selon moi, la validité de la décision approuvant les comptes "Information préalable indispensable")
- "Etat détaillé du compte individuel (reprenant 'compte syndicat' avec application des quotes-parts), solde du compte personnel".
Ce sont ces documents que nous avons mis en place depuis .. des lustres dans les qques copropriétés où je suis passé : tout est clair, transparant, au centime d'euro.....(du moins en principe  )
Même ceux qui ne savent pas trop compter comprennent ce qu'il en est et n'ont pas (plus) peur, au risque de passer pour des idiots, de poser des questions, qui s'avèrent parfois pertinentes, de bon sens.
Et lorsque tout est clair, transparant, "lisible" pour tous, je peux vous assurer qu'on ne passe pas 5 minutes sur la question "approbation des comptes", y compris lorsqu'il faut faire des réserves, voire refuser certains engagements abusifs.
La difficulté à se faire entendre sur ce point tient au fait que l'état détaillé dont nous parlons ici n'est pas une "pièce comptable".
Pour l'avoir vécu, avancer une telle proposition à des spécialistes de la comptabilité française relève de l'hérésie, du blaspheme ! ....
On serait bon pour le bucher, si cela existait encore !
(Je passe sous silence l'état des dettes et créances tant du syndicat que des copropriétaires, situation de trésorerie, etc ..qui ne sont pas le sujet abordé ici !)
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Edité par - gédehem le 08 janv. 2007 15:20:02 |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 15:41:25
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Nous sommes d'accord sur le fait que 99% ne s'interressent pas aux détails de la comptabilité et du relevé des charges. La seule remarque qu'ils posent en général c'est " les charges ont encore montées,!!!"
Je vais de suite proposer aux membres de mon CS et aux membres de notre ASL d'établir une résolution sur les documents à fournir par le syndic aux copros pour l'assemblée générale, et aux documents à fournir aux CSs pour la vérification de la comptabilité (verif. des comptes fin février, notre AG en mars).
Merci de ce sujet important et de vos réponses
Philippe |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 16:08:30
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De gédehem
"On touche ici du doigt, et merci à JPM d'aborder la question, la distinction qu'il faut à mon avis faire entre "comptabilité du syndicat", et "présentation des pièces necessaires à l'information des copropriétaires".
Sur ce point je suis entièrement d'accord.
Seule la présentation détaillée des charges est nécessaure et utile aux copropriétaires.
"D'où l'incompréhension de certains devant les propos de JPM : "Répartir des différences au lieu de répartir des charges et rembourser des provisions est vraiment une cirieuse idée"
"Si je donne 100 € et qu'on me montre la facture de 80 € je comprends qu'il me reste 20 €"... C'est si difficile que cela, même si ce n'est pas "comptable" ?
Le décret ne parle pas de "répartir des différences" mais seulement de l'imputation en comptablité de l'insuffisance ou de l'éxcédent: Donc la répartition calculée, selon la méthode habituelle, on doit imputer seulement la différence entre les charges globales nettes et les provisions versées, alors qu'avant le décret on débitait les copropriétaires des charges et les créditait des provisions.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 16:36:05
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Pardon JB, mais votre "...on doit imputer seulement la différence entre les charges globales nettes et les provisions versées,...." revient bien au "répartir des différences" dont parle JPM, non ? ...
La sémantique étant ce qu'elle est, répartir (imputer) " la différence entre les charges globales nettes et les provisions versées", si cela est "comptable", ce n'est pas un "Etat détaillé des comptes" indispensable à l'information des copropriétaires, sujet dont nous parlons ...
Voyez-vous la difficulté pour le "spécialiste", la distinction qu'il convient de faire ? |
Edité par - gédehem le 08 janv. 2007 16:38:45 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 17:21:15
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Nous sommes tous parfaitement d'accord.
Il faut se démener pour revenir d'une manière au mécanisme traditionnel de la présentation des comptes, étant bien entendu que par ailleurs le plan comptable normalisé est une bonne chose.
Une difficulté est que la répartition des charges n'est pas clairement définie. Elle comporte
1) le classement des factures, donc des dépenses, dans chacune des catégories de charges, la sous-totalisation des catégories et la totalisation générale
2) la répartition des sous-totaux de catégories (dites masses à rpartir) entre les lots concernés au prorata des quotes-parts attachées à ces lots dans chaque catégorie
3) le regroupement des comptes de lots (fractions) appartenant à un même copropriétaire, en un compte unique.
Ceci étant fait, la répartition est terminée.
Elle se traduit normalement par l'apparition de différents débits dans les comptes individuels.
Si Gedehem a un studio avec 20/1000 et si le montant des charges communes générales est 2456 €, son compte sera débité de 49, 12 € . Cette somme sera sa quote-part des charges communes de l'exercice. Il y aura de même 37,12 pour le chauffage. Le montant total de ses charges sera de 86.24 qu'il verra clairement.
Il aura payé 4 appels de provisions de 20 €. Le syndic les lui rembourse et il verra clairement les quatre appels remboursés au crédit.
Comme Gedehem paie bien ses charges, il n'aura pas de solde antérieur. Il verra clairement aussi qu'il restera débiteur de 6,24 € quand l'assemblée aura approuvé les comptes.
Dans le nouveau régime, Gedehem recevra un compte avec une mention lapidaire : répartiton de l'insuffisance : 6,24
S'il veut vérifier un peu, il devra aller rechercher ses appels de fonds, le dernier PV, etc. Mais comme il n'aura pas de liste détaillée des charges, il ne pourra rien vérifier sérieusement.
Les systèmes sophistiqués ventileront peut être : 4.31 et 1.93. Il faudra pour celà que les appels de provision aient été, eux-mêmes, ventilés. Ce qui ne simplifiera pas la situation.
C'est ce dernier mécanisme que je conteste.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 19:44:04
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De JPM
"Mais, pour la comptabilité, les praticiens comptables sont les premiers à formuler des critiques. Il suffit de lire l'ouvrage de Gérard Picault, notamment sur le défaut d'enregistrement des emprunts du syndicat qui est une affaire assez jolie. Idem pour les honoraires sur gros travaux du syndic, qu'il faut passer en charges courantes".
L'emprunt en copropriété présente une particularité, il est porté, pour le montant emprunté au crédit du compte de "Produit" 712, il sera donc déduit des charges des copropriétaires.
Si les paiements des annuités passent par le syndicat; les copropriétaires seront débités, du capital et intérêts, par le "crédit" du compte 704 Remboursements d'annuités d'emprunts.
Le remboursement à la banque sera passé au "débit" du compte 661 Remboursements d'annuités d'emprunt par le crédit de la banque.
On a donc un débit au 661 et un crédit de même montant au 704, le montant de l'emprunt se trouve donc enregistré deux fois en profit, pour une opération "blanche".
Par contre le montant restant dû n'apparait pas en comptabilité, il doit figurer sur l'annexe 1.
En ce qui concerne la deuxième partie de l'annexe 2: Charges pour travaux et autres opérations exceptionnelles, il est certain que des comptes ont été omis:
616 Primes d'assurances (Assurance dommages ouvrage)
6621 Honoraires travaux !
6222 Prestations particulières
623 Rémunération de tiers intervenants
d'autant qu'il n"est pas précisé que la liste des charges n'est pas limitative.
Une autre anomalie, à mon sens, sur laquelle passe Monsieur PICAULD, l'enregistrement du solde dû par le syndic au débit d'un compte de banque cas de compte unique alors que le syndicat n'est pas titulaire d'un "compte". Monsieur Picauld parle de "montant que le syndicat peut revendiquer" mais certainement pas auprès de la banque, il y a donc présentation d'une "fausse situation financière"
Comment une association qui a participé à quasiment toutes les réunions de travail a-t-elle pu laisser passer une omission pareille. Laisser passer ? Je comprends encore si le pouvoir réglementaire s'est obtiné
Participer ce n'est pas décider...
Le décret comptable est l'OEUVRE de trois ministères:
Du Ministre de l'emploi, du travail et de la cohésion sociale;
Du Garde des sceaux, ministre de la justice.
Du Ministre délégué au logement et à la ville. |
Edité par - JB22 le 08 janv. 2007 19:46:51 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 21:31:59
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Alors si Picault ne retrouve pas l'enregistrement des emprunts du syndicat et que JB ne sait pas où est passé l'opération "blanche" entre le compte 661 ici et sa contre partie dans le 704, sans oublier le montant restant dû en annexe I, comment voulez-vous que le pôvre Gédehem comprenne d'où vient sa "répartiton de l'insuffisance : 6,24 €" indiquée sur le bout de papier déposé dans sa boite par le syndic !!!
Et si nous ne parlions plus "comptabilité" mais information claire des copropriétaires par un "Etat des comptes du syndicat" ...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 23:38:14
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Je pense comme Gedehem qu'il faut rester dans le sujet qui est centré sur la disparition du relevé général et détaillé des charges et sur la présentation indigne du relevé individuel, le tout en fin d'exercice.
Je réponds rapidement quand même à JB 22. Les deux questions qu'il a soulevées montrent bien les carances des textes comptables.
A propos d'un " emprunt du syndicat ", il est mal venu d'écrire : " Si les paiements des annuités passent par le syndicat, les copropriétaires ". Je n'ai pas parlé d'un groupe d'emprunts individuels.
Dans le cas d'un emprunt du syndicat, il est exact que les textes disent qu'à réception des fonds, le syndic les passe au crédit du 712 par le débit du 51. Ensuite les charges de travaux (671) sont couvertes par le 712 si l'on prend l'hypothèse que coût travaux = emprunt. Ce qui fait que les copropriétaires ne voient passer dans leurs comptes ni les travaux ni l'emprunt.  Si l'on regarde ensuite un état des dettes et créances, on ne trouve aucune trace de l'emprunt.
Pour la trésorerie du syndicat en cas de compte unique, il n'y a pas véritablement d'irrégularité comptable. Dans le cas d'un recouvrement fait par un huissier, si celui ci vous indique avoir encaissé un acompte de 3 000 €, sa qualité d'officier ministériel permet d'ouvrir un compte de trésorerie au nom de Maître X huissier et d'inscrire à son débit 3 000 € par le crédit du copropriétaire.
Rideau sur cette écart du sujet.
Revenons en à l'obligation faite au syndic de diffuser un relevé général et détaillé des charges et produits par inscription dans le contrat de mandat.
Qui est contre ?
Qui s'abstient ?
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Comptabilité : les copropriétaires sont bernés
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