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 Sujet  |
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ojb58
Contributeur senior
91 réponses |
 Posté - 07 janv. 2007 : 11:32:27
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Depuis l'achèvement de la construction de notre maison en juillet 2003, le garage (shob=40m2) n'a jamais été utilisé comme garage, mais a été progressivement aménagé par notre fils ainé pour s'y installer. Nous avons obtenu la conformité en septembre 2004, mais le contrôleur n'avait pas demandé à entrer dans l'habitation ni dans le garage.
Nous avons eu en décembre 2006 une visite de contrôle de la mairie, suite à dénonciation (anonyme).
Ce genre d'aménagement d'annexe étant très courant dans le voisinage, j'ai expliqué au contrôleur que j'ignorais l'obligation de déclaration. Il m'a répondu que les voisins n'avait rien à craindre même si leurs aménagements n'avaient pas été déclarés car cela faisait plus de 3 ans... Par contre il a considéré l'aménagement de notre garage comme illégal et souhaite apparemment donner des suites inquiétantes à sa visite.
Tout commentaire bienvenu sur la façon de gérer au mieux cette situation. Je précise qu'il nous reste de la shon (190 utilisée sur total de 305). Merci d'avance et bonne année 2007 !
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ojb58 |
Edité par - ojb58 le 07 janv. 2007 11:38:52 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 12:28:36
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Citation :
Initialement entré par ojb58
Depuis l'achèvement de la construction de notre maison en juillet 2003, le garage (shob=40m2) n'a jamais été utilisé comme garage, mais a été progressivement aménagé par notre fils ainé pour s'y installer.
donc création de SHON de 40m2 et suppression d'une place de stationnementCitation :
Nous avons obtenu la conformité en septembre 2004
il n'y aura donc prescription de l'action pénale qu'à compter de septembre 2007Citation :
, mais le contrôleur n'avait pas demandé à entrer dans l'habitation ni dans le garage.
visite de contrôle pas obligatoire: tout est fondée sur votre déclaration qui pourra, le cas échéant, être considérée comme frauduleuseCitation :
Nous avons eu en décembre 2006 une visite de contrôle de la mairie, suite à dénonciation (anonyme).
et oui, classiqueCitation :
Ce genre d'aménagement d'annexe étant très courant dans le voisinage, j'ai expliqué au contrôleur que j'ignorais l'obligation de déclaration. Il m'a répondu que les voisins n'avait rien à craindre même si leurs aménagements n'avaient pas été déclarés car cela faisait plus de 3 ans... Par contre il a considéré l'aménagement de notre garage comme illégal et souhaite apparemment donner des suites inquiétantes à sa visite.
il peut demander remise en état du bâtiment tel que prévu par le PC + amendesCitation :
Tout commentaire bienvenu sur la façon de gérer au mieux cette situation. Je précise qu'il nous reste de la shon (190 utilisée sur total de 305).
et voilà enfin la bonne nouvelle : votre situation est apparemment régularisable... et peut-être même régulière !
Vous allez sans doute recevoir rapidement une lettre vous mettant en demeure de corriger le tir.
A sa réception -ou avant d'ailleurs-, précipitez vous au service urbanisme de la commune, la queue basse (si si, si si !), en disant que vous ne saviez pas, que vous êtes un gentil, que vous voulez corriger le tir bien sûr.
Vous leur demanderez ce qu'il convient de faire pour cela.
Ils devraient normalement analyser la situation en regard des règles d'urbanisme applicables à votre zone... Deux facteurs pourraient être bloquants : le COS -apparemment c'est bon- et le nombre de places de stationnement. Si la situation est conforme au règlement de POS/PLU de votre zone, vous n'avez rien à faire si vous n'avez pas créé d'ouverture nouvelle sur le garage : la transformation de SHOB en SHON dans une annexe d'habitation, respectant les règles d'urbanisme, sans création de SHOB et sans modification de façade, ne constitue pas un changement de destination au sens de l'avant dernier alinéa de l'article R123-9 du code de l'urbanisme et n'est soumise à aucune autorisation.
Tout au plus faut-il informer le fisc (formulaire H1) pour réévaluer la valeur locative de votre bien qui sert d'assiette au calcul des taxes localesCitation :
Merci d'avance et bonne année 2007 !
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 07 janv. 2007 12:32:28 |
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ojb58
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 09:02:06
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Merci pour la réponse, je vais donc aller à la mairie comme conseillé...
Côté stationnement, il y a de la place. Pour le délai de prescription, j'aurais pensé qu'il partait du moment où le garage avait changé de destination (été 2003). Pourquoi faut-il partir de la date du certificat de conformité ?
Je comprends qu'au mieux je devrais m'en sortir avec une augmentation de valeur locative, déjà 70% supérieure à la VL moyenne :0( |
ojb58 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 09:19:52
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| Effectivement, le délai de prescription court à compter de la fin des travaux irréguliers... Encore faut-il pouvoir prouver que la fin de ces travaux est antérieure... Accessoirement, ça signifiera que la déclaration de fin de travaux et de conformité était manifestement frauduleuse, ce qui n'est pas très malin...et peut aussi être poursuivi pénalement. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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ojb58
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 11:10:13
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OK bien compris. Suis donc allé voir la Mairie en me faisant tout petit.
Résultat: il me faut déposer asap une demande de PC de régularisation en 6 ex. Le H1 seul ne suffit pas. De plus, le recours à Architecte est exigé (gasp !).
La maison fait 190m2 de SHON. Le garage est à coté de la maison mais avec un espace de 5cm (cause zone Ib). Pourquoi le PC ne peut-il être limité aux 40M2 du garage et donc sans Archi ?
Merci d'avance. |
ojb58 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 11:26:33
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je pense qu'avec 5 cm, la commune considère que l'annexe est attenante au batiment principal, formant de fait une seule unité architecturale...
Ca doit pouvoir se contester, mais là, j'ai pas mon code sous la main (vive le WE !) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 20:43:59
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
je pense qu'avec 5 cm, la commune considère que l'annexe est attenante au batiment principal, formant de fait une seule unité architecturale...
Ca doit pouvoir se contester, mais là, j'ai pas mon code sous la main (vive le WE !)
Non, pour 5cm, ce n'est clairement pas contestable : c'est bien une même unité architecturale.
Même 50cm ne serait pas suffisant à mon sens.
5m, là oui, on pourrait soutenir à raison la qualité de bâtiments dissociés.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 août 2007 : 14:53:58
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ce que je ne comprends pas, et je le soulignais déjà dans mon premier message, c'est pourquoi il a fallu un PC pour le simple constat d'un aménagement de SHOB en SHON, opération non soumise à autorisation d'urbanisme actuellement, d'autant que c'est précisément le PC qui a rendu exigible toutes ces taxes...
pour le raccordement égouts, il faut voir sur quoi est assise cette participation : est-elle forfaitaire ou fonction de la SHON créée ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 août 2007 14:58:47 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 août 2007 : 09:51:57
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la plainte aurait indénablement été classée sans suite par le procureur puisque la situation était régularisable...
pour l'assainissement, contestez par un courrier où vous éviterez soigneusement de parler d'abus mais où vous mentionnerez poliment un malentendu sur la teneur et la nature des travaux réalisés... voyez alors comment ils réagissent. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 sept. 2007 : 14:03:12
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vous pouvez effectivement demander au maire de retirer le PC si vous^avez la certitude que vos travaux ne sont pas soumis à PC.
cela devra annuler la perception de taxes indument réclamées : leur exigibilité n'est possible qu'en cas d'autorisation d'urbanisme...or ces trzavaux n'étaient pas à mon sens soumis à autorisation (si vous n'avez rien modifié sur les façades par rapport au PC).
ça n'a aucun rapport avec le changement de règlementation du 1/10/7 |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 16 sept. 2007 14:04:26 |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 16 sept. 2007 : 16:17:04
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valeur locative, déjà 70% supérieure à la VL moyenne :0(
Villa de 6 pièces 190 m² avec garage transformé de 40 m².
Venez donc au cap d' Antibes ou à St Jean Cap Ferrat pour avoir une VL inférieure de 70% à la moyenne.
Ce n'est pas de l'humour, ce n'est pas de l'ironie c'est bien de l'indécence.
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Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 16 sept. 2007 : 16:20:36
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Wormsi:
Je tenais à vous remercier de m'avoir permis de lire votre post:
Si la situation est conforme au règlement de POS/PLU de votre zone, vous n'avez rien à faire si vous n'avez pas créé d'ouverture nouvelle sur le garage : la transformation de SHOB en SHON dans une annexe d'habitation, respectant les règles d'urbanisme, sans création de SHOB et sans modification de façade, ne constitue pas un changement de destination au sens de l'avant dernier alinéa de l'article R123-9 du code de l'urbanisme et n'est soumise à aucune autorisation.
Comme quoi Universimmo est bien une mine, de charbon au départ pour s'y habituer mais combien prometteuse quand on sait que le diamant est du carbone pur.
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Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 sept. 2007 : 16:29:06
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| mais attention : à compter du 1/10/7, les mêmes travaux de transformation de SHOB en SHON sont soumis à autorisation, donc peuvent faire l'objet de perception de taxes, dès que le projet dépasse 10m2 :voir le R421-17 g) nouveau du CU |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 16 sept. 2007 16:30:57 |
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ojb58
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 06 oct. 2007 : 08:24:10
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Citation :
Initialement entré par bouzigues
valeur locative, déjà 70% supérieure à la VL moyenne :0(
Bonjour Bouzigues, ma maison est loin d'être plus grande que la moyenne là où j'habite, mais j'ai déclaré toute sa surface...
Citation :
Villa de 6 pièces 190 m² avec garage transformé de 40 m².
Venez donc au cap d' Antibes ou à St Jean Cap Ferrat pour avoir une VL inférieure de 70% à la moyenne.
Ce n'est pas de l'humour, ce n'est pas de l'ironie c'est bien de l'indécence.
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ojb58 |
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ojb58
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 06 oct. 2007 : 08:29:30
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j'ai contacté la mairie pour demander comment un syndicat public pouvait réclamer 2000 € de taxe assainissement pour l'aménagement d'un garage. Il m'ont répondu de voir directement avec le syndicat.
Un syndicat public eau et assainissement qui a le monopole peut-il fixer "librement" le montant des taxes qu'il demande ou bien y-t-il des règles ?
merci. |
ojb58 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 oct. 2007 : 18:09:12
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il y a des règles, un barême fixe approuvé par le conseil syndical, qu'il faut réclamer .
c'est à sa lecture qu'on en saura plus. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 10:32:06
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Citation :
par bouziques:
à Wormsi:
Je tenais à vous remercier de m'avoir permis de lire votre post:
Si la situation est conforme au règlement de POS/PLU de votre zone, vous n'avez rien à faire si vous n'avez pas créé d'ouverture nouvelle sur le garage : la transformation de SHOB en SHON dans une annexe d'habitation, respectant les règles d'urbanisme, sans création de SHOB et sans modification de façade, ne constitue pas un changement de destination au sens de l'avant dernier alinéa de l'article R123-9 du code de l'urbanisme et n'est soumise à aucune autorisation.
Comme quoi Universimmo est bien une mine, de charbon au départ pour s'y habituer mais combien prometteuse quand on sait que le diamant est du carbone pur.
Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
mais attention : à compter du 1/10/7, les mêmes travaux de transformation de SHOB en SHON sont soumis à autorisation, donc peuvent faire l'objet de perception de taxes, dès que le projet dépasse 10m2 :voir le R421-17 g) nouveau du CU
Bonjour. Je souhaiterais bien comprendre ce cas au vu de vos posts et poser une question sur le même sujet::
d'après ce que dit bouziques, pas de changement de destination si transformation de SHOB en SHON sans ouverture rajoutée (garage transformé en appart' ou cuisine) avant la réforme.
mais apparemment, suite à la réforme du code de l'urbanisme, à partir du 1/10/07, si + de 10 m2 de shob transformées en SHON : autorisation de la mairie nécessaire.(post d' Emmanuel WORMSER)
C'est donc cette dernière réponse qui vaut aujourd'hui,est-ce bien cela ?
Question: qu'en serait-il si la transformation du garage en appartement (SHOB --> SHON) fesait dépasser la SHON maxi autorisée pour la construction en vertu du POS/PLU ??
Serait-ce régularisable par la retransformation de l'appartement en garage conformément au permis délivré ? y'aurait-il d'autres solutions ?
Sanctions autres encourues ? : amendes en théorie, certainement, poursuites pénales même si retransformation ??
en pratique, qu'en est-il réellement ?
Comment prouver la date de transformation pour faire valoir le délai de prescription de 3 ans ?
Merci.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 10:42:10
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Citation :
Initialement entré par kace
Bonjour. Je souhaiterais bien comprendre ce cas au vu de vos posts et poser une question sur le même sujet::
d'après ce que dit bouziques, pas de changement de destination si transformation de SHOB en SHON sans ouverture rajoutée (garage transformé en appart' ou cuisine) avant la réforme.
mais apparemment, suite à la réforme du code de l'urbanisme, à partir du 1/10/07, si + de 10 m2 de shob transformées en SHON : autorisation de la mairie nécessaire.(post d' Emmanuel WORMSER)
C'est donc cette dernière réponse qui vaut aujourd'hui,est-ce bien cela ?
Question: qu'en serait-il si la transformation du garage en appartement (SHOB --> SHON) fesait dépasser la SHON maxi autorisée pour la construction en vertu du POS/PLU ??
la réforme a rendu nécessaire une autorisation pour ce type de travaux... elle n'a pas modifié les règles de fond applicables.
Ainsi, même non soumis à autorisation, ces travaux auraient été irréguliers car non conformes aux règles d'urbanisme du POS/PLU et condamnables par voie pénale à ce titreCitation :
Serait-ce régularisable par la retransformation de l'appartement en garage conformément au permis délivré ?
oui, mais ça pourrait théoriquement ne pas suffire à éviter une amende, le délit de construction irrégulière étant constitué...Citation :
y'aurait-il d'autres solutions ?
je n'en vois pasCitation :
Sanctions autres encourues ? : amendes en théorie, certainement, poursuites pénales même si retransformation ??
l'amende est la condamnation pénale !Citation :
en pratique, qu'en est-il réellement ?
amende rare si régularisation à première demande.Citation :
Comment prouver la date de transformation pour faire valoir le délai de prescription de 3 ans ?
factures, témoignages...Citation :
Merci.
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 10:52:49
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merci beaucoup pour votre réponse claire et rapide.
Je rajoute deux questions par rapport à votre intervention sur l'autre fil sur le même thème :
- la démolition de la SHON créée pourrait-elle être ordonnée alors même que la retransformation en garage et donc la remise en conformité par rapport au permis serait possible et acceptée (décision de démolition qui paraitraît aberrante, mais bon) ??? qu'en est-il en théorie et en pratique ?
- le contrôle de ce type de transformation (garage en shon) est-il possible lors du contrôle de conformité (le contrôle se fait-il à l'intérieur de la construction ou seulement à l'extérieur ?) ? pendant le délai de prescription de 3 ans ? après ?
Merci |
Edité par - kace le 10 déc. 2007 10:59:08 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 déc. 2007 : 11:11:29
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Citation :
Initialement entré par kace
merci beaucoup pour votre réponse claire et rapide.
Je rajoute deux questions par rapport à votre intervention sur l'autre fil sur le même thème :
- la démolition de la SHON créée pourrait-elle être ordonnée alors même que la retransformation en garage et donc la remise en conformité par rapport au permis serait possible et acceptée (décision de démolition qui paraitraît aberrante, mais bon) ???
le juge impose une remise en état et en conformité... risque de démolition faible donc, d'utant que la conformité, c'est le garage !Citation :
qu'en est-il en théorie et en pratique ?
en pratique, risque faible historiquement... mais les poursuites pénales devraient se multiplier après la réforme puisqu'il y a plus d'engagements du constructeurs et moins de contrôles ex-ante.Citation :
- le contrôle de ce type de transformation (garage en shon) est-il possible lors du contrôle de conformité (le contrôle se fait-il à l'intérieur de la construction ou seulement à l'extérieur ?) ? pendant le délai de prescription de 3 ans ? après ?
le droit de visite, y compris à l'intérieur pendant 3 ans est prévu au L461-1 du code de l'urbanisme
Citation :
Merci
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 déc. 2007 11:49:20 |
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Sujet |
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changement de destination de local (garage)
Forum fermé
