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Utopie
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2 réponses |
 Posté - 09 janv. 2007 : 22:03:15
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Le renouvellement du contrat du syndic et le montant de ses honoraires peuvent-ils se faire par un seul et même vote ou bien doivent-ils faire l'objet de votes séparés ?
Si la réponse est "votes sépares", c'est selon quel texte de loi ou quelle circulaire ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 janv. 2007 : 22:42:04
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La logique commande de faire un seul scrutin sur la désignation, l'adoption du contrat et les honoraires.
Il est en effet inutile de désigner le cabinet Dupont par un premier vote pour ensuite refuser le montant de ses honoraires dans un second vote.
Il n'y a pas de texte pour une bonne raison : on ne trouve pas la moindre trace du contrat de syndic dans la loi de 1965.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 janv. 2007 : 23:25:30
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l'article 11 du décret de 1967 précise:
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour:
.........................
4° le ou les projets de contrat de syndic,lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat
étant donné que dans le contrat il y a obligatoirement le montant des honoraires le vote se fait (doit se faire maintenant) automatiquement en "bloc" ce qui,comme le souligne JPM, est la logique même.
Petite observation : la résolution ne doit pas porter "renouvellement" mais "désignation" |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 janv. 2007 : 23:40:11
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J'ajoute même qu'à la lettre de l'article 28 du décret du 17 mars 1967 il peut être "désigné de nouveau " 
" renouvellement " a exactement le même sens car le terme s'entend aussi bien d'un changement complet d'une chose que d'une remise en vigueur dans les mêmes conditions.
Le renouvellement d'un bail peut être effectué à l'identique ou avec modification de certaines clauses, notamment le montant du loyer.
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Utopie
Nouveau Membre
2 réponses |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 janv. 2007 : 08:42:37
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Je serais plus nuancé si j'en crois ce qui est indiqué dans "La copropriété 2005/2006"
< La loi visant la "désignation" sans distinguer entre la nomination et le renouvellement.L'actuel art.28 (al.3) dispose que "le syndic peut être de nouveau désigné....La jurisprudence avait retenu que le "renouvellement pur et simple du syndic dans ces fonctions suppose que les conditions du contrat non modifié sont reconduites en l'état" (4)
(4)Il s'en déduisait que la modification des conditions du contrat antérieur correspond,en réalité,à une désignation et que les conditions du nouveau contrat doivent être préalablement notifiées
Etant donné qu'à minima les honoraires changent d'un contrat au suivant une des conditions dudit contrat est bien modifiée donc,pour moi, c'est bien "désignation" qu'il convient de faire figurer dans l'ordre du jour.
De plus un mandat n'est pas automatiquement "renouvelé" |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 10 janv. 2007 : 14:38:24
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En préalable, il faut souligner en gras  ce qu'expose JPM :
Le "Contrat de syndic" n'est pas prévu par la loi de 1965 !!
On peut donc s'interroger sur un tel "contrat" mentionné dans le décret de 1967, ce décret étant un "décret d'application" de la loi !!
Comment un "décret d'application", destiné donc à l'application d'une loi, peut-il inventer et imposer un "contrat" qui n'est pas prévu dans la loi qu'il doit appliquer ! 
D'autre part, et c'est là que l'affaire devient ridicule, je relevais par ailleurs l'inversion qui s'impose maintenant sur le "mandat" donné au syndic, sur sa désignation.
En effet, avant mai 2004, le mandat donné au syndic, sa désignation, procédait d'un vote à la majorité L.art.25.
Ce qu'on prenait pour son "contrat", en fait dans le texte "Les modalités particulières d'exécution de son mandat.." ne nécessitait qu'une majorité L.art.24 et pouvait être adopté distinctement de son "mandat", voir lors d'une AG suivante.
Depuis mai 2004 les choses sont totalement changées, selon moi d'une façon qui me semble contraire à la rigueur juridique.
En effet, D.art.11 impose que :
"Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ODJ :
I- Pour la validité de la décision (ici désignant le syndic) :
4°- le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat."
Non seulement le décret d'application parle d'un "contrat de syndic" alors que la loi qu'il applique ne le mentionne pas du tout, mais en plus ce même décret impose la présentation de ce "contrat" comme préalable obligé à la validité du vote désignant le syndic !
Nous avons là un renversement à 180° des choses :
Nous sommes passés d'un système où "les modalité particulières d'exécution du mandat" (son "contrat") procédaientt, découlaient de la désignation du syndic, de son mandat, à un système ou ce serait un "contrat de syndic" présenté à l'AG, contrat qui n'existe pas dans la loi, qui serait le préalable obligé à la désignation du syndic, à son "mandat" !!!
Je me permet donc cette conclusion :
D.art.11 est clair : Le mandat du syndic étant obligatoirement à durée déterminée, faute d'une proposition de contrat (éventuellement identique au précédent) notifiée en même temps que l'ODJ, le renouvellement du mandat du syndic, qui est une "re"désignation ou une désignation "à nouveau", ne serait pas valide.
C'est pourquoi je suis très réservé, en l'état des textes, sur ce qu'indiquerait "la copropriété 2005/2006".
Même en l'absence de modification du "contrat de syndic", celui-ci doit être présenté à l'AG pour la validité de la décision "re"désignant le syndic, le précédent "contrat" lié, indivisible du précédent "mandat", n'existant plus.. |
Edité par - gédehem le 10 janv. 2007 14:45:58 |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 09:22:03
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L'article D 28 ne parle pas du mandat.
L'article D 29 parle du contrat de mandat. On ne trouve pas le contrat de mandat dans la loi. Le décret, pris pour l'application de la loi, ne pouvait donc évoquer le contrat de mandat. Ce qui est justement signalé par Gedehem.
Même observation pour l'article 11.
Le contrat de mandat du syndic est une innovation ancienne (si j'ose dire ) qui ne repose sur aucun texte législatif.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 21:50:51
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Et pourtant il s'agit de 2 choses bien différentes à prendre en compte : l'une a trait à la durée du contrat et l'autre aux modalités incluses dans le contrat et présenté pour acceptation ou refus lors d'une assemblée. Ce dernier détaille les honoraires de gestion courante et particulière.
On peut être d'accord sur la durée et pas d'accord sur les honoraires. C'est pourquoi le décret a été modifié en ce sens 
Article 28
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 17 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Sous réserve des dispositions de l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation et des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale.
En dehors de l'hypothèse prévue par l'article L. 443-15 précité, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Toutefois, pendant le délai prévu à l'article 1792 et 2270 du code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble.
Le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale pour les durées prévues à l'alinéa précédent.
Article 29
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 18 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Article 11
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 7 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
(...)
II. - Pour l'information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires.
-----
Dans cet article 11D nous sommes dans la partie budgetaire me semble t-il ?
A ce propos, il serait intéressant de savoir combien de copropriétaires reçoivent, pour information, joint à la convocation, l'état détaillé des sommes reçues par le syndic au titre de sa rémunération !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 22:36:19
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Virginia : ce que vous exposez là ne fait qu'enfoncer le clou de ce que nous avançons JPM et moi : seul le décret de 67 fait mention d'un "CONTRAT" (de syndic ou du syndic, peu importe ...)
Or la loi que ce décret est chargé d'appliquer ne mentionne jamais ce "contrat".
Mais votre rappel des textes va dans le sens de ce que j'avance : nous avons un revirement à 180° des choses.
- avant la modif de 2004, l'AG donnait "mandat" au syndic (maj.art.25).. mandat d'où procédait "des modalité particulières d'exécution de ce mandat" (maj.art.24), modalités qui découlaient du mandat.
C'est par la résolution d'AG désignant le syndic qu'était fixée la durée et l'échéance du mandat.
- depuis cette modif de 2004, c'est un prétendu contrat, qui n'existe pas dans la loi et sort donc du "chapeau magic", qui, non seulement est un critère de validité de la désignation du syndic, donc de son mandat, mais qui plus est fixe la durée du mandat et ses échéances.
Le monde à l'envers.
Nous sommes donc passés, par une pirouette juridique dont le législateur (et surtout ses "conseillers") a le secret, d'un système où :
- c'est le mandat donné qui détermine les éléments de certaines dispositions contractuelles qui en découlent, ...
- à un système où est affirmé la prééminence d'un contrat sur le mandat, ....
D.art.11 allant même plus loin en imposant la présentation d'un contrat comme préalable obligé à la validité du mandat. (revirement à 180°)
Tout ceci relève non de l'amateurisme mais de la bêtise....
Il est vrai que je doute fort que nombre de législateurs vivent et donc savent ce qu'est une copropriété (Faut dire qu'avec une classe "moyenne" à 4000 € net, on en a un apperçu !)
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 23:36:55
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Virginia : ce que vous exposez là ne fait qu'enfoncer le clou de ce que nous avançons JPM et moi : seul le décret de 67 fait mention d'un "CONTRAT" (de syndic ou du syndic, peu importe ...)
(...)
Or la loi que ce décret est chargé d'appliquer ne mentionne jamais ce "contrat".
Tout ceci relève non de l'amateurisme mais de la bêtise....
Il est vrai que je doute fort que nombre de législateurs vivent et donc savent ce qu'est une copropriété (Faut dire qu'avec une classe "moyenne" à 4000 € net, on en a un apperçu !)
OK. Vu, gédehem !
Ils (les législateurs) ont modifié le décret ? Faisons avec !!!
Il est de 2004 et donc plus récent que la loi de 1965 modifiée en 2000. Ce qui n'était pas bon dans la Loi sera applicable avec le Décret... Bien qu'il y ait tellement de résidus de part et d'autres ! 
Le Décret aura servi déjà à déterminer ce que sont les travaux Hors Budget, le budget prévisionnel ce qui n'était pas encore défini par la Loi ! (art. 44 et 45D)
Il arrive bien un moment où ils (les législateurs) vont s'emberlificotouiller dans leurs co....ies  et qu'ils vont se le prendre, d'une façon ou d'une autre, en pleine face ! 
Vous savez, quand on apprend la propreté à un chaton ? On lui met le museau dans la litière de sa caisse, pour lui montrer où elle se trouve, n'est ce pas ?
1 ministre = 12.000,00 €/mois + un chauffeur + autres avantages en nature.... (chez Marc'O M6) A mon avis c'est beaucoup plus, mais bon ! |
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