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gera
Contributeur vétéran
136 réponses |
 Posté - 10 janv. 2007 : 09:10:45
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à JPM
L'exercice de notre copropriété va du 01/10/2006 au 30/09/2007
lors de la dernière AG j'ai remboursé aux copropriétaires le fonds de roulement correspondant à leur type d'appartement ( 1/12 du budget).
J'avais lu sur le bulletin de l'ARC que le fonds de roulement était illégal.
je n'ai pas demandé de réserve de trésorerie.
j'ai fait un appel de fonds correspondant au 1/4 du budget pour chacun d'entre nous.
Problème :les dépenses du 1 er trimestre de l'exercice ( oct,nov,dec) dépassent les rentrées de fonds.
J'ai du négocier avec certains fournisseurs!
Question : puis-je légalement demander une avance de trésorerie?
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 janv. 2007 : 09:22:07
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Si ce fonds était prévu dans votre RC vous n'aviez pas à le rembourser aux copropriétaires car le syndic est en droit de réclamer aux copropriétaires une avance afin de constituer la réserve de trésorerie de la copropriété qui est souvent appelée "fonds de roulement" (article 35 décret de 1967)
Cette réserve ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel
Donc voir ce qui est prévu dans votre RC pour cette avance de trésorerie (mais aussi votre budget) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 janv. 2007 : 09:47:02
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Je confirme les indications de Felix 1930.
Mon avis est
1) qu'il doit toujours y avoir une réserve de trésorerie
2) que cette obligation devrait figurer dans le statut de la copropriété, sans qu'il y ait lieu de se référer aux dispositions du règlement de copropriété. Beaucoup de règlements, auraient-ils été adaptés, sont antérieurs à 1965 et, a fortiori, à 2000. Les règles de financement des charges ont été modifiées. Il fallait donc prendre une mesure " ommposable " à tous, comme celà a été le cas pour les provisions sur travaux futurs.
Votre cas est un parmi des milliers d'autres.
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gera
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 10 janv. 2007 : 10:30:31
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à JPM,FELIX 1930
merci pour vos réponses!
je croyais fermement que le fonds de roulement était devenu illégal.
Par contre ja savais que l'on pouvait demander une réserve de trésorerie
je m'appuyais sur des documents de l'ARC que je vais rechercher.
idem pour le réglement de copropriété |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 10 janv. 2007 : 12:21:54
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comme vous j'ai lu le document de l'ARC il y a eu une petite erreur peut être un problème lié à l'appellation mais si vous reprenez l'article 35 du décret de 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 cette partie est nettement défini
Le syndic peut exiger le versement:
1°De l'avance constituant la réserve de trésorerie prévue au RC,laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel
et certains "gros groupes" se sont empréssés de faire voter cette avance,prévue au RC ou pas,ce qui semble t-il a fait réagir l'ARC partiellement à tort
Même si dans de nombreux cas JPM à raison d'indiquer que cette avance doit exister je pense que cela ne doit pas être systématique;notre copro a 28 ans cela est prévu au RC mais cette "avance" n'existe pas dans la réalité et nous n'avons jamais eu de problème (ni de vrai impayé juste des petits retards) |
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gera
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 10 janv. 2007 : 13:43:01
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ARC abus n°225:
on sait que , depuis la loi SRU du 13/12/2000 les fonds de roulement existants dans les copropriétés n'ont plus de raison d'être puisque les copropriétaires payent des charges provisionnelles en début de trimestre.
Or nombreux sont les syndics qui ont conservé le fonds de roulement existant, voire même l'ont augmenté.Jusqu'à présent ces syndics répondaient que rien dans le décret de 1967 ne l'interdisait.
Ceci était exact, mais le nouveau décret du 27 mai 2004 a modifié en profondeur l'article 35 du décret du 17/03/1967, lequel supprime expressement le fonds de roulement et limite à une somme correspondant à deux mois du budget prévisionnel l'éventuelle "réserve" ou "avance" de trésorerie prévue au règlement de copropriété.
Dans mon cas:
copropriété construite en 1980/81 cette réserve éventuelle est bien prévue au RC.
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 10 janv. 2007 : 14:36:12
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< n'ont plus de raison d'être car les copropriétaires....> la loi SRU a fait une obligation du paiement d'acompte de charges mais cela existait bien avant cette loi dans de très nombreuses copropriétés
et je dirais que suite au décret de mai 2004 modifiant l'article 35 de nombreux "gros" syndics ont découvert (ou redécouvert) cette possibilté d'entrée d'argent (l'ARC aussi) alors que c'était prévu dans de nombreux RC, depuis longtemps |
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gera
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 10 janv. 2007 : 15:52:19
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à felix 1930
si ce n'est pas trop indiscret combien avez-vous de lots dans votre copropriété et quel est le montant du budget prévisionnel ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 janv. 2007 : 16:38:59
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à ce niveau là rien n'est secret :
- R+ 5
- R = caves,parties communes et 12 garages
- 5 étages -2 allées -2 ascenseurs - 30 logements
-30 parkings privatifs + espaces verts
budget prévisionnel année 2006 = 30654,00 euros
dont :
-4800,00€ eau froide (1 général et 32 divisionnaires)
-4750,00€ P2+P3 chaudières individuelles et VMC gaz DSC
-2800,00€ ascenseurs contrat complet
+espaces verts,nettoyage,assurances etc |
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gera
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 08:23:52
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à felix 1930
le fait d'avoir un chauffage collectif au gaz enfle mon budget prévisionnel .
quelques renseignements sur notre résidence:
39 LOTS, 39 garages en sous sol.
Budget prévisionnel:
chauffage: 30257 € aie!aie!
ascenseurs( il y en a 2 ): 4209 €
EDF 1384 €
eau chaude: 3600 €
eau froide 6774 €
comme vous : 1 compteur général / 2 compteurs individuels par appart.
réparations + entretien: 4498 €
salaires de la femme de ménage + charges:5335 €
secretariat:1010 €
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 10:22:56
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Je vous rappelle que si l'assemblée annuelle tenue en avril 2006 a fixé le budget prévisionnel 2007 à 30 000 €, il n'est pas interdit de profiter de l'assemblée qui aura lieu en avril 2007 pour rectifier ce budget et le porter à 33 000 €, ou au contraire le réduire.
Les appels de provision de juillet et octobre seront modifiés en conséquence.
Cette pratique doit être généralisée et la question doit être inscrite à l'ordre du jour, quitte finalement à ne rien modifier.
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rogytgyt
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 00:21:04
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bonsoir a tous
pour continuer ce debat et amener un socui que je rencontre actuellement : le budget previsionnel est etabli, les appels de fonds sont faits par trimestre, mais cela n'empeche pas la tresorerie de pouvoir etre negative par moment en fonction des dates ou tombent certaines charges a payer. La seule solution reste le FdR, ou plutot l'avance permanente de tresorerie. Cela ne peut s'anticiper qu'avec un budget previsionnel de situation de tresorerie, et encore, il y a toujours pas mal d'imprevus avec les travaux divers de réparations, etc.
Je ne vois pas 'autres solutions que de demander en AG une avance de treso plus consequente....
je sais, le syndic sera content, mais selon moi,ce n'est pas leur boulot d'etre "preteur" en cas de tresoreie negative (quoique avec Foncia qui appartient desormais aux BP...). Peux-t-on imaginer des appels de fonds non pas systematiquement d'1/4 du budget, mais en fonction des dates de dépenses prévues ? En tout cas, je me refuse a proposer un budget gonflé pour avoir des appels plus importants. Merci de vos expériences |
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gera
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 09:40:14
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à rogytgyt
je rencontre pratiquement le même problème que vous.
J'ai un exercice qui va du 01/10/2006 au 30/09/2007.
Lors de la dernière AG j'ai remboursé le fonds de roulement.(ce fond avait été voté en AG,en 1991, et correspondait à une provision mensuelle: 1/12 .Il était réglé par les copriétaires au fur et à mesure de leur arrivée). je le demandais à chaque mutation au notaire. cette somme pouvait être placée sur un livret ,les éventuels intérêts apparaissaient au titre de recettes sur le décompte en fin d'exercice.
problème: ce fond se dévaluait en effet il existait une grande différence selon la date d'entrée dans la résidence.De plus j'avais lu des articles signalant que ce fond de roulement devenait illégal.
( ambiguité fonds de roulement/ avance de trésorerie)
j'ai commencé l'exercice 2006/07 comme cela, sans fond de tresorerie, en avertissant cependant le C Syndical des risques.
nous avons établi le budget prévisionnel.Le problème arrive avec les premières factures du poste chauffage( P1 + P2 )
La période de chauffe , recentrée sur 6 mois environ, est le poste principal des dépenses 50% et je rencontre quelques difficultés de trésorerie. Heureusement pour le moment je n'ai pas " de coups durs"
Conclusion : j'ai convoqué le C.S et je vais proposer une avance de trésorie. Nous fixerons ensemble les modalités de règlement.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 10:06:40
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Vos soucis sont communs à beaucoup de syndicats de copropriétaires.
Il faut rappeler qu'il est possible de moduler les appels. Pour un budget de 20 000 €, il n'est pas impératif de faire quatre appels de 5 000 €. On peut faire 6000, 6000, 4000 , 4000, ou autre modalité.
Mais la bonne solution est d'avoir une réserve de trésorerie et il est inconvenant à ce propos de s'interroger sur le fait que le syndic va être content ou pas. D'autant qu'il est simple de décider la gestion par compte séparé. Dans tous les cas il faut veiller au paiement ponctuel de fournisseurs par le syndic.
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gera
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 10:54:54
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| En effet il est tout à fait possible de moduler le taux des appels de fonds: 30%,30%,20%,20% |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 11:05:55
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d'après la 8ème recommandation de la Commission relative à la copropriété cette réserve de trésorerie, lorsqu'elle existe,est principalement faite pour "former un fonds de prévoyance pour faire face à des dépenses imprévues ou à des impayés" et pas pour payer régulièrement des dépenses prévisibles
Je pense que lorsque le pré budget est établi par le CS,avant de voir ce problème avec le syndic, tous les coûts concernant les différents contrats peuvent être chiffrés en fonction des clauses de révision de prix (pour l'assurance prendre en compte l'augmentation de conjoncture qui est négociable)
Pour les travaux "budgétisés" et ceux à voter en AG ils sont clairement répertoriés depuis le décret de mai 2004 et les imprévus,sauf pour le cas de chauffage collectif -gera- sont rares donc je ne vois pas l'intérêt de ce fonds de trésorerie (je "parle" pour ce que je connais ,copro jusqu'à 100 lots)
Notre copropriété à 28 ans nous n'avons jamais eu cette avance,bien que prévu au RC, et pas de problème et notre budget n'est pas surdimmensionné (dans la négociation des contrats la période et date de la facturation sont toujours prises en compte -sauf pour l'assurance) |
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