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bonjour , nous sommes actuellement en pourparler avec un maitre d'oeuvre qui nous propose 1 terrain + 1 maison donc 1 seul intervenant pour le tout.Mon probleme est que sur la commune envisagee la surface mini d'un terrain pour avoir droit d'edifier une habitation est de 800 m2 et voilà ce que me propose le maitre d'oeuvre : 1- il a achete 1 terrain de 900 m2 , sur ce terrain il va faire une demande pour 1 maison puis dans le meme temps en batire une 2ème : Le POS de la commune prévoyant ce cas, je cite "il n'est pas prévu de -surface mini en cas de reconstruction après ou d'extension mesurée ou de construction d'annexe sur une propriete batie". 2-après les constructions des 2 maisons il nous en vendrait 1 qui aurait un terrain de 486 m2...et là pour le coup la surface mini n'est plus respecté. 3-De plus il nous a fait signé une attestation de vente pour le terrain (afin de le reservé) or pour le moment sur le cadastre n'apparait qu'une parcelle de 900 m2...donc le terrain n"existe " encore pas. mes questions (je vais essayer de faire court): -Est ce que ce genre de pratique semble legal ? -A terme serais-je bien le seul proprietaire d'une parcelle de 486m2 -N'y atil pas un risque de se voir acheter tout ca en indivision avec le futur voisin (et si j'ai bien compris aucun de nous 2 aurait réellement son terrain)? - Peut il obtenir le permis de construire sur la base d'une unité foncière de 900 m2 et se voir refuser la découpe du terrain sous prétExte que chaque terrain de repond plus aux normes du POS ? J'au rais bien sur pleins d'autres questions mais si quelqu'un pouvait dejà commencer a eclairer ma lanterne ce serait sympa. Merci
je pense, sous toutes réserves, que ce qui vous est proposé est faisable. Il ne s'agit pas d'un permis groupé mais d'un permis simple avant division.
Le seul problème éventuel est que l'administration pourra crier à la "fraude" puisque la procédure vise expressément à contourner une règle du POS et qu'un acte préalable (promesse de construction/division/cession) montre clairement cet objectif...
Le deuxième problème, plus amusant pour vous mais source de risque pour le promoteur, est que c'est un pari sur un avenir incertain, notamment parce que le POS peut évoluer d'ici là et interdire de telles divisions : il faudra en effet attendre la fin de la construction de la première maison pour déposer un nouveau permis pour cette fausse extension en espérant que ledit PC soit accepté (ce qui n'est pas certain si le PC prévoit clairement la construction d'une deuxième maison et pas d'une annexe d'habitation genre garage, cabane de jardin....), puis attendre la fin de la construction de cette deuxième maison pour diviser, en espérant avoir l'autorisation de diviser.
Je vois d'ailleurs mal qui déposera le deuxième PC : pas le promoteur puisqu'il ne sera pas encore propriétaire de la division de parcelle... Vous ? Ca n'est pas prévu dans votre promesse d'achat, si ?
Pour réduire votre risque, ll faut tout vérouiller avec votre propre notaire : dans ce cas, ne prenez pas le notaire du vendeur, ça ne vous coutera pas plus cher.
cordialement Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !
Edité par - Emmanuel WORMSER le 11 janv. 2007 08:51:59
Le maitre d'oeuvre m'a précisé qu 'il ferait les 2 construction en meme temps...et que l'on pouvait esperer rentrer dans le murs fin 2007. Je pense qu'avant de donner suite au projet j'aurais peut etre interet a voir un notaire afin de voir si ce montage est possible. J'image aussi ce cas : Admettons que le maitre d'oeuvre fasse 1 demande de permis de construire pour 2 maisons sur 1 terrain de 900m2...le PC ne devrait pas etre refusé car la surface mini est respectee , le COS aussi car la surface au sol des 2 maisons est d'environ 90m2. Là ou se me semble se compliquer s'est de savoir comment faire pour que le terrain soit bien divise(donc 2 proprios sur 2 terrains distinct) après et que l'on respecte le POS et le COS sachant qu'effectivement le maitre d'ouvre va bien se garder de dire , au moment du PC , qu'il va diviser plus tard le terrain. Merci pour vos réponses
la division après construction est possible. la seule difficulté est le risque de qualification de fraude.
vérifiez que l'article du POS (le 7 a priori) relatif au PC groupé autorise une telle construction. (la division, c'est pour plus tard)
faites inscrire dans le protocole d'achat une clause d'annulation en cas de refus de PC.
prévoyez dans un acte séparé, toujours avec le notaire, ce qui se passera en cas de refus de division.
cordialement Emmanuel Wormser
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Si le règlement a été "bien" rédigé, une telle opération n'est en principe pas possible. Il devrait y avoir un article du règlement interdisant la construction de + d'1 construction à usage d'habitation sur une même parcelle (à moins que la superficie de la parcelle soit le double de celle demandée pour 1 pavillon).
Il faut être sûr de votre coup donc bien décortiquer le Règlement et vous blinder au niveau juridique comme vous le conseille Wroomsi.
permis de construire groupe
Forum fermé
Posté - 11 janv. 2007 : 05:39:20
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