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 Sujet  |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
 Posté - 14 janv. 2007 : 22:11:23
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Citation :
Initialement entré par Dantès
La concurrence existe et l'AG est souveraine dans ses décisions.
A l'échéance d'un contrat, le syndicat fait ce qui lui plait.
Le fait que ce syndic représente la copropriété depuis 1999 ne lui donne aucun droit de continuer à être syndic, plus qu'un autre syndic.
Quand le mandat est échu, le syndic en place doit impérativement présenter un nouveau contrat de mandat comme les autres.
Il est vrai que le syndicat fait ce qui lui plait.
Il faut aussi tenir compte des risques. Si le syndic est révoqué et qu'aucun nouveau syndic est élue, le syndicat se trouve sans syndic.
Il n'a plus la possibilité de convoquer un AG. Car dans l'absence d'un syndic il faut recourir à la justice pour convoquer un AG. Du moins, c'est ce que je comprends des textes et des documentations.
Alors, je suis d'avis qu'avant de procéder au vote de révocation du syndic (sauf si vous voté les comptes avant de voter le syndic dans quel cas son mandat tombe automatiquement dans la plupart des cas), il vaut mieux vérifier l'intention de vote auprès des copropriétaires.
Je penses que c'est autorisé de la faire (les copropriétaires ne sont pas obligés de répondre évidemment). Si vous constatez qu'il sera impossible de désigner un nouveau syndic, il faudra réouvrir le débat. Si la situation persiste, il faut trouver la décision la plus adaptée. Pour pouvoir maintenir le syndic actuel un petit moment, il faudrait peut-être ne pas voter les comptes avant.
Je n'ai pas encore trouvé la bonne parade - peut-être les autres sur ce forum. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 19:11:31
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Davril : ouvrez-vous votre BAL perso de temps à autre ? 
Si vous ne l'avez fait, merci de m'indiquer une adresse Email, .... la votre bien entendu !  |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 12:02:00
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Message pour Universimmo.
Il semble que l'on ne puisse pas me joindre sur ma BAL personnelle, qui pourtant est active.
Cependant pourriez vous changer le Orange en Wanadoo ( ce qui pourrait poser problème), ou m'indiquer comment je dois procéder?
Faut-il procéder à un ré-enregistrement pour modifier mon adresse?
Merci.
Gedehem
mon enregistrement date de la période où j'avais moi même procédé au changement de nom de FAI sur mes BAL et il est vrai que j'ai eu quelques problèmes. je vais quand même essayer de me manifester.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 16:21:57
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| Davril, essayez de me contacter par la petite enveloppe au dessus de mes messages : on va bien voir où cela arrive (en précisant votre adresse) .. |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 23:22:22
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Eh bien, gédehem, il semble que vous n'ayez pas reçu mon message privé.
Demain, je m'éloigne de mon ordinateur pour une semaine, et d'ici mon retour Universimmo aura peut-être trouvé la cause du dysfonctionnement? 
excellente semaine à tous.
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 18:16:29
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Me revoilou après la réunion informelle programmée et enfin tenue en début de semaine, où j'ai pu informer trés  trés UInautement les matous copropriétaires présents, de ce qui désormais ne pouvait plus être acceptable.
Nous étions en fait 8, et l'un des présents m'attendait  le fusil sur l'épaule. Totalement hystérique à l'idée du moindre changement, qui à terme va nécessairement nuire à son statut de copropriétaire privilégié, il a usé de tous les arguments pour que je quitte la table.
Ses propos ont été diffamatoires, personne n'est intervenu ! mais contrairement à ce que j'attendais, ils semblaient adhérer à ce que je leur ai dit.
La grande majorité était favorable à un changement de syndic, mais dès qu'ils ont pressenti qu'un nouveau mandataire risquait de remettre de l'ordre et leur imposer de se conformer au RC, au bout d'1h et demi, ils se sont levés en disant : et si on gardait le même!
Personne ne veut s'occuper de quoi que ce soit, personne ne veut se présenter au CS, personne ne veut que le RC soit appliqué ( il faut paraît-il être tolérent! , personne ne veut aller vérifier les comptes ....
Bref, comment dans ces conditions, prendre le risque d'envoyer au syndic les 2 devis que j'ai pu obtenir! je les crois tout à fait capables de m'accuser de les avoir poussés à se défaire d'un bon syndic incompétent comme ils le souhaitent.
A votre avis s'agit-il d'une impasse, d'un cul-de sac ou y a t il une issue ?
J'ai préparé à l'attention du syndic une lettre l'informant que le syndicat ne tiendrait pas compte d(une éventuelle convocation d' AG si une réunion préalable avec "le CS" afin de préparer l'odj n'avait pas été possible, et finalement après avoir posé la question à l'un des syndics consultés, qui m'a dit que le syndic ayant le privilège de la convocation et de sa date, il n'était pas tenu de considérer cette demande, je ne l'ai donc pas envoyée.
Voilà où en est notre lamentable situation ! 
Faut-il ou non envoyer cette lettre? Rien ne me semble possible sans un délai supplémentaire.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 16:40:13
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| je confirme ce qui est dit il appartient au syndic de convoquer l'A.G avant l'expiration de son mandat survenant au terme de la période d'un an ayant commencé à courir du jour ou il a été renouvelé dans ses fonction la cour de cass est claire sur le sujet |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 17:39:38
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Bonjour mathi, votre réponse ne fait aucun doute, mais ma question faisait référence à une réponse apportée par JPM : c.à.d en substence, un syndic qui convoque sans avoir préalablement consulté le CS pour l'odj est en faute.
Que ce soit le syndic qui consulte nous le savons, mais je demande dans mo post:
Est ce légal de lui demander:
de ne pas convoquer si le Cs n'a pas participé à l'odj.?
Merci quand même pour votre réponse. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 19:28:11
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davril, dans aucun texte vous ne trouverez l'obligation faite au syndic d'établir l'ordre du jour avec le conseil syndical,ce que l'on ne peut que regretter.
Seule la Commission relative à la copropriété dans sa recommandation n°13 en fait état:
< la commission recommande au syndic et au conseil syndical:
"avant la tenue de l'assemblée:
-que le conseil syndical établisse,conjointement avec le syndic,l'ordre du jour et veille à(le reste de la recommandation n'est plus possible depuis le décret de 2004)
.....mais ce n'est qu'une recommandation parmis la recommandation n°13 relative au conseil syndical et non au syndic (un comble)
A défaut d'être légal,donc avec obligation de ne pas faire cette convocation si le CS ne participe pas,il est toujours possible de le lui demander (nous souhaiterions afin de préparer l'ODJ de la prochaine AG une réunion avec vous ....blabla....) mais légalement il n'est pas dans l'obligation de vous donner satisfaction |
Edité par - felix1930 le 04 févr. 2007 19:35:37 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 19:45:13
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| N'est-ce pas mentionné dans son mandat de Syndic ? En grande règle général : oui . Serait-ce un ancien et petit syndic alors? Car j'en ai aussi qui ont des contrats très succints d'à peine 2 pages alors que ceux des grands groupes tirent jusqu'à 5 pages ! |
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 21:20:32
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Citation :
davril
Messages 40
Posté - 11 Jan 2007 : 17:00:53 Voir le profil Répondre avec citation
Notre syndic précédent(x) a donné sa démission en juin 1998.
nous avons eu une nouvelle AG (avec x) en Août 1999.
Une AGE avec (y) en décembre 1999.
une AGO avec (y) en mars 2000.
Puis mars 2001
Février 2002
Avril 2003
Juin 2004
Juin 2005
Juillet 2006
Dans le PV 2006, le syndic indique que la prochaine AG sera convoquée au plus tard fin Mars 2007.
Est ce normal?
Faut-il tenir compte de la date de son contrat?c'est à dire décembre 1999? de la première AG c'est à dire mars 2OOO? ou des nombreuses dates en retard? c'est à dire en dernier lieu juillet 2006?
L'année de l'exercice va du 1 janvier au 31 décembre.
Nous avons l'intention de changer de syndic, dans le cas ou la convocation de mars est valable de demander qu'elle soit reportée?
Merci pour votre aide
Citation :
mathi Enregistré - 04 Feb 2007 : 16:40:13 je confirme ce qui est dit il appartient au syndic de convoquer l'A.G avant l'expiration de son mandat survenant au terme de la période d'un an ayant commencé à courir du jour ou il a été renouvelé dans ses fonction la cour de cass est claire sur le sujet
Citation :
davril Enregistré - 04 Feb 2007 : 17:39:38 Bonjour mathi, votre réponse ne fait aucun doute, mais ma question faisait référence à une réponse apportée par JPM : c.à.d en substence, un syndic qui convoque sans avoir préalablement consulté le CS pour l'odj est en faute.
Que ce soit le syndic qui consulte nous le savons, mais je demande dans mo post:
Est ce légal de lui demander:
de ne pas convoquer si le Cs n'a pas participé à l'odj.?
Merci quand même pour votre réponse.
Un bon syndic normalement consulte le conseil syndical pour élaborer le budget et l'ordre du jour, ce pendant rien ne l'oblige.
DECRET N° 67-223 DU 17 MARS 1967 modifié par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004
Article 10 (Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 – article 6) A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale.
J’espère que c'est clair!!!
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 21:26:23
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Merci félix1930 de votre réponse précise, mais surtout de votre conseil concernant la formulation de ma lettre.
Je vais en effet laisser le ton dictatorial, du : Pas d'AG sans concerter le cs ( fictif mais vous le savez déjà,)sinon... pour lui servir le "bla bla" plus judicieux et plus adapté que vous me conseillez.
Pour Insacorh :
En réponse à ce que vous me demandez:
Syndic relativement récent, de petite ville, petit syndic, très petit mais qui est quand même parvenu à ses 5 pages.
Voilà comment est mentionné le paragraphe concerné:
Assemblée générale annuelle et conseil syndical éventuel la précédent
éventuel donc!
Merci pour votre aide.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 21:39:24
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Félix met ici le doigt sur un problème récurent de la loi de 65, et plus encore depuis les dernières modif (SRU, décret de 2004) : les copropriétaires sont globalement de plus en plus dépossédés de leurs pouvoirs et mis quasi sous tutelle de leur mandataire.
Prenons l'AG, puisqu'il s'agit d'elle ici.
C'est l'instance décisionnelle du syndicat, le lieu où formellement les questions qui concernant le syndicat, et donc les interets tant individuels que collectifs des copropriétaires, vont être débattues et sur lesquelles il sera décidé !
Et bien que ce soit pour l'établissement de l'ODJ ou pour les dates de notification de la convocation et de tenue de l'AG, nous avons là une prérogative quasi exclusive réservée au seul syndic.
On le voit ici, aucune règle n'imposant au syndic de solliciter au moins l'avis du CS, de lui faire une information préalable, et pas du tout lui imposant quelque réunion préparatoire.
Il est risible de constater que la recommandation N° 13 en son point 4) s'adresse au CS ... et non au syndic ...
Certains vont mettre en avant D.art.10 !
C'est oublier que cet article est une régression par rapport à l'ancienne rédaction : une fois la convocation notifiée par le syndic, notification qui peut intervenir quand bon semble au syndic sans même informer qui que ce soit il faut le rappeler, une fois la convoc notifiée, il est impossible de faire parvenir un ODJ complémentaire.
Même s'il y a eu une réunion préparatoire avec le CS et que dans sa notification le syndic a "oublié" d'inscrire des questions prévues avec le CS, c'est terminé !
On le voit, c'est la négation même du pouvoir des seuls copropriétaires sur leur AG à eux !
Pire : ce même art.10 énonce lui-même la raison qui permet au syndic, le plus légalement du monde, de refuser d'inscrire une question qui lui a été préalablement notifiée.
"Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrite à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante."
Autrement dit, le législateur, poussé sans aucun doute par la profession agissante, a mis noir sur blanc au profit du syndic le motif qu'il peut légalement avancer pour refuser une question.
< Désolé Monsieur Félix, mais votre demande de désignation d'un nouveau syndic avec proposition de 3 contrats est arrivée trop tard compte tenu de nos délais de rédaction de nos convocation. Il vous faudra attendre la prochaine AG, c'est à dire l'année prochaine. Avec tous nos regrets ..(larmes de crocodile...)>
En conclusion : quasi toutes les dernières modifs ont été une façon de rouler les copropriétaires un peu plus dans la farine. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 22:02:47
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| insacorh,les nombreuses pages des contrats des grands groupes sont surtout "pleines" de prestations particulières |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 22:05:43
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Copropriétaires, comment évincer un syndic indélicat
Le syndic de copropriété dispose de pouvoirs considérables. Certains, les médias en ont fait largement écho, en usent et en abusent. Fort heureusement, la loi est du côté des copropriétaires et offre à ces derniers de nombreux moyens pour évincer ces " brebis galeuses ". Point par point la procédure à suivre.
Personnage central d'une copropriété, le syndic, qu'il soit bénévole ou professionnel, est le seul responsable de la gestion de l'immeuble.
C'est l'article 18 de la loi du 10 Juillet 1965 qui en définit les tâches :
- assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- tenir la comptabilité du syndicat ;
- représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et de justice.
Dans les assemblées générales, il est souvent (mais pas forcément) " secrétaire " de l'assemblée, c'est-à-dire qu'il rédige le procès-verbal qui sera soumis à la signature du président de séance, choisi parmi les copropriétaires. Son rôle est primordial car c'est lui qui veille au bon déroulement des débats.
On conseillera donc que le président ne soit pas en même temps le syndic et ce, afin que l'assemblée générale puisse, le cas échéant, imposer ses vues au syndic qui n'est ainsi que l'agent exécutant de la volonté des copropriétaires. A moins d'avoir recours à un syndic bénévole qui n'est en général pas rémunéré pour ses fonctions et tout au plus qui peut faire voter le remboursement de ses frais, on fait appel à un syndic professionnel.
Il importe de veiller dans ce cas à ce qu'il soit bien titulaire de la carte professionnelle " gestion " délivrée par la Préfecture de Police, ainsi que d'une garantie financière couvrant les fonds qu'il reçoit des copropriétaires et d'une assurance responsabilité civile professionnelle. Autant de conditions impérativement exigées par les dispositions d'ordre public de la loi du 2 Janvier 1970 réglementant les cabinets immobiliers. Moi j'ai évincé la redoutable Euro symbolique « la FONCIA!!!! »
Lire le reste :
http://www.netpme.fr/immobilier-entreprise/355-coproprietaires-comment-evincer-syndic-indelicat.html |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 22:12:29
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Citation :
felix1930
Messages 2565
Posté - 04 Feb 2007 : 22:02:47 Voir le profil Répondre avec citation
insacorh,les nombreuses pages des contrats des grands groupes sont surtout "pleines" de prestations particulières
Revenir en haut de la page
Envoyez les contrats pleines de prestations de gestion courante transformés en prestation particuliére à la DGCCRF
http://www.unarc.asso.fr/ |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 12:05:50
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Citation :
Initialement entré par felix1930
davril, dans aucun texte vous ne trouverez l'obligation faite au syndic d'établir l'ordre du jour avec le conseil syndical,ce que l'on ne peut que regretter.
Article 26 Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 5 JORF 14 juin 1986.
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.
(...)
Article 21 Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 4° (JORF 14 décembre 2000).
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Pour l'art. 21L il s'agit bien, entre autre, d'éléments comme les contrats de maintenance, qui font partie du budget prévisionnel (art. 45D). Sans oublier de "trier et écarter" le surplus des frais de gestion particulière inclus à tord dans le contrat du syndic, qui, lui fait bien partie du budget prévisionnel !
Donc, un CS, élabore avec le syndic, l'ordre du jour de la prochaine assemblée (contrôle la gestion du syndic)... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 18:35:22
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Virginia, pardon de ne ne pas avoir la même lecture de D art.26 !! (hélas, j'aurais bien voulu avoir votre interprétation ..)
D.art.26 : "Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, (....), ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution."
Si vous lisez bien en tenant compte des points et des virgules, et je sais que vous lisez bien, vous lirez que :
" le CS controle ... l'élaboration du budget prévis"
Autrement dit, et c'est un des nombreux travers de la loi de 65 qui prive les copropriétaires d'un réel pouvoir dans l'élaboration de l'ODJ de leurs assemblées à eux :
le CS ne fait que "controler" cette élaboration réservée au seul syndic, qui plus est sans dire comment, par quel moyen, quelle procédure ....
Mais aucun texte n'impose ici quoi que ce soit, aucune obligation n'étant faite au CS et au syndic pour élaborer en commun l'ODJ des assemblées.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 20:05:20
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Virginia, pardon de ne ne pas avoir la même lecture de D art.26 !! (hélas, j'aurais bien voulu avoir votre interprétation ..)
D.art.26 : "Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, (....), ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution."
Si vous lisez bien en tenant compte des points et des virgules, et je sais que vous lisez bien, vous lirez que :
" le CS controle ... l'élaboration du budget prévis"
Autrement dit, et c'est un des nombreux travers de la loi de 65 qui prive les copropriétaires d'un réel pouvoir dans l'élaboration de l'ODJ de leurs assemblées à eux :
le CS ne fait que "controler" cette élaboration réservée au seul syndic, qui plus est sans dire comment, par quel moyen, quelle procédure ....
Mais aucun texte n'impose ici quoi que ce soit, aucune obligation n'étant faite au CS et au syndic pour élaborer en commun l'ODJ des assemblées.
Continuez donc à lire mon post jusqu'à la fin ! 
L'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.
Tout conseil syndical a au moins une réunion avec le syndic pour préparer l'ordre du jour de l'assemblée !
Et, le contrat du syndic, notamment, ainsi que les contrats de maintenance, doivent être contrôlés par le CS avant qu'il ne soient joints à la convocation ! C'est la moindre des choses ! Il font partie du budget prévisionnel !
Sinon, si des devis à l'As de Pique, sont joints à la convocation, c'est donc que le CS ne les aura pas contrôlés ! |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 08:28:48
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j'ai la même lecteure que gédéhem, je ne vois pas ou il est écrit ici que le syndic DOIT consulter le conseil syndical avant de rédiger l'ordre du jour.
Certes le CS peut contrôler les budgets prévisionnels et les devis, mais si il est en désaccord, je ne vois pas ce qui oblige le syndic a se ranger a l'avis du CS.
Le seul droit, sauf si j'ai manqué quelque chose, est au conseil syndical de faire son rapport sur la gestion du syndic et sur les propositions faites.
cela assure pendant l'AG le rétablissement d'un équilibre en cas de désaccord, mais cela n'établit pas une égalité au niveau de la consultation et de la délibération de ceux qui veulent se faire repréesenter par exemple. |
Festina lente |
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