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niko
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559 réponses |
 Posté - 07 févr. 2007 : 10:13:39
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Le sujet a été traité mais je n'arrive pas à le retrouver.
Nous avions demandé l'inscription à l'ordre du jour de 2 résolutions (je dis bien "résolutions", c-à-d appelant un vote). Largement à l'avance (plusieurs mois) et LR/AR.
Elles ne figurent pas à l'ODJ que nous venons de recevoir.
Quelle peut être la sanction? Annulation?
Merc pour votre aide.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 10:38:59
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Impossible de répondre utilement sans connaître l'objet des demandes
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niko
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559 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 12:31:01
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JPM, voici le copié/colléde notre demande:
Citation :
Veuillez inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété les résolutions suivantes :
I - « Obligation par le syndic de présenter, en plus des situations individuelles par exercice, une situation générale des créances et dettes des copropriétaires à l’égard du syndicat.»
II - « Obligation par le syndic d’informer les copropriétaires de la date de l’assemblée générale deux mois avant sa tenue et de préciser la date buttoir pour l’envoi, par les copropriétaires, de résolutions à inscrire à l’ordre du jour. »
Il se trouve que dans la convocation que nous venons de recevoir et qui prévoit l'approbation des comptes 2004 et 2005 la 1ère résolution est, d'entrée, satisfaite.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 14:55:24
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La première question est sans objet puisqu'il s'agit d'une obligation légale. Le syndic est conformé ! Amen
Sur la seconde : il parait souhaitable effectivement de régler ce problème mais la rédaction du projet est à mon avis inappropriée dans la mesure où elle peut laisser paraître, à tort ou à raison, un souci d'envoyer une demande au dernier moment, alors que, bien au contraire, l'esprit du texte est de permettre la notification à tout moment de l'exercice afin de permettre une étude satisfaisante des questions quand elles présentent un véritable intérêt.
L'expérience montre souvent que les questions de dernière heure auraient pu être notifiées plusieurs semaines ou mois auparavant. Le comble est atteint lorsqu'elles émanent du conseil syndical qui a effectivement participé à l'élaboration de l'ordre du jour et sans qu'il y ait eu omission d'un point prévu. Cas rare, mais quand même vu 
Pour que le syndic puisse faire connaître une date d'assemblée deux mois avant, encore faut-il qu'à la date en question (22/02 pour le 22/04) la date ait été définitivement fixée en accord avec le conseil syndical. Celà serait souhaitable mais ce n'est pas toujours le cas.
Si l'assemblée décide de fixer la date limite de notification à 30 jours avant la date de l'assemblée, un copropriétaire peut s'insurger en prétendant que le texte et la jurisprudence lui aurait laissé huit jours de plus . Pas commode à régler.
Ce genre de réforme aurait être accompagné d'une campagne d'information. Rien n'a été fait en ce sens et certains syndic ont même pu faire valider des décisions tout à fait illégales.
Dans certains syndicats la date de l'assemblée est portée à la connaissance des copropriétaires occupants par affichage. Certains syndics ont même en début janvier un tableau établi des assemblées prévues jusque courant avril. Mais des remaniements d'avèrent finalement nécessaires pour un tiers environ des " réservations ".
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 16:07:27
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niko en fonction de vos différents sujets vous avez des problèmes avec le syndic,c'est certain
Chez nous tout n'est pas parfait mais, déjà, lorsque la réunion CS-syndic pour la dernière vérification comptable + préparation AG est fixée le CS affiche la date de la réunion et rappelle aux copropriétaires l'article 10 du décret de 1967 et l'impossibilité d'un ODJ complémentaire donc....si vous avez des "questions" c'est encore le moment
Ensuite dès la date de l'AG confirmée (salle de réunion mairie) soit qq jours après la réunion précitée c'est le CS qui affiche cette dernière info.
Nous nous sommes contre une date butoir d'envoi des résolutions au syndic.Je rappelle que lorsqu'un certain "gros" syndic a prévu ce système il y a eu une levée de "bouclier" à commencer par l'ARC |
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chenkak
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620 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 16:51:50
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Pour éviter ce genre de problème, notre syndic a fini par accepter, après des années d'insistance, qu'il transmette au président du CS, par fax, l'ordre du jour de la prochaine assemblée (dont la date est fixée en commun accord avec le CS).
Celui-ci a 2 jours pour demander au syndic une correction éventuelle avant diffusion des convocations. Ainsi, cette année le système a très bien fonctionné.
Corriger à temps est le meilleur moyen pour éviter beaucoup de désagréments par la suite. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 19:02:02
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Pardon de venir faire le "trouble fête" (certains en ont l'habitude ..), mais je trouve qu'il n'est pas répondu à la question de fond !
D.art.10 prévoit les modalités d'inscription d'une question ou d'une résolution à l'ODJ des AG par les copropriétaires.
La question, déja soulevée en son temps avec l'ancienne rédaction, ne porte pas ici sur le fait qu'il y a ou non une véritable question dont l'inscription est demandée.
Dans la mesure où la demande répond aux prescriptions de D.art.10 et que la question demandée est véritablement une question susceptible d'être sanctionnée par un vote, il n'appartient pas au syndic de dire s'il l'inscrit ou pas à l'ODJ.
Il n'a pas ici à se faire juge de la pertinence ou de l'interet de la question.
Je reprendrais ici la jurisprudence passée, transposable facilement sur ce nouvel art.10.
"Le syndic ne peut se faire juge de l'opportunité des questions" (Cass.12.06.2002)
"Le défaut d'inscription d'une des questions (...) peut justifier la responsabilité personnelle du syndic."TGI paris, 16.05.1975.
"La violation de D.art.10 est sanctionnée selon le droit commun des obligations de faire (CA Paris.3.06.81)..".. il y a donc lieu de condamner le syndicat à payer des DI au copropriétaire à qui l'absence d'inscription de ses questions à l'ODJ a causé un préjudice" (CA Paris 9.10.1991)
Toutes les considérations avancées pour dire que .. "Oui mais, ce n'est pas nécessaire puisque ..... La rédaction n'est pas appropriée ....." n'ont pas leur place ici.
D.art.10 est la seule possibilité offerte par les textes aux copropriétaires pour faire inscrire des questions à l'ODJ des AG.
Tout argument qui viendrait limiter ce "pouvoir" reconnu aux copropriétaires est sur le fond violation de ce pouvoir.
C'est à l'AG, souverainement, de dire si la question inscrite est effectivement sans interet ou que sa rédaction n'est pas appropriée, AG qui apportera alors les modifications rendues nécessaire.
Il n'y a pas assez de torpilles comme cela pour vouloir en rajouter ?
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 00:39:55
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Paragraphe à prendre en considération :
Cour d'appel de Paris
CT0117
Audience publique du 26 janvier 2006
N° de pourvoi :
Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de cassation
(...)
Que si, malgré une demande régulière d'ordre du jour complémentaire, l'ordre du jour initial de l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas modifié, cette assemblée générale n'est pas pour autant nulle ; que l'article 10 du décret du 17 mars 1967 dans sa nouvelle rédaction issue du décret du 27 mai 2004 énonce que "si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic (ce qui est le cas en l'espèce) elles le seront à l'assemblée suivante" ; Que, certes, l'assemblée générale des copropriétaires du 11 juin 2002 est antérieure à la modification de l'article 10 précité ; que, cependant, le nouvel article 10 reprenant une solution dégagée par la jurisprudence, rien n'interdit de s'en inspirer ;
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CAPP&nod=JAX2006X01XPAX0000000039
///
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 12 juin 2002 Cassation partielle
N° de pourvoi : 00-20610
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le syndic, saisi régulièrement par un copropriétaire d'une demande d'inscription à l'ordre du jour d'une question supplémentaire en application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, était tenu d'y donner suite sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité , la cour d'appel qui a, par décision motivée, retenu que le syndic avait commis une faute en ayant refusé l'inscription à l'ordre du jour d'une telle demande proposant la désignation d'un nouveau syndic, l'assemblée générale des copropriétaires ayant été privée d'un débat effectif sur la révocation du syndic en place et que la décision de l'assemblée générale des copropriétaires ayant voté le renouvellement du mandat de ce dernier devait être annulée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2002X06X03X00206X010
Cet arrêt, valable pour les français, a rencontré des problèmes compte tenu de la législation suisse. Mais la responsabilité du syndic est quand même précité dans le quatrième moyen !
///
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0706/abus797.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0706/abus798.htm |
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niko
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559 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 16:42:18
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Merci à tous pour vos réponses.
Celle de Gedehem correspond à ce que je pensais, mais je ne suis jamais sûre de moi dans ce domaine.
Mais l'essentiel de ma question est la sanction encourue par le syndic ou le syndicat.
A noter:
- Que nous avons demandé l'annulation de l'AG précédente pour de nombreuses illégalités constatées par huissier présent sur ordonnance, entre illégalité sur émargement de la feuille de présence, décompte des votes, pouvoirs.
- Que nous allons demander l'annulation de la prochaine comme conseillé par JPM (18/08/06)
Citation :
N'oubliez pas que si une nouvelle assemblée a lieu avant l'audience, il faut en demander l'annulation par une nouvelle assignation. C'est le seul moyen d'obtenir l'annulation éventuelle des décisions qui y seraient prises.
Dans le cas de non inscription de résolution n'y a-t-il l'annulation ne peut-elle s'appliquer?
Gédehem, pourriez-vous me préciser, en particulier la 1ère partie?
Citation :
"Le défaut d'inscription d'une des questions (...) peut justifier la responsabilité personnelle du syndic."TGI paris, 16.05.1975.
"La violation de D.art.10 est sanctionnée selon le droit commun des obligations de faire (CA Paris.3.06.81)..".. il y a donc lieu de condamner le syndicat à payer des DI au copropriétaire à qui l'absence d'inscription de ses questions à l'ODJ a causé un préjudice" (CA Paris 9.10.1991)
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 16:48:30
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Correctio:
" Dans le cas de non inscription de résolution, l'annulation ne peut-elle s'appliquer?"
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 17:21:01
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Le défaut d'inscription d'une question demandée dans les règles selon D.art.10 n'entache pas l'AG de nullité.
Il n'y a pas là "vice de forme".
Mais, par exemple, dans la mesure où le défaut d'inscription de la question entraine un préjudice pour un ou des copropriétaires, ceux-ci seraient fondés à faire reconnaitre la responsabilité personnelle du syndic.
Et pour cela il faut assigner le syndicat, celui-ci étant toujours responsable des conséquences des erreurs ou fautes de son mandataire.
S'agissant de questions "Révocation du syndic - désignation d'un syndic" avec les résolutions et propositions qui conviennent, le préjudice est à priori certain pour l'ensemble des copropriétaires, ceux-ci ayant été privés de débat et de décision sur ces questions.
Compte tenu de l'objet des questions, il est évident que la non oinscription par le syndic n'est pas un "oubli", mais bien une démarche volontaire dans son seul interet, démarche malveillante qui va à l'encontre des droits et actions du syndicat.
Je vois là une carence, dans le sens de L.art.18 dern.alinéa, justifiant une action en désignation d'un administrateur provisoire ayant pour mission de convoquer une AG avec les questions demandées dans les règles. |
Edité par - gédehem le 08 févr. 2007 17:28:25 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 22:48:04
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Gedehem, je comprends mal qu'avec quelques autres, vous sembliez vous délecter à l'idée qu'un syndicat va tomber dans les griffes d'un administrateur provisoire.
Cette solution est impérative dans certains cas. OK
Mais s'évertuer à l'utiliser quand elle n'est pas nécessaire est un peu masochiste
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 23:53:34
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Pas du tout, JPM, surtout lorsque nous connaissons vous comme moi les désordres qui sont parfois consécutif au passage d'un administrateur ex-comptable, ex-géometre ou ex-n'importe quoi totalement incompétent.
Certes, il y en a de bien aussi ! 
Mais lorsqu'il y a une situation telle que celle décrite ici, c'est à dire de fait le refus du syndic d'inscrire une question régulièrement demandée, qui plus est sans même faire référence au "Désolé mais c'était trop tard ..." prévu par les textes  , ... la seule porte de sortie est ici la désignation d'un administrateur provisoire, la candidature du Pdt du CS étant proposée éventuellement.
Ici la requête mettra l'accent sur le refus du syndic d'inscrire une question importante à l'ODJ et donc de la nécessité qu'une AG comportant cette/ces questions soit convoquée par une personne autre ayant qualité !
Connaissez vous ici une autre procédure pour contourner le syndic qui refuse d'inscrire d'autres propositions que la sienne, par exemple ?
S'il y en a une sans passer par un administrateur provisoire, il faut vite nous l'indiquer !!!!
Pour ma part je n'en connais aucune autre, le syndic ayant le monopole de l'ODJ des AG et de la convocation, HELAS !! |
Edité par - gédehem le 08 févr. 2007 23:56:07 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 16:41:48
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je risque encore de m'attirer les foudres de certain(s) mais pour le vivre depuis plusieurs années le(s) syndic refuse soit de mettre à l'ordre du jour soit de poser les questions ou les fait voter en global ... voilà la réalité quant au contenu des PV meme des LRAR ne servent à rien ayant même dans les votes que le poseur de questions votent contre les questions qu'il pose !!
pourtant ces questions ont été posées en fn de la situation, des lois, du RC et des conseils de ce site et d'autres , de ce qui doit être fait et comment poser la question ....
le syndic ne pose pas les questions qui le dérangent ou mettent en lumière la gestion . tant qu'il n'y aura pas de sanctions pécunières ou autre des syndics, et parfois même du bureau d'AG ou des CS pour non-respect des lois et du RC, cela ne changera pas |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 21:45:33
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océan, d'en votre cas le syndic a certainement des torts mais les copropriétaires aussi en particulier le président de l'AG;c'est lui qui doit diriger l'AG pas le syndic.
Il en est de même pour le sécrétaire de séance qui n'est là (doit être là) qu'avec l'accord des copropriétaires |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 21:58:07
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| au fait Felix: bonne fête....il parait que c'est le 12 la saint Felix... |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 00:20:41
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Pas du tout, JPM, surtout lorsque nous connaissons vous comme moi les désordres qui sont parfois consécutif au passage d'un administrateur ex-comptable, ex-géometre ou ex-n'importe quoi totalement incompétent.
Certes, il y en a de bien aussi !
Beh alors donnez moi des noms gedehem !
A Marseille, ils sont tous minales et ne connaissent rien mais RIEN à la gestion des copros.
Y en a meme un particulierement mauvais qui m'a un jour balancé du haut de sa soixantaine bien sonnée que le tribunal competent en matiere de copropriete etait le tribunal de.........commerce.
Bref je ne parle pas de l'etat des copros suite à son passage.
Un vrai Attila.
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Edité par - air jordan le 12 févr. 2007 00:21:10 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 09:51:44
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On ne pourra pas reprocher à Air Jordan de racoler des syndicats chez les administrateurs provisoires
Il doit faire partie des syndics professionnels qui se paient le luxe de sélectionner la clientèle. La qualité des rapports sociaux l'emporte alors sur le luxe et la docilité
Heureusement que les régies de quartiers vont remédier à tout celà
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 21:49:00
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Citation :
Initialement entré par JPM
On ne pourra pas reprocher à Air Jordan de racoler des syndicats chez les administrateurs provisoires
De toute façon ces pietres administrateurs vous refilent des copros bancales et ruinees !
Tres peu pour moi !
Il est vrai que certains confreres sont prets à tous !
Ils me font pitie |
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Nos résolutions non inscrites à l'ordre du jour
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