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lerems
Contributeur débutant
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 Posté - 09 févr. 2007 : 12:07:02
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Bonjour à tous,
veuillez m'excuser mais ce post aurait je pense pu également figurer dans d'autres rubriques.
fin mai 2006, notre première ag s'est tenue et il a été voté des travaux.
L'un des chantiers à ce jour n'a toujours pas débuté, il est prévu le 1 er mars. Le syndic lors de la première ag avait proposé un seul devis. Le cs en a levé d'autres mais le syndic, malgrè courrier et finalement LRAC à tout fait pour faire trainer. ( devis transmis pas cs le 30/09/06 et ordre service transmis par le syndic le 09/01/07
avec finalement début des travaux le 1/03/07)
le syndic vient d'envoyer un courrier pour l'ag de cette année prévue par lui mi mars.
nous n'avons pas été consultés sur la date de l'ag et aucune demande de charge n'a encore été faite pour les travaux de mars. Comment cela va t'il se passer pour les charges et surtout pouvons nous faire repousser cette ag ?
merci
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La belle plume ne fait pas le bel oiseau |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 12:24:10
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Votre AG de MAI 2006 aurait décidé de travux sur la base d'un seul devis.
Quelle est le texte de la résolution mentionnée au PV (sans citer nom et somme). ??
D'autre part, la question étant prévue pour l'AG de mai 2006, c'est avant cette date que les devis proposés par le CS devaient parvenir au syndic.
Envoyer des devis au syndic en SEPTEMBRE 2006 ... pour en faire quoi ??
Si une décision effective pour ces travaux a été prise en mai 2006, c'est terminé : ces nouveaux devis sont sans objet !
Votre CS est à coté de la plaque et ne connait pas le B A BA des règles.
Le fait que l'ordre de service soit passé le 9 janvier 07 pour des travaux commençant en mars 2007 ne change rien. Décision prise en mai 2006 : c'est fini.
Je vois là un dysfonctionnement, sans doute parce que le syndic est un malin, mais surtout parce que le CS ne connait pas les règles et procédures qu'il convient de suivre !!
Si la seule proposition faite en mai 2006 ne convenait pas, il fallait ne rien décider ou décider de surseoir et demander une autre AG avec d'autres devis.
Le CS aurait même du demander en septembre 2006 la convoc d'une autre AG pour revoir cette question des travaux avec d'autres devis : ne l'ayant pas fait, sans doute par méconnaissance, c'est terminé ... d'autant qu'une AG est maintenant convoquée sans que personne ne puisse rien changer à l'ODJ .. 
Sur ce dernier point, voyez ici, en particulier la page 2 :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=48623&whichpage=2 |
Edité par - gédehem le 09 févr. 2007 12:26:18 |
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lerems
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 15:45:55
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Visiblement, je me suis mal exprimé.
Lors de l'AG de mai 2006 le syndic n'a présenté qu'un seul devis pour les travaux. Il a été voté une résolution par l'ag donnant mandant au cs pour lever des devis et choisir la société. Il a été pris du retard du fait de négociations n'ayant pas abouties avec le promoteur immobilier qui avait vendu à la découpe. Finalement une entrepise correcte a été trouvée en septembre. syndic injoingnable
de mai à fin été et ne répondant pas aux appels téléphoniques.
( je sais il aurait dû être fait une LRAR)
le 30 juin le devis ayant avis favorable du CS a été transmis au syndic. Une semaine plus tard appel du président on lui dit que le devis est refusé car entreprise non connue du syndic et devis comparatif....
forcing verbal et finalemement rien ne venant LRAR début décembre pour travaux electricité.
retour courrier du syndic deux jours plus tard en disant ok j'envoi l'ordre de service.
toujours impossible de joindre le syndic qui stagne. L'entrepise choisie pour les travaux non plus d'ailleurs.
finalement cette société est jointe et nous donne copie de l'ordre de service daté du 06 janvier soit 3 mois après que le devis ait été donné.
travaux prévus début mars 2007. On vient de recevoir un courrier du syndic indiquant que la prochaine AG ( 2 ème de notre récente copro)
aurait lieu mi mars. donc le cs peut il faire reculer cette ag
sachant qu'aucun appel de charge n'a encore été fait pour les travaux prochains ?
sur quel exercice vont être portés les appels de charge ?
merci et j'espère que je ne vais pas me faire allumer.
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La belle plume ne fait pas le bel oiseau |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 18:05:02
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je ne comprends toujours pas vous voulez "repousser" une AG....
si le CS ou un copropriétaires veut soumettre au vote en AG une ou plusieurs résolutions, il peut le faire à tout moment dans l'année par RAR
et concernant vos travaux, pouvez vous reproduire le texte exact de la résolution votée en AG qui a donné délégation au CS..... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 19:24:14
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Bien que ce ne soit effectivement pas très clair, ce que je comprends :
- une AG en mai 2004 : la question des travaux était donc à l'ODJ.
Vous dites : "Il a été voté une résolution par l'ag donnant mandant au cs pour lever des devis et choisir la société."
Vous ne dites pas : Est-ce que la décision de réaliser effectivement ces travaux a été prise ?
Je veux dire que l'AG aurait décidé .." De réaliser les travaux, mais après que le CS ai démandé d'autres devis ....
Il faut que vous nous rapportiez ici la résolution adoptée.
Sur le fond, si l'AG n'a décidé que du principe de réaliser les travaux, mais sans pour autant voter ni sur un devis précis, ni sur une somme, il n'y a pas décision effective, décisoire, de réaliser ces travaux.
Je penche pour cette hypothèse, dans la mesure où le syndic n'a procédé à aucun appel de fonds.
Si tel était le cas, et que le syndic avait passé commande sans décision d'AG et sans avoir appelé de fonds, il est réputé agir à titre personnel et non en qualité de représentant de votre syndicat.
Votre syndic vous a informé d'une prochaine AG ! Il n'y a donc pas encore de convocation. Il faut que le CS lui rappelle l'envoi en LRAR des devis de septembre, que ces devis devront être proposés à la prochaine AG afin que celle-ci puisse décider de la réalisation effective des travaux.
D'autre part, si la situation qu j'expose plus haut se confirme, il faut que le CS lui rappelle que le syndic qui aurait passé commande pour des travaux sans qu'aucune décision n'ait été prise par une AG et sans quun budget n'ait été voté est réputé avoir agit seul, à titre personnel, et qu'une commande passée dans ces conditions n'est pas opposable au syndicat. (voir L.art.14-2)
Le CS devra informer les copropriétaires de ces dérives et les inviter à ne pas répondre aux éventuels appels de fonds pour des travaux non effectivement votés. (du moins si la résolution de l'AG de mai 2006 confirme ce point). |
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lerems
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 01:20:49
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je précise certains points:
en 2006 la copro se créee, pas de cs. En fait l'immeuble vient d'être vendu à la découpe. L'ancien cabinet est absorbé par un plus gros...
quelque copro désirant d'oeuvrer pour le bien de tous prennent attache avec le syndic en lui disant qu'une petite réunion serait souhaitable tant il y a affaire dans cet immeuble centenaire.
Réunion avec ces copro et il est décidé de remettre aux normes l'electricité notamment ( pas de prise de terre...) et il est convenu d'une date d'ag avec divers ODJ.
L'AG arrive donc en mai 2006 et le syndic présente un unique devis pour les travaux d'éléctricité. ( plus de 7000 euros)
L'assemble confie par une résolution au cs nouvellement nommé ( et néophyte ) le boulot suivants: lever des devis et choisir l'entreprise.
l'exécution des travaux est votée pour une somme maximale ( celle du devis du syndic , délait juin.
Premier souci le cs et le syndic essaient de traiter avec le promoteur immobilier qui a vendu l'immeuble sans mise à la terre
( entre autres). Ca prend du temps et malgrè LRAC rien à faire.
l'été arrive et plus moyen de joindre le syndic, la moitié des copro et du cs en vacances.
le 30 sept 2006, le cs après avoir levé plusieurs devis envoi celui sur lequel s'est porté leur choix au syndic. Au bout d'une semain rien. Le pdt appelle le syndic qui lui répond que ce devis est refusé.
motif: entreprise inconnue de nous et devis quasiment similaire.
un peu normal car de type comparatif. On a appris maintenant qu'il fallait mieux le faire sous forme de cahier des charges ( mais quand vous n'êtes pas éléctriciens...)
après bataille et aucun échos aux lettres simples et coups de téléphone on se décide à envoyer une LRAC au syndic début décembre.
entre temps aucune réponse de ce dernier aux messages téléphoniques et autres.
deux jours plus tard le sydnic envoie un courrier: ok on envoi l'ordre de service ce jour.
pas de nouvelles durant décembre puis finalement mieux vaut contacter l'entreprise qui nous apprend qu'elle n'a reçu l'ordre de service que le 09 janvier. ( envoi devis syndic le 30/09/06)
les travaux sont prévus début mars et jusqu'à aujourd'hui aucun appel de fond sur la base de la somme votée en ag n'a été réalisé.
Le cs vient de recevoir un courrier du syndic l'informant que la prochaine ag se ferait non pas en mai comme on pouvait s'y attendre mais mi mars et qu'il fallait envoyer les ODJ.
cette date n'aurait elle pas du faire l'objet d'un accord entre cs et syndic. faites les comptes, ag mi mars. Moins 15 jours pour les convocations. ôtez encore quelques jours pour taper les convocations et prévoir deux ou trois jours de conforts pour la récéption des convocations.
De plus la moitié du cs (4 membres) dont le président sont en congès la semaine à venir. En fait je ne sais pas trop comment on va faire.
le sc avait bien pensé à des ordres du jours mais compter aller vérifier les comptes fin mars ou début avril croyant naivement à une ag en mai. Le syndic nous a un peu coupé l'herbe sous le pied. Vu les rapports c'est pas étonnant.
comment cela va t'il se passer si les travaux commences début mars et durent une semaine. Aucun appel de fond n'a été encore réalisé ?
merci pour vos conseil et désolé si j'ai été confus.
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La belle plume ne fait pas le bel oiseau |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 02:00:28
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Citation :
Initialement entré par lerems
Visiblement, je me suis mal exprimé.
Lors de l'AG de mai 2006 le syndic n'a présenté qu'un seul devis pour les travaux. Il a été voté une résolution par l'ag donnant mandant au cs pour lever des devis et choisir la société. Il a été pris du retard du fait de négociations n'ayant pas abouties avec le promoteur immobilier qui avait vendu à la découpe. Finalement une entrepise correcte a été trouvée en septembre. syndic injoingnable de mai à fin été et ne répondant pas aux appels téléphoniques.
( je sais il aurait dû être fait une LRAR)
le 30 juin le devis ayant avis favorable du CS a été transmis au syndic. Une semaine plus tard appel du président on lui dit que le devis est refusé car entreprise non connue du syndic et devis comparatif....
forcing verbal et finalemement rien ne venant LRAR début décembre pour travaux electricité.
retour courrier du syndic deux jours plus tard en disant ok j'envoi l'ordre de service.
toujours impossible de joindre le syndic qui stagne. L'entrepise choisie pour les travaux non plus d'ailleurs.
finalement cette société est jointe et nous donne copie de l'ordre de service daté du 06 janvier soit 3 mois après que le devis ait été donné.travaux prévus début mars 2007.
On vient de recevoir un courrier du syndic indiquant que la prochaine AG ( 2 ème de notre récente copro)aurait lieu mi mars. donc le cs peut il faire reculer cette ag sachant qu'aucun appel de charge n'a encore été fait pour les travaux prochains ?
sur quel exercice vont être portés les appels de charge ?
merci et j'espère que je ne vais pas me faire allumer.
Votre première AG n'a pas voté sur le devis présenté mais à délégué le CS ou le syndic pour choisir des devis et une entreprise.
Il s'agit d'un vote de principe n'engageant pas de financement des copropriétaires. Donc aucun appel de charges tant que l'assemblée n'aura pas choisi tel ou tel devis...
Vous dites que le syndic refuse "l'entreprise qu'il ne connaît pas".. Quelle entreprise vous a communiqué l'ordre de service du 6 janvier ? Celle choisie par le CS ou le syndic ?
Le syndic n'a pas le droit de faire exécuter des travaux sans autorisation d'une AG, sauf travaux d'urgence.... Il vous convoque pour demander "ratification" de travaux faits à son initiative...
Article 44 Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 31, art. 32 JORF 4 juin 2004.
Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.
En outre, la Cour de Cassation rejette TOUTE RATIFICATION de travaux par une AG ultérieure à l'exécution de travaux faits à l'initiative d'un syndic.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1005/abus568.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0505/abus436.htm
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 02:39:08
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Citation :
Initialement entré par lerems
je précise certains points:
en 2006 la copro se créee, pas de cs. En fait l'immeuble vient d'être vendu à la découpe. L'ancien cabinet est absorbé par un plus gros...
Cette "absorbtion" a eu lieu à quelle date ?
C'est très à la mode en ce moment 
Le n° de RCS de votre nouveau syndic est-il changé ? Allez voir sur www.societe.com
Citation :
L'AG arrive donc en mai 2006 et le syndic présente un unique devis pour les travaux d'éléctricité. ( plus de 7000 euros)
L'assemble confie par une résolution au cs nouvellement nommé ( et néophyte ) le boulot suivants: lever des devis et choisir l'entreprise.
l'exécution des travaux est votée pour une somme maximale ( celle du devis du syndic , délait juin.
J'étais en train de faire des recherches pour vous répondre et nos posts se sont "croisés".
Ne jamais accepter UN seul et unique devis venant de l'entreprise copine du syndic. Plusieurs devis sont nécessaires.
En outre, vous ne donnez pas les mêms dates que dans votre précédent post. Ordre de service le 6 janvier pour travaux début mars et AG prévue à la mi-mars ! 
Dispositions relatives à la mise en concurrence des prestataires de services
Article 19-2 du décret du 17 mars 1967, ajouté par le décret du 27 mai 2004
La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises
La loi SRU avait introduit la prévision selon laquelle l'assemblée générale arrêtait à la majorité de l'article 25 un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. Selon le décret du 27 mai 2004, si l'assemblée générale n'a pas défini les conditions de cette mise en concurrence, celle-ci résulte de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=10&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Citation :
le 30 sept 2006, le cs après avoir levé plusieurs devis envoi celui sur lequel s'est porté leur choix au syndic. Au bout d'une semain rien. Le pdt appelle le syndic qui lui répond que ce devis est refusé.
motif: entreprise inconnue de nous et devis quasiment similaire.
un peu normal car de type comparatif. On a appris maintenant qu'il fallait mieux le faire sous forme de cahier des charges ( mais quand vous n'êtes pas éléctriciens...)
Voir entreprise copine plus haut 
Le syndic vous roule dans la farine.
Il a tout prévu. Les vacances, d'où, forcément absentéisme... Il faut vous faire donner un max de pouvoirs pour ceux qui ne partent pas en vacances
NE PAS RATIFIER les travaux qu'il aura fait exécuter sans autorisation d'une assemblée. Ne pas payer ces travaux.
REFUSER LE QUITUS qui est "l'assurance-vie" de la copropriété.
Vous verrez ; ça lui passera avant que ça me reprenne !
Mais il faut absolument qu'il se plie à la règlementation, sinon il engage sa responsabilité. UN SYNDIC A UN DEVOIR DE CONSEIL mais pas de blouser les copropriétaires qui le paient pour gérer !
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
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lerems
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 10:08:33
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la société qui nous a envoyé l'ordre de service est celle choisie par le cs le 30/09/06 qui avait été mandaté par l'ag de mai 06
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La belle plume ne fait pas le bel oiseau |
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 23:13:41
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Citation :
Initialement entré par lerems
la société qui nous a envoyé l'ordre de service est celle choisie par le cs le 30/09/06 qui avait été mandaté par l'ag de mai 06
Alors vous allez a contrario de ce que vous indiquiez ci-dessus ; à savoir que le devis proposé par le CS a été rejeté par le syndic   |
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repousser une ag et prblème charges
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