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mdeweerd
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528 réponses |
 Posté - 13 janv. 2007 : 13:41:02
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Le syndic actuel d'un immeuble (par continuation tacite depuis la fin d'excercice), s'est vu retirer sa garantie par la société d'assurance comme l'indique une annonce légale du 2 janvier à ce sujet.
Le conseil syndical avait déjà fait part des problèmes de gestion avec ce syndic (non-paiement des factures d'eau, ...), et convoque donc en urgence un AG. Par urgence, il faut comprendre: non-respect du délai de 15 jours pour l'envoi des convocations en application de l'article 9 du décret du 17 mars 1967.
A l'ordre du jour:
- Revocation syndic, Nomination nouveau syndic, compte separé, election conseil, approbation budget, marchés, ... .
- Brise vue exterier/intérieur résidence, aménagement des allées bétonnées.
Bien que la convocation me semble justifié pour ce qui concerne le syndic et le budget, il me semble dangereux de voter les autres points qui n'ont pas de caractère d'urgence.
La loi n'est pas très explicite sur le contenu d'un tel AG - il faut uniquement pouvoir établir le caractère d'urgence de l'assemblée.
Je pu retirer la convocation ce jour (première présentation mardi dernier). La réunion est ce lundi déjà.
Quel est votre avis. Personnellement, je conseillerai lors de la réunion de ne pas voter les points non-urgents.
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Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 14:13:50
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vous n'^^etes pas à 3 jours près ! l'urgence serait une fuite de gaz non résolue ou je ne sais. Une AGE d'accord mais sous 8 jours ?? Une AGE sous 15 jours était possible.
Quid de la régularité de ceci? Qu'en pense les UInautes? |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 14:39:26
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L'urgence dont il s'agit D.art.37, urgence autorisant la convocation d'une AG sans délai, s'entend d'une façon générale lorsqu'il y a "péril en la demeure" et que des travaux sont nécessaires pour y remédier "urgentement" ...(travaux pour la sauvegarde de l'immeuble)
Reste un problème : cette AG convoquée suivant la précédure d'urgence, donc sans délai, n'est possible, en l'état des textes que par le syndic et pour des travaux "urgents".
On peut éventuellement admettre la procédure prévue par D.art.8 alinéa 2, une convocation par le Pdt du CS.
Mais pour autant, cette convocation par le Pdt du CS n'est possible, et donc valide, qu'après avoir mise en demeure le syndic de convoquer l'AG, mise en demeure restée infrutueuse plus de 8 jours.
De ce fait, la convocation par le seul pdt du CS d'une AG "en urgence", sans délai, ou même avec un délai de 8 jours, sans respect de la procédure prévue entache de nullité toute l'AG !
D'autant plus que cette AG n'est pas destinée à régler des questions de travaux pour la sauvegarde de l'immeuble.
Le retrait de la garantie financière au syndic n'est pas une cause "d'urgence". La désignation d'un nouveau non plus.
Il fallait que le CS demande la convocation d'une AG "normale" (elles le sont toutes !), demande notifiée au syndic avec l'ODJ prévu, avec toutes les questions souhaitées.
Passés 15 jours sans réponse, le pdt du CS met en demeure le syndic de convoquer sous 8 jours et, sans réponse dans les 8 jours, ce pdt de CS convoque lui-même l'AG.
Si vous comptez bien, cela fait une convocation d'AG dans les 4 semaines qui suivent la 1ère demande, l'AG pouvant se tenir 45 jours après la 1ère demande d'AG.
Lorsqu'une garantie financière est retirée à un syndic, vous avez 3 mois pour présenter vos créances !
Mais pour votre AG "urgente", peu importe les questions, révocation, désignation d'un nouveau syndic ou les brises vues, ce n'est pas bon du tout : aucune des questions n'est une "urgence" selon D.art.37 susceptibles d'entrer dans la procédure d'urgence.
Un procédurier et l'AG est intégralement annulée !!   |
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manja
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461 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 15:04:56
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Bonjour,
Je suppose que cette AG se tiendra lundi prochain et elle ne sera qu'"annulable" et donc pas nulle d'office (pour les raisons invoquées par gédéhem).
Si aucun copropriétaire ne demande au TGI l'annulation dans les deux mois après diffusion du PV, cette AG sera malgré tout valable, n'est-ce pas??? |
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mdeweerd
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528 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 16:44:42
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La convocation fait à la fois référence à D.art.37, et à D.art.8. Une mise en demeure du syndic par LRAR à été fait (16/11/2006), c'est mentionné dans la convocation.
Citation :
Lorsqu'une garantie financière est retirée à un syndic, vous avez 3 mois pour présenter vos créances !
Selon l'annonce légale, l'assurance se retirait le 5 janvier. Serait-ce possible qu'ils ont fait 2 annonces (une autre 3 mois avant)?
Citation :
Un procédurier et l'AG est intégralement annulée !!
C'est un peu ce que je crains. Pour 'manja': elle n'est pas nulle d'office, mais un procedurier peut le faire. Par example qqn qui n'est pas d'accord avec le syndic choisi ou un des autres points. Par contre, je ne suis pas sûr de ce délai de 2 mois. Les copropriétaires sont irrégulièrement convoquées.
Le seul caractère urgent est la coupure d'eau probable pour non-paiement. Changer de syndic lui permets d'encaisser les appels et de payer ce fournisseur en priorité. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
Edité par - mdeweerd le 13 janv. 2007 17:06:10 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 23:13:20
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mdeweerd, comprenez bien les choses : faire référence à D.art.37 s'entend d'une AG convoquée "en urgence" afin de décider de "travaux nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble".
Votre syndicat n'est pas du tout dans ce cas, l'ODJ ne prévoyant pas de travaux de sauvegarde de l'immeuble.
Pardon de le dire ainsi, mais faire référence dans la convocation ici à D.art.37 n'a aucun sens (pour ne pas dire que c'est idiot .. ..).
D'autre part, vous dites que la MED a été faite au syndic le 16.11.2006 !
C'est à dire que depuis en gros le 5 ou 6 décembre 2006, le pdt du CS répond aux conditions de D.art.8 alinéa 2, et que depuis ce 5 ou 6 décembre 2006 il est en capacité de convoquer valablement une AG respectant le délai de 15 jours ... AG pouvant se tenir alors dans les premiers jours de janvier 2007.
Qu'est-ce que c'est que cette AG "en urgence" convoquée sous 8 jours, donc entachée de nullité !!!!???? 
Incompréhensible, comprenez-le !
Je vois là un pdt de CS qui ne s'est pas informé préalablement et fait n'importe quoi ! (Pardon d'être aussi direct !  )
D'autant qu'un autre point est inquietant : vous avez à l'ODJ :
- révocation du syndic
- Nomination nouveau syndic : vous en avez vraiment 1, avec une proposition de contrat jointe à la convocation ?
Lorsqu'une Cie d'assurance retire sa garantie à un syndic, elle doit en informer les syndicats couverts par cette garantie, syndicats qu'elle connait.
(D'autres vous préciserons ce qu'il en est !)
Si la garantie cesse le 5 janvier, vous avez en délai de 3 mois pour faire connaitre vos éventuelles créances. C'est précisé sur l'annonce légale. Vous avez donc jusqu'au 5 avril.
Conclusion : lorsqu'un syndicat a des difficultés, il serait bon que les copropriétaires, et en tout premier lieu les membres du CS, s'informent pour savoir ce qu'il convient de faire et comment le faire.
J'ose espérer que votre AG ne sera pas du tout contestée, au moins par les opposants et défaillants, dans les 2 mois qui suivront la notification du PV.
Mais comprenez que vous aviez déja des difficultés avec votre syndic ! Ce n'était pas le moment d'en rajouter par des erreurs de procédure susceptible de vous plonger un peu plus dans le noir !
Désolé : mais il vaut mieux savoir ce qu'il en est exactement plutot que de voir ensuite le couperet tomber sans comprendre pourquoi !
Je ne vous le "souhaite" pas du tout, bien au contraire ! Mais l'affaire ne se présente pas bien ....  |
Edité par - gédehem le 13 janv. 2007 23:16:26 |
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manja
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461 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 23:13:55
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Même si un "procédurier" attaque l'AG en nullité, il metra au moins deux ans pour obtenir gain de cause. Entre temps vous aurez un autre syndic. Le temps joue donc en votre faveur et vous serez débarrassé de ce syndic en tenant cette AG.
Dans notre copropriété nous avons vécu une situation comparable, mais c'était le contraire de ce qui se passe chez vous:
l'ancien syndic, véreux, s'est fait réélire de façon frauduleuse, et a continué à gérer la copropriét jusqu'à ce que son mandat soit annulé 2 ans après. Il a tenté le coup et ça a marché... |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 23:26:42
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Manja : mettons que je sois ce procédurier : je conteste l'AG, donc le syndic désigné ainsi que les budgets votés lors de cette AG ("approbation budget") ...et j'attends ..
J'attends que ce syndic me mette en demeure de payer mes charges et engage contre moi une action devant le juge destinée à me faire payer !
Alors je conteste devoir les provisions lors de cette AG entachée de nullité et j'avance comme moyen de défense cette nullité, AG ayant désigné ce syndic, AG convoquée irrégulièrement hors du délai prévu, nullité que le juge ne peut que constater, et ce y compris devant le TI, ...... nullité comme moyen de défense que je peux avancer durant 10 ans !
Soyez rassurée : je ne suis pas procédurier ...( pas toujours) |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 14 janv. 2007 : 00:02:19
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Il y aurait une astuce, gédéhem: ne PAS voter le budget lors de cette AG...et réserver cette question à l'AG suivante....
Le procédurier devra ainsi également demander l'annulation de l'AG suivante, direz-vous.. mais est-ce qu'il aura vraiment envie de remettre des €€€ dans le circuit??? |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 14 janv. 2007 : 01:38:19
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Bonjour
J'ai fait une erreur qui peut changer l'avis de certains intervenants:
pour l'urgence, la convocation fait référence à "l'alinéa 2 de l'Article 9 du Décret du 17 mars 1967". Donc simplement à la possibilité de convocation en urgence.
La raison d'urgence donnée est "la menace de coupure d'eau.". Car le fournisseur d'eau n'a pas été payé malgré plusieurs rappels. Le 'mauvais' syndic évoque une manque de fonds, si c'est vrai, il n'a rien fait pour palier à la situation: appel de fonds exceptionnel, ... .
Enfin, j'ai aussi un autre problème: je voterai contre l'ancien syndic, mais je trouves les tarifs du nouveau trop élévé (p.e. transfert de dossier à un nouveau syndic facturé à l'heure passé, heurre passé=quasi 100 EUR, 480 EUR pour état de notaire, pas mal de presations supplémentaires (facturé à l'heure à 100 EUR), 360 EUR minimum pour suivi de chaque décision de travaux par AG, etc.).
Si je m'y mets, je risque d'obtenir que le nouveau syndic ne soit pas voté.
Si je fais ça, il faudra recourir à la justice pour convoquer un assemblé régulièrement (le vote de révocation est avant le choix du nouveau). Donc, j'ai un 'petit' dillemme. Dans ce cas le mieux serait encore de ne pas révoquer l'ancien syndic, de déclarer la réunion de lundi comme nul - donc possibilité de convoquer une autre AG toute de suite sans refaire une LRAR au syndic pour convoquer l'AG, attendre 8 jours, etc.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 janv. 2007 : 13:33:27
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Je croyais que les frais de transfert de dossiers à un autre syndic en cas de changement de syndics pour quelques causes que ce soit doivent être pris sur la gestion courante d'un syndic et non plus en prestations particulières. Je suis en train de remettre à jour un contrat de syndic qui nous est proposé. Mais quid des anciens déjà signés? Est-ce que la Loi s'applique sur le champs ou doit-on respecter ce qui a été signé quelques années auparavant ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 janv. 2007 : 16:47:41
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la menace de coupure d'eau n'est pas, à mon avis, un critère d'urgence.
il est en effet fort possible d'obtenir du fournisseur un délai de paiement: il faut dialoguer avec ce fournisseur.
si le CS avait déjà effectué ses contrôles et fait part de problèmes importants de gestion, il aurait du intervenir plus fermement auprès du syndic, suivre cette gestion de plus près .....faure un courrier RAR au syndic reprenant tous les points litigieux remarqués, le mettre en demeure de rectifier les comptes, agir auprès des débiteurs....afin d'étayer un dossier apportant les preuves des carences du syndic avant d''envisager la révocation du syndic.
ce CS aurait du aussi se lancer à la recherche d'un autre syndic, comparer les propositions de contrat, les références et surtout communiquer avec les copropriétaires
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mdeweerd
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528 réponses |
Posté - 14 janv. 2007 : 21:50:22
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Nefer
Le CS a communiqué avec les copropriétaires, j'ai reçu deux courriers au sujet des soucis.
Dans le dernier courrier avant la convocation, ils mentionnaient un RDV avec le syndic fin décembre. Suite à ce courrier, j'ai appelé et j'ai appris que le syndic avait décalé ce RDV au 10 janvier (date de coupure théorique était avant cette date). Le fournisseur d'eau avait déjà envoyer 4 rappels. Le syndic avait donné des raisons contradictoire pour le non-paiement. Je ne me rappelle plus de la première, mais celle qu'il a invoqué plus tard était une insuffisance des fonds sur le compte de la copropriété. C'est la troisième copropriété que je connais dans laquelle il a des problèmes à payer les factures d'eau. J'ai donc indiqué au président du CS qu'il serait judicieux de faire un AG début janvier pour désigner un nouveau syndic (vu mes expériences dans les autres copros) afin de pouvoir payer l'appel du premier trimestre au nouveau syndic et de régler ce problème de paiement d'eau et qu'il fallait s'y mettre car il faut respecter ce fameux délai de 15 jours.
Les membres du CS sont entrés en action après avoir eu connaissance du problème d'assurance du syndic. Je l'ai su lorsque j'ai appelé le CS suite à la réception de l'appel de fonds. Il me disait qu'il voulait faire le CS la semaine du 16 jan, mais qu'ils n'avaient pas encore de salle. J'ai toute suite opposé le respect du délai de 15 jours. La réponse était qu'en cas d'urgence, le respect du délai n'était pas nécessaire. Je pensait que c'était lié à l'assurance, mais la raison donné étant différent (l'eau), les points à l'ordre du jour un peu étendu, je me posais des questions.
Selon les intervenants ici, à juste titre. Maintenant, je ne sais pas ce qu'en pense le CS après mes remarques. On verra bien ce lundi. Ce ne sera pas la première fois que je réussi à convaincre de la nullité de la convocation. L'autre fois c'était avant l'AG, maintenant ce sera (peut-être) le jour même.
Dommage que je ne suis pas assez disponible pour être membre des conseils.
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mdeweerd
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528 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 00:00:09
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Voilà, ca s'est passé.
L'assemblé n'a pas voulu me suivre, donc assemblée tenu quand même. Pourvu que personne ne le contestara.
J'a fait noté au PV mes réserves concernant la validité des délibérations et notamment pour raison de la validité de l'urgence de cet AG. J'espère que c'est assez protectrice pour moi au cas ou qqn attaque la validité (c'est à dire: je n'aurai pas à en payer les frais).
Quasiment tout le monde était contre moi après évidemment. Mais je n'ai pas abandonné. Au lieu des deux assessuers prévu au règlement de copropriété, il alaient en voter un seul.
Ensuite, quand je votait 'contre', c'était évident: 'je suis contre tout'.
Enfin, j'ai oublié de leur mentionner que la raison grave pour laquelle l'ancien syndic est révoqué n'est pas mentionné dans la résolution.
J'ai voté contre le nouveau syndic pour plusieurs raisons: trop cher, facturation du changement vers le nouveau système comptable (abusif selon UNARC), ... .
J'ai donc aussi voté contre le contrat. De plus le RDC dit que l'Assemblée décide de la rénumération mensuelle alors que le projet de vote mentionne un montant (sans durée). Le contrat mentionne une durée de 1 ans jusqu'a lAG des comptes clos ou cet AG statuant en 2me lecture.
Après, le conseil syndical. Il y a une seule résolution pour tout le conseil. L'AG à voté un par un. Je me suis proposé, j'ai cru comprendre que j'avait été voté, mais je n'était pas dans la liste finale. Il ont donc (re)voté: 4 pour, les autres contre.
A la fin de la réunion le conseil est venu me voir: ... on a quand même besoin de vous. Est-ce que vous serez possible pour du conseil. J'ai répondu positivement.
Enfin, voilà, le représentant proche de la retraite du nouveau syndic a dit qu'il avait un diplome de droit et 30 ans d'expérience dans le domaine. Il doit donc sûrement avoir raison  ! |
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mdeweerd
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528 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 12:03:53
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Le PV de l'AG est arrivé. Il est simplement mentionnée par rappor à mes réserves sur la régularité des délibérations:
Citation :
M X émet des réserves sur la validité de la convocation. Le président lui répond que la conviocation est tout à fait régulière puisqu'elle a été faite en application des articles 8 et 9 du décret du 17 mars 1967.
Je me demande si cela suffit. J'ai notamment demander d'inscrire que je n'étais pas d'accord avec la notion d'urgence de la convocation. |
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Convocation AG en urgence - durée réduite - résolu
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