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jeanne78
Contributeur senior
50 réponses |
 Posté - 14 janv. 2007 : 23:54:04
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Bonsoir,
J'ai déposé une DT pour l'édification d'un auvent, sur la terrasse du premier étage de mon appartement, dont je suis à 100% propriétaire.
DT acceptée.
J'ai donc fait bâtir cet auvent.
Il y avait, il y a 12 ans au moins, deux celliers qui faisaient parties de "la" copropriété.
Or, ces celliers ont été entièrement murés, donc plus d'accès à la copropriété, pour être transformés en "garage" avec un accès direct sur la propriété voisine (acquéreurs des celliers).
Quand j'ai acheté mon appartement, en 2004, je n'ai jamais pensé qu'il y aurait pu y avoir une éventuelle "copropriétaire" derrière les murs de mon garage.
Pour moi, nous n'étions que 2 copropriétaires (ce qui m'a été annoncé lors de mon achat, et non pas 3).
Or, le maire me demande aujourd'hui, je cite :
"Pour la bonne règle nous vous rappelons que toute modification entreprise dans une copropriété doit être soumise à l'accord de l'ensemble des copropriétaires, au terme d'une assemblée générale, dont je vous voudrez bien me fournir un extrait en complément des dossiers de travaux".
Mon copropriétaire ne s'est pas opposé à cet auvent. Mais il n'y a pas eu d'AG pour autant.
Puis-je, de mon côté, demander un extrait des termes de l'assemblée générale, autorisant l'obstuation totale de ces celliers ?. Ces celliers, je ne les ai jamais connus.
La voisine, qui a muré ces celliers, fait-elle encore partie de la copropriété, dans la mesure où elle n'y a plus accès ?
Quels sont mes "recours" par rapport à celà ?
Merci de me répondre par rapport à ces questions car je vais demander une rencontre avec le maire. Mais il me faut "des billes".
Evelyne
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 08:17:38
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Pouvez-vous donner quelques précisions sur la copropriété dont il est question: combien de lots? de quelle nature? (habitations, box, cellier, garage...)combien de copropriétaires?
Comment des celliers situés dans un batiment peuvent-ils avoir été "murés" (accès intérieur, je suppose) et "ouverts" (ouverture pratiquée dans un mur =partie commune?) + dispositif de fermeture ouvrant en limite de propriété sur une propriété mitoyenne? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 11:54:06
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il faudrait relire l'état descritptif de division de votre réglement de copropriété pour voir la désignation des lots.
Avez vous demandé à votre syndic la copie de la feuille de présence de la dernière AG ?
étant sous le statut de la copropriété, j'espère que le syndicat des corpriétaires est pouvu d'un syndic(professionnel ou non) et que l'immeuble est bien assuré........ |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 12:00:58
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| Nefer : voyez le fil de jeanne78 dans droits de l'urbanieme... |
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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 12:08:28
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Jeanne,
Dans une copropriété, nous ne sommes presque jamais propriétaire du balcon, terrasse, jardin mais bien souvent propriétaire de notre appartement avec droit de jouissance exclusif sur le balcon, terrasse, jardin qui restent des parties communes. Ainsi vous êtes sûrement propriétaire à 100% de la face interne des murs de votre appartement ainsi que du volume mais copropriétaire du reste du bâtiment (murs pleins, balcons, terrasses...) avec les autres copropriétaires. Donc votre terrasse est en partie commune sur la copropriété avec une différence : un droit de jouissance exclusif à 100% que pour vous. Voir votre RC.
Ceci explique pourquoi il faut passer devant l'AG pour demander l'autorisation de travaux sur partie commune même avec un droit de jouissance exclusif que ce soit pour un auvent, la pose de volets roulants, store de terrasse, plantation sur jardin, travaux dans un cellier... (ne jamais se suffire de l'accord verbal des voisins).
LES CELLIERS :
S'ils ont été achetés par la voisine à votre copropriété, elle en est la propriétaire définitivement.
- si ces celliers n'ont pas été détachés de la copropriété, elle devient la 3ème copropriétaire
- si ces celliers ont été détachés de la copropriété alors elle n'a rien à voir avec vous.
Par contre, il y a un mur mitoyen entre votre copropriété et sa propriété (ou entre vous et la nouvelle 3ème copropriétaire). Est-ce que lors de l'achat, il y a eu un accord pour fermer le cellier ? Si cela fait 12 ans que c'est fermé et que votre copropriété n'a rien eu à redire, je pense qu'il y a prescription. Un juge dirait qu'il fallait se « réveiller » plus tôt et pourquoi que maintenant ? Vous risqueriez de passer comme une voisine qui harcèle. Il faut toujours faire attention aux retours de flammes de la part des voisins procéduriers...
Cela ne regarde pas non plus la mairie puisque ces celliers ne sont pas visibles depuis le domaine public. Un maire a un droit de regard sur tout ce qui se voit dans sa ville et rien en ce qui se passe entre voisin dans une cave, cellier, comble, couloir de l'immeuble.
Donc laissez tomber pour les celliers...
En l'occurence, vous n'avez qu'un seul voisin copropriétaire qui vous a déjà dit oui verbalement. Il vous suffit de faire une petite AG extraordinaire (lettre recommandé AR) avec tous les copropriétaires (le voisin + éventuellement la voisine si elle est copropriétaire par l'achat de ces celliers non détachés) avec à l'ordre du jour, votre demande d'autorisation pour la pose de votre auvent. Votre voisin donnera son accord et ce sera accordé à la majorité de vous + votre voisin puisque j'imagine que les tantièmes des celliers ne doivent pas représenter grand chose. Vous avez toutes vos billes pour aller voir le maire avec le PV de votre mini-AG autorisant la pose de l'auvent. Ne vous inquiétez pas : le maire est obligé de vous demander l'autorisation de l'AG par la loi et vous auez très certainement confirmation de l'autorisation de DT.
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jeanne78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 12:24:59
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Bonjour et merci d'avoir répondu aussi rapidement.
Je vous donne quelques précisions.
Je reprends mon acte de vente qui précise le bien qu'il m'a été vendu, en 2004.
- Batiment A élevé sur cave au sous-sol, d'un étage et de combles
- Batiment B élevé sur chaufferie au sous-sol, d'un rez-de-chausée et d'une terrasse
- Batiment C élevé sur cave voutée au sous-sol
- Batiment D élevé sur monte-charge au sol sol, d'un garage et d'une terrasse
Au rez-de chaussée du Batiment A se trouvent 2 studios appartenant à mon copropriétaire.
Quand j'ai acheté, le vendeur m'a précisé qu'il n'y avait qu'un copropriétaire. Celui à qui appartient les 2 studios.
Cependant, au vu des plans, il y a deux celliers, dans le bâtiment C au-dessus de ma cave voutée.
Ces celliers faisaient donc parties de la copropriété.
Or, quand j'ai acheté, je n'ai pu en avoir connaissance dans la mesure où ils ont été complètement murés (jétais alors loin de penser qu'il y aurait pu avoir un autre copropriétaire).
Ces celliers ont été murés, il y a des années, par sa propriétaire afin de les transformer en garage. L'ouverture de celui-ci se trouve ainsi être dans sa propriété, qui jouxte la copropriété.
Cette copropriétaire devait-elle, à l'époque, obtenir le consentement de tous les copropriétaires ?
Une AG était-elle alors obligatoire ? Est-elle tenue d'en garder une trâce ?
Cette personne fait-elle encore partie de la copropriété ?
J'ai fait édifier l'auvent (DT acceptée) sur ma terrasse du Batiment D. Je précise que ce lot est entièrement ma "partie privative", et totalement indépendant (aucune partie commune). L'entrée de mon appartement est au rez-de-chaussée de ce bâtiment. J'accède à mon appartement par un escalier donnant sur la terrasse située au-dessus sur mon garage.
Ce batiment est mitoyen au batiment A, lequel bénéficie de son entrée indépendante qui dessert les 2 studios du rez-de-chaussée, bien de mon copropriétaire.
Ce bâtiment A est effectivement en copropriété, il comporte des parties communes, mon appartement est situé à l'étage.
Je ne sais pas si c'est très clair. Il n'est pas facile d'expliquer l'imbrication de ces bâtiments par écrit.
Donc mes préoccupations sont les suivantes :
1 - La propriétaire des celliers fait-elle encore partie de la copropriété ?
2 - Je cite un forumiste, répondant à un copropriétaire qui avait des préoccupations similaires aux miennes :
"D'après la loi de 1965 et la jurisprudence on peut toujours considérer que le copropriétaire a le droit d'effectuer tous les travaux dans son lot privatif,
et je ne vois donc pas sur quel fondement et pour quel motif on pourrait vous reprocher d'avoir effectué des travaux dans votre lot privatif".
Qu'en est-il ?
Merci beaucoup de votre aide, qui va m'être précieuse je crois.
Evelyne
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jeanne78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 12:52:41
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Bonjour Fidipat
Je viens de lire votre message et je vous remercie des précisions qu'il m'apporte.
En fait, ça m'arrangerais que la propriétaire des 2 celliers ne fasse plus partie de la copropriété, car effectivement, c'est elle qui me cherche des poux dans la tête, et qui a envoyé une lettre de "dénonciation" au maire de la commune.
C'est elle qui se réveille deux ans après la construction de l'auvent.
Je précise, comme l'indique mon précédent message qui répondait à celui de Mout, que la terrasse n'est pas une partie commune dont j'aurais la jouissance.
Elle fait partie intrégrante de mon lot, comme indiqué dans mon acte notarié, au même titre que mon garage et mon appartement.
Evelyne
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 13:00:50
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DONC : 2 copropriétaires dans une copropriété (vous et le copro des studios)
et les celliers : comment appartenaient-ils à votre "voisin"?
Rien à répondre à la demande "règlement de copropriété"? et état descriptif de division?
QUI a établi la copropriété?
Est-il resté copropriétaire? des celliers?
Parce que la la demande de PV d'AG dans la lettre du maire, cela vient de la personne qui vous veut du bien...
A t'elle le droit de réclamer ce PV? Se mêle t'elle de ce qui la regarde? |
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jeanne78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 15:10:39
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Mout (et les autres), merci de votre réponse.
A mon sens, nous ne sommes effectivement que 2 copropriétaires.
Les celliers appartenaient aux voisins, car ils les ont achetés.
Sur le "règlement de copriété", il est dit
Je cite :
"Conditions de jouissance des parties privatives et communes
Article 9 - chaque copcopriétaire a le droit de jouir, comme bon lui semble, des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et ne ne rien faire qui puisse compromettre la solidité ou la sécurité de l'immeuble ou de porter atteinte à sa destination".
Quant à l'état descriptif de la copropriété, les celliers figurent sur le plan de la copropriété qui m'a été remis lors de la vente.
A mon avis, il aurait dû être fait, au moment de la fermeture des celliers, un autre relevé de géomètre.
Cela n'a pas été fait.
J'ai donc, dans mon acte de vente, une division de propriété erronée par rapport au réel existant (celliers murés).
Comment savoir qui a établi la copropriété ? Je trouve où ces renseignements ?
J'ai bien, dans mes "papiers" un relevé de géomètre, mais ce relevé a été fait "avant" que les celliers ne soient "murés" côté copropriété.
Il ne correspond donc pas à la réalité.
Lors des visites de ce bien qui ont précédé mon achat, je n'ai eu aucune connaissance de ces celliers.
Ai-je un recours par rapport à tout celà ?
Justement, ma question est de savoir si le propriétaire des celliers et toujours "copropriétaire".
Quant en ce qui concerne la demande de PV de l'AG.... j'avais très bien compris d'où émanait cette demande.
Mais peu importe qu'elle en ai le droit ou pas, toujours est-il qu'elle la fait !
Et ici, pas de syndic, je "serais" syndic bénévole. On ne se voit, avec mon coproprio, qu'en cas de (rares) problèmes.
Et tout se règle "comme ça".
Nous n'avons aucune charge commune. Il a son entrée, son couloir et ses studios.
Moi, j'ai une autre entrée, mon garage, mes terrasses (y'en a deux et elles sont toutes deux inscrites dans l'acte de vente, à titre privatif, et font partie de ma SHOB), mon sous-sol et mon appart'.
Quant à savoir si cette charmante voisine a le droit d'exiger le PV d'AG auprès du Maire, je n'en sais rien.
Mais je pense, de par sa lettre au Maire, qu'elle considère faire encore partie de la coproprio.
De toutes façons, y'a pas eu d'AG par rapport à la construction de l'auvent, effectuée dans mon lot totalement privatif.
Quand j'ai demandé l'autorisation de travaux pour l'édification de l'auvent, il ne m'a été demandé de produire le PV de l'AG des copropriétaires. Or, quand j'ai demandé l'autorisation de changer les fenêtres de mon appartement, situé au dessus des studios, là, la DDE m'a demandé de lui fournir l'autorisation de mon copropriétaire (et non pas le PV de l'AG!).
L'autorisation de ce dernier a été renvoyée à la DDE, sur "feuille volante". Et il n'y a pas eu de problème.
Ce qui prouve bien que le bâtiment C m'appartient totalement à titre privatif.
Plus ça va, plus je me noie...
Merci de me répondre par rapport à tout cela.
S'il y avaient des articles de loi accompagnant vos réponses, ce serait super !
Parce qu'à mon avis, ce sont "les règles de loi" qu'il me faut face à M'sieur le Maire.
Merci encore
Evelyne
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 22:31:37
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si les celliers faisaient bien partie de la copropriété, ils ne peuvent pas avoir disparu de cette copropriété, même s'ils ont changés de propriétaire ou si une modification, suite à une autorisation d'AG, a été apportée pour leur condition d'accès.
pour la copie des PV d'AG: toute administartion, que ce soit pour une DT ou un PC, est en droit d'exiger copie du PV d'AG donnant à un copropriétaire une autorisation de modification.
à moins d'avoir mal lu, que dit votre syndic pour "l'omission" de ces lots sur la feuille de présence de l'AG, voir m^me l'absence de convocation de ce copropriétaire?
quelle est la date de votre dernière AG et celle de la notification du PV ? |
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jeanne78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 00:16:41
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Nefer,
J'avoue ne pas bien comprendre les termes de votre message.
La propriétaire des celliers est totalement inconnue pour moi.
Ces celliers étaient murés, donc non visibles, quand j'ai acheté mon bien.
De quelle AG parlez-vous ?
Ma question :
A t-on le droit de faire les travaux d'amélioration, quels qu'ils soient, dans notre lot "privatif" ?
Je paie, au titre de mes impôts locaux et fonciers, sur tout ce qui concerne ma SHOB et SHON.
Ma terrasse fait donc partie de ma SHOB.
Ici, 2 coproprios. Pas de syndic. Je serais désignée d'office "syndic bénévole".
Et que veut dire :
"j'espère que l'immeuble est bien assuré... " ?
Merci de me renseigner par rapport à mes préoccupations.
Evelyne
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 07:45:03
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jeanne78 : l'intérêt de l'EDD est de nommer les lots de corpropriété qui sont numérotés et décrits dans leur consistance précise. Chaque LOT de copro consiste en une (ou des )partie privative et en tantième de parties communes.
Les parties communes sont décrites précisément dans le RdC ainsi que leur usage.
Sur le pb des celliers : s'ils étaient chacun un lot de copropriété, ils ont pu être vendus à votre voisine.
S'ils faisaient partie des 2 lots d'habitation (dont vous êtes l'un des propriétaires) en tant qu'annexes, ils n'étaient pas dissociables.
Si votre voisine FUT propriétaire de votre lot avant de le vendre, elle a pu opérer la fermeture interne de l'accès aux celliers et les ouvrir sur sa nouvelle propriété, dans le style "ni vu ni connu, je t'embrouille"...
Le fonctionnement d'une copro de 2 lots est tjs assez éloigné du proptocole établi par la loi du 10 juillet 1965.
Pour satisfaire la demande du maire, vous pouvez dores et déjà demander à l'autre copro une attestation qui soit faite dans des termes d'accord de régularisation.
Quant à votre voisine dénonciatrice, ce serait bien de chercher à deviner ce qu'elle cherche : il y a tjs des motifs à ce type d'intervention.
Comprendre le statut des celliers, c'est à mon avis comprendre la stratégie de la voisine : les celliers FONT partie intégrante de votre copro, soit à titre de lot, soit à titre de parties communes, soit à type d'infraction = magouille
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 10:48:41
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même avec 2 copropriétaires, votre immeuble est soumis au statut de la copropriété ET doit être pourvu d'un syndic qui applique les règles de droit.
en l'absence de syndic, soit un copropriétaire soit un tiers peut faire désigner par voie judiciaire un administrateur provisoire.Le fait d'être une petite copropriété ne dispense pas d'appliquer et de respecter les règles de droit du fonctionnement des copropriétés.
dans votre cas, s'il n'y a pas de syndic régulièrement élu lors de l'assemblée générale annuelle, qui est obligatoire, le propriétaire de ces celliers, peut tout à fait faire nommer un administrateur provisoire.
quant à l'assurance, tout immeuble en copropriété doit être assuré: cette tache est du ressort du syndic. c'est pourquoi je m'interrogeais sur l'existence d'un contrat d'assurance couvrant le syndicat des copropriétaires........ |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 12:34:28
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nefer : avant de faire désigner un administrateur judiciaire, faudrait-il que la voisine débineuse soit COPROPRIETAIRE!
Elle l'est si les celliers sont LOTS (pleins et entiers) désignés comme tels dans l'EDD.
Sinon, si les celliers étaient rattachés aux lots de jeanne78 et de sa copropriétaire, il ne POUVAIENT pas appartenir à la débineuse ni lui rester appartenir (si elle possédait un de 2 lots autrefois).
Si les celliers étaient désignés dans les parties communes dans le règlement de copro, ils ne peuvent non plus avoir été acquis à la régulière par la débineuse.
Pour la question de l'assurance des parties communes, mieux effectivement 1°)les identifier clairement (sol, murs etc) 2°) les assurer en tant que telle, l'assuré étant "le syndicat des copropriétaires" représenté par Mme X (désignée par l'assemblée générale régulièrement convoquée et réunie) |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 12:57:40
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mout: ne pas oublier aussi qu'un tiers peut faire nommer un administrateur par voie judiciaire....
ici ce peut être la commune.... |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 15:33:21
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bonjour
Citation :
quant à l'assurance, tout immeuble en copropriété doit être assuré: cette tache est du ressort du syndic. c'est pourquoi je m'interrogeais sur l'existence d'un contrat d'assurance couvrant le syndicat des copropriétaires........
êtes-vous sûre de cette obligation?
pour les petites copropriétés (2 ou 3 copropriétaires), ceux-ci peuvent parfaitement avoir leurs assureurs personnels, lesquels garantissent les parties communes au prorata des tantièmes du copropriétaire.
am |
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jeanne78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 18:18:25
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Bonsoir à tous,
Merci des messages.
Les celliers, d'après le règlement intérieur que j'ai sous les yeux, faisaient parties des 2 studios.
Les n° des lots des 2 celliers sont rattachés aux n° des lots des studios.
exemple : lot n° 7, cellier, avec le n° 1 (un des deux studios)
La voisine les lui a achetés, pour les murer immédiatement.
Le règlement de copropriété, qui m'a été remis lors de mon achat, n'est donc pas conforme à la réalité des faits.
Est-ce normal ?
Qui aurait dû modifier ce règlement à l'époque de ce transfert de propriété ?
D'ailleurs, sur le plan de masse et des différents niveaux de la copropriété, que j'ai reçu le jour de ma signature de l'acte, c'est pareil.
Les celliers sont rattachés à la coproprio avec leur accès à l'intérieur de celle-ci.
Aucun document n'officialise le fait que ces celliers n'appartiennent plus aux studios et qu'ils ont été murés.
Qui avait la charge, à l'époque, de faire modifier ces plans ?
Je le répète, je n'ai jamais connus ces celliers.
Donc, comment savoir si ces celiers sont détachés ou non de la copropriété ?
Y'a t-il prescription au bout d'une quinzaine d'années (voire plus).
En fait, la voisine aimerait bien, celà ne fait aucun doute, que l'administration nous oblige à "démolir" l'auvent.
Cet auvent "la gène" (alors que de sa propriété, on n'en voit à peine le haut).
Mais c'est comme ça.
Evelyne
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 19:43:07
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"jeanne78 : l'intérêt de l'EDD est de nommer les lots de copropriété qui sont numérotés et décrits dans leur consistance précise. Chaque LOT de copro consiste en une (ou des )partie privative et en tantième de parties communes.
Les parties communes sont décrites précisément dans le RdC ainsi que leur usage."
Il faut faire un point plus précis sur les celliers
Comment sont-ils "répartis" dans le règlement de copro :parties privatives? parties communes?
Puis chercher à savoir si la débineuse est ou non copropriétaire? depuis quand? de quoi?
De toutes façons, MURER un accès et OUVRIR un autre accès sur l'extérieur ne peut pas se faire à la "ni vu, ni connu, je t'embrouille"
non mais ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 20:58:07
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si le cellier n'était pas un lot identifié dans l'EDD, il ne pouvait pas être vendu.
comment un notaire a t il pu rédiger un acte de vente ???
il faudrait demander la fiche immeuble au bureau des hypothèques |
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jeanne78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 23:37:21
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Bonsoir,
Mais qu'est-ce que cet EDD dont tout le monde me parle ?
Oui, les celliers étaient identifiables sur mon acte de vente. Mais pas des celliers transformés en "garage" avec une autre ouverture que celle d'origine.
Cette nouvelle "ouverture" donne maintenant sur la propriété voisine, celle de l'acquéreuse de ces celliers. C'est "sa" propriété, mais les celliers faisaient partie de la "copropriété". Celliers "transformés en garage", donnant maintenant sur sa propriété.
Donc, je me pose la question aujourd'hui.
A t-on le droit de faire autant de transformations dans une copropriété ?
Quels documents fournir pour prouver qu'on en "avait le droit" ?
Merci à tous de me fournir le plus de renseignements possibles
Evelyne |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 17 janv. 2007 : 08:30:51
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jeanne78 : votre "cas" est solutionnable MAIS il faut cesser de supputer.
Procurez-vous un ouvrage qui explique simplement la notion de COPROPRIETE, la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application.
Vous y comprendrez ce qu'est un ETAT DESCRIPTIF de DIVISION qui organise la division en jouissance de l'IMMEUBLE mis en copropriété
Sinon, nous n'en sortirons pas... |
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Celliers "murés" donnant sur la copropriété
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