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 Sujet  |
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gera
Contributeur vétéran
136 réponses |
 Posté - 16 janv. 2007 : 19:09:50
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notre règlement de copropriété date de novembre 1980.la date limite de mise à jour semble être le 13/12/2008.Nous avons certes encore du temps mais COMMENT FAIRE ?
Je fais appel à vos témoignages. merci pour vos réponses.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 20:58:50
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il ne s'agit pas d'une mise à jour mais d'un "toilettage" prévu par l'article 49.
et il n'y a aucune obligation |
Edité par - nefer le 16 janv. 2007 20:59:17 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 21:53:56
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| Ni toilette, ni mise à jour : il s'agit "simplement" de l'adaptation, d'une "mise en conformité" du RDC avec les dispositions légales ou celles jurisprudentielles.... bien qu'il n'y ait effectivement aucune obligation. |
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gera
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 17 janv. 2007 : 09:37:49
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je suis très étonné des remarques ci-dessus.
Pour moi le vote de la loi SRU a institué l'obligation de mettre à jour les réglements de copropriété dans un premier temps avant le 13 décembre 2005 puis ,suite à la " prolongation" de trois ans du délai initial,
au 13 /12/2008. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 janv. 2007 : 10:05:58
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| gera: pourtant de nombreux articles parus dans la presse ( association de propriétaires, consommateurs...) écrite, orale...l'ont bien exliqué |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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gera
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 17 janv. 2007 : 11:00:02
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à nefer et oui je suis le syndic !!! je devrais dire le pigeon car rares étaient les candidats à ce poste.
Je me suis donc renseigné auprès de l'ARC ;J'ai reçu une réponse embarassée car si vous allez sur ce site vous trouverez en page d'accueil : mise à jour des règlements de copropriété: faites vous-même votre devis? et la réponse a été: pas d'obligation!
merci aux intervenants sur ce sujet. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 janv. 2007 : 11:23:16
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L'adaptation des règlements de copropriété est, pour moi, une obligation.
De plus je considère maintenant, pour ce qui est des répartitions de charges, que celles qui ne nécessitent pas de nouvelles évaluations à soumettre à une assemblée générale doivent être effectuées dans le cadre de l'adaptation.
Exemple : si le règlement de copropriété comporte pour les charges et les travaux à effectuer dans un escalier (peinture, réparation de l'escalier lui-même) une répartition tenant compte d'un coefficient d'étage, la clause est illégale (et non pas illicite) car l'escalier est une partie commune et les charges d'escalier relèvent de l'article 10 alinéa 2 (répartition entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes généraux).
Dans ce cas, la rectification doit être faite. Il n'y a pas nécessité de calculer de nouveaux tantièmes puisqu'il suffit de faire référence aux tantièmes généraux indiqués dans le RC.
A l'inverse : une répartition de charges d'ascenseur ne tient pas compte d'un coefficient d'utilité. Ces charges relèvent de l'article 10 alinéa 1 (au prorata de l'utilité). Il faut cogiter un nouveau tableau de répartition et le soumettre à l'assemblée. On ne peut donc pas modifier dans le cadre de l'adaptation à la majorité de l'article 24. Il faut l'unanimité 
Tout copropriétaire peut invoquer le défaut d'adaptation à l'encontre du syndicat s'il peut rapporter la preuve d'un grief et d'un préjudice lié.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 janv. 2007 : 11:51:26
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Je partage à 100% l'avis de JPM sur ce point !
Le texte qui régit chaque copropriété auquel les copropriétaires comme le syndic se réfère, c'est bien le RDC !
C'est sur lui que tout le monde va s'appuyer !
On ne devrait donc plus trouver de RDC où il est précisé que c'est le copropriétaire présent possédant le plus de tantièmes qui préside l'AG, .. ou que telle répartition de charges se fera suivant telle façon, ces 2 dispositions étant contraire aux dispositions légales ou jurisprudentielles et donc réputées "non écrites".
Pour faire simple : on ne devrait plus trouver de RDC qui autorisent de griller les feux rouges !.
Si les textes n'ont pas rendu obligatoire cette adaptation, cette mise en conformité, il n'en reste pas moins que c'est quasi une obligation que doivent s'imposer les copropriétaires.
Le syndic mais surtout le CS devraient y veiller. |
Edité par - gédehem le 17 janv. 2007 11:53:05 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 17 janv. 2007 : 23:42:00
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bravo JPM pour cette claire explication
de même il faut y adjoindre toute la tartine concernant le rôle du Conseil SYndical.
Je sors d'une AG; Et un ancien copropriétaire a enfin pointé le bout de son nez. C'était pour changer quelque chose sur le RC. Devinez ? Un changement de millièmes - comme 95 % des demandes - Mal lui en a pris et de plus nous avions dejà beaucoup de griefs à son égard. Mais être présent à une réunion permet de mieux connaitre SA résidence. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 17 janv. 2007 : 23:45:36
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Bonjour à ce courageux Gera qui va devenir un accro de ce site !
Y a sacrement de la lectures dans l'air. Beaucoup de sujets qui vous concernent ont déjà été traités par ces 3 piliers pro ou similaires. Merci à eux encore et n'hésitez pas à cliquer sur leur pseudo
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 17:54:04
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Citation :
Initialement entré par JPM
A l'inverse : une répartition de charges d'ascenseur ne tient pas compte d'un coefficient d'utilité. Ces charges relèvent de l'article 10 alinéa 1 (au prorata de l'utilité). Il faut cogiter un nouveau tableau de répartition et le soumettre à l'assemblée. On ne peut donc pas modifier dans le cadre de l'adaptation à la majorité de l'article 24. Il faut l'unanimité
Ah Bon?
Cela nécessite un éclaircissement.
Par exemple: S'agissant des charges d'ascenseurs des rez de chaussée alors que celui-ci ne dessert pas les sous-sols, ce n'est pas ce que j'ai lu dans des posts précédents ou il était question d'une adaptation prévue par L.art.49 et qui se voterait à la majorité art.24. afin d'éviter un vote à l'unanimité.
MB |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 18:25:55
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Dans le cas d'un lot au rez de chaussée contribuant aux charges d'ascenseur sans la moindre possibilité d'utilisation, il était possible dès l'entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965 de procéder à la mise en conformité par simple retranchement.
Exemple : un lot unique à rdc contribuait pour 45 / 1000 aux charges d'ascenseur.
Il suffisait de constater qu'il était désormais exonéré de toute contribution et de réduire à 955 la base de répartition, sans modification des numérateurs des fractions pour les autres copropriétaires. Celui qui contribuait anciennement pour 79 / 1000 était conduit à contribuer ensuite pour 79 / 955.
Il était possible de procéder à la conversion de la base nouvelle en millièmes à nouveau sans modification des quotes-parts relatives entre les lots utilisateurs réels.
Cette opération reste bien entendu possible. Dans ce cas les frais consécutifs à l'opération sont des frais communs d'administration puisqu'il s'agit de l'application pure et simple dune nouvelle loi.
Le problème fondamental se pose dès lors que l'insertion d'un coefficient d'étage dans le calcul des contributions exige un bouleversement complet de la répartition. A noter qu'un syndic compétent est parfaitement qualifié pour effectuer un nouveau calcul. Il n'est pas nécessaire de chercher un " expert " alors qu'on l'a sous la main. Reste quand même le soupçon d'animosité que peut avoir un copropriétaire contre le syndic. On retrouve alors les joies de la psychopathologie sociale 
Quant à la prétendue possibilité de remanier des grilles de répartition à la majorité de l'article 24 dans le cadre d'une adaptation prévue par l'article 49, ce n'est qu'une rumeur comme on dit actuellement. Il y a certainement eu des remaniements de ce genre. Comme dans tous les cas d'irrégularité manifeste, tout va bien tant qu'il n'y a pas de copropriétaire "grain de sable".
Et il est vrai que le législateur aurait dû prévoir des dispositions à cet égard. Il est absurde de reproduire l'article 10 dans le RC tout en conservant des répartitions qui lui sont contraires. Heureusement, la répartition des charges d'ascenseur, seule, est vraiment restée sous la coupe de l'article 10 alinéa 1. Tous les autres équipements ou services sont revenus à la répartition traditionnelle ou passés à une répartition commandée par la loi (chauffage).
Il n'est pas choquant de voir des charges d'ascenseur réparties au prorata des tantièmes de copropriété. On sait depuis des siècles que le critère de l'utilité est aussi injuste que celui des tantièmes, sans avoir ses avantages 
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RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 19:44:09
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Merci pour la réponse.
Notre résidence date en effet de 1989 et le RDC a intégré les rez de chaussée dans la répartition des charges d'ascenseur alors que les sous-sols ne sont pas desservis.
Dans le cadre de l'adaptation prévue à l'article 49, nous comptons proposer la suppression des charges d'ascenseur à tous les appartement situés en rez de chaussée, lors de la prochaine AGO prévue en Avril 2007.
MB |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 15:07:09
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| JPM, pourquoi ne pourrait-on pas appliquer le même principe pour le chauffage qui serait en panne sur un secteur partiel pendant 3 ou 4 mois, ou plus; ou aussi pour tout autre équipement dont on constaterait tardivement (après les 5 ans) que la répartition ne correspond pas à l'usage effectif ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 18:49:19
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ce que j'avais gardé de ce lien>>>>http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=2514 c'est en plus des autres, "l'intervention" de Z.Juto
Dans les commentaires du code de la copropriété (Litec 2006) il est indiqué,à l'attention des syndics ,d'une façon générale, < Le syndic tenu d'un devoir de conseil vis-à-vis des copropriétaires est,pour sa part,obligé de répondre à l'invitation du législateur et doit,à notre avis,porter la question d'office à l'ordre du jour > |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 23:10:27
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Pour Chenkak : on ne peut pas faire de comparaison avec la panne d'un équipement commun. Pour ce cas de panne il y a des solutions appropriées.
Pour la constatation après cinq ans ? D'abord ce n'est pas l'usage qui est en cause mais l'utilité ! En second lieu force est de s'en tenir à la loi. On considère du point de vue pratique que si l'équipement s'est avéré utile pendant 5 ans conformément au coefficient d'utilité retenu, l'inconvénient postérieur n'est pas d'ordre structurel : il y a un problème d'entretien ou de mise au point. L'expérience montre que celà est exact le plus souvent.
Pour Felix 1930 : il est exact que le syndic est tenu d'inscrire la question à l'ordre du jour. Et aussi exact que le syndice peut être déclaré responsable d'un préjudice généré par le défaut d'adaptation.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 00:56:10
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J'ose l'avouer : le post de JPM du 25.01 à 18h25 m'a laissé songeur .....
Car il n'est plus personne pour conteter le fait que l'ascenseur est un "élément d'équipement commun" qui tombe automatiquement sous le coup des dispositions de L.art.10 alinéa 1 et son principe de l'utilité.
De même qu'il n'y en a plus un seul praticien, du moins je le croyais, qui ignore que depuis l'entrée en vigueur de la loi de 1965, soit depuis 42 ans maintenant, "toute clause d'un RDC qui ferait peser sur les copropriétaires du RdeCh une partie des dépenses relatives à un ascenseur inutile pour leur lot est atteint d'une nullité radicale depuis l'entrée en vigueur de la loi de 1965." ainsi que l'a précisé en son temps la C.Cass ..en 70 et 71, L.art.10 alin.1 étant un texte d'ordre public.
Alors la répartition aux tantièmes généraux et l'injustice du principe d'utilité (dont on peut certes discuter) .. .... Hum !
Pour la mise en conformité de la grille ascenseur, il suffit comme le précise JPM de retier simplement les lots RdeCh : les autres gardent leurs tantièmes.
Cette adaptation de la grille se vote à la maj.L.art.24.
Par contre, s'il y a révision de toute la grille ce n'est plus une adaptation art.49 mais bien une modification. |
Edité par - gédehem le 27 janv. 2007 01:04:49 |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 02:18:52
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"Les charges de copropriété afférentes à un ascenseur constituant des charg- es spéciales, elles doivent être fixées en fonction du critère d'utilité, et non de son usage effectif
Cour d'appel de Caen
Audience publique du 14 mai 2002
N° de pourvoi : 00//03461
Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de cassation
Titrages et résumés COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Service collectif et éléments d'équipement commun
Les charges de copropriété afférentes à un ascenseur constituant des charg- es spéciales, elles doivent être fixées en fonction du critère d'utilité, et non de son usage effectif
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CAPP&nod=JAX2002X05XCAX0000000033
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Lots rez-de-chaussée ayant accès aux caves par ascenseur et erreur de répartion :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action des époux Pellicia, alors, selon le moyen, "que comme le soulignait le syndicat dans ses conclusions d'appel, les époux Pellicia reconnaissaient devoir participer aux charges d'ascenseur, qui desservait leurs caves, mais seulement pour une part limitée aux millièmes afférents à ces lots ; qu'ainsi, leur contestation portant uniquement sur le quantum des charges réclamées par le syndicat, leur demande était soumise aux conditions de délais de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la révision de la répartition des charges (violation de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965)" ;
Mais attendu que tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions légales et faire établir une répartition des charges conforme à ces dispositions ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Bon Secours aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Bon Secours à payer aux époux Pellicia la somme de 9 000 francs ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Bon Secours ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.
Décision attaquée : cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile) 1997-11-21
Titrages et résumés (sur le 3e moyen) COPROPRIETE - Règlement - Absence de conformité de certaines clauses aux dispositions légales - Action tendant à la faire constater - Exercice - Moment.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 8
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX1999X06X03X00108X001
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Autre sujet comportant liens vers jurisprudences :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=37949 |
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