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 Sujet  |
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consturba
Pilier de forums
213 réponses |
 Posté - 16 janv. 2007 : 20:27:59
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Un syndic s'est trompé dans sa répartition de charge, et ce depuis la construction de l'immeuble il y a 9 ans : 25 % des copropriétaires n'étaient pas facturer sur certaines charges.javascript:insertsmilie(' ')
méchant [):]
Pour être complet, le syndic a le mandat de gestion depuis la construction de l'immeuble réalisée par son service promotion.
Le syndicat de copro souhaite revenir sur la répartition. Or nombres de copropriétaires ont aujourd'hui quitté l'immeublejavascript:insertsmilie(' ')
désapprouve .
Que préconiser au syndicat de copropriétaires ?
Engager la responsabilité du syndic pour demander dédommagement?
Le syndic pourra t il se retourner contre les 25% des copropriétaires qui ont été non facturé javascript:insertsmilie(' ')
triste ?
Qu'adviendra t il pour les anciens copropriétaires ?
Et pour les nouveaux ?
Merci pour vos réflexions
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 20:46:43
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| compte approuvé + quitus -> on ne revient plus dessus. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 20:54:43
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| le vote du quitus ne vaut approbation des comptes individuels. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 22:04:39
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Votre question n'est pas assez précise.
- Le syndic a appliqué ce qui est prévu au RDC mais s'est trompé en n'imputant pas certaines charges à certains copropriétaires "oubliés" ?
ou
- le syndic a appliqué une autre règle que celles(s) prévue au RDC, ce qui fait que certains copropriétaires (25%) ne paient pas certaines charges, ou du moins ne paient pas ce qu'ils devraient payer ?
Sur le fond de l'affaire :
- lorsqu'une règle de répartition de charges est appliquée avec constance, depuis des années, sans que personne ne trouve à redire bien que cette répartition est contraire à ce que prévoit le RDC, cette "fausse" règle doit être appliquée aussi longtemps que l'AG n'a pas décidé d'y mettre fin et de revenir à la règle du RDC.
- une telle règle de répartition ne peut dispenser certains copropriétaires de participer aux charges.
Pour la régularisation des comptes, je parle de régularisation de la répartition des comptes individuelles de chacun, on ne peut remonter que 5 ans en arrière.
Et le CS, il tape le carton, ou il compte les étoiles le nez en l'air ?
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Edité par - gédehem le 16 janv. 2007 22:08:41 |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 17 janv. 2007 : 00:40:56
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Citation :
Initialement entré par consturba
Que préconiser au syndicat de copropriétaires ?
Engager la responsabilité du syndic pour demander dédommagement?
Le syndic pourra t il se retourner contre les 25% des copropriétaires qui ont été non facturé javascript:insertsmilie('')
triste ?
Qu'adviendra t il pour les anciens copropriétaires ?
Et pour les nouveaux ?
Merci pour vos réflexions
Comme le dit Nefer le vote du quitus ne vaut pas approbation des comptes individuels (art. 45-1 du décret) et j'ajouterais même l'approbation des comptes par l'assemblée n'est pas opposable à UN copropriétaire, tout comme le contrat du syndic qui est opposable au Syndicat.
LE SYNDIC A UN DEVOIR DE CONSEIL. IL NE RESPECTE PAS LE REGLEMENT DE COPROPRIETE OU LA REGLEMENTATION EN VIGUEUR POUR LA COPROPRIETE ? IL ENGAGE SA RESPONSABILITE :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
IDEM POUR LE CONSEIL SYNDIC QUI CONTROLE LA GESTION DU SYNDIC.
---
Article 45-1 Créé par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 33 JORF 4 juin 2004.
Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.
Les avances sont remboursables.
Les copropriétaires ont parfois du mal à saisir la distinction exacte entre les différentes sommes qu'ils sont amenés à verser au syndicat tout au long de l'année. La réforme du 27 mai 2004 a permis de circonscrire avec précision ce qu'il faut entendre par avances de fonds, provisions et charges de copropriété.
La date de l'approbation des comptes constitue le moment auquel une somme réclamée à un copropriétaire devient exigible par le syndic Il est toutefois rappelé que l'approbation des comptes du syndicat par l'organe délibérant ne constitue pas un obstacle à la contestation d'un compte individuel par un copropriétaire.
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=10&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
---
Guide pratique: Que signifie "donner quitus" au syndic de copropriété?
Vous êtes convoqué à l'assemblée générale. Le syndic est tenu de vous rendre compte de sa gestion au moins une fois par année.
Lors de l'approbation des comptes, le syndic vous demande de lui donner quitus, c'est-à-dire d' approuver l'ensemble de sa gestion comptable et administrative.
Sachez que le quitus décharge le syndic de toute responsabilité vis à vis de la copropriété ; il couvre ses faits et actes portés à votre connaissance durant l'exercice écoulé, et non, bien entendu, en cas de dissimulation de sa part.
En donnant quitus, vous attestez que celui-ci a correctement et régulièrement accompli sa mission.
Attention : le quitus ne couvre pas les erreurs matérielles commises par le syndic dans l'établissement de votre compte. Si vous constatez que le syndic s'est trompé dans le décompte de vos millièmes de charges, par exemple, vous pouvez réclamer le remboursement du trop versé.
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=36&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 janv. 2007 : 12:08:56
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Je peux rectifier une grave erreur sans me faire incendier ?
Cité par Virginia d'un "guide pratique":
"Lors de l'approbation des comptes, le syndic vous demande (il n'y a pas de question inscrite ? ndlr) de lui donner quitus, c'est-à-dire d' approuver l'ensemble de sa gestion comptable et administrative. "
C'est FAUX :
- l'approbation des compte est une chose, de nature comptable.
- le vote du quitus en est une autre, de nature juridique.
D'autre part le syndic ne demande pas : la question doit être expressément prévue à l'ODJ distinctement de l'approbation des comptes.
"L'assemblée générale a l'obligation d'émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités (CA Paris, 23e ch., 9 oct. 1985)"
"Il est essentiel que le vote du quitus fasse l'objet d'une question séparée, indépendante de celle relative à l'approbation des comptes car elles ne sont pas indivisibles ( Cass. 3e civ., 6 juill. 1994 "
En résumé, nature distincte = question distincte.
La question du "quitus au syndic" n'a donc rien à faire "lors de l'approbation des comptes" comme l'indique par erreur ou ignorance ( ) le "Guide pratique" cité. |
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consturba
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213 réponses |
Posté - 17 janv. 2007 : 15:52:18
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Pour répondre à gédehem : Le syndic s'est en l'espèce trompé dans l'interprétation du RDC, d'où ce pb d'imputation.
Si je comprend bien vos réflexions:
- cette mauvaise interprétation doit être appliquée aussi longtemps que l'AG n'a pas décidé d'y mettre fin et de revenir à la règle originale du RDC.
- Le syndicat ne peut revenir sur les comptes (si quitus a été donné).
- mais chaque copropriétaire peut revenir sur son compte individuel.
- par contre, la resp du syndic peut être recherché pour défaut de conseil.
Et qu'advient il des nouveaux copropriétaires ? Se substituent ils aux anciens, càd ont ils le droit d'agir en justice sur toute la période d'erreur d'interprétation du RDC, ou juste depuis leut acquisition?
et pour les anciens ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 janv. 2007 : 17:03:10
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"- cette mauvaise interprétation doit être appliquée aussi longtemps que l'AG n'a pas décidé d'y mettre fin et de revenir à la règle originale du RDC." (originelle.ndlr)
R= OUI
"- Le syndicat ne peut revenir sur les comptes (si quitus a été donné)."
R = NON, pour les comptes approuvés, le quitus n'ayant rien à voir avec l'approbation des comptes. (NB : "approbation des comptes" et "quitus" sont des choses de nature distincte qui doivent faire l'objet de 2 questions et 2 votes séparés)
- mais chaque copropriétaire peut revenir sur son compte individuel.
R : OUI, sur 5 ans en arrière, dans la mesure où l'approbation des comptes ne vaut pas approbation de la répartition individuelle qui est faite des comptes globaux du syndicat.
"- par contre, la resp du syndic peut être recherché pour défaut de conseil."
R : oui, dans la mesure où le syndic est chargé d'appliquer les règles de répartition telles que fixées par le RDC .. mais petit "oui", car ici cela ne dégage pas la responsabilité du syndicat et de chacun des copropriétaires sur ce qui est fait sur son compte.
"Et qu'advient il des nouveaux copropriétaires ?"
Rien : ils doivent s'en tenir aux règles de répartition du RDC puisqu'ils ne sont pas tenus par la répartition "coutumière"(*) jusque là appliquée sans contestation aux anciens.
Ils doivent donc exiger du syndic la bonne répartition sur leurs comptes individuels
Vous voyez d'ici le bazar !!!
Il convient donc de toute urgence de revoir les choses et de les mettre dans le bon sens lors de la prochaine AG (voire de la faire convoquer rapidement par le syndic et à ses frais, car il me semble tout de même pas mal responsable dans cette affaire).
(*) On a parfois tendance à oublier qu'en droit français la coutume, même non écrite, devient "règle de droit" dans la mesure où cette coutume est devenue "coutumière", habituelle et non contestée. (JPM va nous en dire un rayon là dessus !  ) |
Edité par - gédehem le 17 janv. 2007 17:15:11 |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 02:27:56
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Je peux rectifier une grave erreur sans me faire incendier ?
Cité par Virginia d'un "guide pratique":
"Lors de l'approbation des comptes, le syndic vous demande (il n'y a pas de question inscrite ? ndlr) de lui donner quitus, c'est-à-dire d' approuver l'ensemble de sa gestion comptable et administrative. "
C'est FAUX :
- l'approbation des compte est une chose, de nature comptable.
- le vote du quitus en est une autre, de nature juridique.
Ca nous le savons tous.
Je n'ai pas rédigé ces textes qui émanent du Cabinet Inglese & Marin, avocats à Toulon.
MAIS c'était tout simplement pour indiquer ce qui est indiqué en rouge tout en bas, à savoir que même si le quitus a été donné, s'il y a erreur sur un compte personnel, le copropriétaire concerné peut demander le remboursement du trop versé !  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 02:51:34
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Je l'avais noté, Virginia : vous ne faisiez que rapporter des textes rédigés par d'autres (Cité par Virginia ...) !
Ce sont ces textes que vous citiez qui comportent des erreurs, ou du moins qui sont trop imprécis.
Et vous avez raison d'insister : comptes approuvés et quitus donné n'ont aucune incidence quant à la répartition des comptes approuvés sur les comptes individuels de chacun, cette répartition devant être conforme aux règles édictées par le RDC. |
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consturba
Pilier de forums
213 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 10:16:00
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Voici la suite donnée aux faits précédemment évoqués :
Le conseil syndical a décidé d'appliquer le RDC et la répartition tel que prévu dans celui-ci : tous les copropriétaires ont donc reçu leur appel de fond modifié pour tenir compte du RDC, et ce bien avant l'AG (donc aucun vote en AG).
Lors de l’AG suivante, les copropriétaires, à qui le syndic appelait trop de charges (pour compenser ceux à qui certaines charges n'étaient appelées faute à l'erreur d'interprétation du RDC par le syndic) ont demandé restitution de ces sommes depuis la création de la copropriété (soit sur les 9 dernières années)
Les copropriétaires, qui n'ont pas payé ces charges du fait de l'erreur du syndic, se voient alors réclamer le remboursement des charges non appelées par le syndic depuis la création de la copropriété (Ses sommes sont considérables)
Pour sa part, le syndic reconnaît son erreur, fait un geste commercial ("je fait cadeau d'un trimestre d'honoraire", trimestre que l'AG a décidé de déduire des remboursements réclamées à certains copropriétaires...), et se fait renouveler son mandat pour un an...
Il parait inadmissible que le syndic s'en sorte s'y bien, et que certains copropriétaires subissent à ce point ses erreurs et ses défauts de conseils !!!
Que conseillerait vous à ces copropriétaires ? N'ont ils pas intérêt à refuser la solution votée en AG (car « imposée » par le syndic), et se retourner contre le syndic?
Dans l'attente de lire vos réflexions.
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fleurdesel
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 14:01:49
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Bonjour,
Ce mesage s'adresse particulièrement à Gédehem. Nous sommes exactement dans les cas précités et j'aimerais savoir de quel article de loi vous tirez votre affirmation suivante:
"lorsqu'une règle de répartition de charges est appliquée avec constance, depuis des années, sans que personne ne trouve à redire bien que cette répartition est contraire à ce que prévoit le RDC, cette "fausse" règle doit être appliquée aussi longtemps que l'AG n'a pas décidé d'y mettre fin et de revenir à la règle du RDC"
Et je voulais également savoir si l'AG y met fin, devra-t-on payer 5 ans d'arriérés?
Merci de votre réponse urgente!! |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 14:56:33
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Citation :
Initialement posté par gédehem
[
- mais chaque copropriétaire peut revenir sur son compte individuel.
R : OUI, sur 5 ans en arrière, dans la mesure où l'approbation des comptes ne vaut pas approbation de la répartition individuelle qui est faite des comptes globaux du syndicat.
10 ans, c'est l'article 42.
et 30 ans au titre de la responsabilité du syndic (mais vis à vis du syndicat ) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 19:18:13
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Merci de me rectifier, Oxymore ! 
J'ai sans doute anticipé, troublé par un projet de loi adopté au Sénat qui ramène quasi tous les délais de prescription à 5 ans, y compris la prescription trentenaire qui serait supprimée, ceci histoire de simplifier (?) les choses et de s'alligner au niveau européen ....
"Nos" 10 ans de recours ont du plomb dans l'aile.....
Fleur :
""Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale (..pour revenir à la clause du RDC.ndlr)" ( CA Rennes, 17.01.2002).
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Edité par - gédehem le 26 sept. 2008 19:19:37 |
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fleurdesel
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 09:54:51
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Merci pour votre aide et votre rapidité!!
Cordialement,
Fleurdesel |
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Resp du syndic pour erreur de répartition de charg
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