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rcitsee
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 17 janv. 2007 : 06:41:00
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Un cas à priori atypique puisqu’il s’agit de celui d’un copropriétaire qui refuse de se voir assigné une surface de partie commune en partie privative…
Je m’explique.
En Août 2004, notre structure s’est vu proposer par un promoteur "824,56 m2 de bureaux livrés clés en main" au 3è étage d’un immeuble vendu en VEFA, pour un montant fixé sur la base d’un prix au m2.
Pour la compréhension, le hall/palier dans lequel débouche les ascenseurs et l'escalier principal dessert deux ailes du bâtiment, chacune fermée par une porte palière, ne pouvant communiquer directement entre elles (séparées par le hall et le bloc sanitaire). Chacune de ces "ailes" aurait normalement du faire l'objet d'un lot.
Le compromis de vente signé le 20/10/2004, désigne le lot « intégralité des locaux à usage de bureaux et le bloc sanitaire situé au 3ème étage, le tout d’une surface utile de 824,56 m2 et les tantièmes de la propriété du sol et des parties communes ». Plus loin, on trouve : « Conformément aux dispositions de la loi 96-1107, le vendeur atteste que la superficie privative des biens est savoir 815 m2. »
Toujours en octobre, le promoteur a transmis un tableau de surfaces rédigé par l’architecte et décrivant pour le R+3, 739 m2 de surfaces de bureaux, et sous la rubrique « communs » : le hall/palier du R+3 (36 m2), les sanitaires du R+3 (17,5m2), l’escalier principal, le sas de l’escalier de secours du R+3 (5,9 M2), un «coin cafeteria» (1,61m2) (local accueillant surtout le ballon d’eau chaude…). Il convient de rajouter 1,20 m2 de placard technique et 7,20 m2 pour les ascenseurs.
Le règlement de copropriété (10/11/2004) désigne le lot « au 3ème étage, un plateau de bureaux correspondant à l’intégralité de l’étage R+3 (à l’exception des parties communes). »
Pour les partie communes : « les passages et voies de circulations pour piétons lorsqu’ils présentent une utilité pour tous les occupants, …, le hall principal situé au rez-de chaussée de l’immeuble, …, la cage d’escalier principal et les ascenseurs, la cage d’escalier de secours, ainsi que tous éléments d’équipement et d’ornementation s’y rapportant, …, les portes donnant accès aux dégagements et locaux communs… »
Pour les parties communes spéciales : «…, le hall situé au 1er étage, le hall et le bloc sanitaire situé au 2ème étage… »
Pour les parties privatives : « …, locaux, espaces, éléments compris dans un local privatif, et comme tels sont affectés à l’usage exclusif et particulier de son occupant, …, les blocs sanitaires des 3ème, 4ème et 5ème étages,… ».
L’acte de vente désigne le lot tel que le règlement de copropriété, et: « Conformément…, la superficie privative des biens est savoir 800 m2. »
MAIS, le prix reste le même que dans le compromis, à savoir sur la base de 824,56 m2…
Je passe les détails de la suite : deux mois de retard de livraison, 8 pages de réserves à la réception (jamais levées), des prestations facturées deux fois, des équipements payés lors de la vente jamais livrés, vices et malfaçons…sans parler des parties communes toujours à l’état de chantier !
Afin de rendre notre étage privatif, nous avons demandé la pose d’une serrure à la porte menant à l’escalier principal. Le bureau de contrôle nous a interdit de le faire, pour des raisons de sécurité, puisque nous devions permettre un libre accès permanent aux ascenseurs par l’escalier principal, et ce sur la base de la réglementation en vigueur (Etablissement recevant du Public (ERP), immeuble de 5ème catégorie, Immeuble de Grande Hauteur(IGH)).
En effet d’après le REGLEMENT DE SECURITE CONTRE LES RISQUES D’INCENDIE ET DE PANIQUE DANS LES ERP, Livre III, Chapitre II, Section VII, et ses articles (annexes 2 et 3) :
- Article PE 7 - Accès des secours : « Conformément aux dispositions de l'article R.123-4 du code de la construction et de l'habitation, les établissements doivent être facilement accessibles, de l'extérieur, aux services de secours et de lutte contre l'incendie. Si le plancher bas de l'étage le plus élevé est situé à plus de 8 mètres du niveau d'accès des sapeurs-pompiers l'établissement doit avoir une façade comportant des baies accessibles aux échelles aériennes selon les dispositions prévues aux articles CO 2 (§l et 2) et CO 3 (§2 et 3, premier alinéa). Ces baies doivent ouvrir sur des circulations horizontales communes ou sur des locaux accessibles au public. »
- Article PE 11 – Dégagements : « § 1. Les dégagements (portes, couloirs, circulations, escaliers, rampes) doivent permettre l'évacuation rapide et sûre de l'établissement ; en particulier, aucun dépôt, aucun matériel, aucun objet ne doit faire obstacle à la circulation des personnes.(…) »
« § 6. h) Aucun local ne doit déboucher directement dans une cage d'escalier. »
- Article PE 25 - Règles générales : « § 2. Les portes palières des ascenseurs doivent déboucher dans les parties communes; ces portes doivent être accessibles normalement et à tout moment par un autre moyen que l'appareil. »
Or l’application de ces textes défini notre hall palier comme une PARTIE COMMUNE (PE7, PE25), et nous interdit de l’utiliser comme bureau (PE11). De plus, ne pouvant en contrôler l’accès, nous perdons de facto tant l’usage exclusif que particulier de cet espace, et donc sa qualité de PARTIE PRIVATIVE.
Enfin selon l’art. 3 de la loi n°65-557 du 10 Juillet 1965, et la jurisprudence trouvée : Dans le silence ou la contradiction du règlement de copropriété, est présumé partie commune ce qui n'est pas expressément désigné comme partie privative (Cass. civ. 06/05/1971 - Bull. cass. mai 1971), notamment parmi les éléments suivants : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, le gros œuvre, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférents, même s'ils traversent les locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminée, les locaux de service communs, les passages et corridors.
Or si cette surface nous a bien été vendue abusivement les conséquences sont multiples :
Les copropriétaires ont été lésés (à trois reprises, puisque la même opération a été réalisée pour les 4ème et 5ème étages), le promoteur a vendu des surfaces qui ne lui appartenaient pas, La loi Carrez s’applique puisque la surface déclarée dans l’acte de vente rentre dans le cadre d’application de la règle des 5%, le règlement de copropriété doit être modifié,…
Ma question est donc : existe-t-il une jurisprudence qui pourrait être applicable à ce cas, sinon l'approcher conceptuellement (vente abusive de surface de partie commune) ?
Excusez d'avance la longueur de ce post, mais afin que chacun puisse se reconnaître complètement ou partiellement dans un cas similaire, j’ai privilégié l’exhaustivité, notamment pour la réglementation applicable.
Merci pour vos réponses.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 17 janv. 2007 : 10:19:42
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"Pour les parties privatives : « …, locaux, espaces, éléments compris dans un local privatif, et comme tels sont affectés à l’usage exclusif et particulier de son occupant, …, les blocs sanitaires des 3ème, 4ème et 5ème étages,… »."
Les "communs" du 3ème sont des parties communes "à usage privatif" du copropriétaire de la partie privative du 3ème
Vous avez ce type de situation dans le cas de jardin inaccessible à tous sauf au copro dont la partie privative offre cet accès |
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rcitsee
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 07:58:47
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Merci de votre réponse Mout.
J'abonde dans votre sens, néanmoins la jurisprudence dans ce cas n'est pas toujours évidente:
Cass 3è civ. 27/02/91 loyers et coprop.
Cass 3è civ. 06/07/76 quote-part de parties communes
C.A. Paris; 2è ch., sect. B, 16/03/06
d'où ma demande.
Ce qui peut tendre à l'affectation en partie commune est aussi que toute clause contraire à la loi est réputée non écrite.
Or, l'affectation en partie privative de cet espace étant en opposition à l'application de la réglementation en vigueur (ERP), il ne pourrait être considéré comme partie privative.
Par ailleurs, Les copropriétaires n'ont qu'un droit d'usage et de jouissance des parties communes, mais pas celui d'en disposer.
"Il y a donc deux choses à distinguer dans un lot : son usage et sa propriété :
o En cas de propriété d'un lot, l'usage est exclusif.
o En cas d'usage exclusif d'un lot, celui-ci n'est pas obligatoirement la propriété du copropriétaire ; il peut être un bien commun.
Si la propriété est incertaine, et si le règlement de copropriété est muet sur la partie en question, il sera fait appel à la présomption de l'art. 3 de la Loi de 1965, qui répute communes un certain nombre d'éléments d'immeuble.
Si le local est réputé commun par la loi, et c’est le cas d’un hall, le copropriétaire n'en aura pas la propriété, mais disposera d'un droit de jouissance exclusif.
On le voit, ce n'est pas simple...
Mais c'est aussi l'occasion de rappeler que la lecture attentive, au préalable de la signature, du règlement de copropriété et de l'acte de vente, peut permettre d'éviter de nombreux problèmes et coûteuses démarches par la suite.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 10:26:58
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Pour ne pas bêtement "s'emmêler les pinceaux", je crois bon de rappeler ceci:
UN LOT DE COPROPRIETE c'est DEUX CHOSES indissociables :
--> une partie privative (décrite à l'EDD)
--> des tantièmes de parties communes
Les PARTIES COMMUNES sont soit à l'usage de tous les copropriétaires formant l'indivision, soit à l'usage de certains coïndivisaires : c'est le REGLEMENT DE COPROPRIETE qui donne les PRECISIONS.
Ce règlement établi dans le respect des dispositions légales en vigueur doit être respecté par tous.
...et les petits cochons sont bien gardés |
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