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 Sujet  |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
 Posté - 14 janv. 2008 : 21:36:00
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Citation :
Initialement posté par krys
à priori aux voisins.
Alors il vous est strictement interdit de rejeter vos gaz d'échappement sur le terrain de votre voisin !
Bref, la chaudière à ventouse, c'est sur un autre mur qu'il faut l'installer.
Ou alors prévoir un conduit de fumée vertical.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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calicab
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 22:55:43
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Bonsoir!
J'au vu tout au début de ce forum qu'il est possible de construire une maison en limite de propriete au ras du mur mitoyen. Le soucis, je ne trouve pas l'article qu'il me faut sur internet, est-ce que quelqu'un peut me dire ou je peux le trouver s'il vous plait? Je vous parle, normalment, de l'article 111-19 du code de l'urbanisme.
merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 22:56:28
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| tout dépend des règles du POS/PLU de votre secteur dans votre commune. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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calicab
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 22:57:45
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
tout dépend des règles du POS/PLU de votre secteur dans votre commune.
le POS que j'ai de la commune datte de septembre/2000 et il n'a rien qui parle sur le mur mitoyen. |
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calicab
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 23:03:59
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| Sinon, est-ce possible de trouver les POS/PLU de la commune de Florange (code postal 57190 a moselle) sur internet? est-ce que vous pouvez l'avoir peut etre??? ça aurait ete super!!!! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 23:05:41
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Citation :
Initialement posté par calicab
le POS que j'ai de la commune datte de septembre/2000 et il n'a rien qui parle sur le mur mitoyen.
évidemment : la mitoyenneté est un pb d'ordre purement privé.
la construction en limite signifie sans mitoyenneté (mitoyenneté = à cheval sur la limite).
votre POS prévoit des règles régissant les constructions nouvelles; parmi elles, celles relatives aux distances à respecter entre construction et distance à la limite de propriété.
dans votre cas, si j'ai bien compris, le mur existe depuis longtemps, avant 2000... donc le POS/PLU n'existait pas !
que cherchez vous précisément ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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calicab
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 23:10:37
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement posté par calicab
le POS que j'ai de la commune datte de septembre/2000 et il n'a rien qui parle sur le mur mitoyen.
évidemment : la mitoyenneté est un pb d'ordre purement privé.
la construction en limite signifie sans mitoyenneté (mitoyenneté = à cheval sur la limite).
votre POS prévoit des règles régissant les constructions nouvelles; parmi elles, celles relatives aux distances à respecter entre construction et distance à la limite de propriété.
dans votre cas, si j'ai bien compris, le mur existe depuis longtemps, avant 2000... donc le POS/PLU n'existait pas !
que cherchez vous précisément ?
je voudrais savoir s'il est possible de construire une habitation a raz du mur mitoyen et y a t'il une loi m'autorisant la construction.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 janv. 2008 : 07:35:14
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une loi, non : votre POS/PLU peut-être.
qu'indique t il dans ses règles de prospect ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 15:04:37
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sur la question régulière du calcul de hauteur de cloture en cas de soutènement, quelques JP à garder sous le coude que j'intègre au fil "stické"  :
Cour administrative d'appel de Nancycy, 1e chambre, du 23 avril 1998, 97NC02034
ou celle ci : Conseil d'Etat, 3 / 5 SSR, du 10 février 1997, 119441...
mais a contrario Conseil d'Etat, 3 / 5 SSR, du 18 novembre 1992, 97363 dans la mesure où il ne s'agit pas de soutenir un terrain naturel mais un remblai artificiel...
dont l'effet est clairement et heureusement amoindri par celle-ci quand tout est fait "dans l'ordre" : Conseil d'Etat, 5 / 3 SSR, du 16 octobre 1987, 56132, notamment vu le mode de calcul retenu pour les hauteurs...
et j'ajoute celle ci d'une juridiction civile, citée par Dominique : Cour d'appel de Bastia, 22 novembre 2007, 04/105. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 30 janv. 2008 21:28:18 |
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ThierryP
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 10:01:47
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Bonjour et bravo pour toutes les informations dispensées si gentiment.
Je suis nouveau sur ce forum et ai évidemment un problème de mitoyenneté ; je souhaiterais connaitre vos avis sur le cas suivant :
Entre mon terrain et celui de ma voisine, il y a un mur d'environ deux mètres de hauteur sur environ 20 mètres de longueur. Ce mur, qui retient des terres, sert à la fois à ma voisine située en contrebas et à moi situé plus haut. Au moment de l'achat de ma propriété (je suis le troisième propriétaire), j'ai signé l'acte de vente auquel est toujours joint le cahier des charges du lotissement. Sur le cahier des charges, il est spécifié que les bornages entre lots étaient approximatifs et qu'il appartenait à chaque propriétaire de vérifier son bornage au moment de la réception des lots. Ceci n'a pas été fait à l'époque et il n'y a nulle part de traces écrites précisant les conditions de construction du mur qui a donc été construit approximativement entre les deux lots. Le cahier des charges précise que les murs de clôtures seront implantés obligatoirement mitoyens.
Le mur s'écroulant (en allant vers ma voisine), j'ai tenté de faire participer ma voisine à la réfection du mur. Devant l'impossibilité de discuter, j'ai du saisir la justice en m'appuyant sur le cahier des charges et sur un acte notarié précisant la nature mitoyenne du mur. Suite à un rapport d'expert judiciaire, le mur est sur ma propriété. Dans son jugement, le juge me dit donc que j'ai tous les tords et que je dois refaire le mur seul et fournir des dommages et intérêts pour les ennuis causés à ma voisine. Là où je suis outré, c'est que ma voisine se sert de ce mur pour adossé une grosse jardinière, pour encastrer un mur de soutien de ses terres et avait laisser courir un vigne vierge sur le mur. De plus, malgré son décaissement évident par rapport au niveau naturel entre nos deux propriétés, elle n'a pas construit de mur profitant de celui existant. Ma voisine s'est aménagée une allée goudronnée longeant le mur et celle-ci n'aurait pu exister en l'absence du mur.
Le mur a été construit plusieurs années après la construction des maisons et n'était donc pas strictement nécessaire à celles-ci. Je pense donc qu'on pourrait peut-être considérer le mur comme un mur de clôture, le rapport d'expert parlant de remblais importants dans mon cas et de décaissement pour ma voisine.
Je souhaite maintenant reconstruire le mur sur la limité séparative (car le mur sert au deux propriétaires) mais, évidemment ma voisine s'y opposera car le juge a décrété que le cahier des charges n'était plus applicable, que le mur était un mur de soutènement et non un mur de clôture et donc que le mur n'avait pas à être obligatoirement mitoyen. Cependant le mur servira encore une fois à ma voisine du fait de son décaissement. Autre option : j'enlève le mur mais dans ce cas, si ma voisine n'a pas obligation à faire un mur qui puis-je faire ? Je suis un peu dans l'impasse et aimerais vraiment avoir votre sentiment rapidement sur cette affaire pour m'aider à prendre une décision (faire appel de la décision de justice ou non). Précision supplémentaire (utile ?), la maison de ma voisine n'est pas à la distance minimale des trois mètres de la limite séparative imposée par le POS ...
Merci beaucoup par avance.
Thierry |
Edité par - ThierryP le 08 févr. 2008 10:12:05 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 10:10:01
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| si l'expert a parlé de décaissement, pourquoi le juge a t il écarté l'intérêt de la voisine à la réfection du mur ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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ThierryP
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 10:18:05
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Merci pour votre rapidité.
L'expert dit clairement que : "le mur soutient incontestablement les terres" de ma propriété et qu'il est bâti chez moi. Il rajoute cependant que si le mur est considéré mitoyen, il est normal de partager à parts égales le cout de reconstruction du mur car ce mur résulte des travaux non autorisés (car non prévus au cahier des charges) effectués par les deux propriétaires de l'époque (ma voisine et le premier propriétaire de ma maison) : remblais pour ma propriété et aménagements pour ma voisine. |
Edité par - ThierryP le 08 févr. 2008 10:22:23 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 10:23:01
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| aucune de ces phrases ne présente le mot "décaissement" : quand a t il été employé par l'expert ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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ThierryP
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 10:29:23
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| Voilà ce qu'écrit l'expert « l’entrée aménagée par les consorts **** (alias ma voisine) n’était pas autorisée… » Il indique par ailleurs « Ces travaux ont nécessité l’exécution de terrassements en déblais importants. ». Il parle ici de l'allée goudronnée. |
Edité par - ThierryP le 08 févr. 2008 10:30:58 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 10:38:47
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ce qui manque, c'est que l'expert n'a pas écrit que le déblais a déstabilisé votre terrain, donnant à l'ouvrage un caractère d'intérêt partagé.
honnêtement, ça ne sera pas simple.
il vous faut un bon avocat pour défendre ça. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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ThierryP
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 10:45:42
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| En fait, le déblais proprement dit date de la construction de la maison de ma voisine et celle-ci n'a pas remis la terre comme il était prévu à l'origine. Elle a visiblement attendu la construction du mur pour s'installer comme bon lui semblait. Mais sans ce mur, ses aménagement sont impossibles. |
Edité par - ThierryP le 08 févr. 2008 10:47:11 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 20:01:02
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Il y a cinq éléments importants dans votre récit qui méritent quelques explications:
En premier lieu, vous avez produit devant le juge un acte notarié mentionnant le caractère mitoyen du mur. De plus, le chahier des charges (nous y reviendrons) impose que les clôtures soient mitoyennes. Certes, le rapport d'expert établit que le mur est chez vous, mais l'acte de vente établit le caractère incertain des limites séparatives. Certes le mur soutient vos terres, mais l'expert a établi clairement que votre voisine en tirait un profit. Dans ces conditions contradictoires le juge se devait de rechercher l'intention des parties. Et si il l'avait fait, il aurait retenu l'acte notarié comme preuve de la volonté que ce mur fut mitoyen.
En second lieu, le juge estime que l'obligation faite par le cahier des charges de construire des clôture mitoyennes n'est pas opposable car le cahier des charges serait caduque. Il y a là une faute de droit car le juge ne pouvait pas contester que cette obligation faite aux co-lotis constitue une preuve dans le sens où les co-lotis n'avaient d'autre choix que de s'y soumettre.
En troisième lieu, le juge considère que le mur résulte de travaux non autorisés au prétexte qu'ils ne sont pas prévus par le cahier des charges. C'est là encore une faute de droit puisque le juge tire des conclusions inadaptées, étant donné que ce n'est pas parce que ce type de travaux ne figuraient pas au cahier des charges que ce dernier en faisait interdiction.
En quatrième lieu, malgré le rapport exposé par l'expert judiciaire, le juge n'a pas procédé aux recherches auxquelles il était invité en vue d'établir si votre voisine tirait ou non un profit de ce mur, ce qui est aussi une faute.
En cinquième lieu, le juge se réfère au cahier des charges pour estimer un prétendu caractère non autorisé des travaux, alors qu'il refuse de s'y référer en tant que preuve de mitoyenneté. Il y a donc là une certaine contradiction, pour ne pas dire plus.
Cela fait beaucoup de choses pas claires et pour aller plus avant, il faut que vous nous exposiez ce qui s'est dit lors des plaidoiries des avocats.
De même, il va falloir bien relire les conclusions déposées par les avocats avant le procès.
Il faudra aussi analyser plus finement les propos du juge qui figurent dans les attendus afin de comprendre de quelle manière il a appréhendé les différents sujets évoqués.
Lorsqu'on perd une bataille, il faut impérativement comprendre pourquoi on a perdu avant d'engager une seconde bataille.
Votre avocat vous a-t-il invité à effectuer ce genre de débriefing afin d'analyser l'opportunité de faire appel ? |
Dominique |
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ThierryP
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 09 févr. 2008 : 09:25:18
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Je vais voir mon avocat lundi pour avoir plus d'informations. Je vous réponds très rapidement sur la plaidoirie : il n'y en a pas eu à cause des grèves des juges ! Cela s'appelle avoir de la chance ... Je suis aller au tribunal et les avocats ont simplement déposé les dossiers ... Tout s'est fait, parait-il (mais j'espère avoir des informations lundi auprès de mon avocat), entre trois juges ...
En tout cas, vous me redonnez un peu le moral ... merci. J'en saurai plus bientôt ... |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 févr. 2008 : 12:01:34
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Citation :
Initialement posté par ThierryP
la plaidoirie : il n'y en a pas eu à cause des grèves des juges ! Cela s'appelle avoir de la chance ...
Ca explique effectivement quelque peu les choses. |
Dominique |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 18 févr. 2008 : 20:25:07
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Je viens de lire tous les messages précédents et j'avoue etre perplexe. Je possède un terrain en limie de mon lotissement, contigu d'un terrain d'un lotissement vosin nouevellement créé.
Je dois clore mon terrain et me pose la question sur les avantages et inconvénients d'établir une cloture mitoyenne.
Quel est a votre avis le meilleur choix et quelles sont les conséquences .. ?
Merci |
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Eclairage sur le mur mitoyen
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