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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
 Posté - 18 janv. 2007 : 14:29:47
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A votre avis : Faut il préférer pour le contrôle des comptes :
1°) Un commissaire aux comptes
2°) Un expert comptable
3°) Les experts de l'ARC
Merci pour vos réponses
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 18:22:30
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bonjour
surtout un copropriétaire sachant ce qui a réellement été effectué comme travaux . |
mikis |
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rene9
Contributeur senior
83 réponses |
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 10:58:58
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Ma question a été très mal posée:
Les factures, les comptes, le grand livre sont vérifiés tous les 3 mois par le C.S. par contre lors du compte rendu du C.S.(en AG) qui peut justifier de la vérification comptable annuelle?(pièce qui doit être jointe lors de la convocation d'AG annuelle)
1°) Un commissaire aux comptes
2°) Un expert comptable
3°) Les experts de l'ARC
Biensur le choix est déterminant et cet expert sera payé par la copropriété. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 11:52:13
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Le conseil syndical semble fonctionner normalement;pourquoi voulez vous en plus une vérification certifiée....vous n'avez pas confiance au CS
Nous vérifions tous les trimestres les comptes de la copropriété lors d'une réunion CS-syndic avec notamment la vérification des factures et le petit (ou gros )tampon "vérifié par le CS le ....".
Suite à ces réunions ,où d'autres problèmes sont abordés,un compte rendu est fait et est distribué aux copropriétaires;il comprend notamment, le CR de ce qui a été noté,rectifié etc pour la partie comptable
Un rappel sommaire de ces réunions est fait dans le compte rendu de gestion du CS joint à l'ordre du jour de l'AG en plus de différents éléments comparatifs et autres.....
Rien n'est certifié par une "autorité" extérieure et sauf problèmes spécifiques de votre copropriété je n'en vois pas la raison (sauf défiance particulière envers une entente syndic-CS,et encore)
vous indiquez <.....qui peut justifier de la vérification comptable annuelle? (pièce qui doit être jointe lors de la convocation d'AG annuelle)>>> qu'entendez vous par là?? |
Edité par - felix1930 le 20 janv. 2007 14:16:18 |
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 14:59:05
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Félix voyez ce lien
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=39940
Les sommes sont considérables, le C.S. en place ne veut plus s'attarder sur des petites sommes mais comme je l'ai toujours dis les petites ruisseaux font les grandes rivières.
Des abus il y a en eu en pagaille et cela continu encore :
#61656; Frais déplacements et essence payés par la copropriété inadmissible pour des conseillers qui ont été élus (si ils veulent se payer des vacances aux frais de la princesse qu'ils aillent ailleurs !)
#61656; Des achats faits pour des copropriétaires en particuliers (peinture, antenne TV, carrelage et autres)
#61656; Des formations pour des conseillers aux frais des copropriétaires (aucun rapport avec leur mission)
#61656; Des erreurs dans la conception des bulletins de salaires et des contrats de travail
(Nos gardiens ont eu des sur salaire : avantage en nature payé par la copropriété)
Et bien d'autre encore la liste est longue.....
Il est vrai que le contrôle fait par l’ARC a soulevé pas mal de carences à ce jour. Notre syndic n’a toujours pas donné de réponse sur les sommes qui sont mises en cause.
L'ARC, fait beaucoup de rapports, constate beaucoup d'abus, mais pour les solutions, ils n'en apportent pas forcément comme me l’a signalé Dantès.
Quand il faut gérer des budgets de plus de 500 000€ , je pense qu’il est primordial d’avoir un autre regard.
Ce n'est que mon opinion.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 12:46:49
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un expert comptable ou commissaire aux comptes ???? pour quelle taille de copro ???
l'expert de l'ARC est une bonne solution mais beaucoup de + en + copros ont les m^mes compétences ou expertise par leur qualification professionnelle
cela peut rassurer certains mais a un coût et ses limites alors que les copropriétaires sur place connaissent les lieux,le RC, les AG, les répartitions, les habitants et sont aussi incrits à l'ARC donc peuvent poser des questions spécifiques à moins d'avoir des CS incompétents qui ne connaissent pas les documents de base
si si ca existe |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 23:04:51
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"L'ARC, fait beaucoup de rapports, constate beaucoup d'abus, mais pour les solutions, ils n'en apportent pas forcément comme me l’a signalé Dantès."
L'ARC, un Commissaire aux comptes ou un Expert comptable peuvent proposer des solutions mais ne peuvent les imposer.
C'est donc au C.S. et aux copropriétaires de prendre les mesures concrètes nécessaires.
Pour ma part je retiens les méthodes mises en place dans la copropriété de Félix1930 comme les plus efficaces.
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michel21
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 23:40:50
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| Nous avons exigé du syndic un listing de toutes les factures.Cela est repris poste par poste par un Conseiller sur ordinateur, avec des graphiques: il ne sert à rien de vérifier les factures si on ne les compare pas aux années précédentes.Seules sont demandées à examiner les factures s'écartant de la "norme".Ensuite, chaque année un poste de dépense au moins est analysé de fond en comble: prix de marché,réalité des travaux et diagnostiques etc...On a décelé de la sorte beaucoup d'anomalies corrigées depuis.Cette année ce sera le poste gardiennage: que de résistances et d'opacité dans la CCN, le bulletin de salaire, le contrat et ses avenants, les sources diverses auxquelles on ne peut se fier! Le pire c'est l'inertie du syndic qui est pris entre le gardien qui brandit l'Echo des concierges, et le CS qui voudrait seulement comprendre ce qui doit être et pas être! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 févr. 2007 : 08:31:53
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le problème avec les graphiques c'est que cela ne veut pas dire grand chose notamment pour le commun des copropriétaires;vous pouvez très bien avoir une "pointe" sur un poste parfaitement judtifiée et justifiable alors qu'une partie "étale" n'indique pas obligatoirement que tout est normal.
Je ne sais pas combien vous avez de lots dans votre copropriété mais votre indication < seules sont demandées à examiner les factures s'écartant de la "norme"> est surprenante notamment après lecture du dernier post de Rick2965
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 févr. 2007 : 09:46:00
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Je pense effectivement qu'il faudrait remettre en concurrence tous les trois ans le poste de concierge ! Pourquoi le chauffage et pas le gardiennage ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 févr. 2007 : 11:44:38
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 C'est vrai, pourquoi pas ?? .
Après tout, le gardien est un "prestataire de services", non ?
Sur la remarque de Félix, je ne le suis pas trop !
Car il est question ici du controle par le CS !
Et effectivement, un suivi "graphique" est parfois interessant pour relever par exemple des "pointes", tant en consommation qu'en prix..
En exemple : sur le dernier exercice d'une copropriété on note 18% d'augmentation en prix, sur les factures ?
Que se passe t-il ?
Il se passe que si la consommation en Kw/h a diminué de 8% d'une année sur l'autre, le prix du gaz a fait un bond, la dépense totale augmentant de 18% .
Certes, les copropriétaires se focalisent sur les dépenses.
Mais un bon graphique prix/consommation permet un bon suivi par le CS (et le syndic) lors de controles trimestriels (évite la fuite d'eau découverte en fin d'exercice .. ), tant des variations en prix (rallonge budget prévis ?) que sur les consommations ou les services effectivement exécutés (vistes ascenseurs, chaufferie, etc ...)
Ceci dit, là où je ne suis pas d'accord avec Michel c'est sur le controle exclusivement des factures "qui dépassent".
S'agissant "d'institutionnels", le controle est simplifié, sans doute.
Mais il ne faut surtout pas exclure cette "foultitude" de petites factures, sans doute insignifiante, mais qui au total font une grosse rivière ! C'est ici bien souvent qu'il y a des "services" ne correspondant à rien.
Ces "petites" dépenses du quotidien ne sont pas dans les graphiques, n'existant parfois que ponctuellement.
C'est là dessus qu'il faut jeter les 2 yeux ..
Sans oublier les honoraires pour des taches autres que "gestion courante" sur lesquelles il y a tous les abus possibles. |
Edité par - gédehem le 05 févr. 2007 12:02:04 |
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stephtbest
Contributeur actif
33 réponses |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 14:26:01
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A stephtbest
Vous avez posé votre question dans la rubrique "appels à expérience ..."
vous avez eu une réponse de JPM.
Il n'est pas convenable de poser la même question dans plusieurs rubriques.
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