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 Sujet  |
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nolivier
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 18 janv. 2007 : 14:46:27
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Bonjour à tous 
J'ai acheté un terrain avec maison début 1995 dans une commune d'environ 12000 habitants.
Il s'agit d'un terrain (appelons le « A ») situé à côté d’un terrain (appelons le « B ») provenant d’une division. Mon terrain (A) est grevé d’une servitude d’écoulement des eaux. Cette servitude est mentionnée dans tous les actes de vente de mon terrain. Cette servitude est busée et devenue maintenant une canalisation enterrée depuis 1963. On peut toujours observer bien cette canalisation par les regards à l’avant et à l’arrière de mon terrain. Après ces années là, les voitures passaient encore vers l’arrière de mon terrain.
Depuis vers les années 1980, profitant que la maison et le terrain de mon prédécesseur étaient abandonnés (pour cause de séparation en instance de divorce). Les propriétaires du terrain B ont déplacé leur ancienne clôture vers le milieu de la canalisation enterrée. Cette clôture ne laisse plus passer les voitures vers l’arrière de mon terrain A, vers son garage séparé de la maison. Il ne reste qu’environ 1m82 en largeur sur le passage du terrain A.
En leur questionnant la raison du déplacement de la clôture, les voisins nous ont montrés leur plan de division. Lors de la division de leur terrain B en 1967, sur leur plan, il est marqué « l’axe mitoyen d’un ancien fossé canalisé » matérialisé sur ce plan par des pointillés qui se trouvent en plein milieu du schéma de la canalisation enterrée. Ainsi, ils disent qu’ils « récupèrent » leur terrain.
Mes questions sont :
1)- Est-ce qu’une servitude (matérialisée maintenant par une canalisation enterrée) peut appartenir à 2 terrains différents ?
2)- Est-ce que le terrain B (chez les voisins) peut s’octroyer le droit de s’occuper la moitié de la servitude, c'est-à-dire la surface de la canalisation enterrée. Il est à noter que dans tous leurs actes de ventes, il n’a jamais été question de servitude. Alors que dans tous les actes de notre terrain (A), il a toujours été mentionné.
3)- Quels sont mes recours possibles pour justifier que la canalisation enterrée appartient bien et totalement à notre terrain.
4)- Est-ce que la mesure des surfaces de tous les parcelles peuvent préciser oui ou non on doit avoir la totalité de la servitude ?
Je reste à votre disposition pour de plus amples informations ou précisions éventuelles pour une meilleure vue de la situation.
Merci pour tous les renseignements que vous voudrez bien m'apporter.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 15:45:07
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la servitude n'ouvre pas droit à propriété, bien sur. mais elle peut affecter deux terrains... elle apparait alors, comme vous le suggérez, sur les deux actes de propriété.
quels documents vous ont-ils montré ? S'il s'agit d'un plan de cadastre, ça ne vaut rien...
je ne peux que vous conseiller un bornage du terrain à frais partagés (article 646 du Code civil) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 18 janv. 2007 15:45:32 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 18:01:24
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Si je comprends bien vos explications, en déplaçant leur clôture les voisins ont interdit l'accès à votre garage situé en fond de parcelle?
Et en implantant leur clôture SUR la canalisation enterrée ils ont édifié un ouvrage sur une zone susceptible d'être l'objet de terrassements si la canalisation devient défectueuse?
Et qui a "busé"?
Abuser, abuser il en restera toujours quelque chose...
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 20:57:38
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Tout d'abord, dans votre cas, le bornage contradictoire (comme l'a évoqué Wroomsi) est incontournable.
Si le voisin n'est pas remis en place (retrait de sa cloture) par le bornage, vous allez droit au clash, donc il vous faut récupérer tous les documents, même très anciens, que vous pourrez trouver.
La servitude est un droit, mais pas un droit de propriété. Elle ne vous permettra donc pas de prouver vos limites séparatives. De plus, les actes établissant les servitudes sont généralement rédigés sous la forme: "Sur la propriété A, il est établi une servitude de Xm de large au profit de la proprité Z", ce qui veut dire que l'assiette de la servitude risque de se déplacer encore plus sur votre terrain.
Le seul point qui pourrait vous être favoravble pour l'instant (j'espère qu'il y en aura d'autres) c'est le fait que la canalisation ait été posée en 1967. Cela permettrait de faire supporter une partie de la servitude au propriétaire du terrain B par prescription trentenaire. |
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nolivier
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 11:19:41
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Merci à la rocaille, mout et wroomsi pour vos éclairages. C'est super.
Pour approfondir nos discussions :
Je croyais qu'une servitude est grevée sur un SEUL terrain (fonds servant ?), et l'autre est le fonds dominant (bénificiaire). Et comme disait wroomsi, et la rocaille : la servitude est un droit mais n'ouvre pas droit à la propriété.
Sur les actes, seuls nos actes ont toujours mention que notre terrain est grevé une servitude de 1 mètre (qui est maintenant les canalisations enterrées mais reste encore visible grâce aux regards devant et derrière du terrain).
Pour répondre à mout, la servitude était un fossé d'écoulement des eaux, busé par la commune, et mon prédécesseur a certifié que le busage a été effectué entièrement sur son terrain.
Et la nouvelle clôture, déplacée vers les années 1980 (en absence de la famille de mes prédécesseurs), vient effectivement SUR la canalisation enterrée et de ce fait, l'entrée des voitures de mon côté vers le garage, derrière du terrain, devient maintenant impossible.
Le document qu'ils m'ont montré, c'est un arpentage de division de leur terrain (qui m'est à priori NON OPPOSABLE ? est-ce que j'ai raison ?).
Est ce que, vu les actes, vu l'emplacement et l'assette de la servitude, visible par les regards des canalisations, je peux faire valoir l'appartenance de cette bande de terrain (la moitiée de la surface des canalisations enterrée) à notre propriété et pas comme ce que nos voisins pensent : ils ont droit à la moitié ? Sur quelles lois, ou règles pourrais-je m'appuyer ?
Merci d'avance de vos lumières. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 11:24:15
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| psa de bornage, pas de certitude. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 17:18:53
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Bien sûr le bornage contradictoire mettra tout le monde d'accord...sauf si le resquilleur ne veut pas le signer.
Il faudra alors avoir recours au bornage judiciaire :le tribunal que vous saisirez désignera un expert qui établira le bornage en limite des 2 parcelles et indiquera la limite de la servitude. L'expert rendra son rapport et le tribunal inscrira l'affaire à une audience où il n'est pas nécessaire de prendre un avocat (mais conseillé).
En attendant, un avocat de votre choix pourrait envoyer un courrier au récalcitrant en lui rappelant:
- les origines antérieures de propriété qui établissent la servitude dans le fonds servant (désigné par sa référence cadastrale) au profit du fonds dominant (désigné de même)
- les droits et obligations qui découlent de la servitude (articles du code civil)
- et tout ce qui lui apparaîtra utile
je n'ai pas le temps mais je pense qu'il est interdit d'difier un ouvrage (clôture) au droit de la servitude (=au-dessus) |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 19:58:20
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Mout, votre idée est bonne car elle peut inciter l'éventuel resquilleur à faire marche arrière.
Par contre dans le cas où une parcelle A ne souffre d'aucune servitude et que la servitude est due par une parcelle B à une parcelle C, A n'a pas à connaître de la servitude. Si A déplace la limite séparative de plein droit, il n'a pas à tenir compte de la servitude (c'est un exemple lumineux du fait que la propriété l'emporte sur la servitude). Ce sera alors à B de se débrouiller pour continuer à servir C.
Donc, bornage. |
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nolivier
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 15:18:41
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Sur leur plan de division il y avait des piquets, et sur leur terrain actuel, on ne trouve plus les traces de ces piquets. Est-ce que les piquets sont obligatoires dans un arpentage pour les divisions ?.
Pour les précisions concernant l'emplacement exact de la servitude grèvant mon terrain, à qui je peux m'adresser ?
Est-ce que les mesures de surfaces exécutées par un géomètre peut apporter des indications pour déterminer la limite des terrains ?
Merci encore pour vos précisions. Cela m'éclaire de plus en plus. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 16:41:18
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Les géomètres utilisent des bornes pour marquer les points remarquables. Les bornes sont des sortes de cubes de 10cm x 10cm avec un "clou" d'environ 50cm qui le traverse et est planté dans le sol.
Ils utilisent aussi des petits piquets en bois avec un coup de peinture pour marquer d'autres points.
Si il y avait des marques de ce type, cela signifie que les terrains avaient été bornés pour la vente.
Etant donné que vous n'êtes pas d'accord sur la position de la clôture, le géomètre va tout refaire. Pour cela, il va récupérer les différents documents qui permettent de connaître les dimensions des terrains (actes de vente, cadastre, etc). Puis sur la base de ces documents il va métrer les terrains afin de recoller les dimensions physiques avec celles indiqueés sur les documents.
Une fois le métrage/recollement terminé, il présentera ses conclusions aux propriétaires concernés afin qu'ils acceptent les limites qu'il a déterminé (d'où le nom de bornage contradictoire).
Si l'un des propriétaires refuse les limites proposées, il faudra procéder à un bornage judiciaire. Le bornage judiciaire, c'est exactement pareil que le bornage contradictoire sauf que c'est le juge qui décrêtera seul d'entériner les conclusions du géomètre sans que les propriétaires puissent le mettre en cause. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 16:46:48
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Lors de la division d'une grande parcelle en 2, le cadastre départemental conserve les plans d'arpentage .
Vous avez la date de la division et le plan simplifié avec un minimum d'indications.
Avec la date et les indications, vous avez le nom du géomètre qui a effectué l'arpentage et les plans parcellaires : il est obligé de les conserver 30 ans.Vous pouvez en demander communication.
Vous pouvez aussi retrouver le nom du notaire qui a établi l'acte publié et qui conserve plans et documents à ses "minutes" que vous pouvez lui demander.
les sources d'information ne manquent pas. |
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nolivier
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 08:49:19
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C'est très précieux toutes ces informations. Je vais essayer de voir avec le géomètre qui a fait le plan et également le notaire de l'acte de division. Y-a-t-il une possibilité de passer par la commune (c'est la commune qui a réalisé la canalisation enterrée) ou par les hypothèques ou un service quelconque qui peut avoir un archivage ? C'est surtout dans le cas de l'impossibilité de retrouver les géomètres et les notaires concernés.
Et encore une fois merci pour tous ces éclairages. Je me sens un peu moins déorienté. Merci. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 08:58:09
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| toutes les voies citées sont bonnes et doivent être exploitées pour préparer au mieux le bornage contradictoire |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 10:05:26
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Si c'est la commune qui a "enterré la canalisation" il faut se demander pourquoi?
Et tous les travaux communaux sont réalisés "officiellement"--> traces en mairie |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 21:31:38
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J'ai des doutes ??????
Dans son premier post, nolivier nous indique qu'il est fait état d'une servitude dans les différents actes de vente de son terrain.
Ensuite, nolivier nous indique que la commune a installé une buse dans le fossé sujet à servitude.
Là où je suis perdu, c'est pour savoir au profit de qui est établie la servitude ? Visiblement, les fonds voisins de la servitude n'y ont pas intérêt car ce ne sont pas leurs eaux qui s'écoulent au travers de la servitude.
Pourrait-t-il s'agir d'un SUP (Servitude d'Utilité Publique)? Je ne le pense pas car une SUP est régie par des règles extrèmement strictes.
Alors, si nolivier peut nous éclairer ou si quelqu'un a une idée, ce serait bien. |
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nolivier
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 08:26:54
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| D'après ce que je sais, c'est une servitude d'écoulement d'eaux. Il y a longtemps c'était un fossé qui allonge mon terrain d'un côté en toute sa longueur. A ce moment là, la surface de mon terrain était de 600m². La servitude d'écoulement d'eaux a été busé dans les années 60. Le busage a été effectué entièrement sur mon terrain (avec confirmation écrite par mon prédécesseur dans les actes). Après, la surface de mon terrain est corrigée, par les cadastres à 650 m² ce qui correspond à la surface des canalisations enterrées. La servitude d'écoulement d'eaux est toujours d'actualité, car les évacuations des eaux des 2 terrains sont pointées dans les canalisations de la servitude de façon très visible. Les regards (devant et derrière du terrain) sont visibles et accessibles. Je ne sais pas si c'est une SUP (comment peut-on déterminer ?), mais en tout cas, dans tous les actes de propriété de mon terrain, il y a mention de la servitude avec sa dimension. Justement, je ne maîtrise pas trop les règlements, les lois concernant ce genre de chose. Mais c'est très intéressant d'en savoir de plus en plus avec vous tous. Merci. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 09:06:21
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La canalisation servirait donc à évacuer les eaux des deux terrains situés le long de la servitude. Mais cette canalisation déssert-elle d'autres terrains ? S'agit-il d'eau pluviale ou d'assainissement ?
Avez vous un acte qui reproduit le texte exact de la servitude ?
Recopiez le ici si vous l'avez.
L'augmentation de la superficie cadastrale de votre terrain ne plaide pas trop en votre faveur a moins que le fossé n'ait été laissé sans propriétaire pendant plus de trente ans.
Dans l'acte de vente, est-il spécifié que votre terrain fait 650m² ?
Si j'ai aussi bien lu, le terrain du voisin a été borné en 1967 dans le cadre de la division. Ce bornage ne vaut donc que pour la limite entre les deux parcelles issues de la division. Il ne vous est pas opposable si vous n'avez pas été invité à l'approuver par écrit.
Verifiez tout de même que l'ancien propriétaire n'a pas été solicité dans le cadre de ce bornage. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 09:09:20
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Intuition indéfinissable : le "fossé" existant servait à recueillir eaux pluviales ET eaux usées, comme dans les campagnes d'autrefois où il y avait aussi des fosses septiques à vidanger par ailleurs.
Le réseau enterré fait donc partie de l'assainissement communal.
La mairie conserve donc le plan de ce réseau sur le parcellaire de la commune.
Vous devriez y retrouver votre limite de parcelle indiquée et le tracé de la canalisation
(il n'y a pas de regard sur des canalisation d'eaux pluviales qui sont de grosses buses toujours visibles à un endroit ou à un autre du trajet)
Avec ce plan archivé, d'accès très facile, vous serez mieux à même d'apprécier le décalage de la clôture. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 09:32:05
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J'ai le même pressentiment que vous, Mout, mais dans ce cas la bande de terrain devrait appartenir à la commune. Or il y a la servitude qui n'est pas compatible avec cette situation... Mais la commune s'est peut-être accordée quelques libertés, ce qui expliquerait l'attribution après coup de la bande de terrain à nolivier.
Il y a de fortes chances pour que la situation (que nous connaîtrons une fois que nolivier aura toutes les pièces) soit assez bancale.
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nolivier
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 17:09:47
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- L'intuition de Mout et le pressentiment de larocaille sont exacts : les canalisations en question servent à évacuer des eaux des 2 terrains situés le long de la servitude. Il s'agit aussi bein d'eau pluviale que des eaux usées des 2 terrains.
- Le texte exact dans tous mes actes de propriété depuis plusieurs ventes (sans exception) : " Observation faite que le terrain est grevé d'une servitude d'un mètre de largeur tout le long du terrain de Monsieur X" (Mr X étant l'ancien voisin de notre terrain, et sur les plans cette longueur est de l'ordre de 50m).
- Dans l'acte de vente, depuis la correction du plan cadastre, tous les actes de vente ont bien spécifié que mon terrain est de 650m².
- L'ancien propriétaire n'a pas été solicité dans le cadre de la division du terrain voisin. Le document de division mentionne que cela a été fait selon les déclarations des propriétaires (les voisins)sans mentionner le nom de notre ancien propriétaire.
- Nous avons demandé la commune des questions et précisions sur la servitude. Mais la commune nous dit qu'elle n'a rien comme trace sur la servitude. Et lorsque nous demandons précisément par écrit si la clôture séparative construite par les voisins ont fait l'objet d'une déclaration ou autorisation. La réponse de la mairie est NON (par écrit). Une "petite" chose que je ne vous ai pas dit c'est que le propriétaire à côté est ancien employé de la mairie. Mais ceci ce n'est peut-être qu'un "détail" !. Donnez moi un peu d'espoir de pouvoir éclaicir la situation, SVP. Merci. C'est toujours super de vous lire.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 19:42:01
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"Une "petite" chose que je ne vous ai pas dit c'est que le propriétaire à côté est ancien employé de la mairie. Mais ceci ce n'est peut-être qu'un "détail" !."
Le détail qui tue!
Ce n'est pas "la mairie" qui a enterré, ce sont "les copains" du voisin employé de mairie...
Quand a t'il édifié sa clôture?
Quand avez-vous protesté et comment?
Devant un tel sans-gêne, il faut prendre les moyens qui s'imposent, en lui rendant la pareille....
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Servitude, clôture, mitoyenneté
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