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 Sujet  |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 20 janv. 2007 : 14:28:24
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Citation :
Initialement entré par Scorpion
...Et à mon sens, un crédit de 50 ans revient à etre locataire à vie de sa banque. Quel est l'interet d'etre proprio si il faut TOUJOURS payer. L'interet d'etre proprio, c'est justement de ne plus rien avoir à payer.
Vous fréquentez beaucoup les forum sur les krack immobilier, non?
Esclave de sa banque, locataire de sa banque, des mots qui sonnent bien à l'oreille, mais qui n'ont pas de sens.
Pour un peu (bien) connaitre le milieu bancaire, je peux vous dire que sans être leur esclave, et avec les comptes que vous avez chez eux, ils vous bénissent
Ce n'est pas grace aux prêts à 3% sur 20 ans qu'ils gagnent leur argent.....
Le seul moyen que j'ai trouvé pour ne pas être "prisonnier" (encore un autre mot entendu ça et là) de sa banque, c'est de ne rien avoir chez eux, que des dettes
Mais, bon, pour revenir aussi au sujet, je suis contre les prêts à 50 ans (et même à 40, et à ........)
Votre avis m'a intéressé, merci
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 14:31:05
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LeNabot serait-il un Scorpion?
Le débat est lancé ;-)
.... du vent aussi à Toulouse ..... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 14:33:58
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Citation :
Initialement entré par Ankou
1,02 à la puissance 50, ça fait quand même du bruit, non
Je vais vous mettre une autre bande son alors.
Emprunt de 200 000 EUR sur 50 ans à 4 %. (puisque c'est le sujet).
Amortissement mensuel : 771,41 EUR
Coût du crédit : 262 848 EUR (soit une valeur > à celle de la maison et là châpeau !!!!!!!!!!!!!!!!!).
Moyenne du coût du crédit par mois : 438,08 EUR. Soit plus de la moitié de l'amortissement total en moyenne.
Conclusion : ankou le roi pour apprécier la bande son de la fonction exponentielle, mais à part cela plus rien. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 20 janv. 2007 14:39:00 |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 14:38:42
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Tout dépend de ce qu'on attends de la vie et du patrimoine dont on a envie.
Perso, je suis proprio d'une maison construite récemment dont la valeur est 10 fois supérieur au prêt en cours contracté il y a 3 ans pour l'achat du terrain (qui lui a été acheté avec 95% de fiancement bancaire). Aujourd'hui je veux utiliser le capital disponible pour faire d'autres projets qui me rapporteront bien plus que ce que je devrais à la banque.
Dans mon cas, le prêt sur 50 ans n'est pas là pour justement payer pendant 50 ans mais pour me permettre d'emprunter plus pour créer plus de richesse et ainsi rembourser le montant emprunté en 5 voir 10 ans maxi.
Il est certain que de payer pendant 50 ans est vraiment idiot. Mais on joue sur le levier du crédit qui sur base 50 ans donne bien plus de possibilités que sur 25/30 ans. Le problème c'est qu'aujourd'hui le calcul d'endettement est basé exclusivement sur les revenus de la personne ou du foyer et pas du tout sur la valeur de son patrimoine immo.
Dans mon cas, je ne veux pas me retrouver a 65 ans avec une retraite de misère. J'ai 35 ans et je compte bien pouvoir avoir la possibilité de prendre ma retraite vers 45 ans.
Je tiens aussi à préciser que je suis parti de 0 (enfin 5'000 euro pour être précis) il y a 5 ans.
Pégase |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 14:43:49
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Mais on joue sur le levier du crédit qui sur base 50 ans donne bien plus de possibilités que sur 25/30 ans.
Absolument faux et même dangereux.
Des chiffres.
Emprunt de 200 000 eur à 4 %
Sur 30 ans : amortissement : 954,83 EUROS
Sur 50 ans : amortissement : 771,41 EUROS
Conclusion pour une baisse de l'amortissement de 183,42 eur ce qui est une misère, vous prenez 20 ans de plus. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 20 janv. 2007 14:44:55 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 14:49:33
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Pégase, n'insistez pas, il n'a pas compris le principe!
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 15:32:04
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Oui, je vois ça...
Tant pis pour lui.
Pégase |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 15:51:04
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Oui, je vois ça...
Tant pis pour lui.
Pégase
Qui est l'un et qui est l'autre ? 
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 20 janv. 2007 15:51:31 |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 17:47:47
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Le crédit sur 50 ans n'a rien d'aberrant en soi puique chacun sait qu'il sera remboursé le plus souvent avant son terme. Si l'on condamne ce type de prêt, il faut alors aussi condamner le prêt in fine ; le principe est assez proche finalement. Peu importe la durée, le principale étant d'investir la somme dans le meilleur placement de sorte que la rentabilité de ce dernier excède le coût du prêt c'est-à-dire le taux d'intérêt.
Si j'ai une opération immobilière à monter, la durée du prêt peut bien s'élever à deux cents ans ou plus, cela m'est égal car je sais qu'il sera de toutes façons remboursé avant terme. Je le répète ce qui m'importe, c'est l'excédent du taux de rentabilité dégagé par l'investissement par rapport au taux d'intérêt de l'emprunt. La durée est un paramètre secondaire. C'est mathématique.
Il convient dès lors de ne pas rejeter systématiquement un mode de financement sans l'intégrer préalablement dans une stratégie d'investissement plus globale. |
Edité par - Doctor le 20 janv. 2007 17:49:10 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 19:03:21
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Citation :
Initialement entré par Doctor
Peu importe la durée, le principale étant d'investir la somme dans le meilleur placement de sorte que la rentabilité de ce dernier excède le coût du prêt c'est-à-dire le taux d'intérêt.
Justement si. La durée du prêt importe. Pardonnez moi mon franc parler, mais un prêt à 50 ans, c'est de la connerie pure et dure. Et pour quelqu'investissement que ce soit. Bien malin celui qui dira à quoi ressemblera l'économie dans 50 ans. C'est comme si vous compariez les années 1950 avec maintenant. Rien à voir. Par contre une certitude, la dette vous l'avez et vous la trainez.
Un exemple. Dans ma copro, un propriétaire vend un T2 loué à des étudiants. Affiche scotché depuis avril 2006. Si vous voulez, je vous file son phone et vous prenez un prêt à 50 ans. Chiche ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 20 janv. 2007 19:04:01 |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 19:16:25
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Je crains que vous n'ayez pas compris mon propos : peu importe la durée puisqu'on rembourse un prêt avant son terme, le plus souvent (10 ans en moyenne me semble-t-il). L'allongement de la durée présente l'avantage de baisser les mensualités du prêt(certes de façon logarithmique, vous l'avez montré) et donc de permettre à un plus grand nombre d'y souscrire. Que la durée soit égale à 50 ou 100 ans, peu importe puisque vous rembourserez avant.
Le fait que vous évoquiez dans votre argumentation les années 50 démontre que vous placez votre raisonnement dans une hypothèse de conservation du prêt jusqu'à son terme. Il s'agit là d'une hypothèse finalement assez restrictive et dans laquelle je ne situe pas l'analyse. Vous comprenez ? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 19:17:52
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Citation :
Initialement entré par Doctor
Que la durée soit égale à 50 ou 100 ans, peu importe puisque vous rembourserez avant.
Si on a la certitude de rembourser avant, on ne fait pas de prêt sur cette durée. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 19:18:31
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Un exemple. Dans ma copro, un propriétaire vend un T2 loué à des étudiants. Affiche scotché depuis avril 2006. Si vous voulez, je vous file son phone et vous prenez un prêt à 50 ans. Chiche ?
Etre votre voisin
en ordre de grandeur, sauriez-vous combien c'est mis en vente, la surface, et le loyer?
Il m'étonnerait qu'on soit obligé d'en tirer pour 50 ans .... |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 19:23:32
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Je me demande si vous le faites exprès ou si vous êtes réellement aussi étroit d'esprit.
Ce que Doctor indique est non seulement exacte mais c'est exclusivement comme ça qu'on se crée un patrimoine. Vous croyez franchement que les personnes riches qui ne sont partis de rien (et elles sont très nombreuses) n'ont pas une seule second utilisé le levier du crédit pour en arriver là ou ils sont? Si oui, alors comment ont-ils fait? Hein?
(Je subodore que vous allez me dire qu'ils ont soit gagné au loto, soit qu'ils ont tout volé...)
Un patrimoine privé ça se crée et se gère exactement comme une entreprise. Il faut trouver le ou les filons et utiliser les crédits bancaires pour lever les fonds nécessaires à l'opération. Plus on peut emprunter mieux c'est. Je répète ce que dit Doctor: Du moment que l'investissement rapporte plus que le cout du crédit, vous êtes gagnant.
La vrai difficulté c'est de trouver l'opération ou l'investissement.
Quand à votre voisin et son T2, du moment qu'il est loué, je parie que ça ne lui coute rien et que les locataires paient pour lui le prêt contracté. Il est donc gagnant quel que soit la situation. Et si il vend c'est certainement parceque la valeur marché actuelle fait qu'il pourrait réinvestir autre part avec un meilleur rapport. Donc pourquoi s'en priver. Et si ça se vend pas, il continue quand même à se faire payer son prêt et/ou à avoir des rentées locative en complément de ses autres revenus. c'est d'ailleurs à mon avis pour ça que ça ne se vend pas. Il s'est certainement dit: Je l'affiche à ce prix là. Si ça part tant mieux, et si non, tant mieux aussi.
Non, sérieusement LeNabot, vous le faites exprès ou vous pensez vraiment ce que vous dites?? Parceque si c'est la deuxième option, il vous faut d'urgence aller vous faire soigner.
Pégase |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 19:24:02
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Etre votre voisin
Attendez, je ne vais pas vous bouffer quand même.
Citation :
en ordre de grandeur, sauriez-vous combien c'est mis en vente, la surface, et le loyer?
Je n'en sais rien, parce que ça ne m'intéresse pas. Seule certitude, ça n'interesse personne apparemment. Je suppose que le prix est un carton.
Mais la surface : environ 40 m2. En gros, cuisine, un salon qui fait office de chambre et une autre chambre. Actuellement c'est occupé par un couple de chinois (de Pékin), doctorants à l'université de Sciences Sociales de Toulouse, lesquels sont plus anglophones que francophones.
Maintenant ma proposition tient toujours. Vous voulez le phone ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 19:24:38
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Doctor
Que la durée soit égale à 50 ou 100 ans, peu importe puisque vous rembourserez avant.
Si on a la certitude de rembourser avant, on ne fait pas de prêt sur cette durée.
Bien sùr que si ! Car c'est souvent la seule possibilité pour le dossier soit accepté par la banque compte tenu des critères de solvabilité à respecter (mensualité < au tiers des revenus mensuels). Vous ne pouvez pas nier que l'allongement de la durée réduit la mensualité et conséquemment autorise un financement plus important. Non ? |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 19:25:11
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Doctor
Que la durée soit égale à 50 ou 100 ans, peu importe puisque vous rembourserez avant.
Si on a la certitude de rembourser avant, on ne fait pas de prêt sur cette durée.
Je note celle-ci pour mes réunions
Je ne serais pas loin du gagnant
Merci! |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 19:25:33
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Doctor
Que la durée soit égale à 50 ou 100 ans, peu importe puisque vous rembourserez avant.
Si on a la certitude de rembourser avant, on ne fait pas de prêt sur cette durée.
Justement SI!! Plus c'est long plus on arrive à emprunter plus. Et, je répète, du moment que l'investissement rapporte plus que le prêt, on est gagnant.
Vous ne comprenez vraiment rien à l'économie d'échelle.
Pégase |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 19:26:41
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Doctor
Que la durée soit égale à 50 ou 100 ans, peu importe puisque vous rembourserez avant.
Si on a la certitude de rembourser avant, on ne fait pas de prêt sur cette durée.
Je note celle-ci pour mes réunions
Je ne serais pas loin du gagnant
Merci!
C'est vrai que celle-là, elle est excellente!
Pégase |
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Ankou
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3265 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 19:32:46
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Citation :
Initialement entré par Pégase
........ Plus on peut emprunter mieux c'est.
Mais c'est bien sur, comme disait Souplex
En vétéran, je peux donner mon profil:
Toujours emprunteur depuis mon jeune âge, petites sommes avant mon premier job, très rapidement pas loin des 30%, puis augmentation progressive jusqu'à près de 40% (quand les revenus hors fonciers augmentaient), puis redescente progressive.
Je pourrais continuer, mais mon budget de dépenses me suffit amplement, je laisse le flambeau à la Famille |
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