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 Sujet  |
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Immobill
Contributeur senior
54 réponses |
 Posté - 20 janv. 2007 : 09:47:22
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Bonjour. Nous avons donné un mandat (sans exclusivité) à une agence immobilière pour vendre notre maison. Cette dernière a estimé notre maison a un prix trop important nous semble-t-il. Nous avons décidé de donner un mandat à une autre agence mais la première agence nous dit que nous DEVONS mettre le bien au même prix dans toutes les agences! Qu'en est-il exactement?... Merci d'avance.
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 13:06:26
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Citation :
Initialement entré par Immobill
Bonjour. Nous avons donné un mandat (sans exclusivité) à une agence immobilière pour vendre notre maison. Cette dernière a estimé notre maison a un prix trop important nous semble-t-il. Nous avons décidé de donner un mandat à une autre agence mais la première agence nous dit que nous DEVONS mettre le bien au même prix dans toutes les agences! Qu'en est-il exactement?... Merci d'avance.
laisser l'agence qui a estimée trop chere votre maison géré son estimation et vendre selon le prix qu'elle a estimée. vous, vous etes libre de la mettre en vente à des prix différents dans d'autres agences sans soucis.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 14:52:10
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| et même vendre directement sans agence..... |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 16:35:17
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| Relisez quand même votre mandat pour voir les engagements que vous avez pris. |
jcm |
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Immobill
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 17:23:34
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| Merci à vous tous pour vos réponses. Nous avons relu le mandat et il n'est nullement indiqué que nous devons mettre le bien au même prix dans les autres agences! Il est simplement stipulé que "Au cas où le mandant vendrait sans l'intervention du mandataire, celui-ci n'aurait droit à aucune indemnité". Je vous tiendrai au courant pour la suite. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 18:13:25
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Bizarre, votre agent a omis dans son mandat une clause élémentaire et fort utile. En général, les agences n'oublient pas d'imposer de faire présenter le bien au même montant par tous ceux qui sont chargés de le vendre. En général elles mettent également une clause vous imposant de le préqsenter au même prix si vous vendez en direct. Ce qui veut dire que le bénéfice des frais d'agence va au vendeur, pas à l'acquéreur. Mais au final, c'est le prix d'entente entre les parties qui va l'emporter. Et en plus, il y a les clauses imposant de "faire le tour de table" quand on est prêt à dire oui, pour que personne parmi les titulaires d'un mandat, ne rate une occasion de "faire mieux" s'ils ont de quoi en main.
Si vous trouvez que le premier agent a surestimé, si vous pensez donner un autre mandat à un autre agent pour un montant moindre, il serait bon que vous indiquiez au premier agent que vous modifiez le montant du mandat (vous pouvez signer un avenant pour changer le prix). Interdisez-lui, en revanche de communiquer sur le mode "prix en baisse", c'est toujours négatif pour le bien... |
seborga1 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 19:07:17
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Citation :
Initialement entré par Immobill
Nous avons décidé de donner un mandat à une autre agence mais la première agence nous dit que nous DEVONS mettre le bien au même prix dans toutes les agences! Qu'en est-il exactement?... Merci d'avance.
Pour compléter, si vraiment cette agence vous embête, retirez lui le mandat par LRAR en respectant le préavis. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Immobill
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 10:46:27
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| "Imposer de faire présenter le bien au même montant par tous ceux qui sont chargés de le vendre"?! Je n'ai jamais entendu parler de telle clause! Pour moi, un bien mis en vente sans exclusivité implique que le propriétaire fait ce qu'il veut! Combien de fois ai-je vu des biens mis en vente à des prix différents en agence. Ce que vous dites signifie rien de moins qu'une agence peut se contenter de prendre un mandat à un prix délirant et ensuite d'attendre tranquillement que le propriétaire ou une autre agence vende à un prix raisonnable pour... prétendre toucher sa com! |
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gmgm
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 11:12:07
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Bonjour à tous,
Il me semble en effet que le vendeur doit donner à toutes les agences le même PRIX NET VENDEUR (prix ensuite majoré de la commission libre de chaque agence), en effet par la délivrance du mandat, le mandant délivre à son mandataire l'autorisation de le représenter pour la mise en vente d'un bien déterminé à un prix convenu. Toute délivrance ultérieure d'un autre mandat à un autre professionnel à un PRIX NET VENDEUR différent devrait faire l'objet d'une notification aux autres professionnels (qui devront établir des avenants) afin de donner à chaque mandataire une égalité de chance dans l'exécution de sa mission. Le vendeur gardant, bien entendu, son libre arbitre au moment de la négociation. Cette clause est effectivement souvent incluse dans les conditions des mandats d'une façon pas toujours très explicite (chez Tissot : "le mandant s'engage à informer le mandataire de toute modification matérielle affectant le bien").
En ce qui concerne, le prix de mise en vente direct PAP, je ne pense pas que le vendeur ait une quelconque obligation "de non concurrence" vis à vis des professionnels. |
gmgm |
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Immobill
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 11:30:58
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| Merci pour votre réponse. Mais il semble que nombre de personnes consultées aient des avis différents. Beaucoup prétendent qu'un mandat SANS exclusivité autorise des prix différents selon les agences. C'est quand même incroyable cette histoire! Il n'y a pas un juriste capable de trancher une fois pour toutes cette question?... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 16:26:20
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Citation :
Initialement entré par gmgm
Bonjour à tous,
Il me semble en effet que le vendeur doit donner à toutes les agences le même PRIX NET VENDEUR (prix ensuite majoré de la commission libre de chaque agence), en effet par la délivrance du mandat, le mandant délivre à son mandataire l'autorisation de le représenter pour la mise en vente d'un bien déterminé à un prix convenu. Toute délivrance ultérieure d'un autre mandat à un autre professionnel à un PRIX NET VENDEUR différent devrait faire l'objet d'une notification aux autres professionnels (qui devront établir des avenants) afin de donner à chaque mandataire une égalité de chance dans l'exécution de sa mission. Le vendeur gardant, bien entendu, son libre arbitre au moment de la négociation. Cette clause est effectivement souvent incluse dans les conditions des mandats d'une façon pas toujours très explicite (chez Tissot : "le mandant s'engage à informer le mandataire de toute modification matérielle affectant le bien").
En ce qui concerne, le prix de mise en vente direct PAP, je ne pense pas que le vendeur ait une quelconque obligation "de non concurrence" vis à vis des professionnels.
gmgm : pouvez vous nous préciser sur quelle base légale vous vous appuyez......pour ce prix unique. |
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gmgm
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 20:10:46
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Bonsoir nefer
N'étant pas juriste, j'ai bien écrit "il me semble". Peut-être l'un des contributeurs juristes de ce site pourra apporter une lumière plus formelle sur ce point.
Effectivement, il me semble que suivant le droit des contrats formés entre les parties (en référence au Code Civil) le mandataire qui ne serait pas placé en condition égalitaire - par la faute de son mandant - pour exercer la mission qui lui a été confiée et qu'il a acceptée pourrait intenter une action en préjudice contre son mandant.
Question en retour : une clause mentionnant dans un mandat de vente l'obligation du mandant d'informer le mandataire en cas de changement du prix du bien objet du contrat et demandé par le mandant est-elle illicite, abusive ou les deux ?... La vraie question est : y a-t-il UN prix du bien demandé par le vendeur, ou plusieurs prix pour le même bien suivant la tête des mandataires ?
Pardonnez moi de poser plusieurs questions en une seule...
Cordialement |
gmgm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 21:25:50
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| Un vendeur peut donner des prix nets vendeur différents dans plusieurs agences si ça lui chante. La limite est contractuelle. Un engagement de ne pas présenter ou faire présenter le bien à un prix inférieur est légal. Même dans ce cas, rien n'interdit au vendeur de vendre à un prix inférieur, au final. Le "bénéfice" des frais d'agence ne va donc pas forcément au vendeur. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 22:06:09
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Citation :
Initialement entré par gmgm
Pardonnez moi de poser plusieurs questions en une seule...
Cordialement
Dans le cadre de mandats non exclusifs, la concurrence est libre, en rappelant notamment qu'un vendeur non professionnel n'est pas soumis au Code du Commerce.
Voici une jurisprudence classique.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 9 juillet 2002 Rejet
N° de pourvoi : 00-13410
Publié au bulletin
Président : M. Lemontey
Plusieurs conseillers rapporteurs :Mme Barberot.
Avocat général : Mme Petit.
Avocats : la SCP Baraduc et Duhamel (arrêt n° 1), M. Guinard (arrêt n° 2).
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu que M. et Mme X... ont donné mandat non exclusif, d'abord le 23 janvier 1995, à la société Accorimm, puis à deux autres agences, de vendre leur maison ; que le 10 mars 1995, la société Accorimm a fait visiter le bien à Mme Y... laquelle a signé un compromis de vente daté du 14 mars 1995 que les vendeurs n'ont pas signé ; que, le bien ayant été vendu à Mme Y... le 15 juin 1995 par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, la société Accorimm a assigné M. et Mme X... en paiement de l'indemnité prévue à la clause 4 b du mandat aux termes de laquelle les époux X... s'étaient "interdit pendant la durée du contrat et dans les douze mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui sous peine d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue" ;
Attendu que la société Accorimm fait grief à l'arrêt attaqué (Lyon, 20 janvier 2000) de l'avoir déboutée de cette demande, alors, selon le moyen, qu'un simple manquement à l'obligation de ne pas faire prévue par l'article 4 b du mandat obligeait les époux X... à verser la somme de 30 000 francs à la société Accorimm ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que la société Accorimm avait fait visiter les locaux à Mme Y... le 10 mars 1995 et que les époux X... avaient vendu leur maison à cette dernière le 15 juin 1995 par l'intermédiaire d'une autre agence ;
qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était pourtant invitée s'il en résultait que, en application de l'article 4 b du mandat et de la sanction contractuelle s'y rapportant, les époux X... devaient verser la somme de 30 000 francs à la société Accorimm, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu'à bon droit, la cour d'appel a retenu que lorsque une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; que la cour d'appel, qui a constaté que M. et Mme X... n'avaient pas traité directement avec l'acquéreur, ce dont il résultait que les stipulations de l'article 4 b invoquées par le moyen ne pouvaient trouver application, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Accorimm aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Accorimm ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille deux.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 21 janv. 2007 22:07:01 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 23:05:21
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| LeNabot, vous nous servez cette jurisprudence probablement pour la centième fois, mais là elle tombe un peu comme un cheveu sur la soupe. |
jcm |
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gmgm
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 00:14:46
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Merci pour votre précision jcm. Effectivement le post initial - et la suite de notre échange -portait bien sur le prix du mandat... (...et a dérivé sur les possibilités pour l'AI de remettre un peu d'ordre dans le prix des mandats simples).
Le vendeur restant maître de librement négocier son prix au moment de la vente et d'accepter cette négociation avec l'agence de son choix (et la commission n'étant due qu'à l'intermédiaire ayant concouru à la réalisation de la vente - pour rassurer Le Nabot...) |
gmgm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 07:46:20
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Citation :
Initialement entré par jcm
LeNabot, vous nous servez cette jurisprudence probablement pour la centième fois, mais là elle tombe un peu comme un cheveu sur la soupe.
Elle est quand même bonne à rappeler, car vous êtes passé à côté d'un gros détail. Cette jurisprudence balaye toutes les contraintes contractuelles lorsqu'on est en présence de mandats non exclusifs.
Ainsi donc dans l'affaire en question :
les propriétaires en question s'étaient "interdit pendant la durée du contrat et dans les douze mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui sous peine d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue"
Mais cette clause est inapplicabe devant les dispositions d'ordre public de la loi Hoguet et son article 6.
Autant dire que votre clause interdisant au propriétaire d'aligner les prix de présentation chez les autres AI subira le même sort : nullité en présence de mandats non exclusifs.
On fait jouer la concurrence librement et non avec des pactes à la soviétique.
Au lieu de railler jcm, vous feriez bien de jauger la portée d'une jurisprudence.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 22 janv. 2007 07:49:22 |
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Immobill
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 09:14:43
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"Dans le cadre de mandats non exclusifs, la concurrence est libre, en rappelant notamment qu'un vendeur non professionnel n'est pas soumis au Code du Commerce.
Voici une jurisprudence classique..."
Un grand merci à tous les intervenants! J'ai ma réponse et en plus une jurisprudence! 
Que demander de mieux? C'est vrai qu'il vaut mieux savoir où l'on va avec les agences. Bien à vous. |
Edité par - Immobill le 22 janv. 2007 09:15:58 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 13:01:09
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"Autant dire que votre clause interdisant au propriétaire d'aligner les prix de présentation chez les autres AI subira le même sort : nullité en présence de mandats non exclusifs." (LeNabot)
Désolé, je ne vois pas le rapport. Et même s'il y en avait un, vous êtes toujours aussi présomptueux. Les juges ne sont pas tenus de s'aligner sur votre position, figurez-vous.
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jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 13:11:58
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Citation :
Initialement entré par jcm
Les juges ne sont pas tenus de s'aligner sur votre position, figurez-vous.
Ni sur la votre figurez vous. Si vous estimez que j'ai tort, motivez au moins vos interventions. Mais ce que je remarque c'est que beaucoup de clauses de mandat "sautent" lorsqu'elles sont soumises à la censure des juges. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 22 janv. 2007 17:34:06 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 19:19:42
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| Ne sont soumis à la censure des juges, en général, que les mandats "douteux." Et vous ne m'en voudrez pas d'accorder plus de crédit à une circulaire ministérielle qu'à vos élucubrations coutumières. |
jcm |
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Sujet |
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Bien mis en vente en agence à des prix différents
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