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 Sujet  |
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ValetDT
Contributeur senior
64 réponses |
 Posté - 21 janv. 2007 : 06:59:44
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Bonjour,
je viens de lire :
Citation :
Initialement entré par ETASPAK
dans son post du sujet
Lien de la réponse complete de ETASPAK
coupé texte précedent pour meilleure lisibilité....
La décision doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non (Majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Si la résolution n'obtient pas la majorité mais plus du tiers des voix, l'Assemblée peut décider de procéder immédiatement à un second vote, cette fois, à la majorité des personnes présentes ou représentées (Majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965).
Si la résolution obtient moins du tiers des voix, un second vote ne peut être possible qu'après convocation d'une nouvelle Assemblée dans un délai de 3 mois maximum.
...Coupé texte suivant pour meilleure lisibilité
ma question n'ayant rien à voir avec la TNT j'ai crée ce nouveau sujet.
Je vais être confronté dans une prochaine AG à l'Article 25 pour une
résolution qui me concerne faisant l'objet d'un autre sujet.
Au cas où cette résolution n'atteint pas le tiers des voix ( art.25)
à qui revient l'initiative de reconvoquer la prochaine AG avant la fin des trois mois-
Est-ce obligatoire de reconvoquer une AG ?
Quelle sera la nouvelle majorité nécessaire pour cette résolution?
Merci d'avance aux experts.
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Edité par - ValetDT le 21 janv. 2007 07:16:26 |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 10:04:26
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ValetDT,
Prenons un exemple pour illustrer la réponse.
Soit la totalité des copropriétaires d'un immeuble totalisant 10.000 tantièmes de charges communes générales pour une question soumise à l'article 25.
Si le résultat des votes POUR est :
1er cas : égal ou supérieur à 5001 / 10.000 ème
la résolution est adoptée.
2ème cas : égal ou supérieur à 3.334 ET égal ou inférieur à 5000 / 10.000 ème
Il faut faire imméditament un second vote à la majorité de l'article 24.
3ème cas : égal ou supérieur à 0 ET égal ou inférieur à 3.333 / 10.000 ème
Une nouvelle convocation peut (sans que cela soit obligatoire) être convoquée, dans les trois mois, pour statuer sur la même résolution à la majorité de l'article 24 (2ème alinéa de l'article 25-1 de la Loi).
Dans ce troisième et dernier cas, la convocation à mon sens est soit à la discrétion du syndic ou lorsqu'elle est de droit, c'est à dire "lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix." (art. 8 du décret).
Sauf cas bien particulier (très faible participation en AG par exemple), l'opportunité pour un copropriétaire, désireux de plus d'obtenir un accord de l'assemblée, de solliciter une seconde convocation au titre du deuxième alinéa de l'article 25-1 de la Loi est à mon avis peu judicieuse.
En effet, le cout engendré pour une seconde convocation serait de nature à insiter les copropriétaires déjà peu favorable initialement à la résolution à confirmer pour le moins leur choix.
Cordialement. |
Cyril 
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 11:00:11
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Le tableau de Clemouel est très clair.
Une question reste pendante : Au premier vote ma demande d'autorisation de faire des travaux affectant les parties communes obtient 3 335 voix CONTRE et 2000 voix POUR ! Que fait-on ? A la lettre du texte on vote à nouveau et à la majorité de l'article 24. C'est absurde, même si l'on obtient ainsi un rejet clair, sauf le cas d'un revirement inattendu.
Le dispositif reste boiteux faute d'une conception générale claire.
Cette conception doit distinguer les décisions nécessaires de celles qui ne le sont pas.
Les décisions nécessaires : désigner le syndic, les membres du conseil syndical, déterminer les modalités de travaux qui font l'objet d'une injonction. Dans ces cas une décision positive doit être prise.
Les décisions non nécessaires ? Ma demande d'autorisation par exemple. Dans ce cas il faut atteindre une majorité déterminée POUR. Si cette majorité n'est pas atteinte, l'autorisation n'est pas accordée ; point c'est tout. Il n'y a pas lieu d'exiger une majorité contre.
Dans tous les cas, le but de la manoeuvre est de donner un coup de pouce à une résolution qui a obtenu une majorité POUR insuffisante, mais une majorité favorable quand même.
On ne trouve rien de tout celà dans le texte.
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ValetDT
Contributeur senior
64 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 22:09:51
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Citation :
Dans ce troisième et dernier cas, la convocation à mon sens est soit à la discrétion du syndic ou lorsqu'elle est de droit, c'est à dire "lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix." (art. 8 du décret).
Donc cela ne sa fait pas automatiquement, il faut "relancer " la machine....
merci Clemouel et JPM ( on vous retrouve partout donc un grand merci )
Bonne fin de week-end.
ValetDT |
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patt1
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 12:11:25
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bonjour ,
j'aurais besoin de vos conseils pour un cas concret que je vous expose et ensuite mes questions.
A)expose de situation:
une convocation en AG decembre 2006 dont la question resolution de nomination du syndic.
il n'y avait qu'un seul contrat de syndic, celui qui est en place.
un copro presenta en AG un deuxieme contrat de syndic evoquant le fait qu'il l'avait donné en temps voulu au syndic en activite , mais il n'était pas possible de voter pour ce deuxième contrat étant donné qu'il n'avait pas été joint à la convocation.
dans le desordre et pour eviter les problèmes potentiels de non ré-election du syndic mais avec son seul contrat valide , une seule solution , c'etait qu'un copro se presente .
il n'y avait que 35% des voix de copro presents ou representés
le resultat des votes ne donnait pas la majorité art-25 en au contrat de syndic et le copro etant donné les present et il y avait la possibilite de passer au vote art-24.
le problème c'est que ni le syndic ni le copro n'avaient receuilli chacun au moins 1/3 des voix , alors il y a eu obligation de passer par une nouvelle re-convocation , ce que nous venons de recevoir.
la première AG avait été arrétée au moment de l'impossibilité d'elire le syndic (a linitiative su syndic secretaire et le PDT de seance à laisser faire)
le gros problème , c'est que nous venons de recevoir une nouvelle convocation dite "EXTRAORDINAIRE" et que dans cette nouvelle convocation, certes, il y a la reprise en continuité des questions qui n'avaient pas été traitées , mais il y a maintenant le contrat de syndic initial presenté à la première AG mais un deuxième contrat (celui qui aurait du être joint dans les règles la premiere fois).
la convocation donne l'ordre du jour suivant :
question 5: designation du syndic x (l'actuel) selon art-24
question 6: designation du syndic y (autre et nouveau contrat) selon art-25.
B)mes question sont les suivantes :
1)un même si le syndic ne pouvait pas être elu par defaut de voix pour passage à election selon art-24 en decembre , n'y avait il pas obligation de traiter toutes les questions autres et suivantes qui etaient dans la premiere convocation ?
2) une nouvelle convocation dite "extraordinaire" presente question 5 , designation du syndic x selon art-24 (il est deja passe par art-25.
si il y avait un vote defavorable le coup serait très dur et incertain puisque le deuxieme contrat est mis sous une question 6 et selon art-25 (n'a pas pu etre vote en decembre 2006)
alors le risque est de voir des present ou representes en nombre insuffisant pour avoir certitude de passer à un vote immediat art-24 pour cette question 6 , et dans ce cas il n'y aurait plus de possibilité de re-convoquer , alors comment s'y prendre ?
3)le president de seance peut il changer l'odre de passage des question en AG ?
4)si le cas (3) possible faut il obligatoirement soumettre le contrat du nouveau venu au vote art-25 ou est il possible qu'il soit traité au même niveau et dans la même question que pour le contrat qui lui est represente au titre de la convocation motif ( reconvocation sous 3 mois pour art-24)
5) comment on fait ou comment faut il s'y prendre pour eviter l'impasse , (si ce n'est qu'il faudrait reconduire obligatoirement le contrat ancien et que l'affaire soit bien préparée pour fin 2007, ce qui n'a pas été le cas )
merci de vos reponses et sonseils très attendus.
patt1
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 14:11:15
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| un élément important: quelle était la durée du mandat du syndic lors de sa dernière nomination ???? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 15:17:42
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"Amusant" d'apporter une réponse à une question en posant une question !!! 
Patt :
- Il n'y a pas d'AG "extraordinaire" en copropriété, tout est "ordinaire" mais là n'est pas l'important.
- le mandat du syndic sortant est en "seconde lecture" ainsi qu'il est prévu L.art.25-1. C'est donc la maj.L.art.24.
- L'autre syndic est en 1ère lecture. Donc c'est L.art.25.
L'AG ne peut se prononcer sur cette autre candidature qu'après avoir statué sur le sortant.
Il faut donc bien préparer l'AG, en particulier pour que chacun sache bien que s'il veut le "nouveau" il devra voter "contre" le sortant.
Car si le sortant obtient la majorité requise par l'art.24, il est désigné syndic et l'AG ne peut plus aborder cette seconde candidature.
Il faut donc faire "la tournée des portes" par le CS pour "ramasser" les pouvoirs, ou faire une note d'info à ceux qui ne résident pas sur place pour leur demander d'adresser leur mandat en blanc au CS (précisez une adresse) ou mandat nominatif "avec possibilité de subdélégation."
Lorsque je parle de bien préparer l'AG, je parle aussi de sa tenue, de son déroulement.
Je vous cite :
"... la première AG avait été arrétée au moment de l'impossibilité d'elire le syndic (a linitiative su syndic secretaire et le PDT de seance à laisser faire)"
Il faut bien comprendre qu'une AG avec un Pdt "potiche" qui ne connait pas son rôle, sa fonction, c'est la porte ouverte à n'importe quoi !!
Il faut donc que ce Pdt de séance ait un minimum de connaissance des règles qui s'appliquent, au risque de se faire rouler dans la farine comme ici.
L'AG DEVAIT poursuivre l'examen des questions inscrites à l'ODJ.
D'autre part, et c'est une constante : lorsque la désignation du syndic est à l'ODJ avec possibilité de changement, le sortant ne doit JAMAIS être secrétaire de séance.
En résumé, il faut un PDt de séance qui tienne la barre et connaisse un minimum les règles de navigation, un secrétaire qui note ce qui est proposé et des scrutateurs (au moins 2) qui procèdent aux décomptes des voix lors des votes.
Une fois que les candidatures ont été préparées à l'avance, il faut que chacun révise son rôle et ensuite tienne sa place lors de l'AG.
C'est une AG des copropriétaires. A eux de s'organiser sans s'en remettre les yeux fermés à leur syndic.
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Edité par - gédehem le 24 janv. 2007 15:22:00 |
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patt1
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 16:57:27
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merci GEDEHEM de votre reponse mais pouvez vous me completer svp.
-je prends bonne note qu'on ne parle plus d'AG extraordinaire .
-vous ne m'avez pas dit si on pouvait changer l'ordre des questions (pas uniquement celle de la designation du syndic)
-je prends note aussi que pour chaque syndic , il faudra passer par la case première ou deuxieme lecture dès l'ouverture de la question , le sortant est deja en deuxieme lecture (question 5) et le nouveau est en premiere lecture (question suivante) mais que va il se passer sur le syndic sortant sachant qu'il y a eu defiance du syndic au moment du vote par une presentation non concertée ni préparée ?
alors je pensais que si la question de designation du syndic (les deux questions separées pouvaient être jointe en une seule puisque même sujet mais pas à la même majorité), en ayant fondu repris les deux questions en une seule (au moment de traiter) pour intitulé designation du syndic
-en premier debat de question ,vote art-25 pour le nouveau et si il ne requiert pas au minimum le 1/3 des voix des presents , il n'a pas droit au second vote art-24 et il est passé au vote du sortant qu'il faut absoluemnt garder dans ce cas.
-si le nouveau obtenait 1/3 des voix alors il a droit au vote de deuxieme lecture art-24 et dans ce cas , il pourrait être voté sur les deux en même temps , donc concurrence , au plus fort des voix
-le cas le plus epineux serait que le nouveau obtienne la majorité absolue au premier vote , mais dans ce cas il ne pourrait pas être elu et ce vote lui permettrait de rentrer en concurrence avec le sortant ?
donc j'ai bien compris que l'on pouvait traiter les questions l'une derriere l'autre au motif premiere lecture ou deuxieme lecture .
mais dans ce cas sous reserve d'une majorité contre , le sortant sera elu.
mais si le sortant n'est pas elu il y a deux incertitudes, la premiere c'est de faire le decompte des voix a la prochaine assemblée pour savoir si potentiellement le nouveau aurait droit à une deuxieme lecture art-24 , mais bien entendu à condition qu'il reçoive 1/3 mini des votes positif quand son cas sera traité , ce qui dans le contexte désordonné de la premiere AG n'est pas garanti.
donc mes questions complémentaires sont de savoir si on peut modifier l'ordre des questions quelles quelles soient , voire aux limites du cas premiere lecture pour le nouveau et seconde lecture pour le sortant et si encore mieux il y avaitb la possibilité reglementaire de traiter en une seule question de sorte traiter le nouveau en premier, il serait eliminé ou pas en fonction du minimum droit pour seconde lecture (art-24) et si passe pour seconde lecture , a ce moment la il y a vote commun au plus fort des voix ?
c'est donc sur ce raisonnement que je souhaite du complément , car si on ne peut pas associer les deux questions en une seule , le risque est trop grand et dans ce cas il vaudrait mieux conseiller à l'AG de ne pas rejeter le sortant et exiger la preparation de la prochaine ag avec au minimum deux contrats (observations qui pourrait être donnée dans des remarques ? qu'en pensez vous ?
egalement le nouveau contrat est proposé pour trois ans , alors que l'actuel est d'un an a chaque fois, alors comme toute question est normalement amendable , l'AG pourrait elle stauer à designer le nouveau syndic mais en le limitant à un an ? ou est ce qu'il est obligatoire de statuer uniquement pour le contrat de trois ans
au cas ou il y aurait la possibilité de stauter sur un contrat du nouveau pour un an seulement , s'il n'était pas la pour confirmer cette modif , pourrait il considerer que sa proposition était de trois ans et que lui refuse une modif cequi reviendrait replacer la copro sans syndic ou est il obligé d'accepter le contrat proposé amande dans sa durée si l'AG acceptait un contrat d'un an alors qu'elle refuserait le trois ans.
en dernier point , au cas le plus favorable avec election du nouveau syndic, la loi prevoit une obligation de compte separé, ce qui est souvent occulté en sous compte individualise de copro dans le compte general du syndic, alors dans une nouvelle designation y a il obligation de la creation du compte separe au nom du syndicat ?
pour ce qui concerne les comptes , je n'ai pas tout compris, quelle sont les differentes possibilité si ce n'est que ce que j'en conclue , lecompte separé au nom du syndicat est la meilleure solution, mais les syndic y vont de leurs differents arguments tronqués .
merci pour le complement à venir si vous le voulez bien.
patt1
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 18:02:27
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| gedehem: ma question concernait la validité de cette AG, au cas où le mandat du syndic serait expiré....... |
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patt1
Contributeur senior
54 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 12:10:11
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patt, pourquoi faire compliqué lorsque c'est parfois tout simple ...
Pour le syndic, il n'y a qu'une seule question :
"- Désignation du syndic : candidature X et Y"
C'est ce qu'on appelle "Question à choix multiple" ! 
Sauf qu'ici la question est simple : Le sortant passe en seconde lecture au 24, le nouveau au 25.
Pas le choix : le sortant passe en 1er.
Si vous (une majorité du syndicat) n'en voulez plus, à vous de vous débrouiller, avec d'autres, pour faire "la campagne électorale", ramasser les pouvoirs, et faire en sorte qu'il ne soit pas élu.
Mais s'il est élu, c'est la simple application du jeu démocratique et du libre choix de chacun ! Donc, "battre la campagne" !
Notez au passage que ces questions avec "choix multiple" sont monnaie courante en copropriété pour des travaux en particulier avec mise en concurrence !
Vous avez 3 propositions : par laquelle faut-il commencer ? 
On peut faire à pile ou face !
Mais peut être qu'une bonne préparation préalable en particulier par le CS permet de canaliser les choses et dans l'avis que le CS doit donner orienter le choix par une bonne information, un tableau comparatif, etc ...
C'est alors que le pdt d'AG peut "décider" de commencer le vote par la proposition de cette entreprise, en particulier qs'il "sent" que l'AG va dans ce sens....
Lorsqu'on change de syndic c'est la même démarche : il faut que le CS dise "On préfère celui-là bien qu'un peu plus cher parce qu'il nous semble plus ..blabla...", .. et le pdt d'AG commence par celui-là.
Pour ce qui est la drée du mandat, et donc de son contrat, c'est à l'AG d'en décider sans sortir de son choix.
Si vous êtes pour un an, l'AG devra adopter la résolution proposée par le pdt de séance :" Le Cabinet X est désigné syndic pour un mandat d'UN an qui ce terminera le .. (1 an plus tard + 30 jours fin de mois)", résolution qui sera rapportée au PV.
Notez enfin que le syndic sortant ne drevra pas être secrétaire : trouvez un candidat.
PS : au moment du débat sur le choix du syndic, les candidats devront sortir de la salle, y compris le sortant, afin que l'assemblée discute et analyse les choses librement.
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Edité par - gédehem le 25 janv. 2007 12:16:40 |
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patt1
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 14:22:19
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merci GEDEHEM pour votre contribution.
ce n'est pas que je voulais faire complique , mais j'ai decouvert une assemblée genérale avec 1/3 des voix presentes ,
que le conseil syndical n'a pas été reuni une seule fois de l'année ni par le syndic ni de sa propre initiative , sauf pour la soit disant preparation AG , et donc pas de president pour paler au nom du conseil syndical.
au resultat , une seance presidée par une personne du conseil syndical qui ne maitrisait rien , ni de la reglementation minimum a savoir , ni de maitriser et presider la seance , puisque le secretaire= syndic faisait ce qu'il voulait , y compris d'arreter la seance au moment ou il ne recuillait pas les voix suffisantes, mais pas battu (art-25) et que ce president de seance était même capable de mettre sur le bureau pour discussion un contrat de syndic( le nouveau maintenant) sur la table de manière magique sans être passé par les obligations reglementaires de depot vers le syndic ni d'en avoir communique son intention à la seule seance de conseil syndical de l'année (preparation AG)
c'est donc dire le bazard qu'il pouvait y avoir.
j'ai mon idée sur le prochain deroulement AG qui doit intervenir très prochainement (15 jours), mais je comptais compléter avec certitude la panoplie de mes arguments et possibilité , car une assemblée telle qu'elle se presente va être compliquée et il vaudrait mieux avoir les bons arguments pour intervenir si necessaire et eviter de se faire rouler dans la farine par qui que ce soit , remettre les pendules à l'heure et eviter les pièges . |
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