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 Sujet  |
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alesq
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 22 janv. 2007 : 12:00:45
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Un terrain de 800 m2 coupé en 2 sous le régime de la copropriété horizontale se composent d'une maison de 400 m2 devant et d'un terrain enclavé de 400 m2 derrière (inaccessible de nul part : la maison prend toute la largeur, les voisins sont dans la longueur et à l'autre bout, il y a une foret, classée site protégée).
Je voudrais acheter la maison ...
QQn peut-il me conseiller ? Que dois je faire ? Quels sont les risques ?
Merci
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alesq
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 15:59:01
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Précisions :
le terrain fait partie de la copropriete horizontale
pour la disposition, imaginez un rectangle, coupé en 2, une partie etant la maison (lot1) et l'autre le terrain (lot2), les 2 n'etant séparés par aucune séparation (mur).
Des 2 cotes de la longueur de ce rectangle, il y a les voisins (mur et haies).
Coté largeur :
Pour le terrain, il y a une gigantesque foret et de l'autre, la maison.
Pour la maison, il y a le terrain et la rue
J espere que je suis clair !? :-)
il y a 10 ans, un chemin cote foret permettait d'acceder au terrain mais celui ci n'existe plus, d'où impossibilité d'acceder à ce terrain !!
Les proprietaires de la maison ont jouissance du terrain : ils y ont mis une balancoire, tondent la plouse, etc ...
Le hic, c'est que pour aller sur le terrain, il faudrait passer par la cuisine de chez moi :-)
C'est possible ca ?
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 20:55:20
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Si j'ai bien compris, la transaction qui vous est proposée est l'achat de la maison, mais pas du terrain attenant représentant la moitié de la superficie totale de la parcelle actuelle.
Selon le Code Civil, celui qui s'enclave lui-même ne peut prétendre à désenclavement. Le futur propriétaire du terrain non construit ne pourra donc invoquer l'article 682 du Code Civil pour vous demander un droit de passage.
Par contre, il faudra être très attentif au contenu de l'acte de vente qui pourrait invoquer une servitude de passage.
Je pense même qu'une clause stipulant que la maison vendue est issue d'une division de la parcelle n'entrainant aucune servitude, à quelque titre que ce soit, serait plus sure pour vous.
Sur le fond, j'ai du mal à comprendre la motivation du vendeur de vouloir conserver cette partie de terrain, sauf à être certain qu'un jour elle ne sera plus enclavée.
Une dernière idée: si la maison comporte des ouvertures sur le terrain restant, il vous faudra obtenir une servitude "non aedificandi" sur ce terrain pour éviter qu'un nouveau propriétaire ne construise en limite de propriété ou en mitoyenneté et bouche ainsi vos ouvertures.
Ajout: Je n'ai pas pris en compte la copropriété horizontale, il faut que je regarde l'impact que cela peut avoir.
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Edité par - larocaille le 22 janv. 2007 21:00:38 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 07:43:57
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QUI a établi la copropriété par division en jouissance d'un seul et unique terrain?
Quand? à quelle date? avant ou après la construction de la maison?
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alesq
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 10:55:21
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A la reponse de la Rocaille :
Attention, le proprietaire du lot2 - cad le terrain enclavé - n'est pas le meme proprietaire du lot1 - la maison à vendre !
Donc le proprietaire du lot2 ne s'est pas enclavé par lui meme, c'est par suppression du chemin et de la mise en site protegee de la foret que son terrain s'est vu enclavé ...
Donc dans le compromis de vente, je dois stipuler que j'achete uniquement s'il n'y a pas de servitude de passage, c est ca ?
A la reponse de Mout :
La copropriete horizontale s'est faite dans les années 50.
Sur le lot 1, il y a construction de la maison en 69.
Le lot 2 a du etre enclavé dans les années 80 ...
Les proprietaires actuelles du lot 1 jouissent du lot 2 !
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 12:20:11
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| Que dit l'"ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION" et que dit le "REGLEMENT DE COPROPRIETE" de cette copropriété dont vous ne dîtes pas précisément à quelle date elle a été établie et PAR QUI? |
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alesq
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 12:30:35
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Je poserais cela à un avocat demain avec qui j'ai rendez vous, il a tous les documents avec lui ...
Est ce que vous voyez d'autres questions à lui poser ?
Merci |
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alesq
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 15:49:28
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Bonjour
Je vais acheter une maison (lot1) qui est sur une copropriete horizontale de 2 lots (lot 1 et 2).
Le lot 2 appartient à un proprietaire inconnu.
Le vendeur déclare
- avoir jui du lot2 depuis 28 ans
- que la propriete n'est gérée par aucun syndic
=> avez vous des conseils à me donner ?
=> quels sont les risques majeures de cette situation ? dois je stipuler qqc dans le compromis de vente ?
Pour info, le lot 2 est enclavé et aucun droit de passage n'est possible ... A part passer par mon garage ou ma cuisine ... ce qui est impossible !? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 18:19:58
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pour le lot 2 il y a bien un propriétaire répertorié à la conservation des hypothèques.....
que vous dit votre notaire ?
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alesq
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 09:23:30
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mon notaire dit de retrouver le proprietaire du lot2 ou ses descendants et de rachetter le lot 2
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 09:44:25
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J'espère que votre notaire ne vous a pas pris trop cher pour vous donner un pareil conseil : qui mieux que lui est capable de faire le point sur la situation???
Votre problématique est de peser le pour et le contre de l'achat de cette maison, non?
Il eut été préférable que le notaire vous renseigne sur le "règlement de copropriété" et ses clauses d'accès au lot n°2.
La réalité cependant est QU'IL N'Y A PAS D'ACCES à ce lot par le votre.
Donc pas de servitude de passage en forme de petite voie.
Donc, à la limite, vous pouvez ignorer ce lot n°2.
Vous payerez les impôts fonciers sur la totalité du terrain de 800m², comme l'ont certainement fait les vendeurs depuis 28 ans.
Et il y aura prescription acquisitive trentenaire dans 2 ans...
Mais je pense qu'un bon avocat vous confirmerait qu'il y a déjà prescription abrégée...
Ce qui vous permettrait d'acheter ce lot n°1 et d'avoir le lot N)2 en prime! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 09:51:15
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il n'y aura prescription abrégée que si il y a juste titre, c'est à dire si le titre de propriété mentionne la propriété des deux lots...pas autrement (article 2265 du code civil)
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 31 janv. 2007 09:56:16 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 10:31:52
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Le terrain de 800 m² est une propriété en indivision depuis 1950.
Le représentant de l'indivision est le syndicat de propriétaires...mais un seul copropriétaire assume les charges de l'indivision depuis longtemps apparemment: le cadastre doit donner le nom du vendeur, très vraisemblablement, et c'est ce vendeur qui est destinataire des impôts fonciers relatifs aux 800m², dont le foncier bâti du vendeur.
Et à ce jour aucune revendication du propriétaire du lot 2 ne peut qualifier la possession de "violente", au contraire.
Mais je ne suis pas juriste...
Dans cette histoire, le propriétaire du terrain de 800m² en 1950 a "joué" gagnant, contre le CU et le POS, en établissant la copropriété, en gardant le lot 2, et en vendant le lot 1 en "hors d'oeuvre" dans l'attente d'une valorisation du lot 2 par un autre accès.
Il a perdu. |
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alesq
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 10:53:50
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il n'y a aucun règlement de copropriété !?
Oui en effet, je peux ignorer ce lot n°2 ...
au niveau des impôts fonciers, les vendeurs du lot1 n'ont jamais payés ceux du lot2 ...
Pour la prescription, elle aurait été valable dans 2 ans mais comme nous allons acheter, les compteurs sont remis à 0 cad qu'il faut attendre de nouveau 30 ans :-(
Mout : oui, je pense qu'il a perdu ... Par contre, vous avez utilisé des termes techniques et je n'ai pas tout compris !?
Question : pensez vous que je dois joindre le proprietaire du lot2 (c'est une marchande de biens qui a envrion 80 ans) pour lui racheter ou est ce que je dois faire le mort ?
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 12:36:40
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Pourquoi dites-vous: "il n'y a aucun règlement de copropriété !?"
Puisque vous nous avez dit qu'une copropriété a été établie en 1950, cela créé FORCEMENT une indivision du SOL (800m²)entre les copropriétaires.
Cette indivision est gérée par un "syndic" bénévole qui est seul connu du cadastre...et dans votre cas, c'est peut-être bien la vieille marchande de biens qui reste donc en embuscade.
Je pense, sauf si quelqu'un sur ce forum a une autre opinion à exprimer, que vous ne risquez rien à aheter du fait que votre construction du lot 1 n'offre aucune possibilité de servitude de passage pour le lot 2 : personne ne pourrait exiger la démolition de la construction, sauf si elle a été construite en contrevenant (par méconnaissance) au règlement de copropriété.
Ce règlement se trouve aux hypothèques s'il a été publié (à la fiche du terrain de 800m²)
S'il n'a pas été publié (= RIEN à la fiche du terrain de 800m²), personne ne peut l'invoquer pour obtenir démolition
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 13:29:36
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Citation :
Initialement entré par Mout
Pourquoi dites-vous: "il n'y a aucun règlement de copropriété !?"
La loi sur la copropriété des immeubles bâtis date de 1965.
Il n'y a donc pas forcément eu établissement de RCP en 1950, la division du sol peut simplement résulter d'un simple état descriptif de division (lot 1 - lot 2), par simple nécessité de respecter les règles de la publicité foncière (identification des lots au fichier immobilier)
Par ailleurs, s'il n'y a pas de parties communes, il ne peut y avoir de copropriété au sens strict de la loi de 65.
Il faut donc à mon avis agir comme s'il s'agissant d'un simple terrain attenant.
A partir de là, l'idée d'acheter cette parcelle aux héritiers du propriétaire réel n'est pas forcément idiote. |
moulinsart |
Edité par - moulinsart le 31 janv. 2007 13:30:26 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 13:45:54
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| je pense même que c'est la voie de la sagesse et que ça coupera court aux éventuelles spéculations sur un RCP: l'indivision éventuelle sera éteinte non par prescription mais par réunion du bien en une seule main ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 31 janv. 2007 13:48:01 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 19:01:14
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Et vous l'évaluez comment, ce "bien" : en terre de jardin?
Je vois bien la vieille marchande négocier ça...un sacré coup de jeune! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 19:11:25
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Citation :
Initialement entré par Mout
Et vous l'évaluez comment, ce "bien" : en terre de jardin?
Je vois bien la vieille marchande négocier ça...un sacré coup de jeune!
il aura pour moi le "prix de la paix", c'est à dire la valeur que je donne ^pour être sur de ne pas avoir d'emm.... à terme.
j'ajoute qu'il a aussi la valeur du terrain agricole... ou du terrain à batir puisque même enclavé, il est créateur de droit à SHON...
le prix de la paix sera donc un bon arbitrage |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 janv. 2007 : 19:45:22
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| Avant d'aller faire votre demande, VERIFIEZ QUI PAYE LES IMPOTS FONCIERS DU TERRAIN DE 800m² (au cadastre départemental, demandez une matrice cadastrale) |
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Sujet |
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copropriété horizontale avec terrain enclavé
Forum fermé
