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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
 Posté - 23 janv. 2007 : 09:21:25
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le syndic veut facturer des photocopies demandées par le CS et le comité de surveillance de l'ASL. Ce sont des photocopies des documents comptables tels que : compte de dépenses, comptes travaux, grand livre, balance, copies des relevés des comptes bancaires.
Ces documents appartenant au syndicat, n'est-il pas de la mission du syndic de fournir sans frais facturés ces photocopies.
merci
Philippe
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 10:07:31
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La fait que les documents appartiennent au syndicat est sans incidence, qu'elle soit négative ou positive, sur les frais de photocopie.
Il convient de se référer au contrat de syndic.
A propos des photocopies, ce n'est pas le principe de la rémunération qui pose problème, mais la tarification souvent excessive.
La forfaitisation systématique de certains frais dans les honoraires de gestion courante a le mérite de la clarté, mais aussi des inconvénients. Pourquoi conduire le syndic à forfaitiser préventivement certains frais si l'expérience montre qu'ils ne correspondent finalement à aucune prestation dans le cadre d'un exercice ? Ainsi pour la forfaitisation de lettres de relance dans un syndicat dont tous les membres paient ponctuellement les provisions et charges.
De toute manière il y a certainement des problèmes plus importants que celui là dans votre syndicat, comme dans les autres syndicats d'ailleurs 
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 10:35:19
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en complément de la réponse de JPM,un contrat se négocie y compris au niveau du coût des photocopies et sur quels documents cela peut(doit) s'appliquer
De plus si vous voulez vraiment faire des économies sur ce poste vous pouvez très bien avoir un exemplaire via le syndic et les autres par le biais d'une "boîte" de reprographie. Cela demande un peu plus de travail pour le CS mais nous arrivons à avoir des tirages A4 à 0,061 voire 0,041 en PU TTC |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 14:54:42
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En complément des posts de JPM et de Félix ...... il faut relever que les "frais de reproduction des documents", peu importe lesquels, sont bien des frais administratifs du syndicat (ou de l'ASL ..) et en aucun cas une rémunération ou honoraire du syndic !!!
C'est pourquoi effectivement la forfaitisation de ces frais, des frais du syndicat donc, dans le "contrat du syndic" est une incohérence si ce n'est un abus.
Et ici je partage l'analyse de JPM : c'est sans doute simple, clair, mais sur le fond cela ne correspond pas à une tache effectivement quantifiable.
La solution présentée par Félix n'est pas réalisable par un syndic "prof" qui dispose généralement de son propre système de reprographie, d'autant que les tarification de ces "boites" est variable en fonction des tirages.
Je pense qu'il convient de fixer une tarification précise (ex de Félix 0,06 voire 0,1 pour 1 A4 recto) et on n'en parle plus.
Mais reste un problème de fond soulevé ici :
" le syndic veut facturer des photocopies demandées par le CS et le comité de surveillance de l'ASL."
S'il s'agit de "facturer", c'est qu'il y a "facture" hors de ce qui serait contractuellement prévu, par exemple.
D'autre part, ces pièces destinées au CS entrent dans les "frais d'administration du syndicat", comme tous les frais administratifs engagés par le CS pour son fonctionnement.
En conclusion, sur le fond de la question : s'agit-il effectivement de "FRAIS d'administration", dont le syndic veut imputer le syndicat sur la base de son contrat, ... ou d'une "rémunération" du syndic pour le temps passé par lui ou sa secrétaire pour rechercher le document et appuyer sur le bouton du copieur ?
C'est selon moi, ce que soulève aussi JPM, toute l'ambiguité de cette forfaitisation par contrat de prétendus "frais administratifs" qui, sous couvert d'une forfaitisation souvent abusive, est en fait une rémunération accessoire, complémentaire, du syndic.
C'est ici qu'il faut rappeler ce point : "Si les syndic étaient rémunérés au juste prix pour la "gestion courant"e nous n'aurions pas tous ces "petits" honoraires en sus pour "gestion particulière" ou frais". |
Edité par - gédehem le 23 janv. 2007 15:01:12 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 15:12:55
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gédehem,une précision ou une confirmation car j'ai indiqué que cela demandait un peu plus de travail au CS.
Lorsque,éventuellement,nous voulons diffuser + ou - largement un document que nous ne pouvons "trouver" que "chez" le syndic nous demandons à celui-ci 1 exemplaire qu'il ne ne facture pas (accord CS+AG et syndic) et nous tirons les X exemplaires que nous souhaitons via une "boîte" de reprographie (possibilité "abonnement" annuel );remboursement sur facture comme frais de gestion(ou administratif)du CS au meme titre que les infos ou CR du CS,destinés aux copropriétaires, que nous mettons en page nous même avec tirages par la "boîte" précitée |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 17:08:17
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Je réclame un seul exemplaire nécéssaire au CS pour preparer la vérification des comptes.
Le syndic refuse de me donner des pièces comptables afin de les photocopier.
A négocier avec lui lors de la prochaine AG
merci
Pour JPM, certes nous avons des problèmes beaucoup plus importants à régler, mais 80€, 150€ par là, ne sont peut-être pas important, mais font partie d'une reprise en main après des années de laissez-aller.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 18:02:45
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| < à négocier avec lui lors de la prochaine AG > je pense souhaitable de négocier ces "petits" problèmes avec le syndic avant l'AG étant entendu qu'il n'y a que l'assemblée pour approuver ou non le contrat; certaines demandes passent,parfois,plus facilement en petit comité |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 19:05:57
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Citation :
Initialement entré par philippe388
Le syndic refuse de me donner des pièces comptables afin de les photocopier.
les pièces comptables ne doivent pas sortir des locaux du syndic...... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 19:23:15
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Philippe ! Il faut que vous ayez un minimum de connaissance des règles qui s'imposent en copropriété pour ne pas vous faire ainsi rouler dans la farine par votre syndic, qui est un de ces charlatans qu'il faut dénoncer, voire supprimer :
"L.art.21 - Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
(....)
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registre se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat."
On ne saurait être plus clair !
En outre :
"D.Art. 26 - Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, (...)
Il peut recevoir d'autres mission ou délégation de l'assemblée générale (...)
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965".
Enfin :
"D.art.27 alin.3 - Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic."
Avec ça, pour une fois que s'est prévu et écrit noir sur blanc, vous avez votre réponse pour mettre en demeure (LRAR) votre syndic d'avoir à vous faire parvenir (ou tenir à votre disposition) copie "de tout document interessant le syndicat et la gestion du syndic" sur le fondement de L.art.21 cité ici.
Un dernier point : l'AG n'a pas à se prononcer sur la présentation ou non de pièces du syndicat, y compris pour les documents comptables : il s'agit là d'une obligation faite au syndic par la loi, loi qui s'impose dans tout syndicat !
Et aux dernières nouvelles, l'AG d'un syndicat n'a pas compétence pour statuer sur la conformité d'une loi .. ...et encore moi sur son application .., ici sur l'obligation faite au syndic de délivrer copie de tout document du syndicat. |
Edité par - gédehem le 23 janv. 2007 19:31:39 |
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 22:38:51
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Citation :
Initialement entré par felix1930
De plus si vous voulez vraiment faire des économies sur ce poste vous pouvez très bien avoir un exemplaire via le syndic et les autres par le biais d'une "boîte" de reprographie. Cela demande un peu plus de travail pour le CS mais nous arrivons à avoir des tirages A4 à 0,061 voire 0,041 en PU TTC
+1 je le realise pour certains documents ;
A la demande des membres du cs nous pouvons faire appel à une societe specialisée.
Et je sais que certains commencent à m'imiter dans mon secteur.  |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 22:46:07
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gédehem, il est clair que le syndic doit remettre des copies de certains documents sur demande du CS mais il n'est pas indiqué (sauf si je dois mettre des lunettes) que cette remise doit être gratuite;et ,au départ, c'est surtout le point où il semble y avoir un désaccord entre phillipe388 et le syndic....
paiement ou non des photocopies pour lesdits documents???? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 23:05:10
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Mais personne n'a dit que c'était gratuit !!
Mais s'il y a des frais de reproduction pour les pièces destinées au CS, ce sont des "frais d'administration du syndicat" qui, tout comme les copies des convoc aux AG et pièces jointes ainsi que les envois en LRAR, sont imputés au syndicat.
En résumé : personne ne paye, n'a à débourser 1 centime d'€.
C'est le syndic qui paye ce qu'il y a à payer pour le syndicat, sur le budget du syndicat.
C'est le syndicat qui sera imputé dans le budget prévu au prévisionnel "Frais administratif" ou mieux, s'agissant des frais du CS, dans la ligne du même prévisionnel "Frais de fonctionnement du CS", ligne budgétaire qui devrait être systématique.
Je suis surpris de cette surprise des uns et des autres s'agissant de frais de copies qui, comme les affranchissements par exemple, sont des "frais d'administration du syndicat" payés par le syndic, comme toutes les autres dépenses du syndicat.
C'est le pourquoi des réserves que nous formulons JPM et moi sur cette forfaitisation des "frais de copies" qui sont la porte ouverte à n'importe quoi, même si cela semble plus simple.
Sur la ligne "frais de fonctionnement du CS" devrait entrer, outre les copies des pièces nécessaires au syndicat et à la gestion du syndic, les abonnements aux revues, l'achat de brochures juridiques (le 3code de la copropriété" de chez D .... par exemple), l'adhésion à une association, les coups de fils donnés pour le service du syndicat, l'affranchissement des demandes de devis formulées par le CS, etc, etc .....
Entre nous, un CS qui n'a AUCUN frais pour son fonctionnement est un CS qui ne fonctionne pas ! 
Sur le fond de la question posée initialement, je ne vois qu'un refus du syndic de tenir à disposition du CS copie des pièces comptables qu'il demande dans le cadre de sa mission, le prétendu paiement de ces copies n'étant qu'un prétexte fallacieux. |
Edité par - gédehem le 23 janv. 2007 23:18:22 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 23:15:54
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si, sujet de philippe388...le syndic veut facturer.....n'est il pas dans la mission du syndic de fournir sans frais.....
d'accord avec vous pour le reste j'ai bien noté votre dernière phrase,donc.....nous fonctionnons
Maintenant dodo,bonsoir à tous!!!!!! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 09:18:12
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Que de posts pour un problème mineur !! ( gedehem)
notre syndic est un des plus important de France, qui est maintenant lié à d'autres syndics très importants , la tête de cette entreprise étant une banque au Logo de l'écureuil (un charlatan !! gedehem)
Si notre CS s'interresse de très près aux comptes, c'est justement pour ne pas se faire rouler dans la farine.(gedehem)
Nous sommes un CS actif et qui fonctionne très bien, et qui n'a pas de frais. ( gedehem, ne soyez pas si péremptoire dans vos affirmations)
les banques s'interressent beaucoup à ce secteur d'activité, et il est à craindre que les frais annexes aux contrats se multiplient à l'avenir.
Forfait ou Frais réels ??
Philippe
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 09:48:28
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Sur le principe tout le monde est bien d'accord : il faut vérifier et contrôler.
Mais il faut le faire de manière cohérente et traiter les points les plus importants en premier lieu.
La première question est donc de savoir si vous avez accepté de dispenser le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé.
La seconde est de connaître le montant des honoraires de gestion courante hors taxes et son ratio par rapport à la consistence de l'immeuble.
S'il apparait que ces honoraires sont manifestement inférieurs à ce qu'ils devraient être objectivement et économiquement et si vous pensez que le syndicat fait ainsi une bonne affaire, vous vous mettez l'épaule dans l'oeil Celà " justifie ", - ou du moins explique -, tout simplement la multiplication des honoraires
exceptionnels.
Il suffit de lire le rapport annuel d'un grand groupe , remarquablement bien fait et très transparent, pour savoir que la disparition de la rémunération des fonds de mandants, pour quelque cause que ce soit, aurait une répercussion sensible sur l'équilibre économique du groupe.
Celà montre que l'équilibre actuel est lié à une pratique qui, en l'état, n'est pas illégale, mais qui est quand même anormale, surtout quand elle a une incidence sur la ponctualité des paiements faits aux fournisseurs des mandants. A ce sujet le rapport, toujours très transparent, fait état état d'une charte avec lesdits fournisseurs. Mais il ne précise quand même pas ce qu'il y a dans la charte.
De toute manière quand les comptes de fin d'exercice d'un syndicat laissent apparaître au 31/12 une trésorerie de 11 000 € et un compte global fournisseurs créditeur de 6540 € (sommes dues aux fournisseurs ) il y a une anomalie, à moins que tous les factures impayées aient été reçues le 22 décembre ... et encore on pourrait discuter sur ce cas particulier.
Je précise que cette dernière observation est d'ordre général et ne concerne pas particulièrement le groupe en question.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 12:22:41
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Très explicite intervention de JPM sur les honoraires d'une part et sur la pratique très franco-française du paiement différé des fournisseurs (les 60, 90, voire 120 jours fin de mois ...) d'autre prt.
Et en attendant ces 90 ou 120 jours, les fonds des mandants font des petits aux mandataires, mais pas dans leur dos !
Difficile de faire comprendre cela aux copropriétaires, lesquels se plaignent toujours d'honoraires trop élévés au regard des "services" rendus .....
Dire ques les honoraires "gestion courante" sont trop bas de 15 à 20 % au moins, c'est un truc à se faire incendier... 
Sur le CS de Philippe, je ne serais pas péremptoire quant à son fonctionnement ! 
Mais d'une façon générale, un CS qui n'a même pas une copie des textes de L.65 et D.67 à jour, un simple cahier (acheté) pour rédiger ses CR, une brochure (achetée) sur "le fonctionnement du CS", qui n'a jamais envoyé un seul courrier pour demander un devis (1 timbre à 0,53),..... bref, un CS qui n'a jamais engagé 1 centime pour son fonctionnement ne serait-ce que pour acheter 1 stylo et une ramette de papier, est un CS qui n'a pas un "fonctionnement de CS".
Et je ne parle pas des copies des contrats des prestataires de services habituels du syndicat, ni de la copie du contrat de travail de l'employé, non plus de la copie, à jour, de la liste des copropriétaires, qui sont les documents de base que tout CS doit avoir en sa possession.
On peut comprendre le soucis d'économie !
Mais un groupement collectif qui n'a aucun frais de fonctionnement est un groupement qui ne fonctionne pas comme il le devrait....
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Edité par - gédehem le 24 janv. 2007 12:41:31 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 12:43:19
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ou qui ne se fait pas rembourser les frais qu'il engage;frais qui devraient figurer pour chaque exercice, dans le budget prévisionnel
.........1 timbre = 0,54 je viens d'en acheter 10 avec note de la Poste à l'appui, pour ces fameux frais de fonctionnement du CS |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 13:12:46
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pour gedehem,
depuis 3 ans que nous sommes au CS, nous avons travaillé, écrit, téléphoné, emailé, acheté ou en notre possession l'ensemble des documents que vous citez( plus de nombreux autres) ,fait des copies, demandé des devis, fait des déplacements chez le syndic,.....sans jamais produire une facture au syndicat et demander un remboursement. ( cela existe, merci Felix1930)
Je vous le confirme un CS actif et impliqué, bénévole et pourquoi pas généreux !!
Comme la précédente Présidente ( toujours au CS) nous avons fait un petit pot pour la nouvelle année 2007 ( Champagne, et petits fours) à mon domicile après la réunion du CS. Dois-je aussi me faire rembourser ces frais ? et les prévoir dand le prochain budget ?
Gedehem, ne jugez pas un peu vite sur un simple Post de la compétence de certains CSs. Ce que je ne ferai pas!!!
Philippe, Président de CS, membre délégué à la vérification des comptes et de la gestion du Syndic de notre ASL - 135 copropriétaires, et aussi Gérant de ma société.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 13:59:00
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Philippe388, il y a qq années je faisais comme vous mais devant le je m'en foutisme de la plupart des copropriétaires -que cela soit à votre charge ou pas ce n'est pas leur problème- les frais timbres,téléphone,photocopies etc,factures à l'appui sont estimés au budget et remboursés au CS avec,au début de cette "mise en route" ,une explication et mise au point lors d'une AG
les frais de kms,stationnement ou similaires ne font pas partie de ce que nous (CS)estimons devant être facturé (toutes les réunions internes se font à mon domicile,les frais sont ceux d'une réunion de "voisins" donc pour ma "pomme"...) |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 14:44:29
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Bien evidemment ( je plaisantais pour le champagne et les petits fours)
Je suis bien conscient du je m'en foutisme des copropriétaires, il a entrainé le je m'en foutisme du Syndic, et de nombreuses dérives plus ou moins grave dans la gestion.
merci de vos conseils |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 14:47:53
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Je ne me permettrais pas de "juger" de la compétence d'un CS sur ce qui est dit ici, certainement pas !
Ce que je voulais dire c'est qu'un CS qui n'engage aucun frais est un CS qui ne fonctionne pas pour ce qu'il est fait, ce qui n'a rien à voir avec sa "compétence".
Autre chose est ce que présente Félix, qui est hélas bien souvent le cas : chaque conseiller engage des frais qu'il prend à sa charge.
Cette situation est anormale.
Ce sont là des frais pour le service du syndicat.
Ces frais engagés par les conseillers dans le cadre de leur mission sont bien des frais administratifs du syndicat, que le syndic doit rembourser à ce titre (D.art.27).
Mais avec un RFCS qui prévoit aussi la chose, pas de problème (voir ici, art.6)
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36671
Reste le fond de la question soulevée par Philippe, qui est bien plus important que cette histoire de frais : le refus de son syndic de délivrer au CS copies des pièces qu'il demande.
Il ne peut refuser, qui plus est sous un prétexte fallacieux, cette remise de copies lui étant imposée par les textes.
C'est ce point qui est important ici, il me semble.
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Edité par - gédehem le 24 janv. 2007 14:51:48 |
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