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matmetpet
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 23 janv. 2007 : 23:39:31
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 NOUS SOMMES à 6 jours du délai de signature de l'acte de vente.
Et nous sommes très inquiets de ce que nous venons de découvrir dans le projet d'acte de vente.
Historique : lors de la promesse de vente il y avait la mention suivante après la designation des biens :
Observation étant ici faite que le bien immobilier, objet des présentes, a fait l’objet d’un permis de construire en date du 2 novembre 1976 délivré par la Mairie de RIS ORANGIS (Essonne), d’une déclaration d’achèvement des travaux en date du 30 juin 1978 et d’une attestation en date du 4 avril 1995, délivrée par le 1er Adjoint au Maire, aux termes de laquelle lesdites constructions ont été édifiées conformément aux termes des plans déposés bien que le certificat de conformité n’ait pas été délivré.
Lesdits documents sont demeurés joints et annexés après mention.
Notre notaire nous a affirmé à l'époque de la signature de la promesse que la clause ci-dessus n'avait pas de conséquence car le bien était construit depuis plus de 10 ans et qu'il y avait donc prescription.
Sur le projet d'acte de vente nous découvrons les éléments suivants ajoutés juste en dessous de la mention ci-dessus :
L’ACQUEREUR déclare en avoir parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque.
et à la fin de l'acte :
1 ABSENCE DE CERTIFICAT DE CONFORMITE - AVERTISSEMENT
La construction de l’immeuble objet des présentes n’a pas fait l’objet d'un certificat de conformité ainsi que le propriétaire le déclare, précisant toutefois que son achèvement a eu lieu en 1978.
En outre, le propriétaire déclare :
- avoir fait édifier l'immeuble en respectant la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire dont un exemplaire est remis ce jour à son co-contractant ;
- ne pas avoir créé d’événement pouvant interrompre la prescription ou en avoir subi tel qu’un procès-verbal constatant l’omission.
Les parties sont expressément averties des sanctions ci-après résultant de l’absence de certificat de conformité, dans la mesure où les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire :
I – sanctions pénales : l’infraction pénale se prescrit par un délai de trois ans après l’achèvement ;
II - sanctions civiles : le délai de prescription est de dix ans après l’achèvement. Pendant cette durée, les tiers peuvent agir en justice à l’effet de démontrer un préjudice personnel lié à la violation d’une règle d’urbanisme ;
III - sanctions administratives : ces sanctions sont imprescriptibles et revêtent les conséquences suivantes :
A – En cas de demande de permis de construire sur la construction, la situation actuelle devra être régularisée, par suite préalablement au nouveau permis devra être demandé le certificat de conformité des constructions originaires, avec les conséquences inhérentes à un éventuel refus de ce certificat qui impliqueraient alors la mise en conformité de celles-ci.
B – Les constructions édifiées en violation des prescriptions contenues dans le permis de construire ne peuvent, en principe, être raccordées aux réseaux de distribution collective tels que eau, gaz, électricité, téléphone.
C – En cas de sinistre de l’immeuble, il sera très difficile de reconstruire de plein droit à l’identique, saut à prouver que l'immeuble a été édifié conformément aux prescriptions du permis de construire.
Notre notaire interpellé sur ces nouveaux éléments nous répond :
Ainsi que je vous l'ai déjà affirmé lors de la signature de l'avant contrat, je vous confirme qu'il existe aujourd'hui une nouvelle prescription administrative résultant de l'article 9 de la loi ENL du 13 juillet 2006 insérant dans le code de l'urbanisme un nouvel article L 111-12 rédigé ainsi : « Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. »
Je vous précise que cet article est d'application immédiate et vous propose de l'intégrer au paragraphe « Absence de certificat de conformité »
Je dois avouer que nous sommes perdus, que nous n'arrivons plus à faire confiance au notaire, qui semble craindre le notaire de notre vendeur.
Que pensez-vous de tout ceci et que devons nous faire pour être sûrs que nous pourrons déposer un permis de construire dans l'avenir, et que la mairie ne pourra pas nous opposer l'absence de certificat de conformité ?
C'est important car nous comptions couvrir la piscine et la mairie nous impose pour ce faire le permis de construire.
C'est important aussi car nous avons lu que s'il y avait un sinistre l'assurance pourrait se contenter de nous indemniser à hauteur de l'enlévement des gravats!
Merci à tous des éclairages que vous voudrez bien nous apporter.
Ophelie
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 08:16:53
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| Pas de soucis le certificat de conformité est une formalité de pure forme. Les notaires les demandes souvent en cas de revente car ils pensent qu'il seront couverts par ce document. Mais quel valeur a ce type de doument délivré 20 ans aprés. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 08:31:37
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assez d'accord avec Abrill mais :
- pourquoi n'y a t il pas eu certificat de conformité ?
- je doute que le premier adjoint ait eu délégation pour délivrer une "attestation en date du 4 avril 1995, délivrée par le 1er Adjoint au Maire, aux termes de laquelle lesdites constructions ont été édifiées conformément aux termes des plans déposés bien que le certificat de conformité n’ait pas été délivré" : c'est un copain du vendeur ?
- l'article L111-2 décrit par le notaire est incomplet : il ne s'applique pas dans un certain nombre de cas prévus dans sa rédaction intégrale. Si le notaire veut le porter sur l'acte, qu'il le fasse avec les exceptions d'inapplicabilité.
en revanche, vos craintes :Citation :
Que pensez-vous de tout ceci et que devons nous faire pour être sûrs que nous pourrons déposer un permis de construire dans l'avenir, et que la mairie ne pourra pas nous opposer l'absence de certificat de conformité ?
C'est important car nous comptions couvrir la piscine et la mairie nous impose pour ce faire le permis de construire.
C'est important aussi car nous avons lu que s'il y avait un sinistre l'assurance pourrait se contenter de nous indemniser à hauteur de l'enlévement des gravats!
sont infondées : - l'absence de certificat de conformité ne permet pas de refuser un PC, c'est l'absence de la conformité elle même qui le permet (prenez le PC fourni avec l'acte et vérifiez rapidement si il a apparemment été respecté)
- votre information sur l'assurance est fausse. Si elle vous assure, elle assure un bien quelque soit sa ocnformité en terme d'urbanisme sauf si vous cachez des vices flagrants (relisez votre contrat d'assurance, vous verrez que les clauses d'exclusion de responsabilité sont précises)
- la couverture de la piscine sera soumise à DT ou PC... elle ne vous sera refusée que si elle contrevient aux règles d'urbanisme que vous pouvez consulter en mairie au service urbanisme: allez les voir !
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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matmetpet
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 09:07:32
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Pour l'assurance il semble que l'absence de certificat de conformité autorise la mairie à nous refuser de reconstruire à l'identique, ce qui compliquerait alors l'indemnisation par l'assurane. Nous attendons une reponse de l'assureur consulté sur ce point.
Pour la nature des relations avec l'adjoint au maire, il n'y a guère de doutes, car le vendeur était lui même elu municipal à l'époque.
Pour la raison de l'absence de certificat de conformité, la mairie nous refuse l'information au motif ue nous ne sommes pas les propriétaires, et nous demande de nous adresser au vendeur. Pas de réponse de ce coté là, une demande d'information est en cours par notaires inerposés.
Pour l'abri piscine, le reglement d'urbanisme impose 8 metres entre une nouvelle construction et toute ouverture sur une pièce à vivre de la construction existante. Comme la piscine est à 2,50 m de la porte fenêtre du salon, nous n'obtinedrons pas de PC. Mais la mairie nous dit qu'un PLU est en cours d'élaboration et que cette regle devrait disparaître. Elle nous conseille donc d'attendre pour déposer le permis. Parralèlement savez-vous qu'elle sera la regle concernant les abris de piscine hauteur inférieure à 1m80, dans le nouveau code de l'urbanisme qui rentrera en vigueur au 1/1/2007?
Merci de l'interet que vous portez à notre problème.
au plaisir de vous lire
Ophelie
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 09:14:40
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le silence que vous oppose la mairie ne présage pas une situation claire.
méfiez-vous...! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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matmetpet
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 09:21:04
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Oui mais que faire ?
La date limite de signature est le 29/01/07, et le vendeur ne veut pas retarder.
Si nous refusons de signer, nous perdrons l'indemnité d'immobilisation je suppose.
Apparement la jurisprudence ne nous est pas favorable : l'absence de certificat de conformité n'est pas un motif valable pour ne pas signer, et les notaires ne sont apparement pas non plus fautifs de l'absence d'information sur le sujet.
Peut-on si on nous dit que l'attestation a valeur de certificat de conformité, en demander la validité concernant son signataire, et si oui qui peut nous confirmer que le document est valable?
Merci beaucoup
ophelie |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 09:42:51
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honnêtement, si vous avez des écrits sur tout ça et qu'il y a embrouille, vous pourrez je pense aisément attaquer le vendeur pour fraude, les notaires pour faute, et la commune pour faux... car là, il y a vraiment beaucoup de documents concordants émanant de personnes ayant des obligations d'information.
l'attestation n'a pas valeur de certificat de conformité. En revanche, elle engabge la commune, donc sa responsabilité en cas de pépin, si elle est faite sur du papier à en-tête...
un point à vérifier: la piscine a-t-elle été déclarée et réalisée avec une autorisation d'urbanisme ?
si cette maison vous plait, je pense que le risque est faible si tous les documents que vous avez mentionnés sont bien signés avec signature lisible et timbre humide éventuellement.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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matmetpet
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 09:59:13
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Merci de me rassurer, je controle les signatures, et je signe si tout est ok.
La piscine n'a pas été declarée, mais nous avons demandé a préciser sa date de construction dans la promesse de vente. Il est ecrit de la main du notaire du vendeur 1976, et c'est parafé par le vendeur. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 10:04:14
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ok, donc il est possible que le pb vienne de la piscine...
lorsque vous voudrez la couvrir, il faudra faire un permis complet permettant de régulariser sa situation...si elle est régularisable en regard des règles d'urbanisme applicalbe au moment de votre demande (PLU/POS). sinon, on vous refusera sa couverture, mais plus de trois ans après sa construction, on ne peut plus vous condamner à amende ou démolition ..
je parie d'ailleurs qu'elle n'est pas mentionnée dans le document signé par le premier adjoint ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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matmetpet
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 11:17:48
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Merci Emmanuel pour tous ces renseignements,
Je ne sais pas si la piscine figure dans l'attestation dont je n'ai toujours pas la copie.
Nous avons demandé au notaire de reclamer une copie du permis de construire accepté par la mairie.
Par contre notre notaire nous dit que si la clause : L’ACQUEREUR déclare en avoir parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque ne figure pas dans l'acte il refuse de signer cet acte.
Nous avons en effet demandé que cette clause soit retirée, car elle nous semble abusive et elle nous enlève tous recours. Elle ne figurait pas sur le compromis de vente. Le notaire reconnait implicitement que l'attestation est sans valeur, mais tout ceci ne sont que des paroles telephoniques.
Nous lui avons demandé de nous ecrire qu'il refusait de signer si la clause n'était pas présente, ce qu'il refuse de faire bien entendu.
Il nous a aussi dit : le notaire du vendeur est une personnalité du milieu, qui a beaucoup de caractère : on sent dans ces propos qu'il craint de devoir l'affronter, d'ailleurs il a prévu un collaborateur à la signature comme pour le compromis, et non sa propre presence.
Qu'en pensez-vous ? que nous conseillez-vous? quelles seraient les conséquences si notre notaire refusait de signer, peut-on nous même refuser de signer alors, ou reclamer un delai pour trouver un nouveau notaire ?
Merci
Ophelie |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 11:54:10
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que vous dire...?
je ne suis pas à votre place et je n'engage pas mes propres finances familiales dans ce projet qui semble quand même vous tenir à coeur...
je ne peux rien faire de mieux ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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matmetpet
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 12:19:14
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Merci déjà pour tout, je comprends, je pense que je vais essayer de prendre les conseils d'un avocat specialisé en droit immobilier ou auprès de la chambre des notaires de Paris.
Encore sincèrement merci
Cordiales salutations
Ophelie |
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