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pierrecla
Contributeur actif
39 réponses |
 Posté - 26 janv. 2007 : 20:49:45
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Bonjour,
Dans ma copropriété nous avions un syndic qui a été racheté par un plus gros que lui, sans que nous en ayons été informé.
Nous avons été mis devant le fait accompli au 1er Janvier
Est ce légal ? Il y a t 'il un reours ? Les appels de fonds sont ils licites.
Je précise la raison sociale, la caisse de garantie,...tout a changé.
Merci de vos conseils
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Pierre |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 23:58:19
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Si le n° du RCS du "nouveau" ainsi que le n° de sa carte professionnelle ont changé, ils n'est rien du tout pour votre syndicat.
Si votre "ex" syndic n'exerce plus sous son N°RCS, vous n'avez plus de syndic !
Il ne peut plus passer aucun acte au nom du syndicat ni encaisser aucun fonds !!
La transmission d'un "portefeuille" ne peut en aucun cas inclure la transmission du "mandat de syndic", lequel est nominatif et personnel.
Conclusion si vous n'avez plus de syndic : >avocat>requête au pdt TGI sur fondemant D.art.47>ordonnance désignant un administrateur provisoire, lequel aura pouvoir de convoquer l'AG. 
Bienvenue au club ! 
Vous avez un CS qui tient la route ? Car dans ce cas vous pouvez proposer le pdt de CS comme administrateur provisoire : mais il faut qu'il s'y connaisse un peu, ce que ne semble pas indiquer le fond de votre question .....(ce n'est pas une critique !) |
Edité par - gédehem le 26 janv. 2007 23:59:15 |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 02:45:24
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Citation :
Initialement entré par pierrecla
Bonjour,
Dans ma copropriété nous avions un syndic qui a été racheté par un plus gros que lui, sans que nous en ayons été informé.
Nous avons été mis devant le fait accompli au 1er Janvier
Est ce légal ? Il y a t 'il un reours ? Les appels de fonds sont ils licites.
Je précise la raison sociale, la caisse de garantie,...tout a changé.
Merci de vos conseils
De quelle façons avez-vous été mis devant le fait accompli ?
Le mandant du syndic n'était pas encore échu ?
Et surtout depuis quelle date précise "ce changement officiel" s'est-il produit ?
Vous pouvez toujours consulter les situations de ces 2 syndics, et les mettre en veille sur : www.societe.com
Si, comme précisé par gédehem, le n° RCS n'est plus le même, votre Syndicat est dépourvu de syndic. Il n'a pas le droit de "gérer" votre copropriété, pas plus que d'appeler des fonds.
Reste à demander la désignation d'un administrateur provisoire au TGI, avec assistance d'un avocat, en application de l'art. 47 du décret de 1967 :
Article 47 Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995.
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
Reste qu'en vous laissant dans la panade, comme ça, à votre insu, il a créée un préjudice certain à votre Syndicat, engendrant des frais de procédure non négligeables !
Que votre avocat demande des dommages à l'encontre du syndic sortant en lui faisant supporer les frais de procédure !
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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DESMARET
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 13:00:30
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Citation :
Initialement entré par pierrecla
Bonjour,
Dans ma copropriété nous avions un syndic qui a été racheté par un plus gros que lui, sans que nous en ayons été informé.
Nous avons été mis devant le fait accompli au 1er Janvier
Est ce légal ? Il y a t 'il un reours ? Les appels de fonds sont ils licites.
Je précise la raison sociale, la caisse de garantie,...tout a changé.
Merci de vos conseils
Quand il y a changment de syndic sous quelle que forme que ce soit, a l' A.G. vous devez voter pour le renouvellement du syndic donc dans ce cas vous pouvez voter non, car c'est un nouveau syndic et personne ne peut vous obliger de le suivre ou de lui payer quoique ce soit.
Depuis quelques temps LAMY a fusionné avec GESTRIM à la prochaine A.G. vous pouvez refuser d'etre suivi par LAMY ou bien des ce changement vous faites une A.G. pour voter le renouvellement du SYNDIC. C'est un nouveau syndic. Meme si on vous dit qu'il s'agit des memes collaborateurs car c'est la réponse rituelle ou que c'est topujours M. X...qui vous suit, non c'est un nouveau syndic
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 19:46:34
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Tout dépend de la façon dont vous êtes informé,
Moi j'ai refusé les injures répétées et je continuerais à me battre pour qu'il y ait justice,... le malheur est de se battre,.. contre la justice elle même ,... !!!
Attention : Il est tout a fait possible et normal pour un syndic de se faire absorber (départ en retraite, regroupement de moyens,….)
Vérfier les décisions prises dans les AG antérieures,... et lors du précédent renouvellement notamment,...
Si vous avez été forcé, et que vous découvrez celà dans un fond de "magouilles, mensonges, embrouilles,conflits répétés dans la gestion de votre immeuble avec des interlocuteurs non identifiables" à mon avis les AG ne peuvent être considérées comme des AG mais doivent être considérées comme des réunions et les appels de fond sont aujourd’hui illicites et vous n’avez même pas besoin de porter l’affaire au tribunal, il faut le signaler au procureur en demandant un administrateur, "situation anormale ou carence ou abus de droit du representant lors des AG,.."
Vous êtes dans un cas de confusion que j’ai moi même déclaré et qui je le pense devrait aboutir favorablement après pas mal de péripétie.
Mais prenez votre temps, j’ai dénoncé trop vite, avec un trop petit dossier à l'époque et sans tout comprendre et sans tout savoir ‘une partie des copropriétaires étaient au courant depuis longtemps et se foutait pas mal du respect de la loi,… les fonctionnaires que j’ai rencontré à ce sujet manquent un peu de dynamisme et de formation sur les astuces et interprétations de la loi Hoguet doit être disséquées. Il y a beaucoup de fraudeurs ! chacun mélange dans son discours les termes personne morale et physique, titulaire et délégué,….. bref bonjour « l’embrouille » !
Eyt puis nombreux sont ceux qui s'en foutent que la loi ne soit appliquée !!!
donc attention !
On vous accusera également de diffamer et certains vous traiteront d’emmerdeur ou un délirent, dans votre propre immeuble ! sans aucun soutient de la marrée chaussée !
D’une fusion-absorption découle obligatoirement une nouvelle société absorbante, une nouvelle personne moral, à laquelle sont éventuellement transmis les portefeuilles d’immeubles de la société absorbée. Le siège de la société est généralement celui dans laquelle sont « physiquement » les dirigeants..
Lorsque le syndic est une société absorbée par une autre (rép. Min. JOAN du 14/09/98, p. 5115, cass. Civ. 3°, du 10/11/98, Brun), le repreneur ne devient pas syndic à sa place automatiquement. Ainsi dès lors que notre Agence avait prévut de se faire absorber, l’assemblée générale aurait du en être informé et ratifier le changement.
Si cela n’a pas été le cas, il y a eu escroquerie, avec manque d’assurance et de qualification nécessaires des nouveaux gestionnaires de votre immeuble agissant sans doute en prête nom !.
Les cartes et sous cartes continuent d'être attribuées à votre ancien syndic qui n'a pas déclarés les divers changements dans sa situation professionnelle et dans ses lins avec les sociétés.
Dans votre cas semble t'il le nouveau siège est maintenant ailleurs, dans le gros, mais attention tout de même
Il y a eu changement de syndic reste à savoir dans quel sens. Je m’explique. Par l’absorption, une des deux structures devient le siège généralement la structure dans laquelle se trouve physiquement les dirigeants et le(s) titulaire(s) de carte. Un directeur doit être nommé et posséder la carte mauve dans la(es) sucursalle(s) et le bureau. C'est la présence physique à mon avis et pas toujours la répartition financière qui permet de faire considérer telle agence (l'absorbée ou l'absorbante !) comme siège ! (à vérifier)
De toute façon, si votre syndic a été absorbé, il fallait qu’une décision d’accord soit demandée à l’ensemble des copropriétaires de votre immeuble lors d’une de vos AG en désignant le nom du cabinet nouveau. Expliquant justement toutes ses possibilités et le lieu de travail du mandataire physique chapotant celui qui s'occupe des comptes de votre immeuble et des convocations en délégant certains travaux à une autre personnes "carte grise".
Forme nécessaire de la décision pour ratifier l'absorption de votre syndic (obligatoire) :
« Désignation du cabinet ou de l’Agence X administrateur de biens, à compter de la date à laquelle l’opération juridique constatant l’absorption de la société Votresyndicactuel par la société X deviendra effective ».
Il faut un vote positif de l'assemblée
Il y a souvent fraude astucieuse et intelligente avec conservation et renouvellement du numéro de carter de façon virtuelle et sans changement de N° RSC. A la suite de l’absorption votre mandataire et titulaire qualifié de la carte a disparu de votre société absorbée, un prête nom dirige le bureau (agence, siège devenue virtuelle) en utilisant le numéro de la carte qui était et reste renouvelé à cette agence par les titulaires indélicats ne signalant pas leurs départ pour continuer à percevoir des honoraires (il sont souvent restés actionnaires ou dirigeants dans plusieurs sociétés où ils ont fait le même coup au cours de leur carrière développant ainsi leurs revenus). Le prête nom vous indique alors que c’est l’agence qui est titualire de la carte, ou bien il vous indique par exemple qu’il a une autrze carte grise d’emplo kui permettant d’exercer la fonction de syndic, bref l’arnaque, le mensonge, détournement d’honoraires.
Vérifier avec le numéro de carte le nom de votre mandataire physique et sa présence réelle, s’il y a maintenant une délégation voyez si cette personne a une carte mauve, ou grise.
Par la suite demander donc à la préfecture si un bureau, une succursale ou un établissement a (ont) été signalés par les dirigeants des deux sociétés ayant fusionnées ou étant absorbées.
En cas de fraude à la Loi Hoguet, théoriquement votre dénonciation pénale devrait aboutir,… ce que je fais actuellement devant les surcoûts, les préjudices dus à la vacance continuelle (un titulaire pas vu depuis 7 ans maintenant !!! 2001), au niveau civil il y a un peu, beaucoup d’aveuglement, voir le lien « Vers une meilleure compétence des magistrats ? ».
Au civil théoriquement vous devez pouvoir obtenir au minimum un nouveau syndic et le remboursement des honoraires qui ont été perçus par le prête nom, c’est ce que m’avait indiqué mon premier avocat !!
Dans votre cas la règle des deux mois de contestation après chaque AG est substituée par la possibilité de contestation de la légalité ou régularité du mandat sur 10 ans.
Je découvre tout cela petit à petit depuis 7 ans maintenant que je suis copropriétaire,…. !
Bonnes observations et conclusions, bonne chance et bonne santé à votre immeuble !
------
Le renouvellement de la carte GI ou des sous cartes (grises, mauves,..) doivent être effectuées lors des changements divers concernant aussi bien les personnes que les sociétés (personnes morales).
Pour vérification des énonciations de la rubrique demandeur et de la rubrique personne morale ++++++++++++
Renseignements complémentaires et liste des établissements succursales ou bureau dépendant du demandeur (article 8)
Liste des collaborateurs susceptibles de bénéficier de l’attestation d’emploi (article 9)
Votre Agence (les dirigeants et le demandeur de carte particulièrement) a pris l’engagement de signaler à la Préfecture tous les changements,……..
Si elle ne l’a pas fait et que le titulaire demandeur de la carte GI est parti, ipso facto la carte est considérée par les textes comme nulle avec facteur aggravant surtout s’il n’y a pas eu de demande d’autorisation de fusion (ni changement de RSC) lors d’une AG de votre copropriété. Alors que le K Bis signale une présence dee mêmes dirigeants (restés PDG ou associés) dans les deux sociétés. Problème des directoires de SAS,... plus compliqué à comprendre que la simple SARL. d'autant que tous les ans ces messieurs redistribuent les cartes entre enfants ou parents de la même famille !
Concrétement : Quelle est la personne qui aujourd’hui convoque vos réunions ou AG et quelle est sa délégation, ou sa position par rapport aux deux sociétés, autre question pertinente, à poser aux autres copropriétaires ou aux employés de l’agence et qui vous permettra d’y voir clair. Votre conseil syndical doit avoir ou conaître le mandataire qui conclut et signe les contrats importants,...
Voici les modèles de demande de renouvellement des cartes et sous cartes cela répondra partiellement à vos questions surtout si vous en discutez en conseil syndical
http://www.aude.pref.gouv.fr/pref-pdf/bpa11.pdf
DEMANDE OU RENOUVELLEMENT DE CARTE
PROFESSIONNELLE : Ministère de l’intérieur
http://www.interieur.gouv.fr/sections/a_votre_service/vos_demarches/carte-professionnelle/cerfa-11555-02/downloadFile/attachedFile/11555-3.pdf?nocache=1162460584.11
NOTICE RELATIVE A LA DEMANDE DE CARTE PROFESSIONNELLEhttp://www.interieur.gouv.fr/sections/a_votre_service/vos_demarches/carte-professionnelle/cerfa-11555-02/downloadFile/attachedFile_1/50781-03.pdf?nocache=1162460599.1
J’ai signalé au lieutenant de police de la brigade de délinquance financière de paris (rue des rentiers) qui m’a convoqué après ma dénonciation au Procureur de la république en janvier 2004 le nouveau lieu professionnel d’activité (Saint … dans le Val de Marne) du demandeur de la carte parisienne depuis 2001, en dehors donc du département et de la préfecture de Paris !!! = INFRACTION A LA LOI HOGUET
La personne physique ou le représentant légal ou statutaire de la personne morale se présente à la préfecture du siège de son activité (articles 1er, 3, 5 14, 15 et 16 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée par l’ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004 réglementant la profession immobilière - la préfecture s’assure de son identité),
l’intéressé renseigne une demande, selon un modèle pré établi, indiquant état-civil, profession, domicile, lieu de l’activité professionnelle (articles 1er, 55, 59, 71 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 modifié par décret n° 2005- 1315 du 21 octobre 2005 réglementant la profession immobilière),
Pour obtenir le renouvellement de sa carte professionnelle sur Paris, et la carte grise de son fils en 2003 - 2004, il indiquait à tord, en mentant tous les ans, depuis au moins 7 ans, voire beaucoup plus ! que son activité avait encore lieu sur Paris !!
Si les deux sociétés sont dans le même département une des cartes sera radiée.
Demande de renouvellement de carte : Préfecture de l’Aude
http://www.aude.pref.gouv.fr/pref-pdf/bpa11.pdf
Voir les indications portées sur les demandes de renouvellement de carte et le comportement du bureau de la gestion des professions immobilières de la Préfecture de Créteil vis-à-vis de mes demandes pourtant justifiées et des obligations d’information soit des syndics soit des bureaux administratifs publics chargés de veiller à l’application des lois et de transmettre les infractions constatées ou dénoncées ! (La préfecture de Paris, m’avait invité à leur demander des explications sur la présence et les activités de notre titulaire dans ce département !!!).
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=49705
Une situation encore « délirente » trois ans après !
Histoire véridique et vérifiable facilement :
Vers une meilleure compétence des magistrats
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=44339
J’ai envoyé ce dernier lien en 2006 à pas mal d’administrations, aux bureaux des professions immobilières des préfectures de Paris et de Créteil, à la Présidence de la République, au Sénat, à des journaux et partis politiques,…. Pas de réponse sur le fond, quelques réponses compassionnelles, d’autres mettant « de l »huile sur le feu » et d’autres réponses, me disant, d’aller voir ailleurs,…… de soumettre ce cas aux associations,… ce que j’ai fait depuis « belle lurette » !
A+
De vos nouvelles.
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ALH |
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barbibule
Contributeur senior
95 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 19:44:43
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Bonsoir,
Je viens de constater à l'appel de charges exceptionnelles que le nom de mon syndic a changé :
- Gestrim sur l'appel de fond le 15/01/2007
- Lamy le 19/02/2007
- le rcs n'a pas changé, j'observe seulement qu'ntre le 15/12/06 et le 15/01/2007, le montant du capital social a changé et a augmenté
- l'enveloppe est toujours au nom de Gestrim
- notre dernière AG date de novembre 2006 (renouvellement du syndic Gestrim, avec c'est vrai un contrat un peu plus professionnel qu'auparavant avec de nouvelles conditions tarifaires, tiens, tiens...)
Puis-je demander au syndic, en tant que copriétaire, quelques explications à ce sujet ? |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 22:06:51
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Pour remédier à vos incertitudes et à l’obscurité générale entretenue :
Il faut
1 / une véritable, bonne et rapide information des copropriétaires, salariés, prestataires et autres professionnels notamment de justice
2 / Une efficience, des prestations du mandataire professionnel syndic, bon rapport qualité / coût
3 / Une lutte efficace contre les surcoûts, la fraude, les risques et les trafics
Trois solutions :
1 / Un registre informatisé des professionnels identifiés comme détenteurs de carte GI et transaction
2 / Une photocopie de la dernière demande de carte GI validée par la Préfecture du lieu d’activité du demandeur et mandataire du syndicat annexée aux documents d’AG lors du choix de syndic :
Demande de renouvellement des cartes de gestion immobilière :
Cerfa n° 1155*03, République Française, Ministère de l’Intérieur
http://www.interieur.gouv.fr/sections/a_votre_service/vos_demarches/carte-professionnelle/cerfa-11555-02/downloadFile/attachedFile/11555-3.pdf?nocache=1162460584.11
3 / Une information sur l'identité des possesseurs des sous cartes (deux types seulement attestation ou carte mauve) attribuées. Organigramme hiérarchique du personnel de chaque Agence avec l'identification des responsables et des délégations en photocopie par exemple lors du renouvellement.
4 / Une indication de siège secondaire ou principal : l’agence retenue est elle un siège, un bureau ou une succursale ? ++++ car arnaque +++ actuellement
Cela ne parait trop compliqué et de l’intérêt de tous : prestataires, copropriétaires et salariés du syndicat (gardien notamment !).
Aujourd’hui tout le monde parait ne rien comprendre, pourtant une hiérarchie à trois niveaux avec notion d'un siège ou d'un bureau secondaire c’est tout de même pas la mer à boire. Partout où l’on va on reconnaît et on arrive à donner la bonne fonction ou titre à nos interlocuteurs professionnels !
5 / Un badge porté par le demandeur de la carte de GI et notifiant son nom, son prénom et son lieu principal d’activité. Pour éviter les fraudes les pharmaciens, comme les médecins sont repérés par des badges ou des étiquettes indiquant leurs qualités et le lieu de leur travail. C’est une mesure simple qui pourrait être adoptée par les syndics professionnels après concertation entre les différents Ministères, la FNAIM, les divers syndicats représentant le personnel des agences et les
Voilà, je pense qu'il faut organiser un lobbying des copropriétaires vis à vis de nos associations et députés pour obtenir ces informations de base permettant de courcicuiter les syndics et les syndicats indélicats.
Dossier : qui peut être syndic :
D’un autre site interessant également
http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossierquipeutetresyndic.htm
Sur l’intervention d’un avocat substitué par un syndicat indélicat sans mandataire physique professionnel pour le recouvrement des charges :
Décret n° 2005-790 du 12 juillet 2005 relatif aux règles de déontologie de la profession d'avocat (JO du 16 juillet 2005) : Il est interdit à l’avocat d’intervenir comme prête-nom et d’effectuer des opérations de courtage – toute activité à caractère commercial étant incompatible avec l’exercice de la profession. L’avocat ne peut accepter un mandat de gestion de portefeuille ou d’immeubles qu’à titre accessoire et occasionnel et après en avoir informé son Bâtonnier.
http://www.cnb.avocat.fr/VieDuConseil/VDC_dossierspublications_rin.php
6.4 Obligations et interdictions concernant les mandats d’un avocat
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ALH |
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bernardba
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 16:35:07
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Bonjour,
Votre sujet est passionnant mais assez complexe pour un néophyte.
Dans notre cas, notre syndic a fait l'objet d'une dissolution sans liquiditation par confusion de patrimoine (Art. 210 O-A du CGI) : si je comprends bien, l'actionnaire qui est un plus gros syndic (TOTO), n'a pas changé mais a simplement incorporé notre feu syndic (TITI)en son sein.
Le RCS et l'adresse du contrat de syndic ont donc changé, et le nouveau syndic a juste fait précéder son nom sur le contrat du nom de l'ancien : syndic TITI-toto.
Mais bien sur, les têtes ont changées.... Et curieusement, nous continuons à recevoir des appels de charge au nom de l'ancien syndic (TITI)...où figure toujours son ancienne adresse (cela depuis 2 ans déjà) alors qu'il n'apparait plus dans l'annuaire du greffe...! Bizarre..
Mieux, je découvre que le dernier contrat de syndic que nous avons approuvé domicilie toujours le nouveau syndic à l'ancienne adresse, alors qu'il n'y a rien au greffe à cette adresse. Curieux.
La liquidation confusion, c'est vraiment "confus", c'est le cas de le dire, pour les copropriétaires ! |
Edité par - bernardba le 09 mai 2007 16:55:49 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 10:51:09
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Voyez ici :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=20411
Ce qui importe ce n'est pas la dénomination ou l'adresse du syndic, mais son n° au RCS, qui est comme notre n° national d'identité, immuable tant que nous existons.
Si votre syndic, peu importe son nom, son enseigne, a aussi changé de n°RCS, il y a eu substitution de syndic, vieille magouille habituelle de ces soi-disant "professionnels".
Si le prétendu "nouveau syndic" n'a pas été désigné par une AG, vous n'avez pas de syndic.
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Changement forcé de syndic
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