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 Sujet  |
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gratouille
Contributeur actif
43 réponses |
 Posté - 28 janv. 2007 : 11:32:52
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Bonjour ,
Quelle est la date à prendre en compte pour intenter une action en démolition , pour une construction faite en zone non constructible dans un lotissement ?
Nous avons intenté une action au TGI et l'avocat de la partie adverse répond que notre demande n'est pas valable car il peut justifier des dates de mise en service de l'electricite et de réception des travaux anterieures a la date de déclaration de fin de travaux déposée en mairie .
Date sur laquelle nous nous étions basée pour porter plainte au TGI .
( les autres dates ne pouvaient pas être portées à notre connaissances ).
Il nous dit donc que l'assignation à ete faite au delà des 5 ans après l'achevement des travaux et qu'elle est prescrite au delà de ce délai .
Y a t-il de la jurisprudence en ce domaine .
Merci
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Gratouille |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 16:35:37
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la démolition est-elle fondée sur le non respect de règles civiles ou de règles d'urbanisme ? Ca détermine la longueur du délai de prescription de l'action.
en général, la date de départ de la durée de prescription d'une action en justice est la preuve démontrée de la fin des travaux. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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gratouille
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 20:15:31
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| En fait il s'agit du non respect des zones constructibles définies dans le "plan de masse d'ensemble et de servitudes" qui était joint au réglement des servitudes et au cahier des charges du lotissement lors de l'achat du terrain |
Gratouille |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 20:38:19
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| une dernière question avant de laisser Mout vous répondre (les CdC de lotissement, c'est son domaine !) : de quand date le lotissement ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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gratouille
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 21:04:11
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| L'arrêté de lotir date de juin 2000. et la 1 ere construction à débutée en Nov 2000. |
Gratouille |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 21:29:34
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Vous êtes donc bien dans un lotissement ou cahier des charges et règlement de lotissement sont nettement distingués.
si c'est sur la règle d'urbanisme (règlement) que vous vous êtes fondés pour contester la construction, il y a effectivement prescription quinquennale de l'action engagée au titre du L480-13 du code de l'urbanisme...à partir de la fin des travaux, si les travaux se sont terminés avant le 16 juillet 2006... A partir de cette date là, la prescription sera de deux ans !
habituellement, la fin des travaux s'entend comme la date de notification à la commune de la déclaration d'achèvement de travaux. l'avocat de la partie adverse doit donc apporter la preuve de la date de cette notification. Si vous voulez plus de détails sur la notion d'achèvement de travaux, vous pourrez utilement consulter un code de l'urbanisme édité chez D...z, rouge, disponible dans les bonnes bibliothèques : cette question fait l'objet de développement détaillés, dans mon édition en tous cas, sous l'article L480-6.
mais si c'est sur la règle civile contractuelle comprise dans le cahier des charges du lotissement que vous vous êtes fondés, la donne est différente !
Dans la mesure ou la servitude non aedificandi est un droit civil réel, il me semble que la contestation est recevable trente ans après sa violation... A vérifier auprès d'un spécialiste du droit civil, bien sur.
Je vous joins une jurisprudence où la question des trente ans est abordée pour une construction en zone non aedificandi de lotissement : Cass. Civ 3, 13 juin 1990, 89-13134, et cette autre mentionnant expressément que la servitude ne s'éteint qu'au bout de trente ans : Cass. Civ 3, 6 mai 1980, 78-16390.
Mais puisque vous êtes au TGI, qu'en dit votre avocat ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 28 janv. 2007 21:48:37 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 08:38:06
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Je manque de temps aujourd'hui :excusez-moi si j'ai lu trop vite!
"Nous avons intenté une action au TGI" de gratouille
--> Ce qui signifie action devant la juridiction civile au motif que LES SERVITUDES CONVENTIONNELLES découlant du caier des charges publié aux hypothèques n'ont pas été respectées: la prescription n'intervient pas avant 30 ans (à vérifier).
MAIS et sans vouloir vous embrouiller, le lotissement ayant été approuvé en 2000, aucune dérogation n'est permise au permis de lotir délivré conformément aux règles d'urbanisme en vigueur PENDANT 10 ANS, sauf selon procédure CU L315-3.
Ce qui fait qu'un terrain non constructible d'après ce permis ne pouvait être construit : le PC de cette construction a été obtenu (vraisemblablement) par fraude ou par erreur grossière; ce qui aurait pu conduire le contentieux devant la juridiction administrative |
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gratouille
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 21:15:42
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Effectivement dans l'acte d'achat du terrain , il était stipulé
"L'Acquéreur reconnaît que le notaire soussigné lui a donné connaissance des dispositions de l'article L315-2-1 du Code de l'urbanisme (article8 de la loi n°86-13 du 6 janvier 1986),lesquelles dispositions stipulent que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés avec l'arrêté de lotissement cessent de s'appliquer dix ans après la date d'approbation , sauf si une assemblée de co-lotis a demandé et obtenu à la majorité requise par l'article L315-3 du même code , le maintien de ces dispositions.
Observation faite que les dispositions contractuelles du cahier des charges , celles concernant la gestion des parties communes et les restrictions au droit de propriété s'imposent aux propriétaires de lots successifs, pendant une durée de trente ans dans la mesure où elles ont été publiée au fichier immobilier."
Que signifie "publiée au fichier immobilier?"
Effectivement on aurait pu faire un recours au tribunal administratif , cependant lorsque l'on a acheté le terrain , la maison était déjà construite et le délai de recours dépassé.Et pour tout dire nous étions novices et nous ne nous sommes pas rendu compte qu'il avait construit en zone non constructible.Nous y avons regardé de plus près lorsque qu'après plusieurs dépot de PC successifs ce Mr a commencé a s'étaler et à réhausser sa maison sans même afficher , ni respecté les permis accordés.Voila pourquoi nous sommes au TGI pour cette 1ere construction et au tribunal administratif pour le dernier PC .
J'ai RDV avec notre avocat dans une semaine.Je vous tiendrai au courant
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Gratouille |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 13:17:36
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"Effectivement dans l'acte d'achat du terrain"
gratouille : dans quel acte? le votre?
Car dans l'acte de celui qui bâtit dans un terrain NON CONSTRUCTIBLE au regard du droit de l'urbanisme et SANS PERMIS, je me demande comment le notaire a pu rédiger son acte...! |
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gratouille
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 14:54:29
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| Il s'agit de l'acte d'achat du terrain par mon voisin , que je me suis procuré à la conservation des hypothèques . |
Gratouille |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 15:16:46
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ça alors!!!!
Comment le notaire décrit-il la "propriété" vendue? ses origines?
quel est le vendeur?
??? |
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gratouille
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 16:02:42
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Le propriétaire était un promoteur immobilier qui a divisé ce terrain en 20 parcelles . Chaque acquéreur d'une parcelle a donc acheté un terrain chez le notaire du promoteur immobilier .
Mon voisin a donc acheté une parcelle et a construit une partie seulement de sa maison en zone non constructible .
Un an plus tard , nous avons acheté la parcelle adjacente sans nous apercevoir que sa maison était pour partie en zone non constructible .
En fait mon voisin a acheté une parcelle constructible , mais avec des réserves faites dans le réglement du lotissement et dans le cahier des charges du lotissement .Certaines zones en limites de propriété y sont définies comme non constructibles . |
Gratouille |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 16:13:37
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| ben... démolition garantie à la fin ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 16:15:55
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Cela change les données du problème...
Le voisin a acquis un lot de lotissement
Il a construit EN DEHORS des limites de sa propriété
Le terrain HORS LIMITE DE PROPRIETE est un espace libre de lotissement.
A qui appartiennent les espaces libres? au lotisseur, toujours?
Ou bien les a t'il transférés à UNE ASL régulièrement constituée? |
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gratouille
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 16:29:59
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| Il a construit dans les limites de sa propriété , mais hors de la zone constructible définie à l'intérieur de sa propriété par le règlement des servitudes et le cahier des charges du lotissement .Il n'a a jalais eu d'ASL , les espaces libres du lotissement ont été directement gérés par la commune . |
Gratouille |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 21:59:18
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Eh bien, on va y arriver...
La zone constructible est DEFINIE par le REGLEMENT D'URBANISME édicté par l'autorisation de lotir. Le non respect de cette règle est une infraction au code de l'urbanisme--> TA
Si votre cahier des charges est muet sur cette zone constructible à respecter, il n'y a pas de contrat entre vous et votre voisin sur ce sujet...
Si votre cahier des charges reprend cette clause de non contructibilité, la prescription est de 30 ans. |
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Sujet |
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Point de départ du délai de 5 ans pour demolition
Forum fermé
