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chris53
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 28 janv. 2007 : 17:49:16
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Bonjour et bonne année à tous et toutes,
j'ai bien pris soin de lire et parcourir les différents messages de vos forums et d'y recueillir bon nombre d'informations utiles concernant mon problème ou non, c'est pourquoi d'ailleurs mon message ne suscitera peut être pas de commentaires mais pourra peut être éclairer d'autres jeunes novices en matière de pratiques immobilières...
J'occupe un appartement T4 de 75m2 à Laval(53) depuis oct 2004 dont le bailleur est une étude notariale et le syndic une agence immobilière. Mon amie et moi avons accepté la location de cet appartement au prix de 510€/mois dont 100€ de provisions sur charges comprenant l'eau, l'électricité, le chauffage (fuel) et entretien des communs. J'ai reçu daté du 05/01/2007 un courrier du notaire me demandant de bien vouloir régulariser mes charges des 2 dernières années à savoir : 1770€ !  oups et houlala ! et celui-ci m'indique au passage qu'il revoit donc à la hausse les provisions sur charges de 100€ de plus, ce qui porte mon loyer à 641€ (avec l'augmentation "normale" du loyer...).
Joint à ce courrier j'ai la photocopie d'un décompte du syndic (l'agence) concernant les charges imputables à mon appartement détaillé de façon très comptable donc pas forcément digeste mais dans lequel je comprend que le plus gros montant correspondrait au chauffage pour près de 2200€ sur 2ans et en tout la facture s'élèverait à 3500€ déduction faite des 1700€ que j'ai déjà payé on me réclame donc la différence soit environ 1770€ !
Voilou.
Alors j'ai bien compris le délais de 5 ans, et que j'aurais dû m'y intéresser à la fin de la 1ère année, ok.
Est il "normal" que quelqu'un se soit "trompé" d'autant sur l'estimation des charges ?
De plus, durant l'année, une polémique concernant l'utilisation des trappes à ordures et du conduit bouché à plusieurs reprises c'est terminé par la condamnation de toutes les trappes avec une note du syndic sous entendant que les frais serait à la charge de la copropriété... ces frais sont ils donc à la charge des locataires ?
J'ai envoyé un courrier en reccommandé au notaire lui demandant de me fournir les justificatifs, factures et répartitions des charges entre les locataires mais pas de nouvelles depuis 15 jours... le délais d'1 mois expire dans 1 semaine que dois-je faire ? A quoi dois-je me préparer avant d'appeller ce notaire ?
Merci infiniement par avance de bien vouloir me renseigner
Christophe
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 18:52:44
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Citation :
Alors j'ai bien compris le délais de 5 ans, et que j'aurais dû m'y intéresser à la fin de la 1ère année, ok.
Est il "normal" que quelqu'un se soit "trompé" d'autant sur l'estimation des charges ?
il est difficile de se tromper de cette facon ! á moins qu'il y a ait eu defaillance du système de chauffage (quid des autres années avant vous ?).
je crois plutot volontiers à une sous-estimation des charges pour faire "passer" le loyer ... si l'appart avait été mis en location à 630 euros et quelques (je ne compte pas l'indexation de l'année) par exemple, l'auriez-vous pris ? 
mais de votre côté, qu'avez-vous demandé comme preuves ??? car la aussi réside le pbl : on vous annonces des provisions, très bien, mais si le bailleur (ou l'agence) a cet appart depuis plus d'une anné, il doit être en mesure de justifier cette demande !
Citation :
De plus, durant l'année, une polémique concernant l'utilisation des trappes à ordures et du conduit bouché à plusieurs reprises c'est terminé par la condamnation de toutes les trappes avec une note du syndic sous entendant que les frais serait à la charge de la copropriété... ces frais sont ils donc à la charge des locataires ?
oui ces charges seront bien payées par la copro mais pas par les locataires (dans les charges locatives) car ce sont typiquement des dépenses pour les bailleurs.
Citation :
J'ai envoyé un courrier en reccommandé au notaire lui demandant de me fournir les justificatifs, factures et répartitions des charges entre les locataires mais pas de nouvelles depuis 15 jours... le délais d'1 mois expire dans 1 semaine que dois-je faire ? A quoi dois-je me préparer avant d'appeller ce notaire ?
vous avez fait le necessaire dans les temps, votre demande ne s'annulera pas avec le délai de 1 mois.
Ne bougez pas ... ne payez pas
sinon vous pouvez aussi lancer une injonction de faire via le TI.
il n'a pas à vous les "fournir" mais vous les mettre à disposition ... |
Cordialement, |
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chris53
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 19:47:20
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Merci pour ces précisions,
nous ne savons pas si le bailleur avait cet appartement avant nous, et nous n'avions pas pensé à demander des preuves sur les provisions demandées... maintenant nous le saurons ;
et j'avais bien pris soin dans mon courrier reccomandé d'indiquer " de mettre à ma disposition les justificatifs " et non de me fournir ;-)
Je contacte l'Adil demain et je vous tiendrais au courant,
Est il "nécéssaire" d'appeller le notaire (le bailleur) pour savoir ou il en est ? d'autant que les pièces justificatives devraient provenir du syndic (une agence)...
Merci encore
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 08:20:47
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Je ne pense pas que c'était à vous de réclamer des justificatifs de la provision sur charges fixée au début de la location. Vous auriez pu le faire bien sûr, mais votre ignorance ne donne aucun droit à votre bailleur.
Certains bailleurs sous-estiment volontairement les charges au départ, afin d'amener le candidat à contracter. De ce fait, ils peuvent augmenter le loyer, le locataire considérant le coût global de l'opération. C'est une démarche frauduleuse qui est attaquable en justice. Dans le cas où vous obtiendriez gain de cause, une baisse du loyer serait pratiquée.
Cette fraude serait apparemment fréquente, les locataires se sentant démunis devant cette pratique et connaissant mal leurs droits.
Voir à ce sujet sur ce site l'article IU : réagir à la sous-estimation flagrante des provisions sur charges.
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Edité par - cho le 29 janv. 2007 08:32:16 |
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chris53
Nouveau Membre
9 réponses |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 10:43:10
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| En tapant " réagir à la sous-estimation flagrante" sur google, vous seriez tombé tout de suite dessus ! |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 23:35:00
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Citation :
Je ne pense pas que c'était à vous de réclamer des justificatifs de la provision sur charges fixée au début de la location. Vous auriez pu le faire bien sûr, mais votre ignorance ne donne aucun droit à votre bailleur.
cho  allons, quand vous achetez ou vous vous engagez dans une dépense qui va vous coûter une bonne partie de votre budget mensuel, vous n'allez pas réclamer des précisions et vous attendez que le fournisseur vous les donne ?
idem si vous achetez un appart : vous ne demandez pas à combien vont se monter les frais de mutation ?
idem pour la consommation d'essence quand vous achetez voiture ? vous voyez à l'usage ??? et puis, ma foi, si elle consomme de trop, vous roulez moins ? 
soyons sérieux 2 mn ... quand on signe un engagement, que ce soit de location, d'abonnement de tel ou je ne sais lequel, on se renseigne un minimum ... ca me paraît le B-A-BA de la bonne gestion en bon père de famille.
j'ai parfois l'impression de venir d'une autre planète..
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Cordialement, |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 09:02:09
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Alors, joulia, l'article de IU sur la sous-évaluation, c'est zéro ?
(j'aimerais bien l'avis de nos amis juristes sur la question).
On se renseigne avant, vous dites. Vos exemples n'ont rien à voir, à mon avis.
Dans le cas d'une location, la provision sur charges vaut renseignements !!! Le bailleur engage sa responsabilité et la somme qu'il fixe ne doit pas tomber du ciel !!!
Et puis, dans la pratique, si vous réclamez trop, la location risque de vous passer sous le nez...pour diverses raisons... |
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chris53
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 12:50:28
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Des nouvelles de mon dossier :
Après vous avoir consulter, j'ai pu m'entretenir avec une juriste de l'adil, qui n'a pas trouvé d'irrégularités comptables mais qui m'a expliqué la stratégie de certaines crapules. J'ai alors écris le texte suivant à mon bailleur/notaire :
" Monsieur,
suite à votre facture concernant la régularisation des charges locatives de l'appartement que j'occupe cité en référence, et étant donné son montant, j'ai pris la peine de m'informer de mes droits auprès de juristes et instances concernés. Il ressort de ces différents entretiens un manque de professionnalisme de votre part s'apparentant à des pratiques particulièrement douteuses, bien que légales, dont l'intérêt serait de nous voire quitter ce logement afin qu'évidemement vous puissiez encaisser de nouvelles cautions, et frais liés à votre activité. Il aurait par exemple été tout à fait professionnel de procéder à cette régularisation début 2006 (...) mais nous vous soupçonnons d'en être parfaitement conscient et qu'il ne peut s'agir d'un oubli. Qu'en pense d'ailleurs le propriétaire du logement ?
Après ces quelques semaines de réflexions et de consultations, nous n'avons cependant pas d'autres choix que de rester dans les lieux, qu'il vous en plaise ou non, de part le fait que nous apprécions particulièrement l'endroit, mais aussi par manque de ressources suffisantes pour envisager un changement de logement avec les frais que cela impose et que vous connaissez bien.
Vous trouverez cependant joint à ce courrier un chèque de 741,00€ ainsi que la facture qu'il honore, mais aussi une attestation de loyer que je vous demande de bien vouloir remplir et me retourner dans les meilleurs délais afin que je puisse joindre cette attestaion à ma demande d'aide au logement, aide sur laquelle je compte pour procéder à la régularisation du montant des charges locatives restant dûes.
En vous remerciant par avance pour votre bienveillance, recevez Monsieur ___________, mes salutations. "
J'a reçu 48H après, la réponse suivante :
" Suite à votre courrier qui a retenu toute mon attention et dont je déplore les termes (...) nous ne souhaitons absolument pas votre départ.
Pour vous montrer sa bonne foi, mon client (le propriétaire) à qui j'ai fais parvenir la photocopie de votre courrier et qui en a été également surpris, m'a prié de vous informer qu'il prenait en charge une partie des charges à hauteur de 580€ (correspondant à une pèriode de 6 mois),
il m'a également demandé de ne pas appliquer la majoration du loyer en octobre 2007.
D'autre part j'ai demandé au syndic de m'envoyer directement les charges syndic pour éviter tout nouveau quiproquo et me permettre de vous les faire parvenir rapidement. "
Ainsi que l'attestation CAF complétée.
Je vous prie de croire que je n'en attendais pas tant ! je prend celà comme "une victoire" lol en tout cas je suis content, il me reste encore 1200€ à rembourser mais c'est déjà ça. Merci.
Bien ou bien ?
;-)
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 17:11:00
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| Votre bailleur semble honnête mais particulièrement pas au courant des lois ... de plus son notaire n'est pas franchement du meilleur conseil qu'on pourrait attendre ... ; mais bon, c'est effectivement une belle victoire. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 09:27:26
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| Chris, cela signifie tout de même que vous avez un an de répit (puisque pas d'augmentation de loyer pour cette année, compensant une partie de la sous-estimation des charges; on peut tout de même penser qu'une autre partie de cette sous-estimation est liée à l'augmentation du coût du chauffage), mais qu'après, le problème reviendra, donc : soit vous voudrez rester, et vous paierez cher, soit il faudrai prévoir de déménager pour trouver moins cher. |
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chris53
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 11 mars 2007 : 09:48:38
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c'est bien ce que j'avais aussi compris... ;-)
Merci infiniement |
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