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 Sujet  |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
 Posté - 29 janv. 2007 : 19:04:19
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Le déplafonnement c'est au bout de 12 ans si n'y le bailleur ni le loctaire ne se sont manifesté pour le renouvellement.
Mais un propriétaire pet demander un renouvellement avec augmentation du loyer au terme du 3,6,9 s'il jsutifie de facteurs particuliers etc.. etc...
Le bailleur peut prendre comme critères, les embellissements de boutique réalisés par le loctaire (même si c'est le locataire qui les a payés), il peut aussi invoquer les augmentations de taxes (ex : taxe foncière) des facteurs nouveaux de commercialités.
Il lui sera facile de trouver 3 loyers de réference à 6 E le metre carré s'il est propriétaire de l'ensemble des commerces alentour.
Donc je pense vraiment que le bailleur va tenter le déplafonnement dès la fin du bail (3,6,9) et, ne pas attendre 12 ans (si le loctaire est négligeant et ne demande pas le renouvellement).
Ce qui revient à dire que le déplafonnement - ce n'est pas automatiquement au bout de 12 ans. |
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 20:07:27
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ok j'ai bien compris.
Par contre est ce que le bail peut etre ceder pendant sa durée sans l'accord du bailleur voici le paragraphe du bail :
6 Cession - Sous-location
6-1 Le preneur ne pourra sous-louer en tout ou en partie les lieux loués (exception faite de la location-gérance), ni concéder à quelque titre et sous quelque modalité que ce soit, fût-ce à titre gratuit et temporairement, l'usage des lieux loués.
Le preneur ne pourra apporter ou céder son droit au présent bail, si ce n'est en totalité à son successeur dans son fonds de commerce ou dans une autre activité avec l'agrément écrit du bailleur, celui-ci devant être appelé à ladite cession ou audit apport, un original de l'acte de cession ou d'apport devant lui être remis immédiatement et sans frais pour lui servirde titre exécutoire.
Le preneur reStera garant solidairement avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs du paiement des loyers et accessoires, et plus généralement de l'exécution des clauses et conditions du présent bail.
Aucun apport ou cession ne pourra être fait s'il est dû des loyers, accessoires, impôts ou taxes quelconques par le preneur, qui devra préalablement à tout Lapport ou cession, justifier de l'entier paiement de tout impôt et taxe dus par lui au titre de son exploitation.
Dans le cas où l'apport ou la cession serait fait à une SARL, le ou les gérants de ladite Société seront solidairement responsables avec la Société cessionnaire et tous cessionnaires successifs du paiement des loyers et accessoires et de l'exécution des charges et conditions du présent bail.
Mention de cette responsabilité solidaire devra être faite dans l'acte de cession ou d'apport.
6 2 Droit de préférence: Au cas de cession de son droit au bail, le preneur s'engage à notifier au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception son projet de cession, en lui indiquant, à peine de nullité de la notification, les coordonnées du bénéficiaire de la cession, le prix et les conditions de paiement ainsi que la date de
réalisation de la cession, qui ne pourra pas intervenir moins d'un mois après réception par le bailleur de ladite notification.
Dans ce délai d'un mois, le bailleur aura la faculté, à égalité de conditions, d'user du présent droit de préférence à son profit ou à celui de toute personne physique ou morale qu'il pourra se substituer.
Si le bailleur exerce le droit de préférence, la cession devra être réalisée dans la quinzaine de la notification par le bailleur au preneur de l'exercice de son droit de préférence. Fin de citation ...
Je pense que le bailleur peut refuser, non ?
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 20:17:19
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Votre bailleur ne peut pas s'opposer à la cession totale de votre bail, mais vous devrez respecter les clauses (type en aviser le bailleur, le bailleur souscrit à l'acte etc...).
Si vous voulez cédez votre bail pour une autre activité, votre bailleur peut s'y opposer sauf s'il s'agit d'une cession au moment de votre départ en retraite (vous pourrez le céder a qui bon vous semble). |
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 20:26:41
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Cette clause concerne les bailleurs qui se reservent un droit prioritaire de reprendre le bail aux mêmes conditions que votre acheteur.
C'est une clause légale, qui n'est pas contraignante car il n'y a pas diminution du prix.
Bien entendu cette clause entre également dans les conditions de respect de la procédure de cession. |
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 20:34:37
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Donc si les HLM ne veulent pas me laisser le bail en cours, ils doivent racheter (ou le faire bénéficier à qui ils veulent) le fond de commerce si j'ai bien compris.
Et à ce moment la, la clause pénale prévue dans le compromis de vente est applicable à qui ? le vendeur du fond ou l'acheteur qui n'a pas pu récupérer le bail (Moi) |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 20:37:10
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Pour répondre il faudrait que je puisse lire votre compromis, car ce genre d'information est dans le contenu du conpromis.
La clause pénale est généralement une clause d'intérêts dûs pour telle ou telle circnstance.
LA VOUS AVEZ VRAIMENT PRIS UNE CONSULTATION D'AVOCAT EN DROIT IMMOBILIER. |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 20:43:57
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Votre clause de préférence est valable avant la signature du compromis. Donc à ce stade il n'y a plus qu'à réaliser la vente dans xxxxx mois ou jours.
Vous ne pouvez plus revenir en arrière, vous devez aller à la vente, sauf à faire valoir une clause suspensive (qui est elle aussi indiquée dans le compromis). |
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 21:17:52
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Voici ce qui est mentionné dans le compromis de vente :
Condition suspensive : Obtention du pret
Conditions suspensives conventionelles : Urbanisme, droit de preemption, Accord du bailleur (avoir été appelé audit acte de vente, Donner son plein et entier agréement à la vente, accepter l'acquereur comme nouveau locataire eux lieu et place du vendeur et renoncer à l'exercice de son droit de préemption tel qu'il est prévu dans le bail visé), Accord de la commune
Conditions suspensive liées aux activité exercées....
Mais dans le bail du vendeur il y a mentionné le droit de préférence!!
Donc apparement les HLM ne peuvent etre contre la vente avec le bail existant !! non ? |
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 21:18:59
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Un grand merci pour la consultation
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 19:07:45
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Quels sont les démarches a effectuer pour continuer sur le bail existant et surtout les délais.
Car je dois reprendre le 16 mars 2007 donc ca deviens assez urgent.
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Bail commercial abusif ?
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