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 Sujet  |
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mhdini
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 03 févr. 2007 : 00:08:19
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Bonjour,
Je viens d'acheter une maison avec un SHON autorisé de 152M2. Elle a été construite en 1980.
En réalité elle comprend 200M2 de SHON dont 70 M2 de combles non aménagés.
JE souhaite aménager les combles et créer des velux.
MEs questions : pour créer les velux ai je besoin d'une DT ou d'un PC ?
Que va t il se passer lorsque je vais faire ma demande à la mairie ? ILs vont forcément voir que la msion est hors COS ? Est que je risque des poursuites ? Risquent ils de me refuser les velux et l'aménagement des combles ?
Cordialement
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 08:24:07
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La maison date de 1980 : pas de poursuite possible pénalement (ni amende ni "démolition").
La DT, seule autorisation nécessaire pour la réalisation des vélux, ne vous sera accordée que si la construction a été réalisée conformément à son PC.
Il vous faut donc reprendre le PC initial pour voir s'il prévoyait la création d'un plancher porteur dans les combles.
Pour la suite, allez lire ce fil de Laurent : il répond à vos questions... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 09:48:06
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Citation :
Initialement entré par mhdini
Bonjour,
Je viens d'acheter une maison avec un SHON autorisé de 152M2. Elle a été construite en 1980.
En réalité elle comprend 200M2 de SHON dont 70 M2 de combles non aménagés.
JE souhaite aménager les combles et créer des velux.
MEs questions : pour créer les velux ai je besoin d'une DT ou d'un PC ?
Déclaration de Travaux.
Citation :
Que va t il se passer lorsque je vais faire ma demande à la mairie ?
Ils vont très certainement, et hélas comme bien trop souvent, confondre surface aménageable et surface aménagée.
C'est à dire qu'il vont vous dire qu'en aménageant votre grenier, vous créez de la surface (il ne précise d'ailleurs jamais à ce moment là si c'est de la SHOB, de la SHON). Ceci est totalement faux et résulte de la confusion que je mentionne. Les surfaces d'une construction s'apprécient, au regard de l'urbanisme, en terme de SHOB et de SHON et non en terme de surface aménagée ou non (lisez mon éclairage à ce sujet). En clair, votre grenier existe, donc il est déjà de la SHOB et de la SHON. Il n'y a donc aucunement création de surface. C'est pour cette raison qu'il ne vous faut qu'une Déclaration de Travaux et non un Permis de Construire. C'est pour ça aussi que, même si votre maison est en surdensité, vous avez le droit d'habiter dans votre grenier déjà existant.
Citation :
ILs vont forcément voir que la msion est hors COS ? Est que je risque des poursuites ? Risquent ils de me refuser les velux et l'aménagement des combles ?
Dans votre dossier de DT, ne produisez pas les vues en plans de votre maison. Ces plans ne sont en pas obligatoire et ne servent pas à l'instruction de la demande. Ici, le plan de situation et de masse plus les façades seront largement suffisant.
Citation :
Cordialement
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 10:40:43
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Laurent, je comprends mal ton approche... et on va revenir aux questions relatives à la prescription ! 
Certes, la pose du vélux n'augmente pas sensiblement l'irrégularité de la construction en regard des règles actuellement applicables (JP Sekler), mais il me semble (JP Thalamy encore applicable sur ce point) que la demande d'autorisation doit permettre de régulariser l'ensemble de la construction.
Donc, si la SHOB des combles était précisée dès la demande de PC initial, tout va bien.
En revanche, si elle n'était pas précisée, sa réalisation ou sa régularisation était soumise à PC (SHOB > 20m2). La surface créée irrégulièrement n'est donc pas administrativement prescriptible au titre du L111-12 e) puisque là, c'est un PC et pas une DT qui était nécessaire.
où est l'erreur de mon raisonnement ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 11:30:00
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Moi aussi j'ai une question.
La prescription de 10 ans qui empêche l'administration de bloquer un projet au motif d'une irrégularité au POS (ici le sur-cos). Elle ne serait applicable que si l'irrégularité a été 'validée' par un PC ou une DT? |
Cordialement,
Romain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 11:36:52
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A priori, les travaux soumis à simple DT irrégulièrement réalisés sont prescrits au bout de 10 ans..., la réforme des autorisations d'urbanisme prévoyant que la déclaration préalable est dorénavant dissociée du champ d'application du permis de construire...
Ce n'est pas le cas pour les travaux soumis PC comme le prévoit le L111-12 e) du code de l'urbanisme
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
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mhdini
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 18:24:14
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Bonjour,
Et merci pour vos réponses.
J'ai beau lire et relire vos réponses, la question essentielle pour moi reste : est ce que j'ai une chance d'avoir une autorisation pour mettre les velux dans le grenier et l'aménager ? Ou est ce aléatoire ?
Cordialement, |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 19:32:28
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d'après Laurent, vous avez une chance en ne fournissant que le minimum des plans à la DT, d'après moi, si l'instructeur du dossier est méticuleux, vous n'avez aucune chance...
on est bien ici dans la chance...
mais dans tous les cas, la demande ne portera pas à conséquence : on ne peut pas vous "poursuivre" pour ces travaux irrégulièrement réalisés il y a plus de 10 ans... tout au plus pourra-t-on vous refuser la DT. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 23:19:24
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Après avoir pris le temps de réfléchir à ces 2 jurisprudences (et leur dévirées), j'en conclue que :
Jurisprudence Sekler :
Des travaux projetés sur une construction existante non conforme aux règles d'urbanisme doivent être autorisés s'ils ne rendent pas la construction moins conforme.
Dans le cas qui nous préoccupe, les fenêtres de toit sont donc autorisables.
Aoins qu'il ne faille comprendre le terme "existante" comme "existant depuis un temps où un Permis de Construire n'était pas demandé pour édifier un bâtiment". Les habitués savent ce que je pense de ce concept.
Jurisprudence Thalamy :
Il appartient au propriétaire de présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments de construction qui ont eu ou qui auront pour effet de transformer le bâtiment tel qu'il avait été autorisé par le permis primitif.
Aucune autorisation d'urbanisme ne peut être accordée si elle ne porte que sur un élément de construction nouveau prenant appui sur une partie du bâtiment construite sans autorisation.
Dans le cas qui nous préoccupe, les fenêtres de toit ne sont donc pas autorisables.
Pour qu'elle soit accordée, il faut que la DT régularise en même temps tous les travaux fait non conformément à l'autorisation primitive.
Les conséquences de cette jurisprudence n'ont je pense pas été toutes imaginées par les juges.
Imaginons des travaux fait sans autorisation. Bien que conformes au règles d'urbanisme, le propriétaire a la flemme de faire la paperasse.
Le temps passe et les règles d'urbanisme changent et ne permettent alors plus de faire ces travaux.
Là, les ennuis arrivent à grand pas : la maison ne peut plus recevoir aucune autorisation, sauf à défaire les travaux non autorisés en leur temps, et ce malgrès qu'ils étaient à l'époque autorisables !
Exemple :
Un PC m'autorise à construire 200m2 en 2 plancher.
Par la suite, je rajoute un 3e plancher dans les combles et porte à 300m2 la surface. Ceci reste conforme aux règles de densité, mais j'ai la flemme de demander un PC pour créer ce plancher dans mes combles.
Puis le temps passe et les règles d'urbanisme changent. La surface constructible diminue et passe à 200m2.
Je ne peux alors plus demander aucune autorisation d'urbanisme pour cette maison avant d'avoir détruit 100m2 de plancher !
Bref, impossible de ravaler la façade ou de changer les tuiles sans avoir détruit un tier des planchers !
Pour départager le match, je propose le taux d'utilisation des jurisprudences par les autres jurisprudences.
Sekler : 15
Thalamy : 3
Pour ma part, Thalamy est un danger public très peu appliqué, Sekler est raisonnable et humain.
Déposez la DT et défendez-vous !
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 23:23:14
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Tout à fait d'accord avec cette analyse, d'autant que Thalamy vient d'être mise à mal par le Conseil d'Etat dans une histoire différente de changement de destination dont nous avons parlé ailleurs...
N'empêche que la commune peut s'opposer à la DT... mais je pense que le risque de suites plus désagréables qu'un refus étant nul, il faut tenter le coup !!!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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