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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
 Posté - 08 févr. 2007 : 01:30:16
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Bonjour,
Je projette d’acheter en vefa une maison qui sera construite sur un terrain assujetti à une servitude de passage.
Il s’agit d’une parcelle issue de la division d’un seul terrain en 4 et qui est la seule à avoir un accès sur voie publique (elle desservira 4 maisons dont la notre en premier).
Je me suis un peu renseigné sur les servitudes de passage, de ci de là.
Voilà ce qui est prévu avec le promoteur (qui va construire les 2 premières maisons situées sur la servitude) suite à nos demandes (rien n’était fait…) : après visite auprès des 2 maisons du fond déjà habitées, il est convenu qu’une convention doit être signée entre les 4 maisons pour la charge de l’entretien de la servitude chez chacun : 1/4 pour chacune des 4 maisons sur la partie qui grève notre futur terrain (la plus longue...), 1/3 pour la partie sur la 2è maison à charge de 3 autres, 1/2 pour la servitude sur la 3è maison à charge des 2 dernières.
Ça me paraît à peu près cohérent, ce qui m'inquiète c'est que nous avons la plus longue partie de la servitude. Qu'en pensez-vous ?
Et ce qui me turlupine surtout, c’est que j’ai lu qu’habituellement il est demandé une compensation pour le droit de passage, en gros une indemnité, et que celle-ci ne paraît pas avoir été prévue -
y avons-nous droit ? et dans l’affirmative est-il possible de la faire mettre en place par le promoteur avant la signature du contrat préliminaire ou de l’inscrire sur celui-ci ?
Merci de vos conseils  , je suis complètement novice en matière de vefa et servitudes…
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Edité par - pimpon le 08 févr. 2007 23:33:20 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 10:24:14
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Citation :
Initialement entré par pimpon
Bonjour,
Je projette d’acheter en vefa une maison qui sera construite sur un terrain assujetti à une servitude de passage.
Il s’agit d’une parcelle issue de la division d’un seul terrain en 4 et qui est la seule à avoir un accès sur voie publique (elle desservira 4 maisons dont la notre en premier).
Je me suis un peu renseigné sur les servitudes de passage, de ci de là.
Voilà ce qui est prévu avec le promoteur (qui va construire les 2 premières maisons situées sur la servitude) suite à nos demandes (rien n’était fait…) : après visite auprès des 2 maisons du fond déjà habitées, il est convenu qu’une convention doit être signée entre les 4 maisons pour la charge de l’entretien de la servitude chez chacun : 1/4 pour chacune des 4 maisons sur la partie qui grève notre futur terrain (la plus longue...), 1/3 pour la partie sur la 2è maison à charge de 3 autres, 1/2 pour la servitude sur la 3è maison à charge des 2 dernières.
Ça me paraît à peu près cohérent, ce qui m'inquiète c'est que nous avons la plus longue partie de la servitude. Qu'en pensez-vous ?
Je ne comprend pas cette phrase.
Ce que je comprend des explications, c'est que vous aurez à charge 1/4 de l'entretien de la 1e parcelle de la servitude.
Vous n'aurez aucun entretien pour la 2e et la 3e parcelle de la servitude.
Ce n'est pas ça ?
Citation :
Et ce qui me turlupine surtout, c’est que j’ai lu qu’habituellement il est demandé une compensation pour le droit de passage, en gros une indemnité, et que celle-ci ne paraît pas avoir été prévue -
y avons-nous droit ?
Logiquement non car ceci fait partie du prix payé lors de l'achat du terrain.
Vous avez acheté en toute connaissance de cause un terrain grévé d'une servitude. Celle-ci n'était certe pas formalisée, mais cela ne ouvre pas droit à une indemnisation.
Citation :
et dans l’affirmative est-il possible de la faire mettre en place par le promoteur avant la signature du contrat préliminaire ou de l’inscrire sur celui-ci ?
Merci de vos conseils , je suis complètement novice en matière de vefa et servitudes…
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 14:03:54
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Merci Laurent de vos réponses rapides
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Ce que je comprend des explications, c'est que vous aurez à charge 1/4 de l'entretien de la 1e parcelle de la servitude.
Vous n'aurez aucun entretien pour la 2e et la 3e parcelle de la servitude.
Ce n'est pas ça ?
C'est bien ça mais aujourd'hui cela n'est pas encore formalisé avec les 3 autres voisins, dont 2 sont déjà en place et n'ont rien de de ces modalités sur leurs actes, sinon qu'il y est inscrit que l'entretien de la route se fera au prorata du nombre de maisons desservies
(la 2è maison desservie en est au meme stade que nous, pret à signer le contrat préliminaire)
Ma question, finalement, est de savoir si je peux faire rajouter en condition suspensive du contrat préliminaire la signature de cette convention ?
(imaginons que les voisins changent d'avis et en restent à 1/4 chacun pour la totalité de la servitude comme ce que je comprends de leurs actes ?)
j'ai cru comprendre aussi que pour être opposable à de futures propriétaires après nous, les fonds dominants avaient tout interêt à la faire enregistrer par un notaire aux hypothèques.
Est-on obligés, pour ce qui nous concerne en tant que fonds "servant", de participer aux frais de ce dépôt ?
nb : ma question d'indemnité était due au fait que le prix du terrain + maison qui est affiché n'est pas en rapport de la servitude qui le grève (+ de 40% de la surface = 50 K€ d'écart si nous n'avions acheté que la superficie utilisable sans la servitude)...
cela nous suffira pour ce qu'on veut y faire mais ramené au prix du m2 c'est un peu cher même si l'ensemble reste abordable pour notre budget...
merci encore et désolé pour les reprises de texte où j'ai du effacer des marqueurs sans le vouloir...
***Modérateur***
Correction de balises. |
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 08 févr. 2007 14:24:46 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 14:33:37
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Citation :
Initialement entré par pimpon
Merci Laurent de vos réponses rapides
C'est bien ça mais aujourd'hui cela n'est pas encore formalisé avec les 3 autres voisins, dont 2 sont déjà en place et n'ont rien de de ces modalités sur leurs actes, sinon qu'il y est inscrit que l'entretien de la route se fera au prorata du nombre de maisons desservies
(la 2è maison desservie en est au meme stade que nous, pret à signer le contrat préliminaire)
Ma question, finalement, est de savoir si je peux faire rajouter en condition suspensive du contrat préliminaire la signature de cette convention ?
Ce serait très sage en effet.
Citation :
(imaginons que les voisins changent d'avis et en restent à 1/4 chacun pour la totalité de la servitude comme ce que je comprends de leurs actes ?)
Exactement.
C'est un risque très concrêt.
Citation :
j'ai cru comprendre aussi que pour être opposable à de futures propriétaires après nous, les fonds dominants avaient tout interêt à la faire enregistrer par un notaire aux hypothèques.
Est-on obligés, pour ce qui nous concerne en tant que fonds "servant", de participer aux frais de ce dépôt ?
Cette servitude doit absolument être enregistrée devant notaire avec les 4 intervenants.
La paix pour l'avenir en dépend !
Et dans ce cas, logiquement les 4 contribuent au frais de dépot. Sauf que ceux qui habitent déjà risquent de refuser...
Dans ce cas, il faudra que les 2 autres, voir vous seul, payent la totalité de l'acte.
Citation :
nb : ma question d'indemnité était due au fait que le prix du terrain + maison qui est affiché n'est pas en rapport de la servitude qui le grève (+ de 40% de la surface
40% de la surface ???
Outch !
Citation :
= 50 K€ d'écart si nous n'avions acheté que la superficie utilisable sans la servitude)...
Sachez cependant que la surface de cette servitude vous donne des droit à construire. Ce ne serait pas le cas si le terrain était en indivision.
Je veux dire par là que ce terrain ne peut plus être du jardin, mais que par contre il vous permet de construire une grande maison.
Citation :
cela nous suffira pour ce qu'on veut y faire mais ramené au prix du m2 c'est un peu cher même si l'ensemble reste abordable pour notre budget...
Oui mais vous saviez en achetant qu'il y avait cette servitude.
Elle est donc comprise dans le prix compromis.
Citation :
merci encore et désolé pour les reprises de texte où j'ai du effacer des marqueurs sans le vouloir...
Pas grave.
Il y a un modérateur pour vous aider. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 08 févr. 2007 14:35:00 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 15:07:59
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J'ai oublié de demander un chose : ce terrain divisé en 4 lots, c'est bien un lotissement ?
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 08 févr. 2007 15:15:28 |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 21:46:57
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
J'ai oublié de demander un chose : ce terrain divisé en 4 lots, c'est bien un lotissement ?
ben non ! vous m'inquiétez...
j'ai en effet bien demandé au promoteur si nous serions en toute propriété (ce n'est peut-être pas le bon terme...) ou en lotissement et il m'a répondu "en toute propriété",
le contrat préiminaire ne parle d'ailleurs que de la servitude et pas d'un quelconque lotissement,
votre avis sur la question ?
nb1 : effectivement, sortir la servitude du lot qui nous est proposé aujourd'hui aurait, compte tenu de la largeur du terrain sans la servitude, compliqué les 2 constructions, meme si la commune ne possède pas de plu (et que le rnu s'applique - je ne fais que répéter ce qu'on m'a dit...) -
un coin de la maison se trouve du fait en bordure de servitude (à 1 mètre environ)
nb2 : je précise que nous n'avons pas encore signé le contrat préliminaire et que nous essayons avant de tout boucler dans les règles pour notre protection future avec les voisins et cette fichue servitude (c'est prévu pour semaine prochaine)
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Cette servitude doit absolument être enregistrée devant notaire avec les 4 intervenants.
La paix pour l'avenir en dépend !
Et dans ce cas, logiquement les 4 contribuent au frais de dépot. Sauf que ceux qui habitent déjà risquent de refuser...
Dans ce cas, il faudra que les 2 autres, voir vous seul, payent la totalité de l'acte.
à part faire préciser que nous ne sommes en charge que de notre quart d'entretien sur notre portion de servitude (environ la moitié du chemin d'accès, soit en tout 1/8è au lieu du 1/4 prévu dans l'acte des 2 qui habitent déjà leur maison et ont leurs actes signés), je ne vois pas l'interet que nous aurions, en tant que fonds dominant, à faire enregistrer cette convention, donc à en payer le coût à nous tout seuls ???
(je suis bien évidement d'accord pour en payer ma part, mais que celle-ci !)
...ou alors je suis à côté de la plaque (c'est tout à fait possible vu ma carence de connaissances en la matière je ne fais que raisonner logiquement, mais sans doute pas d'un point de vue légal...) |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 22:32:44
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Citation :
Initialement entré par pimpon
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
J'ai oublié de demander un chose : ce terrain divisé en 4 lots, c'est bien un lotissement ?
ben non ! vous m'inquiétez...
j'ai en effet bien demandé au promoteur si nous serions en toute propriété (ce n'est peut-être pas le bon terme...) ou en lotissement et il m'a répondu "en toute propriété",
le contrat préiminaire ne parle d'ailleurs que de la servitude et pas d'un quelconque lotissement,
votre avis sur la question ?
Tout terrain à bâtir diviser en plus de 2 parcelles doit faire l'objet d'un lotissement pour que les lots puissent être construit. C'est la loi.
Courrez à la mairie leur demande leur avis sur la question !
Ou plutôt à la subdivision de la DDE puisque votre commune n'a pas l'air bien grande.
Ca ne sent pas bon.
Citation :
nb1 : effectivement, sortir la servitude du lot qui nous est proposé aujourd'hui aurait, compte tenu de la largeur du terrain sans la servitude, compliqué les 2 constructions, meme si la commune ne possède pas de plu (et que le rnu s'applique - je ne fais que répéter ce qu'on m'a dit...) -
Cela veut dire que c'est le code de l'urbanisme qui s'applique pour les règles de constructions.
Je vous aurez bien conseillé d'aller les lire, mais le code de l'urbanisme n'est pas montrable jusqu'a l'automne tellement il est en pagaille ces temps ci.
Citation :
un coin de la maison se trouve du fait en bordure de servitude (à 1 mètre environ)
Alors c'est sur, il faut que le terrain vous appartienne.
Sinon, votre implantation ne sera pas légale.
Citation :
nb2 : je précise que nous n'avons pas encore signé le contrat préliminaire et que nous essayons avant de tout boucler dans les règles pour notre protection future avec les voisins et cette fichue servitude (c'est prévu pour semaine prochaine)
Il faut absolument lever cette incertitude sur le lotissement.
Citation :
à part faire préciser que nous ne sommes en charge que de notre quart d'entretien sur notre portion de servitude (environ la moitié du chemin d'accès, soit en tout 1/8è au lieu du 1/4 prévu dans l'acte des 2 qui habitent déjà leur maison et ont leurs actes signés), je ne vois pas l'interet que nous aurions, en tant que fonds dominant, à faire enregistrer cette convention, donc à en payer le coût à nous tout seuls ???
Etablir les choses de manière clair et net.
Sinon, ça va se finir au tribunal l'histoire.
Mieux vaut dépenser quelques centaines d'euros maintenant que bien des aigreurs d'estomac plus tard !
Citation :
(je suis bien évidement d'accord pour en payer ma part, mais que celle-ci !)
Je vous comprend, mais tant pis s'il faut y passer.
Citation :
...ou alors je suis à côté de la plaque (c'est tout à fait possible vu ma carence de connaissances en la matière je ne fais que raisonner logiquement, mais sans doute pas d'un point de vue légal...)
Les terrains ne seraient pas vendu, vous pourriez négocier facilement.
Mais ce n'est pas le cas...
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 23:32:21
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Aïe !
ai-je bien compris qu'il y a un GROS problème si le terrain divisé en 4 n'est pas en lotissement ???????
d'après ce que je sais, le promoteur prévoyait au départ de faire 3 maisons sur le terrain qu'il a acheté (la première moitié en fait du terrain initial), et que sur l'avis du maire il se serait résigné à n'en faire que deux.
Je résume la situation pour être plus clair :
au départ un seul proprio avait un grand terrain sur lequel il avait une maison, placée à peu près sur le 3è quart de la parcelle en arrière de la voie communale
(je ne connais pas l'ordre exact dans lequl sont intervenues les ventes), mais en gros :
il a vendu la parcelle (enclavée) derrière sa maison où s'est construite une maison neuve (qiu sera 4è maison desserive par servitude), et a donc concédé une servitude sur le reste de toute la parcelle - les proprios habitent déjà
puis a vendu sa maison initiale qui existe depuis 20 à 30 ans (3è maison desservie) avec la parcelle de terrain sur laquelle elle et implantée et donc la partie de servitude sur celle-ci pour l'accès à la 4è maison neuve - les proprios habitent déjà
et le reste aux promoteurs avec lesquels nous sommes en relation et qui vont construire 2 autres maisons (1ère et 2è dans l'ordre du chemin de servitude) : nous projetons d'acheter la 1ère.
Je vais suivre votre conseil (si j'arrive à me faire renseigner à la DDE demain par téléphone...) mais pouvez-vous m'informer plus précisément des risques - du promoteur - des notres si nous achetons ???
effectivement il s'agit d'une commune de - de 500 âmes...
une info que j'ai oubliée : un seul permis a été déposé en mairie (et accepté) pour les 2 nouvelles maisons, donc à priori la division de la parcelle achetée par les promoteurs devrait intervenir ensuite lors de la vente des 2 maisons, mais par quel procédé ??? |
Edité par - pimpon le 08 févr. 2007 23:51:07 |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 02:21:56
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quelques infos supp. : je n'ai pas le permis de construire dont je vais essayer d'obtenir une copie auprès de ??? (la dde peut etre, ou la mairie ?)
mais j'ai la copie de l'accord de la demande d'autorisation (photographié en mairie lors de son affichage) qui stipule que le permis est accordé, pour les 2 maisons donc, "suivant les articles R421-7-1 du code de l'urb.", "l'unicité de la maîtrise d'ouvrage" et "l'impossibilité d'opérer des transferts partiels de permis de construire",
je crois comprendre d'après les recherches que je viens de faire sur les articles correspondants que cela veut dire qu'une division parcellaire a du être prévue au permis et qu'un cahier des charges a obligatoirement dû etre rédigé ainsi que la création d'une asl, donc au moins pour les 2 maisons à construire par le promoteur, a-t-il l'obligation de le faire avant notre acte définitif ou seulement pour les joindre à celui-ci ?
ai-je bien compris ou est-ce encore plus compliqué ?
ensuite de la division parcellaire sera-t-on tenus de conserver cette asl - que je comprends comme étant "indivisaire" ?
cela veut-il dire que je dois demander à ce que soit annexé au contrat préliminaire ces documents (création de l'asl, demande de permis qui contient - en principe - division parcellaire et le cahier des charges) ???
car j'ai lu aussi que si la demande de permis n'était pas conforme le promoteur pourrait être amené à détruire les constructions sans que je puisse m'y opposer en tant qu'acquéreur (c'est un peu résumé bien sur mais l'idée générale me fait peur et je voudrais donc bien border tout ça avant de signer) !!!
encore merci pour vos conseils et pistes que je pourrais approfondir avant de m'engager
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Edité par - pimpon le 09 févr. 2007 02:23:54 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 08:41:31
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Le problème dérive vers des compétances que je n'ai pas.
Allez donc raconter tout ça sur ce forum.
Vous y trouverez les conseils adéquates.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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indemnité servitude de passage/ problème lotisst ?
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