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path
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 Posté - 08 févr. 2007 : 12:42:32
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Bonjour,
Je suis nouveau sur ce forum où j'ai eu l'occasion d'apprécier la qualité des échanges. Aussi, je me permets de soumettre à votre sagacité le cas du constructeur imposé sur un terrain (dans le cadre d'un contrat CCMI : Contrat de Construction de Maison Individuelle).
C'est une situation illégale, mais malheureusement largement répandue.
Je vous dresse dans un premier temps le contexte : nous avons signé, chez un constructeur, le même jour :
- la promesse de vente pour le terrain (un lot dans un lotissement), avec la société immobilière associée au constructeur (le PDG du constructeur est DG de la soc. immobilière ... mais cette info n'est pas divulguée à ce moment ...)
- Le CCMI avec le constructeur.
Nous aurions préféré signer uniquement la promesse de vente, sans le CCMI avec ce constructeur imposé par la soc. immobilière (et pouvoir choisir le constructeur)
... mais nul doute que cette soc. immobilière aurait refusé de nous vendre le terrain sans signature du CCMI (cf plus loin) : ce qui aurait été, bien sûr, illégal ... mais nous étions, avant tout, intéressés par ce terrain (idéalement situé à côté des écoles, du centre-ville, orienté plein sud, proche du bois, ...), et le nombre de clients potentiels très élevé nous faisait craindre de rater cet achat.
- Le constructeur nous envoie d'abord en LRAR le CCMI, pour le délai de rétractation de 7 jours.
- A l'issue de ce délai, la soc. immobilière nous envoie ensuite en LRAR la promesse de vente, pour le délai de rétractation de 7 jours.
Ce jeu de dates ne nous permet pas d'annuler le CCMI et conserver le terrain (la technique est bien rodée ...)
Suite de l'histoire : nous signons ensuite l'acte authentique, chez le notaire, avec cette soc. immobilière ... puis nous annulons le CCMI (avec le concours de l'association AAMOI pour les bons arguments juridiques (conditions suspensives non-levées, ...) ... Tel est pris ...
Voilà pour l'introduction. Maintenant, je vous laisse réfléchir sur la question suivante :
Question n°1: "peut-on prouver que le constructeur était imposé dans cette situation ?"
(une réponse positive permettrait d'aider de futurs clients de ces 2 sociétés : la situation du constructeur imposé, étant illégale ... et prouvée, le CCMI pourrait être annulé ... et le terrain conservé)
Je vous propose notre argumentation, pour démontrer que le constructeur était imposé :
1)- La soc. immobilière "réserve" un terrain (à ce stade, elle ne l'achète pas : elle ne supporte pas les risques financiers (en cas de mévente ... peu probable), mais surtout, elle n'avance pas l'argent du terrain)
2)- Elle nous fait signer une promesse de vente, tout en n'étant pas encore propriétaire du terrain.
3)- Elle achète le terrain plus d'un mois plus tard, de façon à régulariser sa situation.
4)- Nous pouvons ensuite signer l'acte authentique notarié avec cette soc. immobilière, devenue propriétaire.
C'est en lisant cet acte authentique, que nous nous sommes aperçus que la soc. immobilière n'était pas propriétaire lors de la signature de la promesse de vente (l'historique des propriétaires apparait, avec les dates de cession).
5)- La soc. immbilière se trouve dans la situation où cette activité commerciale ne lui rapporte aucun bénéfice (au contraire : cette activité n'entraîne que des pertes) :
- elle ne réalise pas de plus-value ... comme le ferait un marchand de biens (le prix du terrain est identique à ceux pratiqués par le promoteur-lotisseur pour les autres lots).
- elle doit assumer des frais financiers (elle doit acheter le terrain qu'elle a promis de vendre, un mois plus tôt).
- elle doit également assumer des frais de gestion (achats/ventes/...) : cette activité concerne notamment plusieurs lots (cette soc. immobilière avait "réservé" plusieurs lots dans le lotissement (le quart ...))
- Cette activité commerciale, ne lui engendrant que des pertes, ne peut s'expliquer que par l'important bénéfice retiré par le constructeur associé (le PDG du constructeur est également DG de la soc. immobilière).
6)- Dans cette situation, cette soc. immobilière aurait évidemment refusé de nous vendre le terrain (qu'elle aurait dû acheter ...) si nous avions refusé de signer le CCMI avec son constructeur : CQFD ?
6.a)- cette argumentation aurait été moins solide si la soc. immobilière avait été propriétaire lors de la signature de la promesse de vente (elle pourrait affirmer qu'elle aurait accepté de vendre le terrain sans signer le CCMI pour diverses raisons (besoin de cash, changement de stratégie commerciale, ...).
6.b)- Dans notre situation : dans le cas où nous aurions refusé de signer le CCMI, cette soc. immobilière aurait dû assumer des pertes financières (en achetant ensuite le terrain pour nous le revendre) ... sans compensation pour son constructeur.
En outre, le gain retiré par le constructeur est outrageusement excessif :
- pas de concurrence (peu d'offres de terrains, une multitude de clients potentiels) : la signature du CCMI doit être rapide. Il peut ainsi pratiquer des tarifs indécents.
- la signature du CCMI étant rapide, les avenants à ce CCMI sont quasi-obligatoires : il est difficile (surtout pour une première construction) de penser à tous les éléments de la construction (les tarifs des avenants sont ainsi non-concurrentiels ... et quand on connait les pratiques des constructeurs dans ce domaine ...).
- Le constructeur n'a pas à négocier : il peut imposer le modèle et refuser les modifications demandées par le client.
- Les frais de commercialisation/marketing sont limités (pas de maison dans un village-expo, pas de salons, équipe commerciale réduite, ...).
- ... Le rêve pour un constructeur !
Nous apprécierons bien sûr toutes vos remarques sur cette démonstration : est-elle suffisante ?
Question 2 : cette démonstration pourrait-elle intéresser la DDCCRF ?
(Direction Départementale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes)
Et une question subsidiaire : dans le cas où il serait possible de dénoncer un tel CCMI, conseillez-vous d'annuler ce CCMI en ayant uniquement la promesse de vente (avec les risques d'annulation de la part du vendeur, en se basant sur des conditions suspensives), ou serait-il préférable d'attendre de signer l'acte chez le notaire ?
En conclusion, je tiens à préciser, qu'après avoir annulé le CCMI avec ce constructeur imposé, nous apprécions à présent la possibilité de choisir et notre constructeur ... et notre maison (le constructeur imposé refusait nos modifications : nous nous sentions "dépossédés" de notre projet immobilier ... qui représente tout de même plusieurs années de crédit).
Cette situation illégale, mais malheureusement répandue, mérite d'être dénoncée et je vous remercie pour votre contribution.
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Edité par - path le 09 févr. 2007 12:08:02 |
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R.C.
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745 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 15:09:36
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C'est effectivement une situation connue mais les méthodes d'annulation du CCMI le sont également. Et vous l'avez démontré !
Quelques réflexions (de mon point de vue) :
- On ne peut pas vous faire signer un CCMI avant d'avoir obtenu au moins une promesse de vente (et sous réserve de condition suspensive en attendant l'acquisition du terrain ou les droits réels pour construire).
Le CCMI est illégal et peut être annulé sans difficulté.
- Cette promesse de vente faite par une société qui n'en est pas encore propriétaire, c'est un peu gros, non ?
- Quand au constructeur "imposé", imposé par qui ? par le vendeur du terrain ? pourquoi pas, c'est alors de la VEFA ou de la vente à terme, il me semble.
Sauf que pour le CCMI, le L 231-5 CCH précise que L 261-10 CCH (VEFA ou vente à terme) ne s'impose pas quand celui qui procure indirectement le terrain est le constructeur.
Il me semble que c'est le cas que vous présentez. Sauf que le CCMI est illégal, donc annulable et c'est ce que vous avez fait.
Citation :
Et une question subsidiaire : dans le cas où il serait possible de dénoncer un tel CCMI, conseillez-vous d'annuler ce CCMI en ayant uniquement la promesse de vente (avec les risques d'annulation de la part du vendeur, en se basant sur des conditions suspensives), ou serait-il préférable d'attendre de signer l'acte chez le notaire ?
Il ya obligation d'avoir au moins une promesse de vente avant de signer un CCMI !
Donc :
1 - signer la promesse de vente
2 - annuler le CCMI qui vous est adressé par la suite, dans le délai des 7 jours. |
RC |
Edité par - R.C. le 08 févr. 2007 15:19:14 |
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path
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 15:42:36
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En réponse à R.C. :
1)- Il est apparemment possible de signer le même jour la promesse de vente et le CCMI : la promesse de vente est effective dès sa signature (même si le délai de rétractation n'est pas terminé ... ni débuté).
2)- La société non propriétaire : c'est effectivement "gros".
Nous ne l'avons constaté qu'en lisant l'acte notarié (notre notaire nous a affirmé que c'était une pratique courante, et qu'à partir du moment où l'acte était signé, il n'y avait pas lieu de remettre en cause ce léger problème de date (... et de titre de propriété) pour la promesse de vente ...
3)- Le constructeur nous a effectivement été imposé par le vendeur du terrain (i.e. : la soc. immobilière), et il s'agit bien d'un CCMI (en VEFA, la situation serait effectivement différente).
Cependant, la promesse de vente du terrain ne contient pas de clause imposant le constructeur (cette clause aurait été illégale).
le procédé est plus subtil :
- Le lotisseur nous redirige vers le constructeur, qui nous fait signer, en même temps, le CCMI et la promesse de vente.
- Nous ne pouvons pas traiter directement avec la soc. immobilière ("la personne responsable de ce lotissement est actuellement en déplacement, ...")
- La rapidité à laquelle sont vendus les terrains nous oblige, si nous ne voulons pas rater cette opportunité d'achat, à signer chez le constructeur (le CCMI + la promesse de vente).
4)- "Il ya obligation d'avoir au moins une promesse de vente avant de signer un CCMI !"
Cf la réponse au point (1) : la promesse de vente est signée le même jour que le CCMI.
5)- "Donc : 1 - signer la promesse de vente / 2 - annuler le CCMI dans le délai des 7 jours."
Le scénario mis au point par nos compères est efficace (se reporter à mon "post" initial) :
- Le constructeur nous envoie d'abord en LRAR le CCMI, pour le délai de rétractation de 7 jours.
- A l'issue de ce délai, la soc. immobilière nous envoie ensuite en LRAR la promesse de vente, pour le délai de rétractation de 7 jours.
Ce jeu de dates ne nous permet pas d'annuler le CCMI et conserver le terrain (la technique est bien rodée ...)
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Edité par - path le 09 févr. 2007 12:08:56 |
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R.C.
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745 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 16:37:07
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Citation :
1)- Il est apparemment possible de signer le même jour la promesse de vente et le CCMI : la promesse de vente est effective dès sa signature (même si le délai de rétractation n'est pas terminé ... ni débuté).
Il me semble qu'il n'y a pas de délai de rétractation pour les terrains. Et la promesse peut contenir des conditions suspensives.
Par contre, le CCMI n'est valide que si le constructeur vous l'a adressé en LR/AR et que vous ne l'avez pas annulé dans le délai de rétractation. Le CCMI signé sur place ne peut être qu'un projet de contrat qui ne vous engage pas puisque la procédure donnée ci-avant est d'orde public.
Donc vous signez la promesse pour le terrain (avec éventuellement des conditions suspensives), signature par les deux parties avec un exemplaire que vous conservez, ainsi que le "projet de CCMI". Et vous annulez celui-ci dès réception en LR/AR.
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RC |
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R.C.
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745 réponses |
Posté - 08 févr. 2007 : 16:49:03
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Après contrôle, il est vrai que pour les terrains en lotissement, c'est votre cas, le délai de rétractation existe.
Mais si vous signez un CCMI sans avoir validé la promesse, le CCMI est nul.
On revient à la même démonstration, tant que la promesse n'est pas valide, le CCMI ne peut être signé, il peut être annulé sans difficulté (non conforme à un texte d'ordre public). |
RC |
Edité par - R.C. le 08 févr. 2007 16:50:22 |
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path
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20 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 10:30:49
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Bonjour,
D'après l'AAMOI, une promesse de vente est valide et effective dès sa signature (i.e. : sans attendre la fin du délai de rétractation des 7 jours) : disposez-vous d'un texte permettant de déterminer le début de validité de la promesse de vente ?
Cependant, en supposant que vous ayez raison (que le CCMI ne soit pas valide car signé avant la fin du délai de rétractation), je suis intéressé par la réponse à la question suivante :
Peut-on prouver que nous étions dans la situation du constructeur imposé ?
i.e.: le fait que l'activité commerciale de la soc. immobilière, ne lui apportant aucun bénéfice (au contraire (*)), ne peut s'expliquer que par l'important gain du constructeur associé (les dirigeants sont communs) ?
... et qu'elle ne pouvait que refuser de vendre un terrain si le client refusait de signer le CCMI ? (puisque non propriétaire du terrain : elle devait l'acheter après la signature de la promesse de vente ... pour le revendre ... et supporter ainsi des frais financiers, de gestion, le tout sans plus-value)
(*) : elle doit supporter des frais financiers et des frais de gestion et n'en retire aucune plus-value (cette activité commerciale, concernant plusieurs lots sur plusieurs lotissements, implique des frais importants)
Notes :
- un acheteur peut se trouver dans cette situation et ne pas avoir les réflexes et/ou connaissances juridiques suffisantes pour annuler le CCMI (dans le délai des 7 jours) et conserver la promesse de vente.
- Cet acheteur, désirant après coup, annuler le CCMI pourrait-il se prévaloir de la démonstration proposée ?
Merci pour votre réponse
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Edité par - path le 09 févr. 2007 10:35:13 |
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R.C.
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Posté - 09 févr. 2007 : 12:17:36
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Citation :
D'après l'AAMOI, une promesse de vente est valide et effective dès sa signature (i.e. : sans attendre la fin du délai de rétractation des 7 jours) : disposez-vous d'un texte permettant de déterminer le début de validité de la promesse de vente ?
Cette question de délai de rétractation pour des terrains n'est pas très claire (pour moi) et d'après l'ADIL, seul les terrains de lotissement bénéficient de ce délai. (?)
Pour savoir s'il est possible d'intéresser la DDCCRF, ce n'est plus du domaine de la construction, c'est du pur droit et je n'ai pas de réponse à cette question.
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RC |
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path
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20 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 14:44:13
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Bonne idée l'ADIL : je viens de leur téléphoner à propos du début de validité d'une promesse de vente.
Leur réponse (idem à ce que m'avait répondu l'AAMOI ... mais 2 avis ...) : la promesse de vente devient effective dès sa signature (sans attendre la fin du délai de rétractation).
Il est donc possible de signer le même jour la promesse de vente et le CCMI. |
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R.C.
Pilier de forums
745 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 15:56:56
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| Non, le CCMI doit obligatoirement être adressé complet (donc avec les références de la promesse pour le terrain) en LR/AR et vous avez 7 jours de rétractation. |
RC |
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path
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 14:04:15
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Bonjour,
J'ai à nouveau vérifié mes informations auprès de l'ADIL et de l'association AAMOI : ils confirment que la promesse de vente et le CCMI peuvent être signés le même jour (la promesse de vente est effective le jour de sa signature, et non à la fin du délai de rétractation).
Pouvez-vous citer les sources ou les textes sur lesquels vous vous basez pour affirmer le contraire ?
Merci pour votre réponse. |
Edité par - path le 14 févr. 2007 10:47:47 |
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R.C.
Pilier de forums
745 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 14:56:59
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Le projet de CCMI peut être signé juste après la promesse pour le terrain mais,
Vous avez un délai de rétractation de 7 sept jours à partir du lendemain de la notification, ou un délai de réflexion de 7 jours à partir de la notication du CCMI.
Citation :
Article L271-1
(Loi nº 90-1129 du 19 décembre 1990 art. 7 II Journal Officiel du 22 décembre 1990 en vigueur le 1er décembre 1991)
(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 72 Journal Officiel du 14 décembre 2000 en vigueur le 1er juin 2001)
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 79 IV, art. 96 Journal Officiel du 16 juillet 2006)
Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.
Et tout CCMI qui ne comprend pas exactement les infos ou documents précisés à l'article L 231-2 du CCH est nul. |
RC |
Edité par - R.C. le 13 févr. 2007 15:01:34 |
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path
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 15:22:22
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Merci pour votre réponse : le CCMI peut être signé le jour de la promesse de vente.
Mais le scénario mis au point par le constructeur et sa soc. immobilière est efficace (se reporter à mon "post" initial) :
- Le constructeur nous envoie d'abord en LRAR le CCMI, pour le délai de rétractation de 7 jours.
- A l'issue de ce délai, la soc. immobilière nous envoie ensuite en LRAR la promesse de vente, pour le délai de rétractation de 7 jours.
Ce jeu de dates ne nous permet pas d'annuler le CCMI et conserver le terrain (la technique est bien rodée ...)
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R.C.
Pilier de forums
745 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 18:27:06
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Si vous signez une promesse pour le terrain, vous partez avec une copie signée des deux parties et datée.
Puis vous recevez le CCMI et vous vous rétractez.
La clause de rétractation est en faveur de l'acquéreur, pas du vendeur !
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RC |
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path
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 10:28:29
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Bonjour,
Le déroulement est le suivant :
- Nous signons la promesse de vente et le CCMI, en même temps, le même jour (dans les locaux du constructeur, associé à la soc. immobilière)
- Le constructeur envoie en LRAR le CCMI : le délai de rétractation débute à sa réception et se termine 7 jours plus tard
- Dans le cas où nous annulerions ce CCMI dans le délai de rétractation des 7 jours :
- 1ère hypothèse : la soc. immobilière envoie quand même la promesse de vente en LRAR (pour le délai de rétractation des 7 jours)
- nous avons effectivement la promesse de vente (en ayant réussi à annuler le CCMI).
- Cependant, à mon avis la promesse de vente est fragile : la soc. immobilière (liée au constructeur) va TOUT mettre en oeuvre pour annuler la promesse de vente. (la soc. immobilière n'a aucun intérêt financier à vendre ce terrain : au contraire (frais financiers, frais de gestion, pas de plus-value ...cf la démonstration initiale)
- 2ème hypothèse (plus probable, à mon avis): La soc. immobilière n'envoie pas la promesse de vente en LRAR (pour le délai de rétractation)
A priori : illégal ... En faisant valoir ses droits, l'acheteur pourrait faire valider cette promesse de vente, mais la soc. immobilière n'ayant aucun intérêt à lui vendre le terrain, on se retrouve dans l'hypothèse 1 : la soc. immobilière va tout mettre en oeuvre pour annuler la promesse de vente.
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Edité par - path le 14 févr. 2007 10:29:03 |
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R.C.
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745 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 16:51:16
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Citation :
la soc. immobilière va tout mettre en oeuvre pour annuler la promesse de vente.
C'est à dire ?
Et ne pas oublier que les 7 jours de rétractation, c'est uniquement pour les lots de terrain en lotissement et encore, je n'en suis pas certain (?) il y a eu un fil à ce sujet (que je ne retrouve pas) qui semblait affirmer le contraire !
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RC |
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path
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 18:41:03
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Le délai de rétractation de 7 jours concerne à la fois le CCMI et la promesse de vente (pour un CCMI et un lot d'un lotissement).
Une promesse de vente me semble fragile, avec ses conditions suspensives (Ex.: obtention d'un prêt sous un délai donné, ...).
Dans le cas où la soc. immmobilière désire vendre le terrain, elle ne sera pas trop exigeante sur le délai de levée des conditions suspensives ... (elle peut s'autoriser 1, 2, ... jours de retard).
Dans le cas contraire, elle se basera sur le moindre retard de levée des conditions suspensives pour annuler le CCMI.
... ou encore faire jouer sa complicité avec le lotisseur pour pénaliser l'acheteur (cf les conditions imposées par le lotisseur : dépôt du permis de construire avec un délai quasi-impossible à tenir : 1 mois !! (... sous peine de pénalités pour chaque mois de retard). En général, ces pénalités ne sont pas exigées, sauf ...
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Edité par - path le 14 févr. 2007 18:42:58 |
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R.C.
Pilier de forums
745 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 18:53:54
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| Les conditions suspensives, c'est l'acquéreur qui les demande, pas le vendeur et elles sont pour la protection de l'acquéreur, pas l'inverse. |
RC |
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