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rafifi
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 09 févr. 2007 : 12:41:09
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Bonjour,
Voici notre cas qui est en apparence simple, mais pas bcp de réponses trouvées sur ce forum...
Nous avons signé un compromis de vente pour une maison individuelle avec terrain. Nous devons indiquer au notaire le 15/02/07 que nous avons obtenu un pret (c'est en bonne voie) et le 28/02/07 signer l'acte authentique. Jusque là rien de spécial... Là ou ca se complique c'est sur les surfaces:
*indiquées dans l'annonce: "Pavillon de 130m2. Un gtrand terrain de 20 ares entourant la maison." Je passe le descriptif du bien mais précise que nul part il n'est fait mention de "environ" ou de termes de ce genre.
*indiquées sur le compromis de vente: "Un bien immobilier à usage d'habitation cadastré section 2 n°14 avec 24,62 ares (nb: indiqué en lettres et en chiffres)maison composée de 7 pièces surface habitable 130m2, (...) garage, jardin.
Lors de notre 2e visite dans la maison (la 1ere s'est faite avec la proprio), la proprio et le vendeur de l'agence était là: nous avons revisité, regardé les plans de la maison etc. le vendeur m'a montré une feuille du cadastre avec la surface des parcelles: total 24,62ares: nous avons additionné les différentes lignes pour arriver à ce total, ou plutot il l'a fait. La proprio a bien tiqué car elle ne pensait pas que son terrain était aussi grand mais il l'a convaincue et nous aussi en disant: regardez le cadastre...
Episode suivant...
Hier nous allons au cadastre (à l amairie du village, permanence 4h par semaines...) consulter le plu ou le pos et le cadastre. Résultant: pas d eplu ni d epos mais sur le cadastre il y a 13,02ares de terrain et non 24,62ares. Pas de parcelles au nom de la proprio ailleurs sur la commune, pas de doute sur les 13,02ares selon l'employée de la mairie. En effet, "l'erreur" est simple: dans le cadastre il est indiqué :
parcelle 14 :une surface de terrain de 11,40 ares
6,40a
5,00a
parcelle 35: frich 1,62
En fait le vendeur a tout simplement tout additionné ce qui fait 24,62 alors que les 6,4 et 5,00 sont le détail des 11,40a...
Passé de 24,62a à 13,02a ca fait quand même une diminution de 47,11%... Et notre projet/possibilité de vendre une partie du terrain après notre déménagement pour rembourser une partie de notre pret tombe à l'eau: le terrain devient trop petit pour cela...
Ma question est simple: ayant signé un compromis pour 2' ares de terrain et n'en ayant au final que la moitié environ, ai je le droit de demander au vendeur une diminution du prix (sachant que la proprio est contre le faite de baisser encore le prix car elle a besoin du prix négocié a savoir 180000 hors frais d'agence pour rembourser son pret) sur base par ex de publicité mensongère ou dépassement des 5% de marge d'appréciation de superficie ou autre motif... ?
Et enfin doisje le faire dans ce cas maintenant avant de notifier au notaire notre obtention de pret (ou notre signature d'acte authentique?) Ou dois je signer l'acte auth et le signaler ensuite comme vice caché?
Merci de m'avoir lu et pour vos réponses !!
rafifi
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 19:21:54
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Entre nous vous pouvez mesurer les côtés de la parcelle et vous rendre compte de sa contenance.
Retournez vous contre l'AI et demandez à ce qu'il revoit les prétentions de sa commission.
Pourquoi ne plus concrétiser l'achat ?
Le terrain est important mais devant un juge c'est l'ensemble que vous achetez, et la surface est en sol ou en agrément soit sans maison une valeur de terrain à bâtir et avec la maison une valeur juste résiduelle.
En résumé avant l'acte authentique vous pouvez vous retourner.
Pas après car il n'y a pas de vice caché.
Il faut faire preuve de bon sens, ce qui est le mieux réparti sur terre...
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Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 09:50:44
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Citation :
Entre nous vous pouvez mesurer les côtés de la parcelle et vous rendre compte de sa contenance.
rafifi, ne vous culpabilisez pas suite à cette remarque qui serait implacable si vous vous étonniez de la différence de surface en locataion ou entre l'annonce et le compromis mais qui n'a plus de sens puisque vous avez un compromisCitation :
*indiquées sur le compromis de vente: "Un bien immobilier à usage d'habitation cadastré section 2 n°14 avec 24,62 ares (nb: indiqué en lettres et en chiffres)maison composée de 7 pièces surface habitable 130m2, (...) garage, jardin.
qui indique une contenance cadastrale de 24,62 ares, alors qu'il n'y a en réalité que 11,40 ares.
Votre compromis n'a donc plus de valeur puisqu'il contient une indication fausse !
Alors, les responsables qui doivent répondre de cette erreur sont le vendeur, son agence et le notaire si le compromis a été rédigé par le notaire et surtout pas vous ! Je suppose que vous avez un compromis "agence" et pas un compromis notaire.
Soyez fermes, vous êtes dans une situation où la réponse à votre question Citation :
ayant signé un compromis pour 2' ares de terrain et n'en ayant au final que la moitié environ, ai je le droit de demander au vendeur une diminution du prix (sachant que la proprio est contre le faite de baisser encore le prix car elle a besoin du prix négocié a savoir 180000 hors frais d'agence pour rembourser son pret) sur base par ex de publicité mensongère ou dépassement des 5% de marge d'appréciation de superficie ou autre motif... ?
est oui Oubliez le dépassement de plus de 5 %, il ne s'applique que pour des lots de copropriété. Plaignez-vous sur les faits concrets : votre compromis n'a pas de valeur ! il renferme une indication fausse.
Commencez d'abord par aller chez votre notaire avec votre exemplaire du compromis et demandez-lui de contrôler de toute urgence la contenance cadastrale du bien. Ne prenez pas le risque d'endosser l'information des 11 ares et quelques si le terrain fait réellement 24 ares et quelques.
Ne vous privez pas de ridiculiser l'agent qui se dit professionnel et qui vous explique avec le grand sourire que s'il coûte très cher, c'est pour vous donner des garanties. Demandez-lui, par écrit, pourquoi il ne sait pas lire les matrices cadastrales. Demandez-lui par écrit ce qu'il vous propose en compensation de votre découverte en mairie. Cet écrit, faites-le en RAR.
La LRAR cité ci-dessus de demande de compte à l'agence, vous l'envoyez quand vous devenez franchement sur de votre coup. Et éventuellement vous la faite envoyer par votre notaire. Prenez votre propre notaire, ne prenez pas celui du vendeur. Il ne vous en coûtera pas un centime de plus côté frais de notaire si vous prenez le vôtre.
Evoquez votre "très grande bonne volonté" à ne pas renoncer à l'achat si vous tenez à ce bien mais insistez sur le fait que vous demandez impérativement un dédommagment sur cette erreur intolérable.
Adressez ou faites adresser par votre notaires une autre LRAR au vendeur pour lui demander des comptes sur le fait qu'il a cautionné, par sa signature sur le compromis, une indication fausse. Le propriétaire vendeur est responsable des indications qu'il donne sur son bien, avant qu'il transfert cette responsabilité à son notaire, pour rédiger compromis ou acte. Pensez-y.
Si l'erreur de surface portait sur la partie bâtie, vous n'auriez aucun recours possible (puisque maison individuelle non souise à la loi Carrez), mais là, sur la contenance cadastrale, vous êtes en position de force.
Ne vous faites pas attendrir par le besoin de sous du vendeur. S'il doit demander des comptes à quelqu'un, ce n'est pas à vous, mais à l'agent immobiier !
Faites-vous accompagner par votre notaire pour obtenir réparation... "vous le valez bien"....
Citation :
En résumé avant l'acte authentique vous pouvez vous retourner.
Pas après car il n'y a pas de vice caché.
Parfaitement exact, vous devez attaquer maintenant, pas après la signature définitive, d'autant que l'acte définitif, même si vous ne vous manifestez pas maintenant, il n'aura certainement pas l'erreur ! Le travail des notaire répond à des formalités qui empêchent ce type d'erreur.
Cela dit, si vous vous retrouviez un jour avec un acte définitif mentionnant une contenance cadatrale en contradiction avec celle du cadatre oficiel, vous pourriez deander l'annulation de la vente... car l'acte serait nul.
Point important : vous devez contester la surface de terrain noté à votre compromis par rapport à la contenance officielle cadastrale. La vraie surface, celle que vous pourriez faire calculer par un géomètre n'a pas de caractère officiel tant que personne ne demande au géomètre de faire des démarches en vue de fiabiliser ce qui est inscrit au cadastre. Le cadastre, c'est de l'administratif, du fiscal, mais pas du technique.
Merci de nous informer de l'évolution de votre affaire... votre cas est plutôt intéressant. |
seborga1 |
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rafifi
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 11:09:37
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Bonjour,
Merci tout d'abord pour vos réponses. Je dois aller vite sur cette affaire car j'ai rdv ave cla banque pour finaliserf l'offre de pret mercredi prochain 14/02 pour pouvoir donner l'accord de pret au notaire comme indiqué dans le compromis, à condition que tout soit oik bien sur...
Coté suites il y en a:
*Nous avons vu l'agent immobilier pour lui demander des explications: il est catastrophé car n'a jamais fait d'erreur pareille en une dizaine d'années de métier... Il reconnait son erreur de lecture et s'en veut d'avoir fait trop confiance au vendeur (une femme divorcée qui veut quitter sa grande maison à la campagne pour se rapporcher de la ville et acheter un appartement, précision au pssage: elle a déjà acheter une appartement et compte sur je cite l'agent" réaliser la vente de l amaison pour réaliser l'achat de l'appartement")
*Il devait lui en parler ce week end pour connaitre sa décision.
*sur le chemin du retour coup de théatre: il nous rappelle. Il a appellé son directeur d'agence (6-7 salariés) afin de lui en parler. résultat: ils ne veulent pas faire porter le chapeau au vendeur puisque l'agent immo reconnait son erreur et l'assume.Ils proposent de faire baisser la commission de 8000 euros au départ à 6000euros, soit 2000 de moins (la part de l'agent apparemment). A l'époque du compromis l'agent nous avez entendre qu'il était possible de baisser le prix de 2000 euros mais pas plus. Nous ne l'avons pas fait car un autre couple offrait le bon prix et le premier à signer emportait le morceau (j'ai vérifié il y avait vraiement un autre couple !)
*J'ai cherché à pousser un peu vers les 5000 de remise arguant du fait que 24 ares/13ares ca fait quand meme 47% de moins, soit la possibilité de construire une autre maison qui saute. Réponse: envoyez une lettre à l'agence et si votre demande ne passe pas ce sera l'annulation pure et simple de la vente. La dessus il a raccroché. Evidemment la journée était mauvaise pour lui je le concois et si en plus je le pousse à baisser encore plus... ;o)
Voilà la situation, après divers avis de part et d'autre, nous sommes tentés d'accepter car nous voulons cette maison et qu'emmenager le 1er mars comme prévu est important: nous attendions de trouver une maison et d'emmenager depuis si longtemps... Bref partir dans un combat juridique ne fera que repousser la date d'entrée dans les lieux, pour un resultat pas certain (détrompez moi?) et baisser le prix certes, mais de combien?
Bouzigues, j'apprécie votre réponse et procédure, mais nous n'avons plus trop le temps de faire comme cela sauf à repousser la date de signature d'acte authentique... est ce que le jeu en vaut la chandelle...? Je ne sais pas...
Quelques reflexions que nous qvons eu, qui peuvent peut etre en interesser d'autres:
*Sans projet de construire sur une partie de terrain, 13 ares au lieu de 24 c'est deja pas mal d eboulot à entretenir, surtout pour faire un jardin et pas du gazon à perte de vue...
*Cadastre et plu, je le disais depuis le début il vaut le voir en 1Er et c'est gratuit: resultat on l'a fait en dernier malgré moi et mon bouquin immobilier pratique, résultat des courses: j'avais raison pfff ;o)
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raffy57
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 23:13:22
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Bonjour,
J'ai actuellement un souci similaire, même si beaucoup moins flagrant que celui évoqué au dessus. En effet, il s'avère que le terrain sur lequel repose la maison que je suis entrain d'acheter fait environ 5 ares au lieu des 7 prévus au départ. Ce qui fait tout de même plus de 25% de différence !
Alors on va me dire que j'ai visité le terrain et qu'il me convient, et cela est vrai: par contre je suis désolé, mais je n'ai pas le compas dans l'oeil et lorsque j'ai proposé un prix au vendeur c'était en me basant sur les données qu'il m'a indiqué! Aussi, j'ai l'impression de me faire rouler si je ne réagis pas. De plus, si je compte revendre d'ici a quelques années, c'est un terrain de 5 ares que je vais vendre alors que j'en ai acheté un de 7 (même si tout est relatif) ? C'est donc par principe que je devrais demander à ce que le prix soit revu à la baisse, car je peux annuler la vente à tout moment du fait que le compromis n'est pas conforme, par contre ce serait "degueulasse" vis à vis des vendeurs qui ne pourront normalement pas refuser vu l'avancement de l'affaire et qu'ils sont déjà en train de payer un autre bien. En plus lors de la visite ils nous ont dit qu'ils vendaient car leurs enfants sont partis de la maison et bla et bla, alors qu'en fait ils divorcent (mais bon, mensonge légitime on va dire pour éviter que les négociations ne puissent être trop en leur défaveur car cela témoignerait de leur empressement à vendre)
Alors voilà, étant moi même une personne avec des scrupules et n'ayant jamais été dans un tel cas de figure, je vous demande à vous, habitués du forum et pros de l'immobilier ce que vous pensez de ma réaction, est elle légitime ou pas, et que puis-je entreprendre pour que tout se passe au mieux ? Merci d'avance |
Edité par - raffy57 le 08 mars 2007 23:16:13 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 23:49:36
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| Ben il suffit que la compensation que vous demandez soit particulièrement raisonnable... |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 09:09:06
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La surface indiquée au compromis ne peut pas être invoquée, les compromis comportant souvent une clause d'exonération de garantie, tout à fait légale, sur ce point.
La surface cadastrale n'est qu'une indication fiscale, elle est très souvent fausse, il faut la vérifier ou la faire vérifier par un géomètre.
Par contre la surface indiquée en publicité permet d'agir sur le fondement de la publicité mensongère.
Le terme "environ" n'est acceptable que de la part d'un particulier, venant d'un pro, en justice, on traduit par "au moins..."
Et ce n'est pas parce que votre compromis contient une erreur qu'il n'a pas de valeur ! |
jcm |
Edité par - jcm le 09 mars 2007 09:10:01 |
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raffy57
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 17:40:32
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merci pour vos réponses !
Jcm, si je comprends bien votre message, cela veut dire que n'importe quel vendeur peut affirmer vendre un terrain de X m² alors qu'il est plus petit en toute impunité, et que je ne peux prétendre à la nullité du compromis de vente ? Je me suis donc fait rouler et je ne peux rien y faire parce que je n'ai pas fait vérifier par moi-même la surface par un géomètre ? |
Edité par - raffy57 le 09 mars 2007 17:42:53 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 10:14:08
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Citation :
Initialement entré par raffy57
merci pour vos réponses !
Jcm, si je comprends bien votre message, cela veut dire que n'importe quel vendeur peut affirmer vendre un terrain de X m² alors qu'il est plus petit en toute impunité, et que je ne peux prétendre à la nullité du compromis de vente ?
Oui en ce qui concerne le compromis
Je me suis donc fait rouler et je ne peux rien y faire parce que je n'ai pas fait vérifier par moi-même la surface par un géomètre ?
Encore une fois votre recours est la publicité mensongère, c'est beaucoup plus efficace, allez voir un avocat. |
jcm |
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raffy57
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 14:03:34
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par raffy57
merci pour vos réponses !
Jcm, si je comprends bien votre message, cela veut dire que n'importe quel vendeur peut affirmer vendre un terrain de X m² alors qu'il est plus petit en toute impunité, et que je ne peux prétendre à la nullité du compromis de vente ?
Oui en ce qui concerne le compromis
Je me suis donc fait rouler et je ne peux rien y faire parce que je n'ai pas fait vérifier par moi-même la surface par un géomètre ?
Encore une fois votre recours est la publicité mensongère, c'est beaucoup plus efficace, allez voir un avocat.
excusez-moi j'avais mal saisi vos propos !
Je ne suis pas sur de vouloir entamer une procédure judiciaire, mais d'après votre expérience qu'ai je a y gagner et a y perdre ? (ceci est ma dernière question, promis !  ) |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 mars 2007 : 20:33:29
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| Vous gagnerez probablement, combien ce sera à l'appréciation du juge, à moins de pouvoir chiffrer un préjudice. |
jcm |
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raffy57
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 11 mars 2007 : 23:42:43
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Citation :
Initialement entré par jcm
Vous gagnerez probablement, combien ce sera à l'appréciation du juge, à moins de pouvoir chiffrer un préjudice.
Merci beaucoup pour votre aide |
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Urgent surface ds compromis différente du cadastre
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