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lemap
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34 réponses |
 Posté - 09 févr. 2007 : 21:57:21
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Contexte:
Nous sommes une petite "Copro" (17 Membres) dans le Sud de la France et fondée en Juillet 2005 (Nouveaux immeubles).
Plus de la moitié des "Copros", quoique "Européenne" (les 27) est non "Franco-Française" et maîtrise mal à très mal la langue de "Racine & Corneille".
Je suis Belge, "Francophone" de souche, mais aussi "Multi-lingue" (UK + NL) et, lors de la première AG du Syndicat, je me suis laissé faire "Douce violence" pour être élu au "Conseil Syndical" et ainsi servir d'interprète si pas d'intermédiaire entre les "Non-francophones" et les "Instances" (Syndic et autres).
Le CS de la première année 2005/2006 (nous étions 4 soit 3 franco-français et moi-même le belge) s'est fort bien entendu et après 9 mois de mandat, nous avons édité un "Flash-Info" en bi-lingue français/anglais qui a été fortement apprécié; en outre, mon intervention comme traducteur n'a été sollicitée que une seule fois sans que, à l'époque, cela ne crée de problème particulier avec le "Syndic".
Les Faits
Le CS 2006/2007 a été porté à 6 membres dont 3 "Franco-Français" et 3 étrangers, moi-même et une autre personne étant francophones mais nous exprimant couramment en anglais et une personne "Nordique"
s'exprimant bien en anglais mais absolument pas en français.
La "Présidence" est unilingue francophone.
C'est donc tout naturellement que ayant reçu des questions en anglais d'un "Copro" du Nord, je l'ai reformulée en français et l'ai transmise à notre Syndic; les autres membres du CS ont été tenus informés par mes soins.
Après plus de 3 mois et de nombreuses relances, le Syndic a invoqué ce qui suit:
La Réponse du Syndic
Je vous rappelle par la présente que dans le fonctionnement d'une copropriété en France, les questions des copropriétaires doivent être adressées directement à la Présidente du Conseil Syndical, laquelle les pose au Syndic et prend connaissance des réponses qui lui sont transmises pour juger si celles ci sont satisfaisantes.
Ensuite, la présidente fait suivre aux membres du Conseil Syndical ou à tout autre copropriétaire, les réponses apportées aux différentes questions posées..
Les affirmations ci-dessus m'interpellent car:
1./ Je n'ai trouvé aucun texte de Loi ni aucune interprétation imposant le contact entre le Syndic et un "Copro" ou un Membre du "Conseil Syndical" par le canal unique de la
"Présidence du CS".
2./ D'une "Intervention" de Gédehem du 05 avril 2005 je retiens: Le pdt du CS n'est rien, n'a rien, ne décide rien. C'est juste celui qui coordonne l'action de tous. C'est celui qui ramasse les copies, mais c'est tout ! Contrairement à une idée reçue, ce n'est même pas lui l'interlocuteur privilégié du syndic ni qui lui demande les docs nécessaires au controle. Relire l'art.26 de D..
Confirmation SVP
Pourrait-on me confirmer que l'affirmation du Syndic citée ci-dessus est fallacieuse et ne repose sur aucun texte.
OU BIEN me citer les références de texte qui iraient dans le sens restrictif invoqué.
Merci d'avance
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 22:33:43
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 L'affirmation du syndic est fallacieuse, car ne découlant d'aucun texte !.
Mais que ne vont ils pas inventer !!!
Il s'agit là de modalitée de communication CS/syndic de pure invention, qui n'ont aucun fondement.
Mais sur le fond, il s'agirait là d'un problème spécifique à cette présidente, en raison de son monolinguisme, problème qu'elle voudrait voir régler en passant par le syndic pour tenter d'imposer aux autres conseillers des règles de fonctionnement du CS.
Il n'est d'autre part pas admissible que par la présentation qui est faite, la Pdte du CS serait seule apte à juger que les réponses du syndic seraient satisfaisantes, sans avoir à rendre compte à quiconque ! !!!
Il s'agit là d'un dévoiement total du fonctionnement d'un CS, qui est par nature collégial.
Je vois là une dérive qui ne vient pas directement du syndic, mais de cette Pdte de CS, laquelle semble utiliser le syndic à son profit, ou pour le syndic pour mettre cette présidente dans sa poche (pour une utilisation privée, je ne dirais rien ....).
Il me semble qu'un coup d'arret s'impose et que cette dérive de sa part (de la pdte) devra être sanctionnée par sa révocation et la désignation d'un(e) autre pdt(e).
Un rappel à l'odre du syndic s'impose aussi : ce n'est pas son rôle de s'immiscer dans le fonctionnement de l'instance chargée de le controler, ici pour lui fixer des règles folkloriques !!
Notez enfin que la copropriété étant en France, tous les actes qui la concerne, je parle d'actes écrits, doivent être en français.
"D.art.26 : - Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.
Il peut recevoir d'autres mission ou délégation de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
Pensez aussi au réglement de fonctionnement du CS (RFCS) qui est obligatoire et répond à ce genre de problème.
Modèle :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36671
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Edité par - gédehem le 09 févr. 2007 22:42:02 |
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lemap
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 09:55:43
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Merci Gédéhem
C'est bien ce que je pensais.
Je voudrais quelque peu rectifier le jugement porté sur notre "Présidente" en ce sens que je suis parfaitement convaincu que notre "Présidente" n'est en rien à l'origine de cette règle mais qu'elle s'est laissée influencer par le "Syndic" de manière consciente ou plus probablement inconsciente; elle est d'ailleurs parfaite par ailleurs.
Par ce biais, en effet, le "Syndic" cherche plus que probablement à éluder ses "Responsabilités" et surtout à n'en faire qu'un minimum sachant que cette "Règle" rend les échanges très difficiles.
Serait-ce de la "Paresse" pure et simple ou bien un moyen "habile" de bloquer (rendre quasi impossibles) les interventions de ceux des "Copros" qui lui sont très critiques.
Pour ma part je pense qu'il y a des deux.
Le "Monolinguisme" de la "Présidente" ne fait évidemment que renforcer le frein mis aux échanges par le "Syndic". |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 12:13:56
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Je reviens en arrière sur mon appréciation de la manœuvre concernant cette Pdte du CS...
Mais convenez avec moi qu'un pdt(e) de CS qui n'est pas au fait de certaines règles, ici sur les rapports entre syndic et l'instance chargée de son controle, cela pose question !
C'est le pourquoi de la manœuvre du syndic sur une Pdte ignorante.
Le syndic n'a pas à s'immiscer dans le fonctionnement d'un CS et les rapports CS/syndic.
Car il faut noter ce que disent les textes :
"L.Art. 17 -Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé (..) sous le contrôle d'un conseil syndical."
"L.art.21 - Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion."
Par la conjonction de ces 2 articles, on voit bien que, pour ce qui concerne le controle de sa gestion, le syndic est soumis au controle d'un CS, controle qu'il doit supporter (placé SOUS) et auquel il ne peut se soustraire.
D'où la manœuvre que vous rapportez mais que la pdte du CS n'a pas su voir ..et donc dénoncer. 
Une formation, au moins par le biais de docs appropriées, me semble ici indispensable (voyez le "manuel du CS" de l'ARC disponible sans doute dans toutes les bonnes librairies ou sur le site "UNARC".)
Pour ce qui concerne les règles de fonctionnement de votre CS, il faut voir si le RDC ne les fixe pas, ou du moins dans les grandes lignes.
A défaut, ou pour les compléter/modifier, au CS de les rédiger et de les proposer au vote des copropriétaires lors d'une prochaine AG. (D.art.22) |
Edité par - gédehem le 10 févr. 2007 12:22:55 |
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lemap
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 16:20:53
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Merci Gédehem pour toutes ces précisions on ne peut plus utile.
Merci aussi d'avoir accepté de "dédouaner" notre "Présidente" qui, par ailleurs fait un boulot formidable sur site étant une des rares "résidents(es) permanents(es)".
Il m'est manifeste que soit elle ignore encore cette lettre (je la lui transmets maintenant assortie de certains commentaires basés sur les vôtres) ou que elle la connaisse déjà mais alors n'a pas su voir ..et donc dénoncer; la "manipulation" par le "Syndic" est habile pour ainsi arriver à ne plus devoir être en contact avec cet "ignoble membre du Conseil Syndical" qui quoique belge (c.à.d. "non franco-français") s'obstine à ne pas accepter les "manoeuvres" du "Syndic" et surtout à "ne pas chanter comme il (le Syndic) siffle".
En passant, je remercie vivement "Universimmo" et ses contributeurs qui, comme Vous, m'aident à me confirmer dans mon interprétation des "textes français" que je trouve sur Internet.
C'est ainsi que je puis aider les "étrangers" de notre "copro" à ne pas "tomber dans certains panneaux" et surtout ne pas être bernés.
Merci Encore |
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 18:18:31
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bonjour
Soit j'ai mal compris,ou mal interprété ? ce qui est possible ??
Etant néophite, mais ça se soigne? j'essai de suivre à la lettre ou presque vos conseils
Il y a seulement 15 jours, nous étions 2 pour ne pas dire seule au C/S ayant toutes les casquettes .travaillant avec le syndic.
N' ayant pas lésiné sur l' affichage faisant part de ma démission, ne recevant pas d'aide( donc plus de C/S)
Aussi lors de l'AG, suivant vos approbations !!( en tant que présidente,j'ai modifié l'O-J pour faire part des différents problèmes de désacord,comptables avec les comptes du syndic
plus des réserves,sur ma responsabilité,ne pouvant légalement tout assumer
C' est alors que 7 personnes se sont senti solidaires et se sont inscrit!!
Ayant bien pris note du < R du C/S > 4 jours après l' AG j'ai réuni les membres pour faire nommer Présidente et vice présidente
Et il a été décidé,que pour les réunions avec le syndic nous formerions des groupes de 3 C/S, ces personnes se remplaceront à tour de rôle, suivant disponibilité et intérêt des sujets
Mais toujours avec présence de la Présidente,ou vice Présidente qui seront< les collaboratrices privillègiées,avec le syndic.>
Compte rendu donné au Syndic
Que ce soit les C/Sx ou Syndic à l' unanimité ils a été décidé que la présidente qui connait bien les copropriétaires se charge,de répartir les taches tenant compte des sujets appréhendé et disponibilités,de chacun, chaque conseillé recevant par mail, les sujets de réunions, et dans le suivi le Compte rendu
Fait par la Présidente ou vice présidente
Le syndic ne désirant pas s'expliquer avec 8 personnes sur les mêmes sujets ( voir appels téléphonique ?)
Ceci pour mettre un doigt pointé sur le fait, que si tout les membres du C/S ainsi que tout les copropriètaires sont égaux et ont les mêmes droit.
Ce n'est pas une prise de pouvoir de la présidente,ou entente, que le syndic prèfère comme interlocuteur la même personne et non 8 per/
Si les membres du syndicat l'ont només,c'est bien dans le but,de les représenter?
mais j'ai peut-être ma interprété le sujet ???
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Goutelette |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 18:46:35
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Goutelette : ce que vous exposez là relève d'un "réglement de fonctionnement du CS", réglement interne au CS qui traite de 'organisation et du fonctionnement du CS
L'organisation et les modalités de fonctionnement interne constituant le RFCS, il doit être adopté par l'AG comme il est dit D.art.22.
Vous comprenez donc que tant l'organisation que la structure interne de chaque CS est variable d'une copropriété à l'autre, de même que les modalités pratiques de fonctionnement.
Un CS de 4 ou 5 personnes dans cette copropriétés de 25 ou 30 ne va pas être organisé et fonctionner de la même façon que ce CS de 23 membres dans cette copropriété de 300 lots ....
Quant à débarquer à 8 chez le syndic, cela fait un peu 6 juin 44 .... !
Un truc à lui faire sortir les barbelés ! ....
Reste que sur le fond, compte tenu d'une part que le CS n'est pas une entité juridiquement autonome mais un "groupement fonctionnel" de conseillers syndicaux, et d'autre part que cette particularité impose un travail collégial, chaque conseiller étant l'égal d'un autre en droit, il ne peut pas y aoir de "domaine réservé" à l'un ou l'autre, réservé dans le sens 'exclusif".
Le pdt du CS est pdt "parce que les autres conseillers le veulent bien" ... jusqu'à ce qu'ils ne veulent plus !
Car le pdt est désigné par les seuls conseillers et parmi eux.
Il y a une organisation interne (il faut bien faire tourner la boutique, avec un coordinateur, un animateur) mais attention à la dérive classique du pdt du CS, pdt uniquement interne au CS, qui a vite fait de se prendre pour le Pdt du syndicat ....
quasi le bras droit du syndic (lorsqu'il ne prend pas sa place ...), si vous voyez ce que je veux dire ...
Un dernier point : les membres du CS ne sont pas le "représentants des copropriétaires", dans le sens de "représentants syndicaux" ou "représentants du personnel".
Les membres du CS ne représentent rien du tout !!!
Ils sont une émanation de l'AG (si vous voulez une AG en tout petit), une sorte de "commission" de l'AG, instituée par les textes en "conseil de surveillance", appellation que je préfère à conseil syndical qui ne veut rien dire en soi (un "conseil syndical" peut parfois être un organe de gestion, ce qu'il n'est pas dans un syndicat de copropriétaires.).
Car le rôle, la mission du CS, collectivement, collégialement, c'est "Assister le syndic et controler sa gestion", gestion du syndic et fonctionnement du syndicat que le CS surveille, controle, et sur lesquels il donne des "avis" tant au syndic qu'aux copropriétaires (L.art.21)
(Ne pas oublier non plus ce role d'assistance du syndic !)
Voyez, il ne "représente" personne.... |
Edité par - gédehem le 12 févr. 2007 19:00:01 |
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