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 Sujet  |
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bebby
Contributeur senior
63 réponses |
 Posté - 10 févr. 2007 : 15:43:10
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une petite copropriété de 12 maisons doit elle avoir un syndic, professionnel ou bénévole?
j'ai bien acquis le code de la copropriété 16e édition 2007 de Dalloz, mais je ne trouve rien sur l'obligation de prendre un syndic.
Le conseil syndical ne peut-il pas faire fonction de syndic, c.à.d
différents membres s'occupent des divers travaux, gestion du domaine, compta? Est-ce légal?
Peut un conseil syndical,qui a la personnalité morale, en absence de syndic, employer du personnel?
bebby
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 16:04:39
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Les copropriétaires sont de plein droit groupés en un syndicat de copropriétaires qui, seul, a la personnalité morale.
Le syndicat des copropriétaires est impérativement représenté par un syndic désigné par l'assemblée des copropriétaires/
Le syndic peut être un professionnel ou l'un des copropriétaires. Le syndic copropriétaire est bénévole ou rémunéré.
Les contrats divers sont établis au nom du syndicat des copropriétaires et signés par le syndic. S'il y a du personnel, l'employeur est le syndicat.
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bebby
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 17:19:34
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Merci de votre réponse JPM,
si je comprends bien nous sommes depuis quelques années en parfaite illégalité, le président du conseil s'occupe de la gestion journalière, des autres membres du CS s'occupent du secrétariat, convoquent l'assemblée générale, un copropriétaire s'occupe de la comptabilité. quelles peuvent être les conséquences si le CS ne voie pas la necessité de nommer un syndic. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 17:40:49
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Bebby est localisée au Luxembourg.
Qui peut dire,en l'état actuel des informations , que notre législation et ses textes d'application y sont applicables " mutatis mutandi "? |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 13 févr. 2007 10:09:00 |
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bebby
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 18:16:17
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Salut François
vous avez raison, bebby est localisée au Luxembourg, mais la copropriété concernée se trouve dans le Gard, au sud de la France.
j'ai bien peur que la législation luxembourgeoise ne s'y applique pas.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 21:44:58
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Bonsor,
Dés lors que votre immeuble est implanté dans le Gard
c'est bien la législation française qui est applicable.
Il est temps de régulariser tout cela .
Bon courage |
Salutations
François |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 09:03:48
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J'ai l'impression que la gestion courante est assurée, mais le problème majeur est en cas de vente d'un lot, car le syndicat existant, mais n'ayant jamais eu d'AG n'a donc pas pris de décision, et tout ce qui existe n'a pas d'existence réelle légale.
Le notaire qui va demander un état ne recevra jamais de réponse, et le lot est invendable.
D'autre part, 'des' propriétaires s'auto-proclament membres du conseil syndical, mais il n'y a aucune décision valable (vote de l'assemblée générale décidant de l'exitence, et des participants au CS, du président de celui-ci). Ceci est donc contestable par n'importe qui, à la limite.
En cas de souci, tout le monde peut vite se rendre compte qu'il n'a plus intérêt a maintenir sa positin virtuelle, et certains peuvent nier leur appartenance a ce CS fantôme.
Enfin, le CS n'étant pas investi par une AG n'importe quel propriétaire pourrait se retourner contre n'importe lequel d'entre vous. |
Festina lente |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 10:07:54
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comment est ouvert le compte bancaire ????
car la banque doit demander le PV d'AG certifié conforme où figure la résolution nommant le syndic (pro ou bénévole)
de plus seul le syndic a qualité pour convoquer l'AG, passer des ordres de service....
à ce jour, un copropriétaire ou toute personne physique ou morale ayant besoin de s'adresser au représentant légal du syndicat des copropriétaires peut faire nommer un administrateur provisoire par voie judiciaire..... |
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bebby
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 12:30:06
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il y a eu deux assemblées générales, la première par le syndic provisoire qui était le promoteur,( nommé par le notaire dans le règlement de copropriété signé chez le notaire), lors de cetee première assemblée le conseil syndical a été voté,un président et quatre membres,mais aucun syndic n'a été nommé.
Suite à cette première assemblée le compte bancaire a été voté.
La deuxième AG était convoquée par un des membres du conseil syndical.
La troisième assemblée se tiendra sous peu. Comme dans le règlement de copropriété est stipulé, je cite:"conformément à l'article 14, alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il est expressément prévu que le syndicat pourra revêtir la forme d'un syndicat coopératif",je pense qu'il est préférable que nous options lors de cette assemblée pour un syndicat coopératif. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 12:55:43
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Citation :
La deuxième AG était convoquée par un des membres du conseil syndical
Ah bon.... Donc c'est une AG illégale.....
Comme la troisième en perspective....
Le syndicat existe bien, le syndic a existé mais a disparu, et il n'y en n'a pas.
Donc pas d'AG, pas de budget, pas de gestion, pas de responsabilité.
Essayez peut-etre d'utiliser cette fausse asssemblée pour remettre sur les clous, faire nommer pednat cette assemblée virtuellement un vrai syndic qui va convoquer illico une vraie AG qui va elle nommer vraiment (validement) avec une vraie délibération ce coup-ci le syndic, ce serait la moindre des choses au moindre cout.
Le 'vrai' syndic peut bien entendu etre bénévole et etre l'un d'entre vous, ce n'est pas la le problème. |
Festina lente |
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bebby
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 13:24:19
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merci de votre réponse ribouldingue
mais un syndic bénévole nommé pendant notre prochaine AG "illégale"peut-il convoquer "illico"c.à.d sur le champ convoquer validement une AG? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 15:03:36
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Non, en théorie, c'est encore illégal, car il est bien syndic, mais nommé illégalement, mais au coup suivant, on peut espérer se relancer sur de bons rails.
Si vous voulez faire les choses dans les clous, il faudrait demander au tribunal de vous nommer un syndic qui va vous couter la peaux des oreilles, donc comme votre petite communauté semble s'etre contentée pendant longtemps d'a peu près, peu encline a trouver a l'intérieur d'elle-meme à déclancher des actes de dénonciation ou de plainte qui mettraient tout par terre, c'est pour cela que je proposais ce genre de tour de passe passe, certes illégal, mais qui peut déboucher sur une AG légale débouchant sur une délibération légale, ce qui est, finalement la seule chose qui vous importe.
Les autres forumistes vont me corriger si je dis une bêtise, mais ce n'est pas de l'extérieur qu'on va vous chicaner sur le fait que la convocation de l'AG qui a nommé le syndic n'était faite légalement.
De l'extérieur, on s'en fout, en particulier l'artisan qui va faire des travaux ou le banquier qui va ouvrir le compte chèque ne va pas s'intéresser à cela, il n'y a guère que l'un d'entre vous qui va trouver éventuellement a y redire.
Ensuite, le syndic mal nommé va provoquer légalement une vraie AG, laquelle AG peut alors ce coup-ci voter validement le syndic, et je dirais que la faute est absoute.
Dans une copropriété avec syndic pro, on se paye deux AG avec location de salle, deux séries de RAR avec deux rédactions d'ordre du jour, ca coute tres cher et on renacle.
La, vous faites signer entre vous une feuille d'attestation de dérception de la convocation et de son ordre du jour, vous votez un soir avant le pastis, vous convoquez la seconde AG dans les délais légaux pour le prochain pastis, grosso modo il y a quand meme possibilité de faire simple et pas cher tout en étant légal à la seconde étape.
Attention a l'abus de pastis, il peut faire voire les assemblées double! |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 11 févr. 2007 15:06:01 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 17:34:38
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En complément de la réponse de ribouldingue
Comme vous n'etes que 12 copropriétaires vous pouvez non seulement remettre les convocations contre émargement mais en même temps "solliciter" la remise de "pouvoirs" de manière que lors des A.G. vous soyez 12 présents ou représentés. Ainsi tout peut rentrer dans l'ordre sans contestation possible et à moindre coup.
Respecter le nombre de pouvoirs par copropriétaire.
Respecter les délais de convocation.
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Edité par - JB22 le 11 févr. 2007 17:36:54 |
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bebby
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 18:03:37
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merci jb22
je ne sais pas si j'ai bien compris:
il faudrait convoquer une AG ou tous les coprop.se feraient représenter par des pouvoirs. cette ag nommerait un syndic, un coprop.dans ce cas.
Ce syndic convoquerait alors légalement une AG. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 18:27:32
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Je pense que jb22 a voulu dire: pour être sur de votre coup, demandez aux gens de donner un pouvoir au cas ou.
Ainsi, même si les gens ne viennent pas physiquement, tout existe pour pouvoir décider.
C'est juste uen précaution supplémentaire pour faire les choses dans les clous. Si la majorité qualifiée n'existe pas, vous devez refaire une nouvelle convovation, avec les délais (au moins 15 jours, nouvelle feuille d'émargement, nouvel ordre du jour, un vrai souci!). |
Festina lente |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 23:19:11
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De bebby
"Il faudrait convoquer une AG ou tous les coprop.se feraient représenter par des pouvoirs."
Non je n'est pas dit cela, j'ai même précisé: "Respecter le nombre de pouvoirs par copropriétaire." Il faut donc qu'il y ait des présents, on utilse les pouvoirs des absents qui seront donc représentés.
Si les 12 copropriétaires sont présents ou représentés et que les décisions sont adoptées à l'unanimité il n'y a plus de contestation possible.
Il faudrait pas rater le pastis....
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bebby
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 10:29:27
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merci jb22, ribouldingue, nefer , jpm et françois
vous m'avez beaucoup éclairés, il me reste la tâche difficile d'éclairer les autres copros.
soyez sûrs, ribouldingue et jb22, mon mari ne va certainement pas râter le pastis, il a adoré la réponse de ribouldingue, je l'ai vu baver rien qu'en y pensant. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 17:34:49
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Bonsoir bebby,
C'est votre notaire qui aurait du vous éclairer.!
Je souhaite quand même que tout se passe pour le mieux , mais sachez que "DURA LEX,SED LEX ".
N'oubliez pas d'appliquer correctement les règles des majorités. |
Salutations
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 11:44:32
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La réponse claire à la question posée est que les irrégularités anciennes ne peuvent être purgées qu'au moyen de la désignation d'un administrateur provisoire par le président du TGI compétent.
Il aura pour mission de convoquer une assemblée générale chargée de désigner régulièrement un syndic.
Tout autre mode de désignation d'un syndic laisse planer le risque d'une remise en cause ultérieure puisque l'assemblée aura été convoquée par une personne n'ayant pas qualité pour ce faire.
Libre à vous de prendre le risque, mais il ne faudra pas pleurer plus tard 
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bebby
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 12:55:02
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merci jpm
j'en suis bien consciente et si ça ne tenait qu'à moi c'est la voie que je suivrais. |
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bebby
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 13:12:03
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jpm
j'ai bien compris qu'avec tous les manoeuvres proposés par divers forumistes nous ne serons jamais en règle, même pas en 10 ans, puisqu'une assemblée non valide entrâinera une autre illégale, avec autant de décisions non votées, car votées illégalement, en espérant que le ciel ne nous tombera pas sur la tête.
je remercie tous les forumistes de leurs conseils
bebby |
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nécessité de syndic?
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