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 Sujet  |
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gaethan
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 11 févr. 2007 : 02:22:35
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Bonjour à toutes et tous,
j'ai lu de nombreux posts mais ne trouve pas encore réponse à mes questions, toutefois,je ne doute pas que certains sauront éclairer ma lanterne.Les faits sont simples mais les problèmes multiples alors si vous avez avez un peu de temps à me consacrer, je vous en remercie par avance.
J'ai acheté au mois de décembre 3 greniers dans un immeuble ancien avec plusieurs copropriétaires, desservis pas un escalier, planchers existants, trés jolie terre cuite ancienne,hauteur sous plafonds rampants de 1M75 à 4M70,surface carrez 41m2,non desservis en eau, ni edf, ni evacuation eaux usées,mais raccords réalisable techniquement.
Mon intention est de les réunir en un seul lot pour y aménager mon futur appartement, je m'occuperai avec un géometre des actes modificatifs et du nouveau calcul des charges pour le soumettre en AG;
J'ai commencé les travaux, préparé mon électricité, toutes mes gaines sont en attente, ma plomberie, mes évacuations, en attente pour un raccordement dans les parties communes; l'isolation des plafonds et murs est en cours, la pose de placo type BA13 sur rails aussi.
Un léger conflit est né.
A tort, je le reconnais aisément, j'ai commencé les travaux vers le 10 janvier sans aviser préalablement le syndic. Je sais je mets parfois la charrue avant les boeufs!Chose faite le 28 janvier.
Aussi, un huissier a été mandaté par le syndic pour constater la présence de matériaux et l'état d'avancement des travaux.
Il s'est présenté le 30 janvier, accompagné du gérant du syndic, ont pénétré dans mon grenier qui n'a pas encore de porte close, et il a pris des photos et dressé un constat.Or, j'étais absent ce jour là et non avisé de la venue de cet huissier.
Je voudrais donc savoir si l'huissier, sans accord expresse,en mon absence,sans autorisation judiciaire pouvait légalement pénétrer dans mon grenier?
Ne peut on pas y voir une violation de domicile (lieu privé) et un manquement à son devoir de renseignement vis à vis du syndic en tant qu'il aurait du l'informer qu'il ne pouvait dresser un constat qu'à partir des éléments qu'il pouvait constater de l'extérieur du grenier, soit sur le seuil de porte, mais sans le franchir?
ou bien, la violation de domicile n'est elle caractérisée que par la violence ou l'effraction, qui n'ont pu avoir lieu en l'espece puisque j'etais absent et qu'il n'y a pas de porte aujourd'hui ds le grenier?
Vos commentaires sont les bienvenus, par avance, merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 09:11:19
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si il a franchi la porte, il y a bien violation de domicile mais sans effraction : une plainte éventuelle ne sera suivie d'aucune poursuite du procureur, sauf si vous vous portez partie civile, mais démontrer un préjudice sera... complexe !
mais que craignez vous en fait ?
quel risque courrez vous après ce constat ?
vos travaux sont-ils illégaux ?
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 09:21:19
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wroomsi : il n'y avait pas de porte......
par ailleurs, ces lots sont pour l'instant des greniers....donc non destinés à l'habitation selon votre RCP.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 09:26:06
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Citation :
Mon intention est de les réunir en un seul lot pour y aménager mon futur appartement
Avez-vous obtenu ou demandé l'autorisation de l'AG?
Citation :
non desservis en eau, ni edf, ni evacuation eaux usées,mais raccords réalisable techniquement
Etes vous certain que le syndicat va vous autoriser, d'autant que ce sont des parties communes qui vont devoir être modifiées.,
Citation :
je m'occuperai avec un géometre des actes modificatifs et du nouveau calcul des charges pour le soumettre en AG
Ce n'est pas VOUS qui pouvez le faire, c'est le syndicat, et qui vous en répercutera les couts, s'il en accepte le principe.
Le syndicat peut fort bien prendre un géomètre qui n'est pas le votre. Le nouveau calcul des charges necessitera certainement l'intervention du notaire. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 11 févr. 2007 09:27:38 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 09:27:17
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nefer, ok pour la porte, il faut donc parler du seuil... mais où trouvez vous cette mention au contenu du RCP  ?
en terme de droit de l'urbanisme, ces greniers sont destinés à l'habitation...
en terme de droit civil relatifs au RCP, effectivement, à ce stade, on n'en sait rien... du moins le crois-je ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 11 févr. 2007 09:28:19 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 09:31:20
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Oui, je pense que ce n'est pas la destination qui est contestée, d'autant que si il y a un bon plancher, c'est bien que les 3 greniers servaient, mais:
1/ Les raccordements aux flux communs
2/ Les autres travaux sur parties communes sans autorisation (doublage, ...)ni étude préalable (bruit, diamètres, emplacements, possibilité)
3/ La création d'un nouveau lot non déclaré, avec ses implications légères (BAL, poubelle, compte sur copro,..) et d'autres lourdes (changement des tantièmes, frais de modification de RCP non évalué ni approuvé, travail de géomètre, nécessité d'une approbation préalable du syndicat) |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 11 févr. 2007 09:34:38 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 09:59:58
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| tout à fait, toutes choses qui ne pourront pas être empêchées par la copro sans abus de majorité... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 10:04:32
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A, merci pour ce complément wroomsi, je serais intéressé a un peu de développement.
Par exemple, vous ne pensez pas qu'il peut y avoir des impossibilités physiques aux branchements des flux?
Il n'est pas possible a la copropriété d'imposer (en restant totu a fait de bon droit)par exemple des conditions d'isolation phoniques telles que c'est une annulation pratique des travaux qui est envisageable?
Ne peut-il pas y avoir une limitation par la copro a l'installation d'ouvrants sur la toiture, qui rendrait de fait les greniers toujours inhabitables? |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 11 févr. 2007 10:06:00 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 10:14:06
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Bonjour et bienvenue sur le forum.
La violation de domicile est régie par:
Citation :
Article 226-4 du Code pénal
Art. 226-4.—L'introduction ou le maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres,menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni d'un and'emprisonnement et de 15000 euros d'amende.
Le fait de s'introduire dans les lieux avec ou sans effraction ne change rien à la nature du délit.
Néanmoins, pour qu'il y ait violation de domicile, il faut que le local visité soit un domicile, c'est à dire habité et renfermant des effets personnels.
Il y a de nombreuses jurisprudences à ce sujet. Voici un exemple:
Citation :
N° 605.- VIOLATION DE DOMICILE.-
Demeure d'un citoyen.- Définition.- Demeure momentanément inhabitée.-
N'est pas constitué le délit de violation de domicile au sens de l'article 226-4 du Code pénal, qui exige une introduction dans le domicile d'autrui, lieu servant effectivement à l'habitation et occupé, dès lors qu'il est constant que l'appartement dans lequel s'est introduit le prévenu, en forçant la serrure, était totalement vide de toute occupation
CA Versailles (8e ch. corr.), 31 janvier 1995
N° 95-423.- M. Sisacko c/ Société Opievoy
Mme Mazars, Pt.- M. Marill et Mme Duno, Conseillers.-
M. Caralp, Subst. gén.
A rapprocher :
Crim., 24 avril 1985, Bull. crim. 1985, N° 158, p. 405 et l'arrêt cité
Si vous invoquez la violation de domicile, il y a donc de fortes chances pour que le juge qualifie l'endroit comme non habité et rejette votre plainte.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 10:19:53
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wroomsi: c'est gaetan qui indique dans son premier message qu'il n'y a pas de porte......
"qu'il n'y a pas de porte aujourd'hui ds le grenier?" |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 11:58:50
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nefer, effectivement, je corrige le mot porte en parlant de seuil plus loin.
larocaille : même si c'était un domicile, il est rare à ma connaissance que le procureur donne suite à une plainte pour violation de domicile sans effraction et sans préjudice, même si le code pénal prévoit la peine encourrue, non ?
ribouldingue, vous avez évidemment raison : si les travaux envisagés nécessitent un redimensionnement des installations communes, la copro pourra s'y opposer.. mais est-ce si fréquent ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 11 févr. 2007 12:00:57 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 12:07:09
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Wroomsi, merci.
Je ne sais pas, j'avoue ne pas avoir suffisemment d'expérience sur ce point. |
Festina lente |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 12:37:11
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Citation :
larocaille : même si c'était un domicile, il est rare à ma connaissance que le procureur donne suite à une plainte pour violation de domicile sans effraction et sans préjudice, même si le code pénal prévoit la peine encourrue, non ?
Hou la la, la jurisprudence est très sévère sur la violation de domicile puisqu'elle considère que le fait d'entrer chez quelqu'un sans son autorisation constitue à lui seul le préjudice. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 12:48:48
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Quand même, si il n'y a pas de porte....... Une porte est notoirement faite pour 'interdire ' l'entrée.
On ne considère pas que ainsi qu'il est interdit d'entrée sur un domaine lorsque celui-ci est dépourvu de cloture.
Et avec ni porte ni affaires, ça va être difficile d'appeler cela un 'domicile'.
De plus que il s'agit précisément du syndic qui sait fort bien qu'il ne s'agit pas d'un domicile, mais d'un grenier. Un grenier non relié a un appartement doit difficilement être qualifiable de domicile, non? |
Festina lente |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 12:55:26
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Ben, c'est justement ce que j'ai écrit. Ce qui va éviter à l'huissier et au syndic de passer un sale quart d'heure, c'est le fait que le local ne constitue pas encore un domicile car non habité et dépourvu d'effets personnels.
Ajout:
La porte ne fait pas le domicile. Vous avez parfaitement le droit d'avoir un domicile dépourvu de porte, et ce sera quand même votre domicile. |
Edité par - larocaille le 11 févr. 2007 12:58:53 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 16:28:26
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| et commencer des travaux sans avoir les autorisations necessaires, c'est prendre le risque de ne jamais les obtenir et d'être condamné à démolition sans compter tous les frais annexes de la procédure... |
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gaethan
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 19:39:41
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Bonjour et merci pour toutes vos réponses que je trouve fort interessantes et me permettent de murir ma reflexion.
Concernant, les raccordement eaux, edf, eaux usées, cela est réalisable sans difficultés majeures;mais avant de procéder a ces raccordements,il me faut evidemment l'accord à la majorité absolue de l'ensemble des coproprietaires,j'ai pour l'instant un accord de principe et attends donc la prochaine AG.
En revanche, les greniers , qui peut m'empecher de les amenager,il s'agit de lots clairement definis et non de parties communes? tant que je n'ai pas l'accord de l'AG, je sais bien que je ne peux y habiter, mais je peux proceder tout de même à des amenagements interieurs, meme s'ils restent ad vitam eternam des greniers? certes, des greniers de luxe! 
Pour les calculs des charges et la modification du descriptif du RC j'ai un devis du géometre, cela est budgétisé.
Aussi,je précise que la destination de l'immeuble est à usage d'habitation.
Ce qui m'ennuie quant à l'huissier, c'est que même en l'état de grenier, sans porte pour le moment,il s'agit d'un lieu privé; que le gérant du syndic le sait et qu'il a ,malgré tout, accompagné l'huissier dans le grenier, les photos prises (angles) le prouvent de maniere irrefragable. Je stocke mes outils, des matériaux, une radio pour écouter rmc info .De plus, je n'ai pas été avisé de cette démarche.
Mon préjudice est réel, en ce sens que même si ce n'est pas mon domicile, ce sont mes greniers,lieu privé mais surtout futur "chez-moi" et je trouve ca révoltant qu'un professionnel du droit penetre chez moi, mandaté pour constater la présence de matériaux et l'état d'avancement des travaux, et qu'il n'informe pas le gérant du syndic présent au constat qu'il s'agit d'un lieu privé, ni qu'il ne lui demande s'il a mon autorisation expresse d'y acceder.
Le fait qu'il y ait ou non une porte ne change rien, le descriptif de division est clair et sans ambiguité, le grenier est un lot privatif au meme titre que d'autres appartements situés dans l'immeuble et je pense que le seul droit de l'huissier était de constater tout ce qu'il voyait de l'exterieur, c'est à dire en restant sur le seuil de la porte, limite de propriété.
Vous devez me trouver long dans l'exposé des faits, j'en suis désolé mais manque d'experience, en tout cas, je suis agréablement surpris de voir l'interet que vous portez à mon sujet et vous en remercie encore, c'est chouette internet quand même! |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 20:18:51
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J'ai argué qu'il n'y avait certainement pas violation de domicile, mais il y a introduction non autorisée chez autrui. Vous pourriez prétendre qu'il y a volonté de nuire.
A ce niveau, je ne suis pas certain qu'il faille attaquer l'huissier en tant qu'huissier, puisque lui n'était pas venu constater que la porte était ouverte ou ferme ou inexistante, ou que le propriétaire était la ou pas, il est venu dans un lieu constater qu'il y avait des outils (et une radio connectée sur RMC info).
Je pense que pour le moins, vous pourriez avertir le syndic que vous comptez porter plainte, que vous n'avez jamais autorisé la prise de photogaphie ni de constatation faite par des personnes entrées de façon non autorisée dans un lieu vous appartenant.
Il faut simplement trouver le bon motif.
Ca devrait deja les empêcher de pouvoir utiliser ceci en réunion de copropriété et en justice. |
Festina lente |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 20:59:18
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Pour la visite de l'huissier, j'enverrais une LRAR au gérant du syndic le mettant en demeure de fournir des explications sur la raison pour laquelle il a fait procéder à un constat d'huissier dans un lieu privé sans votre autorisation en insistant sur le fait qu'il s'agit d'un acte illégal (même si il n'y pas violation de domicile, c'est tout de même illégal). Vous pouvez aussi lui demander de vous fournir copie de la délibération de l'assemblée des copropriétaires qui l'a investit de cette mission ainsi qu'une copie du constat effectué à votre insu. Vous lui préciserez aussi que vous vous tenez à sa disposition pour fournir toute pièce prouvant que les travaux entrepris le sont en pleine légalité.
Du point de vue légal, d'après ce que vous avez décrit, vous avez acquis des parties privatives de l'immeuble. Tant que vous n'entreprenez pas de modification soumise à PC ou DT ou qui contrevient au règlement de copropriété, vous n'avez de compte à rendre à personne. Procurez-vous le réglement de la copropriété afin de connaître les tantièmes à votre charge.
Pour vous raccorder sur les réseaux de la copropriété, il va vous falloir une délibération des copropriétaires à la majorité qualifiée. Ne vous privez pas de faire un peu de lobbying auprès des copropriétaires, la clé de la réussite de votre projet est à ce niveau.
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gaethan
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 21:25:18
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Bonsoir cher LAROCAILLE,
merci pour la reponse;
le gérant du syndic a agi de son propre chef, sur demande d'un copropriétaire, mais sans y etre invité par une décision d'ag, or, dans la mesure où il agit dans le cadre d'un pouvoir de police generale de sauvegarde de l'immeuble, je ne peux pas lui repprocher de faire constater la présence de matériaux dans une partie commune, cela ne me dérange pas puisque le RC autorise "l'encombrement temporaire et nécessaire"; mais ce qui est désagréable pour moi c'est qu'ils soient rentrés dans le grenier pour prendre des photos et continuer le constat.Comment fait on des travaux si on ne stocke pas de matériaux?
Je suis en possession d'une copie du second original du constat d'huissier,lequel se borne à constater la présence d'un stock de materiaux et décrire l'état d'avancement des travaux.
J'ai aussi le RC que j'ai lu et relu.
En réalite, je pourrais aussi engager la responsabilité du gerant du syndic, mais pour le moment j'ai besoin de lui et lui ai fait comprendre que dans son interet, il serait avisé de soutenir ma demande à venir lors de l'ag.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 21:44:40
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Quand vous dites que des matériaux étaient stockés dans les parties communes, est-ce bien les parties communes (couloir, palliier) ou dans votre grenier?
Si les matériaux étaient stockés dans les parties communes, le gérant était fondé à faire constater les choses. |
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Un grenier qui pose difficulté!
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