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 Sujet  |
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Olivier123
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 11 févr. 2007 : 18:53:45
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Bonjour à tous,
Je vous contacte pour un ami dont la situation s'aggrave. Mon ami -très endetté- a reçu une lettre de son propriétaire l'avertissant de la mise en vente du logement qu'il occupe depuis plus de 27 ans. Le problème est que le propriétaire a donné l'exclusivité de la vente à une agence qui lui demande 10 000 euros pour les frais . Mon ami n'ayant pas été contacté par le propriétaire, il ne pouvait pas lui dire qu'il était intéressé. Il a reçu la visite de l'agence après le courrier le prévenant de la vente. Mon ami est allé voir sa banque qui lui accorderait le prêt pour l'achat à condition qu'il n'ai plus de dettes auprès des organismes de crédit style cetelem et autres. Nous l'aiderions financièrement pour apurer ses dettes ce qui lui permettrait d'avoir le crédit . Cependant, à cause des frais de l'agence , il va dépasser le pourcentage d'endettement accepté par la banque. Donc, simplement à cause des frais de l'agence, il ne pourra disposer du crédit nécessaire et, à cause de ses dettes ne retrouvera plus un logement décent. De plus, ça lui en coûtera plus que le coût du crédit qu'il pourrait obtenir. Que pouvons-nous faire contre les frais de l'agence??
Nous vous remercions énormément de votre aide.
Olivier
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 19:07:48
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Le locataire en titre doit recevoir un courrier dans les formes de congé pour vente.
Le prix proposé doit être hors frais d'agence soit le prix net vendeur.
Que votre ami fasse valoir ses droits.^
Vous êtes en train de vous noyer dans non pas dans un verre d'eau mais dans une toute petite cuillère à café.
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Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 19:10:44
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Citation :
Initialement entré par Olivier123
Que pouvons-nous faire contre les frais de l'agence??
[EDIT]
J'ai épuré le texte à la demande de Ribouldingue. Il me semble effectivement que la vente se fait dans le cadre d'un congé pour vente. Dans ce cas l'agence n'a pas droit à commission. La jurisprudence est claire sur ce point.
Purger un droit de préemption ne donne aucun droit à commissions.
C'est donc prix net sans ces commissions.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 14 juin 1988 Rejet .
N° de pourvoi : 86-17557
Publié au bulletin
Président :M. Ponsard
Rapporteur :Mme Gié
Avocat général :M. Charbonnier
Avocats :M. Parmentier, la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard .
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 1986), que le 24 juin 1983, Mme Orbiscay a donné à la société Groupe Pierre Baton, pour une durée de trois mois, un mandat exclusif de vendre un appartement loué aux époux Obertuffer ; que, le 28 juin 1983, la société Groupe Pierre Baton a informé les locataires de l'intention de leur propriétaire de vendre leur logement et de la faculté pour eux d'exercer leur droit de préemption ; qu'ayant fait connaître à Mme Orbiscay, par lettre du 5 août 1983, leur intention d'acquérir, la vente a été signée, sans autre prestation de l'agent immobilier, par acte notarié du 16 novembre 1983 ; que la société Groupe Pierre Baton a assigné Mme Orbiscay en paiement de la commission convenue au mandat ;
Attendu que la société Groupe Pierre Baton fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande, alors, selon le moyen, que, d'une part, l'article 6, dernier alinéa, de la loi du 2 janvier 1970 dispose que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité, cette clause doit recevoir application dans les conditions fixées par le décret du 20 juillet 1972 ; qu'il résultait du mandat exclusif de vente venu à expiration le 24 septembre 1983 que Mme Orbiscay s'interdisait, après l'expiration du mandat, de vendre sans le concours de la société Groupe Pierre Baton, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par la mandataire ; que la cour d'appel qui a relevé l'existence de cette clause d'exclusivité et qui a constaté que la vente intervenue le 16 novembre 1983 avait fait suite à l'offre de vente notifiée à l'acheteur le 28 juin 1983 dans le délai du mandat par l'agent immobilier devait nécessairement en déduire que cette société avait droit au paiement de sa commission ; qu'elle a ainsi violé par refus d'application l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et alors, d'autre part, qu'il appartenait à la cour d'appel de rechercher si les parties n'avaient pas entendu en stipulant la clause d'exclusivité déroger aux dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 de sorte que le droit à commission du mandataire subsisterait alors même que la vente serait contestée dans un document unique après l'expiration du mandat ; que faute de l'avoir fait, la cour d'appel a privé sa demande de base légale au regard de l'article 6, dernier alinéa, de la loi précitée ;
Mais attendu que l'arrêt relève que la société Groupe Pierre Baton avait fait une offre de vente aux locataires, titulaires d'un droit de préemption, qui l'avaient acceptée ; qu'il en résulte que cette offre ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur qui seule aurait ouvert à la société Groupe Pierre Baton le droit au paiement d'une commission tant au regard de la loi du 2 janvier 1970 que des stipulations contractuelles ; qu'ainsi l'arrêt se trouve légalement justifié et qu'en aucune de ses branches le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 11 févr. 2007 19:19:58 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 19:13:33
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Vous devriez épurer votre texte parce que c'est compact et presque incompréhensible.
La SEULE question, me semble t'il:
Votre ami doit-il une commision de 10 000 euros sur un achat de (Vous n'indiquez pas le prix de vente, votre mélange de prix et de dette est un malénage qui n'a pas a être rapporté ici) alors que l'offre lui est faite en préemption dans le cadre d'un congé pour vnedre selon article 15 de la loi de 1989?
La réponse est non, souvent répondue par Le Nabot sur ce site, je vous invite a vous y reporter, dans des fils de discussions liés au congé pour vendre.
L'offre est faite directement par le propriétaire au locataire en droit. IL n'y a pas obligation au locataire de conclure l'achat par l'agence, et le locataire doit SURTOUT s'abstenir de tout contact avec l'agence.
Question subsidiaire: Votre ami doit 20 000 euros a son propriétaire, j'espère que le plan n'est pas de demander a la banque de financer a la fois les 60 000 du logement et les 20 000 des loyers dus?
Il me semble peut probable que cela fonctionne. Demander a qqn de preter 60 000 a une personne qui doit 20 000, c'est s'assurer a coup sur que la banque ne retera que moins.... |
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 19:14:39
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| Juste une remarque: Dommage de poster deux versions différentes, les deux noyées dans un micmac incompréhensible et différent dans les deux versions. |
Festina lente |
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Olivier123
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 19:22:01
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Bonsoir à tous,
déjà merci pour vos réponses. Mon ami a 20 000 euros de dettes; nous allons l'aider à les apurer. Il a reçu la lettre du propriétaire avec AR l'avertissant de la vente et du prix demandé soit 60.000 euros. Dans cette même lettre, le propriétaire l'en informe qu'une agence en a l'exclusivité et qu'elle demande 10.000 euros (sur une vente de 60.000 euros) pour les charges de vente. Il n'est pas pensable que l'agence perçoive cette somme alors que si le propriétaire l'en avait informé avant de se rendre dans une agence, il n'aurait jamais dû à payer plus de 60.000 euros.
Merci beaucoup
Olivier |
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Olivier123
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 19:45:03
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Que pouvons-nous faire contre les frais de l'agence??[/quote]
[EDIT]
J'ai épuré le texte à la demande de Ribouldingue. Il me semble effectivement que la vente se fait dans le cadre d'un congé pour vente. Dans ce cas l'agence n'a pas droit à commission. La jurisprudence est claire sur ce point.
Purger un droit de préemption ne donne aucun droit à commissions.
C'est donc prix net sans ces commissions.
Si je comprends bien; nous envoyons une lettre recommandée au propriétaire l'informant de l'intention du locataire d'acheter.
Nous n'avons pas à contacter l'agence avec qui nous ne devrions n'avoir aucun contact. Nous avions déjà rendez-vous ce mardi 13 février à 18h avec eux. Ils nous ont déjà dit que la commission devrait être payée.
Est-il nécessaire de prendre un rendez-vous avec un notaire pour signer l'acte de vente? Est-ce que l'agence n'est pas présente lors de cette signature pour réclamer sa commission -lors de l'échange du chèque du montant de l'achat 60.000 euros-?
Vraiment super pour votre aide. Mon ami n'est pas encore prévenu mais je suis sûr qu'il sera heureux d'entendre dire qu'il ne doit pas payer les 10.000 euros de commissions.
Bonne soirée
Olivier |
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Olivier123
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 19:47:22
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Désolé, je voulais qu'un maximum de personnes puissent lire mon message. Nous sommes pris par le temps....
Olivier |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 19:58:07
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Citation :
Initialement entré par Olivier123
Si je comprends bien; nous envoyons une lettre recommandée au propriétaire l'informant de l'intention du locataire d'acheter.
Tout à fait.
Citation :
Nous avions déjà rendez-vous ce mardi 13 février à 18h avec eux. Ils nous ont déjà dit que la commission devrait être payée.
Dans le cadre d'un congé pour vente, il n'y a pas de commissions d'agence. Annulez le RDV avec cette agence, prévenez le propriétaire et faites un compromis sous seing privé devant notaire et cela directement avec le propriétaire et LUI SEUL. Au besoin, montrez la jurisprudence citée au notaire. Il doit la connaître.
Citation :
Est-ce que l'agence n'est pas présente lors de cette signature pour réclamer sa commission -lors de l'échange du chèque du montant de l'achat 60.000 euros-?
Il faut absolument écarter l'agence de cette transaction. Juridiquement l'agent immobilier n'a droit à aucune rémunération parce que la vente se fait dans le cadre de l'exercice d'un droit de préemption. Et que cet exercice n'est en aucun cas la présentation d'un acquéreur par ladite agence. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 11 févr. 2007 20:15:55 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 20:11:25
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| Vous avez deux mois de plus pour trouver le financement,conformément a la loi. |
Festina lente |
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Olivier123
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 20:21:13
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Citation :
Nous avions déjà rendez-vous ce mardi 13 février à 18h avec eux. Ils nous ont déjà dit que la commission devrait être payée.
Dans le cadre d'un congé pour vente, il n'y a pas de commissions d'agence. Annulez le RDV avec cette agence, prévenez le propriétaire et faites un compromis sous seing privé devant notaire et cela directement avec le propriétaire et LUI SEUL. Au besoin, montrez la jurisprudence citée au notaire. Il doit la connaître.
Peut-on prendre le rendez-vous avec le notaire avant même d'avoir l'accord de crédit de la banque? Ou encore ce compromis sous seing privé doit-il se faire au plus vite? Le propriétaire ne peut-il pas exiger la présence de cette agence? Il nous a dit vouloir ses 60.000 euros et le reste -la façon dont on va le financer, les frais de l'agence à payer- il s'en moque. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 21:44:43
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Citation :
Initialement entré par Olivier123
Peut-on prendre le rendez-vous avec le notaire avant même d'avoir l'accord de crédit de la banque?
Sans problème. Le notaire va simplement insérer une clause suspensive d'obtention de prêt dans le compromis.
Citation :
Ou encore ce compromis sous seing privé doit-il se faire au plus vite?
L'important dans l'immédiat, c'est d'envoyer une LRAR, soit à l'agence qui apparemment purge le droit de préemption, soit au propriétaire. C'est juridiquement pareil. Puisque l'agence peut s'assimiler comme un mandataire du vendeur. Ce que n'a pas le droit de faire l'agence, c'est d'exiger une commission du locataire titulaire d'un droit de préemption. A ce moment, juridiquement l'offre est acceptée sous condition suspensive d'obtention de prêt. Indiquez dans cette lettre que vous allez devoir solliciter un prêt. Le compromis suivra après. Vous devrez désigner un notaire. Ne prenez pas celui du vendeur. Le total du montant des honoraires sera le même. Il y aura simplement partage entre ces notaires selon ce qu'ils auront effectué comme démarches administratives.
Citation :
Le propriétaire ne peut-il pas exiger la présence de cette agence?
Il peut les inviter si il veut en tant que mandataire, mais l'agence n'a pas le droit d'intervenir dans le compromis pour exiger une quelconque commission. Soyez ferme là dessus.
Citation :
Il nous a dit vouloir ses 60.000 euros et le reste -la façon dont on va le financer, les frais de l'agence à payer- il s'en moque.
Il faudra que votre propriétaire soit bien conscient que le rôle de l'agence se réduit à néant. Et que si ce propriétaire sollicite un service quelconque de l'agence (pourquoi pas), il devra en assumer seul la dépense. Le locataire exerçant un droit de préemption n'a pas à rémunérer l'agent immobilier. Le prix à payer est le prix net sans commissions. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 11 févr. 2007 22:05:38 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 22:09:22
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vous parlez d'une lettre reçu du propriétaire pour la vente.
tout d'abord avez vous fait vérifier par l'ADIL (ou une association de locataires) si cette lettre était bien un congé pour vente ET si elle était rédigé suivant les termes légaux ??? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 22:21:01
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Citation :
Initialement entré par nefer
vous parlez d'une lettre reçu du propriétaire pour la vente.
tout d'abord avez vous fait vérifier par l'ADIL (ou une association de locataires) si cette lettre était bien un congé pour vente ET si elle était rédigé suivant les termes légaux ???
Sur le post doublon que vous avez satellisé en tant que modo, il y avait des éléments qui me laissaient penser que c'était un congé pour vente notifié par l'agence. (le post parlait de cinq mois restant avant l'échéance).
Quoiqu'il en soit Olivier123 confirmera. Si le congé pour vente souffrait d'un quelconque motif de nullité, le locataire aurait loisir de renoncer à la nullité (qui me semble relative) et poursuivre l'exercice de son droit de préemption. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 11 févr. 2007 22:21:46 |
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Olivier123
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 21:12:17
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Quoiqu'il en soit Olivier123 confirmera. Si le congé pour vente souffrait d'un quelconque motif de nullité, le locataire aurait loisir de renoncer à la nullité (qui me semble relative) et poursuivre l'exercice de son droit de préemption.
[/quote]
Je vais me procurer les lettres originales et du propriétaire et de l'agence et je vous envoie la copie.
Voici une première lettre que j'ai obtenu de mon ami:
"Monsieur, votre bail de logement que vous occupez se termine le 24 juin 2007. Nous mettons en vente ce logement et nous vous donnons congé avec préavis de 6 mois du 24.12.2006 au 24.06.2007. Le prix de vente est de 70.000 euros. C'est l'agence XXXX de XXXXXX qui est chargée de la réalisation de cette vente . Le prix est payable comptant et les frais d'agence sont à notre charge. En tant que locataire occupant, vous avez un droit de préemption (priorité) sur cette vente. Vous avez un délai de deux mois à compter du 24 décembre 2006 pour nous faire connaître si vous acceptez notre offre. Sans réponse de votre part, après ce délai de deux mois nous proposerons le logement à d'autres acheteurs potentiels et vous devrez libérer le logement pour le 24.06.2007 au plus tard.
Meilleures salutations.
XXXXXXXXXXXX, le propriétaire."
Le prix que veulent les propriétaires est de 60.000 euros, ils nous l'ont dit mais nous n'avons rien d'écrit de leur part. Est-ce que le fait de dire "Le prix est payable comptant et les frais d'agence sont à notre charge"cela ne sous-entendrait pas que dans le prix de vente il y a des frais d'agence que nous ne devrions pas payer? Nous avons discuté avec les propriétaires qui nous ont affirmés vouloir 60.000 euros et ce que prend l'agence, ils ne s'en occupent pas.
Merci de votre réponse et très bonne soirée
Olivier |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 21:51:32
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Citation :
Initialement entré par Olivier123
Voici une première lettre que j'ai obtenu de mon ami:
"Monsieur, votre bail de logement que vous occupez se termine le 24 juin 2007. Nous mettons en vente ce logement et nous vous donnons congé avec préavis de 6 mois du 24.12.2006 au 24.06.2007. Le prix de vente est de 70.000 euros. C'est l'agence XXXX de XXXXXX qui est chargée de la réalisation de cette vente. Le prix est payable comptant et les frais d'agence sont à notre charge. En tant que locataire occupant, vous avez un droit de préemption (priorité) sur cette vente. Vous avez un délai de deux mois à compter du 24 décembre 2006 pour nous faire connaître si vous acceptez notre offre. Sans réponse de votre part, après ce délai de deux mois nous proposerons le logement à d'autres acheteurs potentiels et vous devrez libérer le logement pour le 24.06.2007 au plus tard.
Si c'est le texte intégral du congé pour vente, il est entâché de nullité. Il manque notamment la reproduction de certains articles de la loi du 6 juillet 1989 qui est une formalité requise pour la validité du congé pour vente. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 12 févr. 2007 21:53:20 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 21:56:39
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Citation :
Initialement entré par Olivier123
Est-ce que le fait de dire "Le prix est payable comptant et les frais d'agence sont à notre charge"cela ne sous-entendrait pas que dans le prix de vente il y a des frais d'agence que nous ne devrions pas payer?
Peu importe la façon de formuler, la proposition va à l'encontre de la jurisprudence que j'ai citée, laquelle jurisprudence énonce clairement que la purge d'un droit de préemption n'est pas la présentation d'un acquéreur et n'ouvre pas, par conséquence, un droit à commission. Si vous voulez une autre formulation, le travail d'un agent immobilier c'est de trouver un acquéreur, et chercher un titulaire d'un droit de préemption est du "travail fictif" qui ne mérite pas un salaire. C'est donc le prix net que le locataire doit payer. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 12 févr. 2007 21:58:58 |
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 11:31:52
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Je vais peut être hors sujet, mais une agence peut elle prendre une commission aussi importante de 17%dans la tranche d'un bien en vente à 60000€?
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Alexis |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 18:02:37
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Citation :
Initialement entré par Allezquesi
Je vais peut être hors sujet, mais une agence peut elle prendre une commission aussi importante de 17%dans la tranche d'un bien en vente à 60000€?
les honoraires sont libres......
un vendeur est libre de son choix pour passer par une agence ou non et libre aussi de négocier
une obligation légale pour l'agence: les tarifs doivent etre affichés et visibles de l'extérieur |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 18:11:03
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Citation :
Initialement entré par nefer
un vendeur est libre de son choix pour passer par une agence ou non et libre aussi de négocier
Je suis d'accord nefer sauf qu'en l'occurence le vendeur n'a strictement rien négocié. Ou alors pour les autres. A la lecture des posts, le vendeur demandait un net de 60000 EUR. Il est donc évident que l'agent immobilier a tenté de purger le droit de préemption en ajoutant royalement 10000 EUR sur le prix de présentation. Peine perdue, la jurisprudence ne lui reconnaît pas le droit de percevoir de commission dans cette hypothèse. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 14 févr. 2007 18:12:01 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 19:53:26
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| ma réponse concernant la question d'ALexis sur les 17% |
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Sujet |
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Avant de devenir SDF, ....
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