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comert
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 15 févr. 2007 : 21:06:42
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Bonsoir, je suis très dépourvue face à la situation que je vous expose ci-dessous et vous demande de l'AIDE!!!
Si vous avez un peu de patience....
En Janvier dernier avait lieu l’AG annuelle de la copropriété (comprenant environ 230 appartements) .
Le syndic était représenté par Madame u.
Lors de cette AG (prévue initialement de 19h30 à 22h qui s’est finalement terminée à 23h15 dans une totale confusion et alors même que certains copropriétaires étaient déjà partis) nous avons pu constater :
-l’énoncé de la résolution 27 (décision à prendre pour engager la rénovation des paliers) n’a pas été lu intégralement par le syndic
-s’agissant des résolutions 27 et 28 (palier et candélabres) soumises à l’article 24 (majorité simple), un simple vote de principe a été invoqué et a donc entraîné la confusion de sa signification (vote de principe ou vote pour application ?). ce vote de principe a ainsi été le seul et unique vote et ne semble donc manifestement pas avoir de valeur juridique. Quelques copropriétaires nous ont fait savoir qu’ils avaient voté favorablement sur le principe mais ne sont pour d’accord pour l’application.
-Au-delà de l’absence et d’incomplétude de la lecture des résolutions, la tenue de la fin de l’AG (à partir de l’article 27) a été très mouvementée et les dernières résolutions ont été votées « à l’emporte pièce ». De plus, l’adoption ou la non adoption des résolutions n’a pas été portée à la connaissance des présents en fin de séance. Madame U nous affirme le contraire !!!
Lors du vote de la résolution 27 (rénovation des paliers), la question de la présence d’Amiante dans les dalles et la colle des paliers a été évoquée à l’oral par certains copropriétaires et repris par Madame u.
Elle nous a expliqué avec beaucoup d’assurance qu’il y avait effectivement un rapport d’expert indiquant la présence d’amiante dans les matériaux actuellement en place sur les paliers et que le projet de réfection des paliers aurait pour double avantage et fonction :
-l’embellissement
-le pseudo confinement de l’amiante par le recouvrement de ces dalles et colle par un parquet flottant. Ainsi et selon son explication les matériaux potentiellement nuisibles seraient calfeutrés sous le parquet, ce qui limiterait leur dégradation, et les nocivités qu’ils pourraient engendrer pour notre santé.
Elle a largement argumenté le fait que confiner l’amiante reviendrait à engager des investissements beaucoup plus importants.
-Dans le même temps un copropriétaire l’a interpellé sur la classification M3 ou M4 de ces dites dalles. Madame u a vaguement répondu qu’il était là question d’une classification M5 faite par les pompiers.
Après recherches, la norme M5 correspond à une norme de résistance au feu « très facilement inflammable » !!!.
Après consultation de professionnels du bâtiment, il semble que l’application de cet indice soit peu probable. Est-ce de nouveau une stratégie d’orientation des personnes vulnérables et craintives de la part de Madame u ? Dans tous les cas le fait de recouvrir ces dalles n’annulera pas le caractère inflammable.
Nos compagnies d’assurance doivent-elles en être informées, les cotisations seront-elles augmentées, sommes-nous tout simplement assurés en cas d’incendie ?
Il nous emble que le vote de cette résolution ne s’est pas passé sereinement et sans orientation (manipulation, incitation, influence) de la part du syndic et du conseil syndical.
Selon nos recherches, et en cas de présence d’Amiante constaté par expert, même dans le cas d’une infime présence détectée, des visites régulières (tous les 3 ans) s’imposent.
L’unique et dernier rapport date de Mars 2002.Sommes nous hors la loi ?
Enfin, ces travaux qualifiés « d’entretien » et de ce fait votés à l’article 24 ne dépendent –t-ils pas d’un autre article (mise aux normes, en conformité ou autre), ce qui pourrait changer la nature des résultats. ?
Aussi, avant l’AG un copropriétaire interpellait déjà le Syndic et le Conseil Syndical sur l’ensemble des travaux envisagés et à l’ordre du jour de l’AG à venir.
En réponse à ce courrier et concernant la résolution 27 le Conseil Syndical et le Syndic signaient dans une réponse à ce dit copropriétaire :
« LES PALIERS sont dans un état de saleté repoussante. Que certains s’en satisfassent cela les regarde, mais la plupart des propriétaires en sont lassés et demandent, parfois avec autant de véhémence, ce que fait le conseil syndical à propos de ces paliers.
Il y avait également à ce sujet un énorme problème technique et financier à résoudre »
Nous n’avons aucune idée de ce à quoi est fait référence là, ni dans les documents fournis pour l’AG concernant ce sujet ni dans un tout autre courrier.
Peut-être est-ce les problèmes posés par l’amiante ou les normes de résistances au feu ????
Aussi, la notion de « saleté repoussante » est très subjective.
Seuls les sols sont à nettoyer (la personne chargée de l’entretien a ciré sans jamais décirer, il y a donc des amalgames poussiéreux de cire dans les coins des paliers près des plaintes. Il suffirait donc de nettoyer les dalles pour les remettre en état.
Lorsque nous avons avancé cet argument, il nous a été rapporté qu’un essai avait été fait en ce sens mais que la société en question avait décollé des dalles, et que compte tenu de la présence d’amiante dans ces dalles, un ragréage avait dans l’urgence été posé.
Cet argumentaire est appuyé par une étude financière que nous n’avons pas vue, selon laquelle, à en croire Madame u, si sur 5% des paliers cette mésaventure recommençait, cela nous coûterait aussi cher que de refaire tous les paliers.
Dès le lendemain de l’AG nous avons :
-pris contact avec le président du Conseil Syndical afin de lui faire part de nos observations contestataires concernant la tenue de l’AG
-distribué un courrier dans les boites aux lettres des copropriétaires afin de les informer de nos démarches et évaluer la proportion de personnes qui partage notre mécontentement et qui souhaite la tenue d’une AG extraordinaire
-communiqué ,ces mêmes observations par couriel, à Madame u qui a contrecarré nos arguments, comme certains membres du Conseil Syndical
-rencontré Madame u afin de lui exposer plus largement nos recherches, nos arguments et nos attentes. Le président du Conseil Syndical n’a pas daigné se joindre à cette conversation arguant « qu’il n’avait pas de temps à perdre avec ce genre de problème.
Madame u a de nouveau réfuter nos arguments, se fourvoyant même avec aplomb sur la nature des norme M5 qu’elle perçoit comme « une norme trafic affirmant que la norme de résistance au feu des matériaux est U » (peut-être fait-elle fausse route sur d’autres points qu’elle avance avec beaucoup d’assurance ?)
Elle nous a aussi précisé que des problèmes d’infiltration de façades étaient notés par plusieurs copropriétaires et qu’il faudrait prochainement envisager la aussi des travaux, parmi tant d’autres….
En réponse à notre demande de provoquer une AG Extraordinaire, Madame u dit nous laisser encore 15 jours pour recueillir la détermination d’au moins un quart des copropriétaires, condition nécessaire pour que cela puisse se faire. Elle ajoute que nous n’avons que très peu de chance pour que les résultats de vote basculent.
CONCLUSION :
Suite à notre courrier distribué dans les boites aux lettres, nous avons obtenu une trentaine de réponses à ce jour (J+9), 33 nous sont favorables. C’est encore bien juste si l’on se réfère aux dires de Madame u (qui parle d’un quart des copropriétaires mais encore pire si l’on de réfère au règlement de copropriété qui dans l’article 35 (page 54) : »Le syndic devra, en outre, convoquer l’AG chaque fois que la demande lui en sera exprimé par les copropriétaires. Représentant un ensemble d’au moins la moitié des Millièmes de Copropriétaires. Dans les choses communes générales ».
La question est maintenant de savoir si nous avons suffisamment d’éléments et de chances d’obtenir gain de cause auprès du TGI (et si cette action est vraiment nécessaire) ou si vous considérez qu’il y a d’autres moyens.
Nous nous demandons aussi si un seuil de dépenses maximal peut être évoqué concernant l’augmentation significative des charges par mois ;
Par ailleurs, nous nous interrogeons sur la porté de l’Article 21 Section III (p 47) du règlement de copropriété : « Charges d’entretien des entrées, escaliers, des vides ordures
Ces charges spéciales intéressant les appartements desservis par un même escalier, comprennent :
-Les dépenses afférentes au ravalement intérieur des cages d’escalier et de leur paliers, les réparations nécessitées par l’usure des marches»
Est-il question là des paliers des escaliers ou des paliers d’étage ? Et dans ce cas aurait-il été nécessaire de voter la résolution 27 par immeuble et non pour tous les immeubles de la copropriété ?
Vous remerciant très sincèrement d’avoir accepté d’étudier « notre affaire »……….
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 00:12:39
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Sur le fond de l'affaire, on en peut que déplorer le laxisme de certains copropriétaires et surtout l'absence du PDt de séance, lequel est le seul habilité à "tenir" la réunion, les débats et les votes.
Sur la résolution qui aurait été adoptée : il est necessaire de la rapporter ici telle que mentionnée au PV, si PV il y a !
En effet, le vote sur un principe de réalisation de travaux, sans préciser un montant et les modalités particulières tant de réalisation que de paiement des provisions n'est pas une décision effective, une décision décisoire qui oblige les copropriétaires.
D'où l'importance de sa transcription ici pour pouvoir dire ce qu'il en serait éventuellement .... |
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comert
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 14:04:42
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En fait, tout a été fait dans les règles(autant au niveau de la convocation à l'AG que dans le PV ensuite). La seule chose est qu'oralement et avant le vote Mme u a annoncé un vote de principe.
Plusieurs personnes ne se seraient pas prononcées de la même manière si elles avaient su que c'était en fait comptabilisé comme une décision décisoire. En effet un membre du CS est allé en fin de séance faire rectifier son vote car il avait compris au final que ce n'était pas pour le principe. D'autres ne l'ont pas fait, faute d'information. Toutefois ils sont plusieurs à avoir signé la lettre de contestation que nous avons fait circuler dans les boites aux lettres. |
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