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numeror
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 18 févr. 2007 : 15:50:31
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Bonjour , je suis un nouveau et j'aimerais faire de la location en achetant un immeuble pour le montant de 800800€ mais je penser emprunter 2000000€ ce qui fait beaucoup.Et donc je voudrais savoir si pour un debut ca fait pas un peu trop.Le logement aurais la possibilite de faire 40 logement (20 de 20m² , 15 de 40m² et 5 de 80m²) avec 200 m² de commun , en plus le parking comprend 40 place ce qui est parfait , selon mais calcul , j'emprunterais 2000000 sur 20 ans avec un taux de 5% ce qui est enorme mais il vaut mieux compter trop que pas assez.Ce qui me ferait environ 9000 € par mois , un loyer de 300 € pour 20 m² , 500 € et 700 € , ce qui fait un revenus d'environ 17000€ par mois , je pense avoir assez pour faire l'entretien , le prets et tous ce qui va avec.J'ai compter les pertes (logement non loue) de 40% la aussi c'est enorme ce qui me ferait 6800€ ce qui me laisse encore un peu de marge.
Donc je voudrais savoir si pour une premiere c'est possible , si ce type d'achat vaut le cout.Qu'est ce que vous en pensez.
Merci
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 16:01:28
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| à part les chiffres annoncés ci dessus.........avez vous des connaissances en gestion locative?????? |
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numeror
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 16:09:20
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| non et c'est bien ca le probleme. |
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numeror
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 18:09:33
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je cherche a apprendre , alors avez vous des sites , des formations , des livres a me conseillez pour apprendre.
Merci
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lesterlin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 18:20:32
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C'est vrai que c'est un projet qui à l'air sympa.
Après un vague calcul des mensualités, j'obtiens une mensualité de 13200 € pour un loyer de 17000 €. Cela fait qu'il vous resterez à peine 4000 euros pour payer les frais, charges et la non location d'un ou plusieurs logement.
Montez bien votre projet et posez vous les bonnes questions
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numeror
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 20:02:06
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quelle type de dossier faut-il monter pour presenter a la banque le projet :
Que doit-il contenir
des plans , etc.
MErci |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 20:05:14
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Citation :
Initialement entré par numeror
Bonjour , je suis un nouveau et j'aimerais faire de la location en achetant un immeuble pour le montant de 800800€ mais je penser emprunter 2000000€ ce qui fait beaucoup.
Je ne comprends pas, lequel des 2 chiffres est correct? ou faut-il comprendre que vous allez injecter 1200000€ de travaux?
Je donne mon avis après
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numeror
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 20:20:01
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oui en faites la superficie fait environ 1650 m² et c'etait 3 immeubles du rectorat donc des bureau et donc il est en vente pour 800800 € mais si il faut faire des travaux j'avais prevus 1200000 € , je trouve que c'est bien suffisant car au vu des prix pratique par les entreprises du batiment.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 20:43:19
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Citation :
Initialement entré par numeror
....je trouve que c'est bien suffisant car au vu des prix pratique par les entreprises du batiment.
1) je trouve que c'est excessif, Pégase s'il traine ici devrait pouvoir vous donner plus d'infos. 800€/m2 rénové, ça montrerait que l'état des lieux est vraiment très mauvais, et ds ce cas, le 800000 est élevé.
OK, 3 immeubles, c'est plus cher qu'un seul, mais, enfin ......
Mais je n'ai pas l'expérience de tels projets.
2) avant de monter des dossiers, et là avec mon expérience des banques, il me semble qu'il faille prendre votre baton de pélerin et en faire 4 ou 5, et leur expliquer votre projet. MAIS il faut bien connaitre les gestionnaires, car pour un tel projet, vous risquez une désillusion. Autre chose, vous vous y connaissez bien en immobilier et en montage financier? il me semble que ce sera recherché par les Banques. |
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numeror
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 20:48:18
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| je recherche des cours car je n'y connait rien |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 21:01:13
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Citation :
Initialement entré par numeror
...Donc je voudrais savoir si pour une premiere c'est possible , si ce type d'achat vaut le cout.Qu'est ce que vous en pensez.
"...car je n'y connait rien..."
Mon avis n'est donc pas très positif, attendre ceux des autres. |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 21:28:54
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Sur la base des chiffre que vous donnez l’investissement peut être intéressant.
Le problème c’est le « peut-être »
Les chiffres que vous donnez sont-ils suffisamment analyser et vérifier
Quels sont vos compétences :
En gestion locative (ok, mais c’est pour après)
Financière (étude des données chiffrées et réalisation de simulations)
Gestion de chantier
Connaissance des aides possibles et des contraintes financières et administratives
Quel est votre profil d’investisseur (patrimoine, revenu autres, investissements réalisés)
Personnellement, je suis investisseur en immobilier, mais mes compétences se situent sur le plan financier. En conséquence, je ne m’aventure pas sur un bien avec des travaux lourds. Il faut une bonne connaissance en terme d’estimation des coûts, suivi de chantier, gestion administrative de l’opération. L’absence de ses connaissances peuvent avoir une incidence trop importante sur l’intérêt financier de l’opération.
De plus les sommes en jeu étant importantes donc les conséquences le sont aussi.
Autre problème, le banquier. Sauf à disposer d’un patrimoine net de 2.000.000, 50 % des banquier ne vont même pas etudier le dossier 45 % vont etudier le dossier si vous présentez, disons 1.000.000 de patrimoine net, reste le 5 % pour espérer une personne compétente pour étudier l’investissement, votre dossier et votre profil à fond pour éventuellement constater que l’opération est jouable.
En conclusion, si vous êtes à votre premier investissement et sans un patrimoine personnel important, vous étudiez le dossier pour votre formation, mais vous n’y touchez pas.
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numeror
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 21:39:31
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| il vaut mieux commencer par de petit surface.Genre appartement. |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 21:50:52
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Non, pas appartement, mais immeuble moyen sans travaux ou à rafraichir, rendement 9-10 %.
Mais, je conseille tout de même de bien étudier la question avant de s'engager.
Que ce là soit pour 400.000 ou 2.000.000 les réactions de l'opérations seront les mêmes dans leur principes mais pas forcément supportable par l'investisseur si l'opération est mal engagée.
Le jour ou l'on signe un compromis de vente tout doit être clair dans la tête de l'investisseur. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 22:00:21
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Est-ce que vos 800 000 euros sont nets de frais d'achat, ou bien il faut les ajouter?
Et les frais de pret pour l'emprunt?Citation :
j'emprunterais 2 000 000 sur 20 ans avec un taux de 5% ce qui est enorme mais il vaut mieux compter trop que pas assez.Ce qui me ferait environ 9000 € par mois , un loyer de 300 € pour 20 m² , 500 € et 700 € , ce qui fait un revenus d'environ 17000€ par mois
je ne trouve pas 9000 euros par mois de rembourseemnt d'emprunt, avec 5%.
Si c'est du in-fine, je trouve environ 8300, si c'est de l'amortissable, il me semble que cela doit plutot tourner autour de 13 000 à 14 000.
Il s'agit de transformation de batiment de bureau en logement. Vous avez donc besoin d'un PC, et il va donc vous falloir:
1/ Acheter
2/ Faire travailler deux ou trois architectes pendant un a deux mois sur le projet et les payer
3/ Attendre au mois deux mois l'autorisation
4/ Débuter les travaux quatre mois au mieux apres l'achat, ce sont donc des mois à environ 4000 euros par mois de remboursement plus les architectes a nourrir.
(En fait, il vous faut plutot acheter avec la condition suspensive du PC obtenu, mais vous aurez donc payé vos 2 ou 3 architectes avant, avec un risque que ce soit pour rien, je dirais, mais vraiment en l'air comem cela, que ils vont vous couter une bonne dizaine de milliers d'euro rien que pour cette rpemière phase)
Ensuite, il va vous falloir plus d'un an avant de tout faire, donc vous aller payer entre 4000 et 13000 euros par mois de remboursement d'emprunt sans aucune rentrée. Pendant un an et demi (un an plus les quatre mois précédents, plus qqs choses en plus) vous sortez de l'argent, une masse colossale d'argent.
Avez-vous compté dans le cout des travaux les architectes, je pense que ca doit faire a peu pres 10% du cout des travaux?
Vous allez gérer quarante logements.
Allez-vous prendre un gérant (Comptez environ 10% des revenus, si vous négociez correctement, mieux si vous négociez bien, mais je n'ai aucune expérience a ce niveau de gérance, ca doit permettre d'employer qqn presque a temps plein).
Coté charges, ne les sous-estimez pas, car votre taxe foncière, votre personnel (concierge, gardien?) va vous couter quelque chose, et il faut le gérer, donc est-ce que vous prenez aussi un gérant ou vous allez le faire vous-meme (dans le premier cas, frais additionels)
C'est une véritable entreprise qui va requérir tout votre temps, et celui d'autres personnes.
Tout n'est pas imputable en charge locative, donc sachez qu'il vous faut un gros budget de ce côté la.
Avez-vous deja une idée de la facon dont vous allez placer votre immeuble:
1/ Dans votre patrimoine, avec location en foncier nu
2/ En SCI en foncier nu
3/ idem que 1 mais en meublé
4/ En sarl en meublé?
Avez vous deja une idée de ce que vous allez payer en impots sur vos revenus fonciers dans le cas numéro 1?
Vous allez avoir besoin d'un comptable puisque vosu en connaissez rien à la fiscalité locative. Avez-vous deja estimé combien de temps par mois vous allez l'employer, et combien ca va vous couter (aucune idée, de mon coté)
Avez-vous pensé a la gestion de la TVA si vous ne faites pas du foncier nu? |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 18 févr. 2007 22:10:05 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 22:04:18
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Comme ca, a vu de nez, 17 000 * 12 = 204 000 euros de recette par an, investissement de 2 000 000, je ne sais pas si ca inclut touts les travaux, et les frais d'achat, mais le rendement dans le meilleur des cas est inférieur a 10%, ça ne vaut pas le cout, car vous trouvez ca sur des immeubles plus petits (200 000 à 500 000 euros) avec infiniment moins de travaux, voire pas du tout, donc exploitables immédiatement, et parfois même deja loués donc rapportant des le jour de l'achat.
Sur une opération comme cela, quel intérêt a moins d'obtenir beaucoup plus, cad du 13 ou du 14% minimum?
Si je reprends dans le bon sens, avec 204 000 euros net de loyers, et environ 30 000 euros de charges non locatives (taxe foncières, frais en tous genres), et sans compter les impots sur votre revenu, en phase de fonctionnement (pas au début, vous allez avoir beuacoup de déductible), donc 170 000 euros réels nets, il faudrait que l'opération vous revienne a moins de 1 500 000 pour être vraiment belle, et 1 700 000 pour être ordinaire.
Ca vous donne 700 000 à 900 000 pour les travaux, incluant l'architecte, dont 650 000 à 800 000 de travaux bruts pour 1650 m2. A piori ca ne me parait pas beuacoup, je ne sais pas si c'est jouable.... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 18 févr. 2007 22:14:50 |
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numeror
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 25 févr. 2007 : 19:16:17
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Bonjour , je vient de chercher d'autre immeuble et j'en est trouve un a chatellerault a 385000 € a rehabiliter.voici quelque infos :
superficie immeuble : 1800 m²
superficie terrains : 2150 m²
etages : 4 dont rdc
superficie par etages : 450 m²
parking : 15 voitures
Et donc je voudrais que vous me disiez ce que vous en pensez et ce qu'il est possible de faire.
je pensez pour :
rdc :
cave : 130 m²
communs : 70 m²
studio : 10 de 25 m²
total : 450 m²
1er etage :
communs : 70m²
Studio : 7 de 25 m²
40 m² : 5
2eme etage :
communs : 70 m²
studio : 4 de 25 m²
40 m² : 4
100 m² : 1
3 eme etage :
communs : 50 m²
100 m² : 2
150 m² : 1
50 m² : 1
Il y a deux entrees.
Les box dans la cave ferais environ 3 m² par appart.
voici les tarifs environ :
Studio : 200 €
40 m² : 300 €
50 m² : 325 €
100 m² : 700 €
150 m² : 1000 €
donc :
les loyers engendre par mois serais d'environ : 10325 € sans la marge de non loues.
Alors que pensez vous de ca , c'est mieux que mon premier chantier.
je pense emprunter 1250000 €. avec un taux de 4.20% ca fait 7707 € par moix alors vous en pensez quoi. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 25 févr. 2007 : 20:02:18
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Mais, numeror, avez vous quand même conscience de ce dans quoi vous vous lancez sans connaissance ?
Comme je vous l'ai dit, pour ce genre de chantier, il va vous falloir PLUSIEURS architectes, ou un cabinet entier, et vous êtes en train de créer dans une petite ville plus de vingt studios  .
Votre total d'appartements est de 35, et vous n'avez je suppose même pas idée que pour un tel immeuble vous pouvez fort bien ne pas avoir le droit de transformer de bureau en habitation, et vous avez certainement de la part de l'urbanisme obligation de créer un certain nombre de parking, certainement plus que les 15 existant, sans doute entre 40 et 50.
Regardez vous cela également?
Savez-vous ou trouver l'information?
Avec un tel nombre d'appartement, vous devez également suivre un nombre d'autres réglementations dont je n'ai moi-même pas idée.... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 25 févr. 2007 20:05:55 |
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vals
Contributeur vétéran
110 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 11:48:14
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Est ce que la ville de chatellerault a aussi le besoin locatif de tant de logements dont la majorité de studio?
Avez vous étudiez la demande en locatif sur ce secteur ne risquez vous pas de créer une offre trop forte par rapport à la demande ou alors peut être avez pour idée d'en revendre.
N'y a t il pas d'autres projets de promotion qui naitront avant le votre?
Passerez vos par un gestionnaire de biens?
Avez vous pris renseignement auprès des services d'urbanisme? |
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 17:47:07
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pour la premiere acquisition envisagée il me semble étonnant qu'il y ait une vente simple à un prix ferme et non une mise en vente par enchères ou systeme assimilé ;
par ailleurs la transformation de bureaux en appart devrait étre étudiée de très près , ce sont vraisemblablement des impératifs techniques (gaines sanitaires pe) qui définiront les types d'appartements réalisables , avez-vous les données précises ?
je ne comprends pas bien par ailleurs l'usage ni la necessité des "communs" que vous installez à chaque étage de vos chantiers |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 18:21:04
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C'est vraisemblablement la surface des trémies d'escalier, des couloirs, des locaux techniques, voir même de certains murs.
Numeror a du jouer avec un logiciel qui lui permet de 'caser' des appartements. |
Festina lente |
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