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 Sujet  |
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Kimelkoi
Contributeur actif
30 réponses |
 Posté - 18 févr. 2007 : 17:07:14
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Bonjour,
Je vous soumets un cas particulier:
Comment contester une AG dans laquelle le syndic met en avant des arguments d'ordre juridique pour ne pas faire voter une décision pourtant attendue ?
En résumé, une première AG met au vote des travaux d'amélioration dans le cadre du c) de l'article 26. Les votes "pour" représentent plus des 2/3 de la totalité des présents ou représentés.
Il est donc décidé de convoquer, comme prévu au dernier alinéa de l'article, une nouvelle AG pouvant statuer à la majorité des 2/3 des présents ou représentés.
Lors de cette nouvelle AG, 5 mois plus tard, le syndic indique:
- qu'un délai de 2 mois était prévu pour cette nouvelle AG et qu'il a été dépassé; (ce point ne figure pas au PV et le syndic est resté vague sur les motif du dépassement: l'attente d'une prétendue étude des opposants au projet).
- que la majorité de l'article 26 n'étant pas atteinte, la décision ne pouvait de toute façon pas être mise au vote (ceci figure au PV)
La décision était souhaitée par le plus grand nombre, et nombreux étaient venus spécialement pour la circonstance, pour "assurer la chose". L'assemblée est déroutée,abattue, et bien entendu personne ne songe à contester les assertions du syndic...
Il apparaît, a posteriori, qu'aucun délai n'est prévu par l'article 26, dernier alinéa, et que que la décision pouvant être prise au 2/3 des seuls présents ou représentés, le vote pouvait avoir lieu !
Le syndic a donc trompé l'assemblée pour des raisons que je ne m'explique pas (erreurs grossières ou manipulation délibérée ...)
Bien entendu, pas de vote = pas d'opposants = pas de contestation possible
Que faire ???
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 18:56:26
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A défaut d’opposants ou de défaillants, voyez ces liens :
Le syndic n'est pas le seul à pouvoir convoquer une assemblée générale.
Le conseil syndical, s'il existe, ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix (voire moins si le règlement de copropriété le prévoit) peut demander au syndic la convocation d'une AG, en joignant à cette demande l'ordre du jour projeté.
Cette demande doit être faite par lettre recommandée avec AR.
En cas de refus ou de non réponse du syndic, le président du conseil syndical aura la possibilité de convoquer lui-même l'assemblée générale.
Si lui-même ne s'exécute pas, tout copropriétaire pourra demander au tribunal une habilitation pour convoquer lui-même cette assemblée.
Il faut savoir que ces dispositions, si elles sont prévues par la loi, sont rarement utilisées en pratique, sauf dans les copropriétés en difficulté, ou dans celles ou existe une situation de blocage total entre les copropriétaires et leur syndic.
L’article 8 du décret du 17 mars 1967 précise :
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix.
La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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Edité par - ETASPAK le 18 févr. 2007 22:40:26 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 21:48:47
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Etaspak,
Vous proposez le recours à l'article D 8, qui est une solution comme une autre.
Pouvez nous dire pourquoi vous ne prenez pas à votre compte cetre initiative et adoptez, une fois de plus l'indication d'un lien qui mène encore et toujours à une officine ?
Est-il si difficile d'écire : Moi, Etaspak je vous indique que l'article D 8 dis que ..... et je pense que cette solution pourrait vous convenir ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 22:19:33
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Pardon ... ..mais je n'a pas compris !
Kimel, vous dites :
"En résumé, une première AG met au vote des travaux d'amélioration dans le cadre du c) de l'article 26.
Les votes "pour" représentent plus des 2/3 de la totalité des présents ou représentés."
Ici je comprends que la résolution est adoptée !
Mais vous ajoutez aussitot :
"Il est donc décidé de convoquer, comme prévu au dernier alinéa de l'article, une nouvelle AG pouvant statuer à la majorité des 2/3 des présents ou représentés."
Bon, il y a sans doute des erreurs, mais je ne vois pas de différence entre le point 1 et le point 2 ....
Que s'est-il passé lors de la 1ère AG ??? Quid d'un vote par les 2/3 ?
Sur le fond de l'affaire, on peut noter, hélas, la méconnaissance des choses non seulement par le pdt de séance, mais aussi par le CS.
Certes, on peut rendre responsable le syndic, pour défaut de conseil, mais convenez que cette méconnaissance est à la base de tout !
Il faut reprendre la main, informer tout le monde (note du CS) par une note interne démontrant que les affirmations du syndic sont sans fondement et lui demander la convoc d'une autre AG suivant la procédure de D.art.8 pour statuer sur le projet.
On vous dira plus tard comment lui imputer les frais de convocation de cette AG en raison de sa faute. |
Edité par - gédehem le 18 févr. 2007 22:20:42 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 22:40:56
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JPM,
Puisque vous ne l’avez fait vous-même, je viens de retirer mon lien « qui mène encore et toujours à une officine » comme vous dites, mais expliquez moi quel est votre problème sur ma façon de répondre aux sujets et surtout sur les liens que je cite.
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Kimelkoi
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 01:20:41
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Citation :
Initialement entré par gédehem
"En résumé, une première AG met au vote des travaux d'amélioration dans le cadre du c) de l'article 26.
Les votes "pour" représentent plus des 2/3 de la totalité des présents ou représentés."
Ici je comprends que la résolution est adoptée !
Et bien non, puisque l'article 26 prévoit d'abord qu'il faut une majorité représentant au moins les 2/3 des voix (c'est à dire des voix totales, absents inclus)
Je ne sais pas si c'est bien clair...
Citation :
Initialement entré par gédehem
Mais vous ajoutez aussitot :
"Il est donc décidé de convoquer, comme prévu au dernier alinéa de l'article, une nouvelle AG pouvant statuer à la majorité des 2/3 des présents ou représentés."
Bon, il y a sans doute des erreurs, mais je ne vois pas de différence entre le point 1 et le point 2 ....
Que s'est-il passé lors de la 1ère AG ??? Quid d'un vote par les 2/3 ?
Nous n'avions pas un 2/3 du du total des voix du syndicat, mais ainsi que je l'ai dit, comme nous sommes parvenus à plus d'1/3 des présents ou représentés,nous avons appliqué le dernier alinéa de l'article 26:
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
Donc la résolution a consisté à décider de convoquer une nouvelle AG pour statuer cette fois à la majorité des 2/3 des seuls présents ou représentés .
Je relis à l'instant le PV, et il s'avère que comme nous souhaitions que le syndic la convoque au plus vite, il a indiqué "cette nouvelle assemblée sera convoquée dans un délai de 2 mois"
C'est à l'occasion de cette nouvelle AG que le syndic nous a ... embrouillés !
En nous opposant notamment le non respect du délai de 2 mois. Mais, pour moi il s'agissait d'une indication marquant une volonté de diligence, et non d'une "clause" dont le non-respect pouvait entrainer la déchéance des dispositions prévues par la loi.
Qu'en pensez-vous ?
(D'autant plus que le dépassement du délai est de toute manière imputable au syndic qui ne s'y est pas tenu)
Citation :
Sur le fond de l'affaire, on peut noter, hélas, la méconnaissance des choses non seulement par le pdt de séance, mais aussi par le CS.
Certes, on peut rendre responsable le syndic, pour défaut de conseil, mais convenez que cette méconnaissance est à la base de tout !
Il faut reprendre la main, informer tout le monde (note du CS) par une note interne démontrant que les affirmations du syndic sont sans fondement et lui demander la convoc d'une autre AG suivant la procédure de D.art.8 pour statuer sur le projet.
On vous dira plus tard comment lui imputer les frais de convocation de cette AG en raison de sa faute.
Merci à tous de votre aide.
J'espère en premier lieu que vous comprenez mieux la chronologie des choses, que j'ai correctement interprété l'article 26 et que, comme il me semble, le syndic a commis une faute
(et facturé une AG exceptionnelle qui n'a servi à rien au tarif fort!)
Difficile d'être à la fois volontaire, disponible, bénévole, curieux, un minimum inteligent et... juriste!
La méconnaissance est certainement regrettable,je vous l'accorde, mais la plus coupable est tout de même celle du professionnel mandaté et rémunéré ...
j'ai alerté le président du CS; il souhaite que je l'aide à rédiger un courrier... me voilà avec du boulot !
J'attends la suite de vos conseils.
En attendant, je vais chercher un peu en quoi consiste cette procédure de l'art.8
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Edité par - Kimelkoi le 19 févr. 2007 01:50:27 |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 02:07:00
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Citation :
Initialement entré par Kimelkoi
Nous n'avions pas un 2/3 du du total des voix du syndicat, mais ainsi que je l'ai dit, comme nous sommes parvenus à plus d'1/3 des présents ou représentés,nous avons appliqué le dernier alinéa de l'article 26:
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
Donc la résolution a consisté à décider de convoquer une nouvelle AG pour statuer cette fois à la majorité des 2/3 des seuls présents ou représentés .
Je relis à l'instant le PV, et il s'avère que comme nous souhaitions que le syndic la convoque au plus vite, il a indiqué "cette nouvelle assemblée sera convoquée dans un délai de 2 mois"
C'est à l'occasion de cette nouvelle AG que le syndic nous a ... embrouillés !
En nous opposant notamment le non respect du délai de 2 mois. Mais, pour moi il s'agissait d'une indication marquant une volonté de diligence, et non d'une "clause" dont le non-respect pouvait entrainer la déchéance des dispositions prévues par la loi.
Qu'en pensez-vous ?
Vous citez vous même le dernier alinéa de l'art. 26 de la loi de 1965. Nulle part n'est indiqué cette date butoir de convocation dans les 2 mois. Peut-être dans votre règlement de copropriété ?
Pas plus que dans l'art. 19-1 du décret de 1967 modifié en 1995 :
Article 19-1 Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 5 JORF 17 février 1995.
Lorsqu'un projet de résolution relatif à des travaux d'amélioration prévus au c de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a recueilli le vote favorable de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée par le syndic en application du dernier alinéa de l'article 26 de cette même loi. Les notifications prévues à l'article 11 du présent décret n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée.
La convocation à cette nouvelle assemblée doit mentionner que les décisions portant sur des travaux d'amélioration prévus au c de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée générale.
Dans votre premier post du 18 Feb 2007 : 17:07:14 , vous indiquez qu'il convoque à une AG 5 mois après pour vous indiquer que le délai de 2 mois est écoulé !!
Encore un rigolo de syndic "professionnel" que vous avez. Cependant il a engagé sa responsabilité en ne respectant pas la règlementation, compte tenu de son devoir de conseil :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Question à lui poser : dans quel texte est-il mentionné qu'il doit convoquer en 2ème AG dans le délai de 2 mois ?
Ne manquez pas de nous rapporter sa réponse ! 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 02:22:32
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OK, je comprends mieux.
Effectivement, la résolution adoptée par l'AG "cette nouvelle assemblée sera convoquée dans un délai de 2 mois" s'impose au syndic lui même !
C'est en quelque sorte "un ordre" d'avoir à convoquer une AG dans les 2 mois, décision que le syndic se devait d'exécuter !
Ne l'ayant pas fait, il y a faute, dont le syndicat pourrait se prévaloir s'il estimait subir un préjudice du fait de ce retard.
De plus, il s'enferme dans la faute en avançant l'argument fallacieux que la seconde AG serait nulle au motif qu'elle n'est pas convoquée dans ce délai de 2 mois !!
Oubliant que ce dépassement est de son seul fait !
Oubliant aussi que seul le juge a compétence pour dire si une AG est nulle ou pas (et ici elle ne l'était pas !)
Peut on avancer a carence ici, motif de révocation ? A mon avis, oui.
Pour la procédure art.8, très simple :
"Conformément aux dispositions de l'art.8 du décret de 1967 et en ma qualité de pdt du CS je vous demande de convoquer une AG dans le plus bref délai.
L'ordre du jour sera le suivant.
- Désignation du pdt de séance, du secrétaire, des scrutateurs (votes distincts.)
- Travaux d'amélioration/transformation :(préciser)
- Imputation des frais de convocation des 2 AG supplémentaires.
Avec mes remerciements
le Pdt du CS"
Pour l'imputation, vous préparez une résolution dans le genre
:
"L'AG du ..(la 1ère) n'ayant pu décidé à la double majorité prévue par L.art.26 avait décidé qu'une seconde AG serait convoquée dans les 2 mois pour statuer sur des travaux d'amélioration mentionné L.art.26c.
Le syndic se devait de convoquer cette seconde AG dans ce délai, obligation de convoquer qui s'impose à lui en vertu de l'art.19-1 du décret de 1967.
C'est donc en violation de ces dispositions que le syndic a convoqué une AG le ..(2ème AG)., soit 5 mois plus tard, au cours de laquelle il a pretexté qu'elle ne pouvait statuer valablement étant hors du délai des 2 mois et que la majorité de L.art.26 n'était pas atteinte.
Sur rapport du conseil syndical, l'AG ayant constaté les manquements du syndic, en particulier que ses conseils et informations n'avaient aucun fondement juridique et qu'il a manqué gravement à son devoir de conseil, obligeant le conseil syndical a demander la convocation d'une 3ème AG supplémentaire qui n'aurait pas du être, décide :
- d'imputer la totalité des frais de convocation et de tenue de l'AG du ..(la seconde) dont il devra faire son affaire personnelle.
Bien entendu, lors de l'approbation des comptes de l'exercice en cours, il faudra veiller à ce qu'il ne vous impute pas ces 3 AG mais uniquement 2.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 08:21:33
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| Mais POURQUOI le syndic s'oppose t'il ainsi aux travaux d'amélioration envisagés? |
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Kimelkoi
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 09:29:14
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Encore une fois, merci pour votre aide.
Une chose et certaine, j'ai l'intention de surveiller d'un peu plus près la gestion de notre syndic. Il faut un début à tout
Encore quelques précisions cependant; excusez-moi de vous livrer les infos petit à petit, c'est un peu complexe et j'avais peur d'être trop confus en livrant tout d'un bloc (et que la lecture soit trop rébarbative)
1)Après vérification, la convocation à la nouvelle AG ne comportait pas non plus la mention prévue par l'art. 19-1 du décret, concernant les modalités de vote (faute ?)
1)Le PV de la nouvelle AG ne fait pas référence à ce délai, pourtant mis en avant par le syndic.
Prétextant son non respect,il n'a pas tenu compte des modalités de vote prévues par l'AG précédente en vertu du dernier alinéa de l'article 26 (2/3 des seuls présents ou représentés). Il est en fait reparti sur les modalités initiales du premier alinéa de l'article, comme pour une AG classique,à savoir 2/3 de l'ensemble des voix des copropriétaires
2)Le syndic n'a pas déclaré nulle l'assemblée "extraordinaire", ni même le point sur laquelle elle était sensée statuer . Je vous cite le PV:
"vote contre:0 , vote abstention: 0 , vote pour:0
La majorité de l'article 26 n'étant pas atteinte, la question ne peut être votée. "
3)Enfin, et j'ai honte de l'avouer, il y a une autre chose...
Notre projet consiste en la fermeture de la copropriété par portails automatiques. Je crains que toute l'histoire des fautes du syndic en lien avec l'article 26 repose malheureusement dès le début sur une autre faute de sa part:
Depuis la loi 2006-872 du 13 juillet 2006, il semble que ce type d'amélioration relève des modalités de vote de l'article 25, petit n . La première AG à laquelle je fais référence s'est déroulée début septembre (la seconde début février) Sauf erreur, si le syndic avait suivi les modifications législatives, il aurait du retenir les modalités de vote de l'article 25 dès la première, et la décision aurait pu être adoptée depuis lors, puisque les votes pour constituaient 5917/10000.
Il n'était donc même pas besoin de d'en venir à appliquer le dernier alinéa de l'article 26 et de convoquer une nouvelle AG ...
Mais n'est-il pas trop tard pour y revenir ?
Est-il possible, à votre avis, de le contraindre en vertu de cela:
- à ne pas facturer la seconde AG de février dont nous n'aurions eu nul besoin si l'article 25 avait été appliqué lors de l'AG ordinaire de septembre
- a lui imposer une nouvelle AG à ses frais en réparation de la situation anormale de statu quo, et lui imposant de mettre le projet au vote selon les modalités de l'article 25
Une décision prise de la sorte ne pourrait-elle pas être valablement contestable par les opposants au regard de la particularité qu'il ne s'agirait pas d'une AG ordinaire mais d'une AG spécialement convoquée pour cela en dehors des cas prévus au articles 25 ou 26 ?
Citation :
Initialement entré par Mout
Mais POURQUOI le syndic s'oppose t'il ainsi aux travaux d'amélioration envisagés?
C'est un point qui reste à déterminer.
Les opposants sont 4 copropriétaires de lots à usage commercial, prétextant une prétendue moins-value de leurs bien si nous venions à fermer la copro. Je précise de suite que le projet prévoit pourtant un second portail spécialement pour eux, demeurant ouvert tout au long de l'ouverture des commerces, avec libre accès voiture et piétons à leurs devanture dans les m^mes conditions qu'actuellement.
La seule contrainte sera pour eux d'ouvrir le portail avec une télécommande le matin !
Ils ont avancé une dépréciation d'au moins 10% et réclament par avance une indemnité, ce qui me paraît injustifié, tant au regard des textes prévoyant une indemnisation, que d'un quelconque préjudice selon moi inexistant.
Donc peut-être y at-il une collusion avec le syndic pour faire en sorte que, de guerre lasse et dans la méconnaissance des lois, nous voyions en cette indemnisation une condition pour obtenir leurs voix et voir le projet aboutir?
Enfin, c'est la seule piste que j'entrevois en dehors de l'incompétence pure et simple du syndic ou la seule facturation de prestations supplémentaires au syndicat...
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Edité par - Kimelkoi le 19 févr. 2007 11:25:14 |
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Kimelkoi
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 22 févr. 2007 : 12:31:01
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Le président du CS à joint le syndic.
Voici les ébauches de justification qu'il à fourni:
- que c'était son rôle de faire en sorte que tout le monde soit d'accord pour décider quoi que ce soit, et que donc il était de son devoir d'éviter que l'assemblée ne vote un projet risquant d'attiser des conflits
- que selon lui le n) de l'article 25 concernait plutôt les entrées (hall) d'immeuble et non pas la copropropriété dans son ensemble.
Sur ce point, il me met le doute. Je vous en retranscris le texte :
n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.
Lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer un dispositif de fermeture en application du précédent alinéa, elle détermine aussi, à la même majorité que celle prévue au premier alinéa, les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. En dehors de ces périodes, la fermeture totale est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires si le dispositif permet une ouverture à distance et à l'unanimité en l'absence d'un tel dispositif.
Qu'en pensez-vous ?
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