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mamée
Contributeur vétéran
148 réponses |
 Posté - 12 févr. 2007 : 12:47:45
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Bonjour,
Pourriez-vous me dire de toute urgence si une durée de contrat de syndic libellée ainsi est légale :"Le présent contrat entrera en vogueur suite à l'AG du 23.03.06 pour se terminer à l'AG qui se tiendra en 2007 et qui statuera sur l'approbation des comptes de l'exercice arrêtés au 31.12.06 ou, éventuellement à la date de réunion de la deuxième AG, conformément à l'article 25 de la loi du 10.0765 et l'article 25.1 du 13.12.2000, soit au plus tard le 30.04.07"
Malgré nos demandes, l'AG est prévue en mai et un jour férié....
Il est pourtant bien écrit AU PLUS TARD LE 30.04.07...
Merci pour la confirmation
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mamée
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 17:34:58
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...autant pour moi.... je viens de relire l'article 25;1 de la loi du 13.12...
Avec mes excuses. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 18:31:14
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art.25 ou filtre 25-1 ne change rien au fait que le mandat de votre syndic donné le 23.03.06 se terminera le 30.04.07, quoi qu'il arrive de la tenue d'AG.
le 1er mai 07, faute d'avoir désigné un syndic ... votre syndicat n'aura plus de syndic.
Il faut donc que l'AG se tienne avant ce 30.04.
Toutefois, une AG peut valable se dérouler après ce 30.04 : il suffit que l'AG ait été convoquée par le syndic avant le 30.04, au plus tard ce 30.04, quand bien même elle se tiendrait le 20.05 par exemple.
Mais entre le 30.04 et le 20.05 il n'y a pas de syndic. |
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mamée
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 22:26:52
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Citation :
Initialement entré par gédehem
art.25 ou filtre 25-1 ne change rien au fait que le mandat de votre syndic donné le 23.03.06 se terminera le 30.04.07, quoi qu'il arrive de la tenue d'AG.
Un grand cabinet d'avocat pense que le mandat du syndic se termine
le 23.03 orichain..
le 1er mai 07, faute d'avoir désigné un syndic ... votre syndicat n'aura plus de syndic.
Il faut donc que l'AG se tienne avant ce 30.04.
Toutefois, une AG peut valable se dérouler après ce 30.04 : il suffit que l'AG ait été convoquée par le syndic avant le 30.04, au plus tard ce 30.04, quand bien même elle se tiendrait le 20.05 par exemple.
Mais entre le 30.04 et le 20.05 il n'y a pas de syndic.
Nous ne voulons pas risquer de rester sans syndic et sans assurance... je crois que nous allons profiter de l'occasion pour LE
FAIRE SAUTER  Maintenant il faut faire du porte à porte pour convaincre..
J'avais décidé de démissionner du cs dévoué au syndic, mais finalement il serait trop content 
Merci!!!
*** Modération ***
Correction des balises de citation |
Edité par - clemouel le 14 févr. 2007 22:57:25 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 19:08:16
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Un grand cabinet d'avocats se mesure parfois à la longueur de ses notes d'honoraires ! .....
Un petit avocaillon suffira pour vous dire que c'est bien le 30.04 la date limite, à moins que l'AG appelée à désigner le syndic ne soit convoquée avant ce 30.04 !
Pour une autre proposition, mettez-vous vite en chasse car il faudra que vous la lui notifiez bien avant qu'il ne rédige la convocation pour l'AG afin qu'il l'inscrive à l'ODJ. |
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mamée
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 22:10:07
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Bonsoir,
J'ai eu le syndic au téléphone aujourd'hui qui maintient sa position : son mandat court jusqu'à la prochaine AG qui doit avoir lieu au plus tard 6 mois après la date anniversaire de son contrat.
Pourriez-vous me dire quelles sont les conséquences éventuelles d'une absence de syndic pendant 1 mois. Si l'assemblée est convoquée apèrs le 30.04 est-elle valable ?
L
Merci à gedehem pour ses réponses.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 23:14:19
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CONTRAT DE SYNDIC : durée et validité
Bonsoir Mamée,
Le contrat de mandat de syndic doit indiquer sa durée (trois années maximum) et sa date de prise d'effet (la date de l'assemblée, le plus souvent).
La clause, habituellement prévue dans les résolutions mises au vote par le syndic, selon laquelle le mandat conclu pour une durée donnée prendra fin lors de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice suivant est totalement inutile : le mandat prend fin dès que la durée prévue au contrat est écoulée.
Si le syndic ne prend pas la précaution de convoquer l'assemblée suivante pendant son mandat, la convocation est tout simplement nulle, la clause ci-dessus n'ayant pas à être prise en considération.
Raison pour laquelle, un syndic et un conseil syndical soucieux de préserver au mieux les intérêts du syndicat prévoit pour l'assemblée une durée légale du contrat de syndic supérieur à 12 mois et inférieur à 18 mois (12 + 6) pour ce que nous (copropriétaires) appelons communément une durée d'un an du contrat de syndic.
Vous pouvez lire l'arrêt de la Cour de Cassation du 22 septembre 2004, n° de pourvoi 02-21416, directement sur le site légifrance : cliquez ici.
Cordialement.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 00:28:39
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Citation :
Initialement entré par mamée
Bonjour,
Pourriez-vous me dire de toute urgence si une durée de contrat de syndic libellée ainsi est légale :"Le présent contrat entrera en vogueur suite à l'AG du 23.03.06 pour se terminer à l'AG qui se tiendra en 2007 et qui statuera sur l'approbation des comptes de l'exercice arrêtés au 31.12.06 ou, éventuellement à la date de réunion de la deuxième AG, conformément à l'article 25 de la loi du 10.0765 et l'article 25.1 du 13.12.2000, soit au plus tard le 30.04.07"
Malgré nos demandes, l'AG est prévue en mai et un jour férié....
Il est pourtant bien écrit AU PLUS TARD LE 30.04.07...
Merci pour la confirmation
Vous avez donc donné mandat à votre syndic pour UN AN !
Du 23.03.06 au 22.03.07 !
Il devra vous convoquer avant le 22.03.07 sinon votre Syndicat se trouvera dépourvu de syndic.
La formule "pour se terminer à l'AG qui statuera sur les comptes de l'exercice arrêté le..." est rejeté par la Cassation.
Voir ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=43979
Votre syndic ayant un devoir de conseil, il ne saurait l'ignorer :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
///
Durée du mandat du Syndic: quelle valeur de la clause stipulant que le mandat s'achève lors de la prochaine assemblée ?
La clause prévoyant que la désignation du syndic s'achève le jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice suivant est inutile.
La Cour de cassation, dans deux arrêts récents (26 mai 2004 Juris Data n°2004-025005 et 22 septembre 2004 Juris Data n° 2004-025006), rappelle l'inutilité de cette clause. L'article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 le confirme.
En effet, la durée du mandat du syndic commence à courir le jour de la tenue de l'assemblée générale qui l'a désigné pour se terminer le jour de l'expiration de la durée prévue. L'assemblée convoquée après la date anniversaire de la désignation est nulle, même en présence d'une clause précisant que le mandat s'achève le jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice suivant.
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=15&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
///
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 12 septembre 2006 Cassation
N° de pourvoi : 05-15987
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait au syndic de convoquer l'assemblée générale avant l'expiration de son mandat qui devait se produire au terme de la période d'un an ayant commencé à courir du jour de l'assemblée générale qui l'avait renouvelé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mars 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires du 89 boulevard Jean Jaurès à Villejuif et la société cabinet CEGI aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires du 89 bd Jean Jaures à Villejuif et la société cabinet CEGI à payer aux époux X... la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille six.
Décision attaquée : cour d'appel de Paris (23e chambre civile) 2004-03-04
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2006X09X03X00159X087
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mamée
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 21:45:23
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Merci pour tous ces renseignements : j'ai essayé en vain de convaincre la présidente du conseil syndical, qui a demandé l'avis du syndic "nous procédons ainsi depuis plusieurs années...".
Nous récoltons les tantièmes, avec tout ce que cela comporte de dénigrement des uns et des autres. Bref, la cop est en ébullition
et je trouve que c'est regrettable. Je vous tiendrai au courant, l'issue interessant tous ceux qui sont dans notre cas.
Que ferions-nous sans ce site ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 23:39:00
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Pardon de ne pas avoir la même interprétation que Virginia, qui se fonde sur un arret qui ne traite pas de la même chose ...!!
(C'est tout le charme de la découverte des arrets par les étudiants en 1ere année de droit lorsqu'on leur colle un arret sous le nez à commenter ...!)
Reprenons donc l'arret en question :
"...alors qu'il appartenait au syndic de convoquer l'assemblée générale avant l'expiration de son mandat qui devait se produire au terme de la période d'un an ayant commencé à courir du jour de l'assemblée générale qui l'avait renouvelé...."
"En effet, la durée du mandat du syndic commence à courir le jour de la tenue de l'assemblée générale qui l'a désigné pour se terminer le jour de l'expiration de la durée prévue.
L'assemblée convoquée APRES la date anniversaire de la désignation est nulle, même en présence d'une clause précisant que le mandat s'achève le jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice suivant."
Le problème c'est que cet arret ne correspond en rien à la question posée par mamée : Cet arret traite d'une AG convoquée APRES la date échéance du mandat du syndic donné pour un an mais sans que soit indiquée une date échéance précise..
Dans ce cas, l'arret précise que la durée d'UN an s'entend alors de date à date d'un an.
Dans le cas de mamée il ne s'agit pas du tout de cela !
Le mandat de son syndic a été donné pour UN AN, à compter du 23.03.06 pour se terminer (...) soit au plus tard le 30.04.07.
Il y a donc bien une durée et une date échéance précise "au plus tard" !
On ne peut assimiler ici cette clause précise à un résolution qui donnerait mandat pour UN AN sans fixer une date limite expressément determinée .. comme cela est le cas dans l'arret cité !
Cet arret n'a rien à voir avec la question, ou du moins il en démontre le contraire, la pertinence de la clause de Mamée avec sa date d'échéance !.
Le texte de Mamée est tout à fait conforme à la recommandation N°15 de la CRC qui précise que la formule devra être dénuée de toute ambiguité telle que : " le syndic est nommé pour une durée de ... qui commencera le ... pour se terminer le ..... ." (se terminer le = au plus tard le !)
De ce fait, et ce point est incontestable et incontesté, une convocation d'AG qui serait notifiée AVANT ce 30.04.2007, date échéance extreme du mandat, est conforme, l'AG valide, quand bien même l'AG se tiendrait après ce 30.04.07 ... mettons le 15.05.2007 !
Simplement, si je puis dire, entre le 30.04 et le 15.05 il n'y a pas de syndic.  ... et l'AG a l'obligation d'en désigner un : il n'y a pas de second tour possible. |
Edité par - gédehem le 15 févr. 2007 23:55:20 |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 01:37:50
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Pardon de ne pas avoir la même interprétation que Virginia, qui se fonde sur un arret qui ne traite pas de la même chose ...!!
(C'est tout le charme de la découverte des arrets par les étudiants en 1ere année de droit lorsqu'on leur colle un arret sous le nez à commenter ...!)
Reprenons donc l'arret en question :
"...alors qu'il appartenait au syndic de convoquer l'assemblée générale avant l'expiration de son mandat qui devait se produire au terme de la période d'un an ayant commencé à courir du jour de l'assemblée générale qui l'avait renouvelé...."
"En effet, la durée du mandat du syndic commence à courir le jour de la tenue de l'assemblée générale qui l'a désigné pour se terminer le jour de l'expiration de la durée prévue.
L'assemblée convoquée APRES la date anniversaire de la désignation est nulle, même en présence d'une clause précisant que le mandat s'achève le jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice suivant."
Le problème c'est que cet arret ne correspond en rien à la question posée par mamée :
Cet arret traite d'une AG convoquée APRES la date échéance du mandat du syndic donné pour un an mais sans que soit indiquée une date échéance précise..
Dans ce cas, l'arret précise que la durée d'UN an s'entend alors de date à date d'un an.
Dans le cas de mamée il ne s'agit pas du tout de cela !
Le mandat de son syndic a été donné pour UN AN, à compter du 23.03.06 pour se terminer (...) soit au plus tard le 30.04.07.
Il y a donc bien une durée et une date échéance précise "au plus tard" !
On ne peut assimiler ici cette clause précise à un résolution qui donnerait mandat pour UN AN sans fixer une date limite expressément determinée .. comme cela est le cas dans l'arret cité !Cet arret n'a rien à voir avec la question, ou du moins il en démontre le contraire, la pertinence de la clause de Mamée avec sa date d'échéance !.
/...
De ce fait, et ce point est incontestable et incontesté, une convocation d'AG qui serait notifiée AVANT ce 30.04.2007, date échéance extreme du mandat, est conforme, l'AG valide, quand bien même l'AG se tiendrait après ce 30.04.07 ... mettons le 15.05.2007 !
Simplement, si je puis dire, entre le 30.04 et le 15.05 il n'y a pas de syndic. ... et l'AG a l'obligation d'en désigner un : il n'y a pas de second tour possible.
Vous interprétez comme vous voulez.
Cependant vous allez à l'encontre de cet arrêt, récent, de la Cassation qui concerne particulièrement la situation de Mamée, de ceux mentionnés par le Cabinet INGLE-MARIN, avocats à TOULON !
Tout le monde, sur ce site, connaît votre mauvaise foi flagrante et vos lunettes teintées ! 
Si vous le voulez, je chercherai des sujets, où vous disiez exactement comme moi ; mais vous avez le don de tourner et retourner votre veste ; ça tout le monde le sait !
Et selon que l'on soit pauvre ou bien riche !
En effet, un mandat de syndic va de date à date.
Le syndic de Mamée a un mandat d'UN AN à compter du 23.03.06 pour se terminer le 23.03.07.
Son assemblée devra dont être convoquée avant le 23.03.07 afin que le Syndicat ne se trouve dépourvu de syndic !
La date invoquée par le syndic est naze et il le sait, ayant un devoir de conseil ! Il essaye de "gratter" des honoraires supplémentaires…
Quant à la formule "pour se terminer à l'AG qui approuvera les comptes….", nous savons ce que ça a donné. Des syndics ayant des mandats d' UN AN se sont retrouvé avec des mandats de 18 mois et autant d'honoraires à payer !
C'est pourquoi, la Cassation a rejeté cette formule … Il ne faut donc pas entrer dans le jeu du syndic !
Nous avons cet arrêt, et quel arrêt !.
Nous l'utilisons et ne le détournons pas comme le syndic de Mamée.
Inutile donc d'en faire des commentaires.
Il est clair et dit bien ce qu'il veut dire.
On le prend comme cela ; inutile de se gargariser pendant des heures pour rien ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 11:17:10
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Virginia, sans vouloir polémiquer (ce que vous faites dès qu'on n'est pas d'accord avec vous ! ) :
Merci de nous indiquer où, dans quelle partie du texte des posts de Mamée (date et heure !) serait indiqué :
"Le syndic de Mamée a un mandat d'UN AN à compter du 23.03.06 pour se terminer le 23.03.07."
Je parle en particulier de cette mention qui serait expressément indiquée "..pour se terminer le 23.03.07".
Merci 
Pour mémoire, voila ce qu'elle indiquait :
" Le présent contrat entrera en vogueur suite à l'AG du 23.03.06 pour se terminer ... (à l'AG qui se tiendra en 2007 et qui statuera sur l'approbation des comptes de l'exercice arrêtés au 31.12.06 ou, éventuellement à la date de réunion de la deuxième AG, conformément à l'article 25 de la loi du 10.0765 et l'article 25.1 du 13.12.2000) , ...soit au plus tard le 30.04.07"
En résumé, les mentions entre parenthèses étant sans importance sur le fond :
"Le présent contrat entrera en vigueur suite à l'AG du 23.03.06 pour se terminer (...) au plus tard le 30.04.07.
Sauf à inventer des mots, je ne vois ni une durée d'UN an, et encore moins la référence à cette date du 23.03.07 ....
Voyez, dans les textes, il y a les mots qui existent ... et ceux qu'on pensent avoir vu ...
Alors donner une interprétation aux mots et aux phrases qui n'existent pas et qu'on invente, c'est là une sacrée pirouette !!
Pour ce qui concerne votre interprétation de l'arrêt cité, vous faites une confusion entre le mandat du syndic qui serait donné pour UN an mais sans préciser une date d'échéance, mandat d'UN an qui est alors de date à date sans possibilité de dépassement, avec un mandat donné pour UN an, mais dont il est précisé une date échéance, peu importe que le mandat soit alors de 13 ou 14 mois !
Relisez l'arret en question, sans ajouter des mots ou phrases qui n'existent pas : il ne traite que du mandat d'UN an, ..jusqu'à la prochaine AG, sans que soit précisée une date échéance.
Le cas de Mamée n'est pas du tout celui là, même si cela vous chagrine !! (j'en suis désolé ...)
Car sur le fond, c'est une sécurité pour le syndicat : Un mandat d'UN an ne doit JAMAIS être de date à date.
Il faut TOUJOURS que le mandat du syndic aille au delà de la date d'AG prévisible.
Pour ma part, encore une fois non par lubie mais parce que c'est la sécurité du syndicat, l'échéance du mandat d'UN ou DEUX ans doit être calculée suivant la formule :
Echéance mandat : DATE AG + 30 JOURS FIN DE MOIS.
Ex : AG le 20.03.06 : "..pour un mandat d'UN an à compter du 20.03.06 jusqu'au 30.04.2007."
Tout est conforme, sans aucune ambiguité ... , conforme à la recommandation 15 de la CRC, ce qui est le cas de Mamée, au contraire de l'affaire citée dans l'arret. |
Edité par - gédehem le 16 févr. 2007 11:57:16 |
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mamée
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 14:55:14
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Merci pour le temps que vous passez sur ma question.
Au demeurant, je regrette que vos points de vue divergent....
Si je puis me permettre, le fait d'inclure dans la formulation de sa durée de contrat " éventuellement à la date de la DEUXIEME AG conformément à l'article 25 de la loi du 10.07.65 et l'article 25.1 du 13.12.2000" ne change-t-il pas la signification? 
Si nous avons 25 % des tantièmes, nous devrons adresser une mise en demeure au syndic lui demandant de réunir une AG avant la fin de son mandat. Je suppose que cette lettre devra s'appuyer sur des textes juridiques, et contenir un certain nombre d'éléments. Pourriez-vous m'aider là aussi ? |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 21:44:34
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| La cour suprême est claire Virginia W la bien donné l’arrêt (juris data 2006-034939) et les discutions continues, tout pour faire perdre les pédales et dérouter la personne à la recherche d'information, j'ai la ferme convection qu'il ya que deux personnes, dont un avec plusieurs pseudos!!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 23:30:16
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Mamée : soyez en certaine, il n'y a dans le texte que vous avez rapporté AUCUNE AMBIGUITE !
Les mentions qui vous posent question :
"....(pour se terminer) à l'AG qui se tiendra en 2007 et qui statuera sur l'approbation des comptes de l'exercice arrêtés au 31.12.06 ou, éventuellement à la date de réunion de la deuxième AG, conformément à l'article 25 de la loi du 10.0765 et l'article 25.1 du 13.12.2000, (soit au plus tard le 30.04.2007).
....
...n'ont sur le fond aucune incidence pour le syndicat.
On peut éventuellement dire "..au contraire".
Car par cette mention, sans date, il est précisé que le syndic s'enage par là à convoquer une AG en 2007 pour approuver les comptes 2006, et même à la date d'une éventuelle seconde AG.
Mais sur la durée du mandat lui même ces mentions, que je dirais indicatives, ne changent rien !
Cette durée, ou plutot ses dates de début et de fin sont expressément indiquées :
"Le présent contrat entrera en vigueur suite à l'AG du 23.03.06 pour se terminer (...) au plus tard le 30.04.07."
Sur l'arret rapporté, il faut le lire au calme et non prendre mes remarques comme une agression !
Car de quoi s'agit-il ?
Il s'agit de la question : "Quelle valeur de la clause stipulant que le mandat d'UN an s'achève lors de la prochaine assemblée ?"
Que je sache, la mention "..lors de la prochaine assemblée" n'est pas une indication précise fixant une date échéance au mandat qui aurait été donné le 15.03.2006 (par exemple) !
C'est de ce point que traite l'arret cité, et uniquement de ce point.
C'est à jute titre que cette mention ambigue est sanctionnée, le mandat d'UN an donné par exemple le 15.03.2006 est bien alors à échéance du 15.03.2007, FAUTE D'INDICATION D'UNE DATE ECHEANCE AUTRE, PRECISE !.
Les mots ayant un sens, le litige sanctionné par la C.cass n'a rien à voir avec la clause de mamée, qui est, faut il le rappeler :
""Le présent contrat entrera en vigueur suite à l'AG du 23.03.06 pour se terminer (...) au plus tard le 30.04.07."
Sauf à ne pas vouloir lire ce qui est écrit ici, il ne s'agit pas pour Mamée d'un mandat d'UN an, mais d'un mandat donné à compter du 23.03.2006 ..... pour se terminer le 30.04.2007, terme de rigueur..
Cette clause de Mamée n'a donc absolument rien à voir avec la clause objet de l'arret de 2006, cette dernière étant sanctionnée car elle ne précise pas de date échéance !
Pas besoin d'être fin juriste pour relever cette différence !
Il suffit juste de lire, de bien lire ce qui est écrit, précisé, sans inventer des mots, des termes, des expressions, des phrases qui n'existent pas !
Maintenant, pour bien comprendre ce qui est effectivement écrit .. , hélas, il n'y a pa de remède !
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Edité par - gédehem le 16 févr. 2007 23:35:57 |
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CC93
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 17 févr. 2007 : 00:10:09
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Je me permets de vous interrompre dans vos échanges au demeurant fort intéressants.
Gedehem et Virginia W, pourriez-vous chacun me donner votre avis sur ma question "AG annuelle - date maxi" car maintenant je suis un peu perdue après avoir lu tout ce qui précédait.
Merci d'avance
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 17 févr. 2007 : 05:34:43
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Citation :
Initialement entré par gédehem 16 Feb 2007 : 23:30:16
Mamée : soyez en certaine, il n'y a dans le texte que vous avez rapporté AUCUNE AMBIGUITE !
Les mentions qui vous posent question :
"....(pour se terminer) à l'AG qui se tiendra en 2007 et qui statuera sur l'approbation des comptes de l'exercice arrêtés au 31.12.06 ou, éventuellement à la date de réunion de la deuxième AG, conformément à l'article 25 de la loi du 10.0765 et l'article 25.1 du 13.12.2000, (soit au plus tard le 30.04.2007).
....
"Le présent contrat entrera en vigueur suite à l'AG du 23.03.06 pour se terminer (...) au plus tard le 30.04.07."
Il s'agit de la question : "Quelle valeur de la clause stipulant que le mandat d'UN an s'achève lors de la prochaine assemblée ?"
Regardez ce que j'ai mis en bleu dans votre citation le 16 Feb 2007 : 01:37:50.... UN AN !
C'est précisémment cette façon de rédiger le projet de résolution qui est rejeté par la Cassation et vous le savez bien ! Au vu de l'arrêt, de ceux du Cabinet Inglese-Marin, et du sujet 43979 dont lien donné plus haut. Donc on n'y revient plus ! Cette formulation n'a plus de valeur ! 
Citation :
C'est de ce point que traite l'arret cité, et uniquement de ce point.
C'est à jute titre que cette mention ambigue est sanctionnée, le mandat d'UN an donné par exemple le 15.03.2006 est bien alors à échéance du 15.03.2007, FAUTE D'INDICATION D'UNE DATE ECHEANCE AUTRE, PRECISE !.
Il ne faut plus utiliser cette formulation !!
Le syndic de Mamée a un mandat d'un an, soit du 23.03.06 au 22.03.07. Il convoquera l'AG pour approuver les comptes et voter le budget prévisionnel avant le 22.03.07 !
Quoi d'extraordinaire ?
3 mois après la clôture de l'exercice !!
Il a largement eu le temps d'arrêter les comptes non ?
Citation :
Les mots ayant un sens, le litige sanctionné par la C.cass n'a rien à voir avec la clause de mamée, qui est, faut il le rappeler :
""Le présent contrat entrera en vigueur suite à l'AG du 23.03.06 pour se terminer (...) au plus tard le 30.04.07."
Formulation rejetée ! |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 17 févr. 2007 : 05:47:55
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Citation :
Initialement entré par mamée
Merci pour le temps que vous passez sur ma question.
Au demeurant, je regrette que vos points de vue divergent....
Si je puis me permettre, le fait d'inclure dans la formulation de sa durée de contrat " éventuellement à la date de la DEUXIEME AG conformément à l'article 25 de la loi du 10.07.65 et l'article 25.1 du 13.12.2000" ne change-t-il pas la signification?
Si nous avons 25 % des tantièmes, nous devrons adresser une mise en demeure au syndic lui demandant de réunir une AG avant la fin de son mandat. Je suppose que cette lettre devra s'appuyer sur des textes juridiques, et contenir un certain nombre d'éléments. Pourriez-vous m'aider là aussi ?
Concernant le vote à l'art. 25 et 25-1, et 19 décret de 1967 modifié le 27 mai 2004 :
Voyez ce sujet avec le lien d'ETASPAK 13 Feb 2007 : 02:28:07 :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=49933
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 févr. 2007 : 15:54:42
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Virginia, vous vous répétez ... dans l'erreur !
Vous affirmez encore une fois :
"Le syndic de Mamée a un mandat d'un an, soit du 23.03.06 au 23.03.07."
Encore une fois, dites nous OU vous avez vu/lu que le syndic de Mamée avait un mandat d'UN an ! ...
Où est indiquée cette durée d' UN an, alors du 23.03.06 au 23.03.07 ??
Relisez bien le texte rapporté par Mamée, sans inventer un seul mot :
"Le présent contrat entrera en vigueur suite à l'AG du 23.03.06 pour se terminer ..(texte indicatif).., .. au plus tard le 30.04.07"
Non seulement cette clause ne mentionne pas un mandat qui serait d'UN an (une année, alors de date à date), mais d'un mandat qui entre en vigueur le 23.03.06 pour se terminer AU PLUS TARD le 30.04.07.
Pour ce terminer au plus tard le 30.04.07 ! Voila ce qui est écrit et pas autre chose !!
Cela n'a donc rien à voir avec la résolution sanctionnée par la C.cass : "mandat d'UN an jusqu'à la prochaine assemblée appelée à approuver les comptes de l'exercice suivant."
Voila ce qui est sanctionné : une formule vague, sans date échéance !
Il suffit de mettre les 2 résolutions l'une à coté de l'autre pour tout de suite voir et comprendre la différence.
Sauf à ne pas vouloir comprendre ce qui est écrit, qui plus est en inventant des termes qui n'existent pas, on voit bien que la clause de Mamée n'a rien à voir avec la résolution vague, ambigue, sanctionnée par Cass.
Virginia, il faut vraiment nous dire où vous avez vu/lu que le mandat du syndic de Mamée serait d'UNE année, qui plus est en occultant la mention "soit au plus tard le 30.04.2007".
Je dis ceci sans vouloir polémiquer !
Mais on ne peut pas raisonnablement écrire ce genre de chose, arguments qui ici sont faux, au risque de tromper ceux qui posent des questions, ici Mamée.
Pour la bonne santé de ce sujet, et pour corriger éventuellement ma démonstration , j'attends donc de voir exposé ici le texte de la clause de Mamée où serait précisé que le mandat du syndic serait de UN an, clause qui de plus ne préciserait pas une date d'échéance 'extreme', comme .."au plus tard le ...".
A vous lire !
(PS : les L.art.25, 25-1 et D.art.19 n'ont rien à voir avec la durée d'un mandat ni avec une date échéance de ce mandat. Introduits dans la résolution ils ne sont qu'indicatifs, sans aucune relation avec le mandat lui-même.)
------ Fin de de mon intervention "durée du mandat du syndic" ----
Juste un petit ajout, hors sujet, sur la lecture et l'interprétation des arrêts par certains.
Voir ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=50130
On voit bien, si on lit l'arret attentivement, que ce qui est sanctionné ce n'est pas "la ratification postérieure d'un acte passé" ... contrairement à ce que peut laisser entendre le commentaire de l'ARC.
Ce qui est sanctionné, c'est la ratification postérieure par une AG ordinaire lointaine de travaux "urgents".
Voila ce qui est sanctionné !
C'est le fait que pour des travaux présentés comme "urgents", une AG n'avait pas été convoquée "en urgence".
Mais la ratification par une AG d'un acte passé, qui n'avait rien d'urgent, n'est pas ici abordée : on ne peut donc avancer qu'une ratification postérieure a été sanctionnée, donc dorénavant interdite !
Conclusion : attention à bien lire les arrets, à bien les comprendre pour bien les interpréter, à ne pas inventer des choses pour leur faire dire ce qu'ils ne disent pas. |
Edité par - gédehem le 17 févr. 2007 17:38:02 |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 17 févr. 2007 : 22:33:28
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Citation :
gédehem Posté - 15 Feb 2007 : 23:39:00
Le mandat de son syndic a été donné pour UN AN, à compter du 23.03.06 pour se terminer (...) soit au plus tard le 30.04.07.
Il y a donc bien une durée et une date échéance précise "au plus tard" !
Effectivement le mandat a été donné pour UN AN. Soit du 23.03.06 au 22.03.07 !
Le syndic devra convoquer avant le 22.03.07 !
Il inclus dans "30.04.07" le cas où une nouvelle AG devrait statuer pour défaut de majorité requise…
Ce qui induit dans l'erreur ! Il ne faut pas tomber dans le panneau !
Il n'est pas nécessaire qu'il inscrive cette date d'avance car il sait qu'il doit respecter la réglementation ! Donc du superflu !
La Cour de Cassation a tranché : un mandat va de date à date !
Citation :
gédehem 16 Feb 2007 : 11:17:10
Pour ma part, encore une fois non par lubie mais parce que c'est la sécurité du syndicat, l'échéance du mandat d'UN ou DEUX ans doit être calculée suivant la formule :
Echéance mandat : DATE AG + 30 JOURS FIN DE MOIS.
C'est votre point de vue qui ne doit pas être la règle.
Exercice Mamée clos le 31.12.06. Convocation avant le 22.03.07. Vous pensez que le syndic n'a pas eu le temps de boucler les comptes et envoyer les convocations ?
Vous êtes revenu sur le sujet 43979 ?
Citation :
gédehem Edité par - gédehem le 17 Feb 2007 17:38:02
Cela n'a donc rien à voir avec la résolution sanctionnée par la C.cass : "mandat d'UN an jusqu'à la prochaine assemblée appelée à approuver les comptes de l'exercice suivant."
Voila ce qui est sanctionné : une formule vague, sans date échéance !
(….)(PS : les L.art.25, 25-1 et D.art.19 n'ont rien à voir avec la durée d'un mandat ni avec une date échéance de ce mandat. Introduits dans la résolution ils ne sont qu'indicatifs, sans aucune relation avec le mandat lui-même.)
Pour la première partie de ce post, et je ne changerai pas d'avis, voir le commentaire du Cabinet INGLESE MARIN, avocats, clair, net et précis comme l'arrêt :
La clause prévoyant que la désignation du syndic s'achève le jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice suivant est inutile.(…)
L'assemblée convoquée après la date anniversaire de la désignation est nulle, même en présence d'une clause précisant que le mandat s'achève le jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice suivant.
Pour la fin de votre post : je répondais simplement à Mamée en lui indiquant les articles de façon à savoir comment on votait à la majorité 25, 25-1L et 19D. C'est vous qui extrapolez ! Alors que je vous répondais pas à vous, mais à Mamée… Je ne vous demande pas de répondre à ma place, ni même de penser à ma place !
Quant à la fin de votre réponse, et tout le monde l'aura compris, c'est pour mieux noyer le poisson, comme à votre habitude que vous faites dérailler le sujet ! |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 17 févr. 2007 : 22:51:59
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Je dirai qu’il ya du Alligator avec les petits aussi
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durée de mandat du syndic
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