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Goutelette
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379 réponses |
 Posté - 25 févr. 2007 : 20:14:52
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JPM je ne fais que de suivre vos conseils ??
Si vous vous reportez à votre message 8225 du 26 sep/06
Vos écrit ci joint
<<Je vous suggère de vérifier en particulier que la nouvelle police est bien établie au nom du syndicat des copropriètaires, et non pas établie comme une police portefeuille au nom du syndic
Dans ce cas si vous changez de syndic, vous n êtes plus assuré
On parlera sans doute d' ARNAQUE>>>
Donc étant donné que pour fair évoluer un suget cela prend du temps j' en suis à la phase finale avec l' accord des copro/ à qui j'ai mentionnés vos remarques, de demander à cette Assurance De mettre le Contrat au nom du SYNDICAT ??car nous ne sommes pas sure de finir nos jours avec ce Syndic ,
Maintenant vous me dite, que cette police peux nous suivre ailleurs?
Si je n'avais pas votre texte sous les yeux je serais inquiète de mon esprit
maintenant qu'est ce que je fait ???
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Goutelette |
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aie mac
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1367 réponses |
Posté - 25 févr. 2007 : 22:17:29
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bonjour
une parenthèse sur ce fil que j'ai parcouru un peu en diagonale.
pour répondre à l'interrogation de felix
l'indice de ref du BTP n'est qu'un élément parmi d'autres qui sont pris en compte pour l'élaboration de la prime par l'assureur.
c'est aux actuaires que revient cette tache (essentielle pour l'assureur, et les assurés...)
je ne suis pas actuaire  mais du peu que je sais:
l'indice du BTP (ou celui stipulé en référence sur le contrat) ne sert qu'à indexer le montant des garanties exprimées au contrat en fonction de cet indice.
il ne s'applique pas pour le calcul d'une année sur l'autre pour la prime:
en IARD, le coût du sinistre est effectivement lié à celui du bâtiment, pour le coût de reconstruction.
mais la fréquence est un autre facteur non moins essentiel. l'augmentation sensible de dossiers indemnisés va nécessairement impliquer l'augmentation de l'appel de cotisation; cf la tempête de 99...
et à l'inverse, un placement adéquat des primes, avec une forte rentabilité, va permettre d'éponger en douceur ce même déficit, puisqu'il y aura plus de capitaux disponibles pour y répondre.
vous rajoutez l'assiette des garantie (sur combien de contrats est-elle assise?) pour corser un peu le calcul...
mélangez tout en secouant très fort; rajoutez une dose de commercial juste avant de servir. du genre; si je baisse la prime de x%, avec une dépense publicitaire supplémentaire de n, combien cela est-il susceptible de me faire gagner de clients?
actuaire est l'un des jobs les mieux payés chez les assureurs , et les banquiers...
am |
Edité par - aie mac le 25 févr. 2007 22:20:00 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 févr. 2007 : 22:52:24
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Aie Mac, vous avez en effet lu un peu en diagonale.
Il n'a été question ici de l'indice que pour l'indexation, et non pour le calcul de la prime. Pour ce calcul, comme vous le savez certainement, les assureurs ont leurs calculs, leurs équations et leurs abaques.
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Goutelette
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379 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 11:26:21
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Bonjour JPM
C'est bien de donner suite, a des calcules ou indices qui sur le terrain ne servent strictement à rien ......
Ne pas oublier que vos conseils s' adressent à Mr ou Mme tout le monde,à qui vous vous voulez faire participer de vos connaissances
Aussi j'aimerais une explication mieux formulée sur le contenu de vos propos concernant < la police portefeuille du syndic>
Auquel vous me mettiez en garde le 26 septembre 06, comme nous étant fait ARNAQUE et à ce jour voila vos propos ???
< Rien n'interdit à un syndic ayant la pratique d'une bonne multirisques de pousser ses copropriétaires à souscrire cette police. Ils ont une police au nom du syndicat, qui peut les suivre chez un autre syndic >
Maintenant, que j'ai suivi votre 1er conseil ?? lequel est le bon ??
Merci du suivi
Goutelette
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Goutelette |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 15:15:14
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aie mac,pas tout à fait d'accord avec vous.
Lorque dans les clauses de votre contrat il y a un cout de départ en fonction de l'indice (en principe FFB) valeur mois X l'augmentation de votre prime mois X de l'année suivante se fait bien en fonction de ces valeur d'indice (ce qui est surtout la question de goutelette)
Toutes les compagnie que je connaît ajoute un % d'augmentation de Y qui est souvent appelé augmentation de conjoncture.
Sur le partie conjoncture vous pouvez négocier notamment su vous n'avez pas de sinistre pour l'autre augmentation celle prévue qau contrat c'est non ou alors vous résilier votre contrat dans le délai impartie dans votre contrat.
Il est d'ailleurs prévu dans la plupart des contrats
Evolution de la cotisation
La cotisation évolue propprtionnellement aux variations de l'indice
Si indépendamment de la variation de cette indice la société est amenée à modifier le tarif applicable aux risques assurés par le contrat elle en informe à l'échéance principale le client++
++++++ désolé JPM je viens de m'apercevoir,après lecture de votre post que suite à une mauvaise manipulation de ma part il manquait la fin de mon post qui est+++++.ce dernier a le droit de résilier le contrat dans le mois où il en a eu connaissance.La résiliation intervient UN MOIS après la date d'envoi de la demande de résiliation.
Le sociétaire est redevable de la cotisation corrspondant à la période de garantie et calculée au prorata sur les bases de la dernière cotisation payée.
........................
Les montants des garanties et des franchises sont automatiquement modifiés à chaque échéance de cotisation proportionnellement aux variations de l'indice. |
Edité par - felix1930 le 26 févr. 2007 18:45:28 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 16:08:28
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Felix 1930 a tout à fait raison mais le fait est que les compagnies, même les plus sérieuses, ne respectent :
ni l'obligation de faire figurer la valeur de l'indice nouveau sur l'avis de quittance, ce qui est imposée même si l'augmentation est limitée à l'indexation sèche
ni celle (dont je ne sais pas si elle existe, mais je le pense) de signaler le " coup de pouce ".
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 18:55:46
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JPM, depuis des années nous refusons systématiquement de payer le montant de la prime appelée tant que notre assureur ne donne pas le détail de la somme réclamée;ce qui ne l'empêche pas de recommencer l'année suivante.
La grosse différence entre 1)augmentation suivant indice et 2)suivant augmentation de conjoncture c'est que pour le 1)le montant du risque pris en compte augmente(doit augmenter)dans les mêmes proportions alors qu'il n'en ait rien pour le 2) |
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aie mac
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1367 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 18:56:46
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bonjour 
Citation :
Il n'a été question ici de l'indice que pour l'indexation, et non pour le calcul de la prime.
je ne pense pas, non.
felix fait bien le distingo dans son premier post (FNB + conjoncture) et le rappelle également dans le dernier.
goutelette parle du % d'augmentation annuel acceptable.
ce % ne figure pas sur les avis d'échéances (du moins ceux que je reçois ) alors que l'indice de référence oui.
et ils sont différents l'un de l'autre.
le différentiel est conjoncturel, comme le nomme justement felix.
je peux volontiers croire que les 2 informations puissent figurer sur l'avis d'échéance (encore qu'il me paraisse douteux que l'information du % d'augmentation soit claironnée. par contre, quand ce % diminue, on ne peux l'ignorer mais par un document séparé de l'avis d'échéance).
mais je ne peux rejoindre l'affirmation
Citation :
La cotisation évolue propprtionnellement aux variations de l'indice
(même si j'ai bien lu cette phrase sur un contrat, mais terme "cotisation" complété de "franchise et garanties")
car cela entendrait qu'en cas de négociation tarifaire, ce % évoluant, le montant des garanties évoluerait proportionnellement.
ce qui annulerait tout effet de ladite négociation (pour les garanties indicées).
ce % d'augmentation de la cotisation ne peut donc pas apparaitre, à mon avis, comme indice de référence pour les garanties indicées, s'il diffère du FNB.
ceci étant, je suis OK avec vous pour dire qu'une négociation est souvent (mais pas toujours...) possible.
si le risque est sain...
am |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 19:15:14
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aie mac,
lorsque vous avez un contrat pour l'ascenseur,le nettoyage etc avec clause de révision vous ne réglez,je suppose,qu'après vous être assuré que le % d'augmentation est respecté et détaillé;il doit en être de même au point de vue assurance
Ceci implique que vous ayez,au minimum,une autre proposition qui tient le "route" à opposser à votre assureur.
Le coup des tempètes notre assureur nous la fait,lors d'une négociation annuelle sur le % de la conjoncture qu'il voulait nous appliquer , avec un article de...qui indiquait que les copropriétés avaient de plus en plus de difficultés pour trouver des bons assureurs ;pas de "bol" j'avais "trouvé un article citant une compagnie A.... qui venait d'acheter des kms2 de vignobles dans le bordelais- ce qui a facilité la négociation |
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 19:49:01
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Je n'est pas encore l' âge de radoter mais sur ce site,ont prend des coup de vieux
Je répète,!! suite aux conseils et remarques de JPM 26 sept06, je me suis démenée pour obliger le syndic à me donner une copie de notre Assurance,
J'ai eu une facture dont <le souscripteur est la régie > concernant notre adresse( même pas le nom de la copro/)
+ <une proposition de couverture> c'est tout
Qu'en à me parler de l' indice noté,je n'en ais pas ? Pas plus de formule résiliation?
vous ne pouvez ignorer que nous avons subit des problèmes de mésentante aux sein de notre syndic
Heureusement les copropriètaires ont bien réagit et se sont soudés derrière moi
Mais <le ménage syndic > reste dans l' obcurantisme, et nous ignorons ce que sera l'avenir
Aussi écoutant les conseils de JPM j'ai dénoncé ce contrat qui suivant ces termes est une arnaque et en cas de changement de syndic nous perdons notre Assurance
Mais apparemment, aujourd'hui ce n'est plus tout à fait cela
Certainement j'ai loupé quelque chose
Pour ma part je pense qu' il est anormal de n'avoir pas copie du Contrat même s'il regroupe plusieurs immeubles
s'il vous plait JPM un mot
merci
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Goutelette |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 22:14:01
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Goutelette, JPM vous répondra concernant votre demande précise.
En ce qui me (nous)concerne nous sommes opposés sur le principe de contrat "groupe" car chaque copropriété a ,ou peut avoir, des problèmes totalement différents ceci pour les asssurances comme pour d'autres prestations.
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Goutelette
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379 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 23:00:56
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Merci Félix 1930 de votre Appréciation
Donc je maintient ma demande de demander au syndic de rencontrer le courtier d'assurance,
Qui j'espère acceptera de se déplacer ou nous recevoir
ET en présence de deux autres C/S et pourquoi pas le syndic, nous lui demanderont de nous expliquer, ce qu'il en est exactement de cette situation et qui c'est négocier une petite déduction
Et c' est en concéquence de cause que nous prendrons notre décision
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Goutelette |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 févr. 2007 : 08:24:33
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Goutelette,une suggestion si vous voulez négocier avec votre courtier actuel il est souhaitable de bien préparer votre dossier,mais ça vous les savez déjà,mais aussi de faire cette "réunion" en présence du syndic cela me semble indispensable.
Nous,nous avons, je pense, un syndic normal (bon)mais lorsque nous avons une négociation avec un prestataire quelqu'il soit c'est lui qui "lance" la réunion officielle et il y assiste automatiquement (même si au départ la demande vient du CS; un + une petite réunion CS-syndic afin d'accorder nos violons est aussi indispensable.Pour moi c'est une bonne gestion et la moindre des politesses) |
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 27 févr. 2007 : 10:37:19
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Bonjour félix 1930
Pour ce qui concerne le dossier,j'ai préparé
1 : les copies que le syndic m'a donné
a : <la proposition >de couverture et son prix annuel( année 2000)
b : la facture 2006 au nom de la Régie
J'ai fait un tableau,
1: avec coût des primes annuelles
2 leurs évolutions en poucentage
3 remboursement ( 1 bris de glace)
voyez vous autre chose ??
En ce qui concerne la négociation, je vais être obliger de jongler avec le C/S, car il ne faut pas oublier,que ces personnes sont indisponible, aux heures de bureau
je pensais aborder ma demande en priorité à titre d' information sur le véritable contenu de ce contrat,les conditions qui nous lies? ne possèdant pas toutes les informations ( et pourtant nous concernant)
En suite abordée mon étonnement, que le prix contractuel proposé, n' a été respecté que 6 mois,avec une évolution brutale de 8 %( date d' échéance de prime)
Ce qui à ce jour atteint les 43 % en 6ans
Voyez vous un autre poste ou façon pour d'aborder ma demande ?
Il me semble normale de désirer être informée, car si cette assurance à bien été acceptée par le syndicat,lors d'une AG
Profitant de la méconnaissance du représentant C/S, Le syndic c'est bien gardée de mentionner qu'elle était à son nom
Je ne peux être persuadée que cela changera grand chose, mais le mérite d' être informée
Merci de votre participation |
Goutelette |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 27 févr. 2007 : 11:02:55
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Réponse :
Comme pour le compte bancaire, on discute police unique / police séparé 
Un syndic n'a pas le droit de résilier de son propre chef une multirisques classique établie au nom du syndicat pour faire adhérer le syndicat à une police " portefeuille " susceptible de couvrir toutes les copropriétés qu'il administre.
Cet agissement est plus fautif encore lorsque le modification aboutit au passage de l'assurance sous la coupe d'un courtier qui est lié d'une manière ou d'une autre au syndic.
Si certaines garanties sont réduites dans la nouvelle pôlice, il y a préjudice aggravé pour le syndicat.
Sur demande du CS, le syndic doit communiquer copie intégrale de la police " portefeuille " accompagnée de la copie des conditions particulières au syndicat concerné.
Il est impossible matériellement et juridiquement de convertir une police portefeuille en police autonome ! A l'extreme rigueur il faut exiger du syndic fautif la régularisation sous 60 jours de la situation avec présentation d'une nouvelle police autonome éventuellement proposée par l'ancien courtier.
MAIS, si un syndic professionnel a mis au point avec une compagnie d'assurances une police satisfaisante comportant des options propres à ce syndic, il est tout à fait normal que ce syndic propose à ses syndicats d'adopter cette police. En fin de compte il aura 60 polices indépendantes auprès d'une même compagnie, par un même agent général ou courtier, aves des options variables en fonction des particularités de chaque immeuble.
Les avantages sont nombreux :
Paiement semestriel des primes
Normalisation de la gestion des sinistres
Poids relatif du syndic auprès de l'assureur pour la tarification et le règlement de certaines difficultés de règlement de gros sinistres
Normalisation possible des dates anniversaires des polioes
Normalisation des modalités d'application de la convention CIDRE
Fiabilité des notes de couverture provisoire
et pour l'assureur lui-même :
savoir que ce syndic veille à l'exécution ponctuelle des travaux d'entretien susceptibles d'éviter les sinistres.
Possiibilité de contacts avec les copropriétaires pour la souscriptions de polices personnelles cohérentes avec la multirisque de l'immeuble
A l'occasion d'un sinistre incendie important la conjonction de ce mécanisme avec l'intervention d'un architecte compétent peut aboutir à une indemnisation supérieure à celle pouvant être obtenue par le truchement d'un expert d'assuré.
Les honoraires au taux plein de l'architecte et ceux du syndic, particulièrement justifiés dans le cas d'un sinistre incendie quand il effectue toutes les prestations nécessaires, se trouvent alors intégralement pris en charge dans le cadre des pertes indirectes.
Dans un cas précis (en 1995), le rapport de l'expert faisait apparaître une indemnisation complémentaire de 180 000 francs (par comparaison à celle qui aurait résulté d'une police type courante) à comparer avec une prime de 17 000 francs au lieu de 15 800 francs pour une police autonome courante. Elle couvrait les compléments d'honoraires, la réfection à l'identique de vitraux décorés à partir des cartons d'origine et 40 % de la mise aux normes des installations électiques communes (qui aurait été nécessaire à bref délai, de toute manière).
Le montant final de l'indemnité était de 5 400 000 francs
C'est après un incendie de ce genre que le coût de la prime apparait moins cher 
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 27 févr. 2007 : 13:57:30
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Merci JPM du suivi
Ont ne peut pas dire que le syndic a résilier de son propre chef!!
Il a proposé une Assurance, disant bien sure qu'elle était bien ?
Il y a 7 ans peut de personnes utilisait ce formidable outil Internet
Et certainement ce site n'existait pas
C'est vous le 26 sep 06 qui m' avez parlé de police Portefeuille ?
J' ai questionné le C/S de l' époque qui a pris connaissance de la couverture de cette Ass/??
Sa réponse : même à ce jour il ignorait ce type de police?
Comme notre syndicat est déçu,du manque d' intêret de ce grand patron pour notre coprio/ le manque de confiance c'est intallé, et vos propos de sept/ n'ont rien arrangé
Donc j'en retient< qu' aujourd'hui vous seriez plutôt pour ?, et que le C/S peut exiger la copie intégrale de la police ?
( Pouvez vous me répondre sur ces deux points précis )
Tenant compte de cette nouvelle diposition .
j'ai peut être intérêt à questionner sérieusement le syndic qui nous gère actuellement sachant qu' avec lui c'est le pourrissement Assuré
Maintenant je reste étonnée, pour ne par dire septique quand vous dites
< Il est impossible matériellement et juridiquement de convertir une police portefeuille en police autonome >
Cela reviendrait à vos propos de sept/ me disant :
< Dans ce cas si vous changez de syndic, vous n'êtes plus assuré ?>
Donc en désacord avec
< . Ils ont une police au nom du syndicat, qui peut les suivre chez un autre syndic.>
Donc cela implique un abus de pouvoir ? n'ayant pas informé le C/S
Maintenant reste à voir ? et qui pourra nous le dire ? si une assurance détenu par un syndic <roi du laxisme > est en meilleur main qu'un C/S sans connaissance mais Actif
Ce sujet mérite au nom de toutes les copropriétés une explication
Sans incriminer personne . MAIS UNE EXPLICATION ??
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Goutelette |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 27 févr. 2007 : 14:39:45
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Précisions :
Sur la nature d'une police portefeuille : C'est une police qui peut être d'excellente, moyenne ou mauvaise qualité. Elle est souscrite par le cabinet X, syndic de copropriété. Elle à vocation à s'appliquer à toute syndicat administré par le cabinet X qui doit formuler une déclaration complémentaire pour tout nouveau syndicat adhérent.
Le problème est effectivement que le non renouvellement du mandat de syndic du cabinet X entraîne la perte de la garantie à l'expiration d'un délai qui est précisé dans la police générale mais qui n'est pas toujours rappelé par un syndic sortant.
C'est le défaut capital et structurel de la police portefeuille. Il me paraît suffisamment important pour dire qu'il ne faut jamais accepté une police portefeuille, même avec un syndic en fonction depuis longtemps et qu'on pense garder encore longtemps.
D'autres défauts ne sont pas structurels mais tiennent au comportement du syndic qui n'explique pas ce dont il s'agit ou, faute plus grave encore, résilie une police autonome en cours pour passer le syndicat dans la police portefeuille sans prévenir personne.
Par ailleurs : aucune contradiction dans mes propos : Si le cabinet X a sous la main une bonne police autonome de la Cie Machin, il peut avoir 60 syndicats avec 60 polices autonomes de la Cie Machin. Si un syndicat change de syndic il conserve sa police Machin qui est transmise au nouveau syndic. Le cabinet X reste avec 59 polices autonomes Machin.
Enfin : proposer un police portefeuille n'est pas malhonnête
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Goutelette
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379 réponses |
Posté - 27 févr. 2007 : 22:39:30
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merci JPM de toutes ces précisions
Il me reste à m'armée de gants de velours pour exiger du syndic de nous donnner copie de
1 :la police générale
2 :convention de résiliation
3 : contrainte en cas de Changement de syndic
Ne supposant pas malversation, mais être intruite de nos contraintes
Et cela entraîne une Question très terre à terre,?
que je vais soulever à l' assureur, ne désirant pas abuser de votre serviablité
Nos primes sont payablent Annuellement
Est- ce que les contraintes financières de l' Assurance sont identiques suivant que:
C'est le syndicat qui quitte de syndic ou si c'est le syndic qui renonce à donner ces services auprés du syndicat ?
Dans la logique celui qui décide la séparation doit prendre en charge le plus de contraintes ?
Mais est cela ?
Cordialement et encore Merci
Goutelette
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Goutelette |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 27 févr. 2007 : 22:49:11
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Je ne peux pas répondre à votre question car les clauses semblent diverses et parfois dangereuses. J'ai vu en particulier une clause prévoyant le maintien de la garantie jusqu'à la date anniversaire de l'adhésion (postérieure à la fin du mandat du syndic). Celà peut laisser pour se retourner aussi bien huit mois que deux, voire moins. Il faut vous inquiéter de cette question sans délai et trouver un assureur particulier.
A cet égard il peut y avoir un préjudice caractérisé pour le syndicat et une atteinte à des droits.
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Goutelette
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379 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 21:00:47
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Merci JPM
Goutelette |
Goutelette |
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Assurance copro/ taux d'augmentation ?
Forum fermé
