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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
 Posté - 19 févr. 2007 : 21:39:45
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A réception de l'ordre du jour de notre prochaine AG -8 mars 2008- je viens de m'appercevoit qu'il manque un document important,à mon avis, non joint par le syndic à l'ODJ.
soit:
Un copropriétaire demande (LRAR) la mise en place de 4 volets roulants pour une partie de son logement en remplacement de persiennes métalliques.
A sa demande initiale était joint le devis donnant le détail complet des travaux à réaliser.
Lors de la réception de cette demande ,CS et syndic ont constaté que le projet n'était pas conforme à celui accepté lors de l' assemblée générale du 19 mars 2002 confirmé lors de celle du 9 mars 2006 ;
Cet avis de non conformité a été précisé,par écrit,par le CS en fin de rédaction de la résolution concernant cette demande
Malheureusement le devis sur lequel on peut constater,même non spécialiste, les différences n'est pas joint à l'ordre du jour donc rien ne vient confirmer notre affirmation.
Nota:
sur 30 logements 15 ont déjà eu l'accord de remplacement et ont respecté le descriptif très précis éxigé (y compris le demandeur actuel pour une de ses baies)
Question:
si l'on remet contre émargement ou par LRAR ce devis qui n'est qu'un complément (important) à la lettre(nous sommes toujours dans les temps légaux) si contestation il y a que risque t-il de se passer?
Pour moi la contestation ne peut venir que du copropriétaire demandeur si sa demande est rejéteé (les autres copropriétaires "sondés" sont majoritairement pour le rejet
merci à tous d'une réponse........rapide (nous ..CS avons tout vérifié sauf;;;;; la mise sous enveloppe)
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 22:30:27
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Heuu... pardon, Félix, ...mais j'ai du mal à suivre le déroulement de l'affaire. 
Je vais tenter de résumer ce que je comprends ..
- en mars 2002 comme en mars 2006, un projet de changement de volets a été accepté suivant un (devis) descriptif précis, conforme a ce que veut l'AG (couleur, forme, modèle, etc ..)
Autrement dit : le syndicat a décidé d'un descriptif précis des volets ..
Pour votre prochaine AG (8 mars 2007) un copropriétaire veut changer ses volets, mais son projet (devis ?) n'est pas joint à la convoc ..et de toute façon il n'est pas conforme ! (c'est bon ?)
Est-ce grave docteur ?
Pour ma part, je dirais OUI !
Mais en pratique, je ne serais pas aussi affirmatif !
Car le syndicat a décidé d'un descriptif précis auquel nul ne peut déroger !
Autrement dit,
- soit le demandeur se conforme au descriptif prévu, et il n'y a pas de problème : "L'AG autorise le changement de volets de M.X, qui s'engage à respecter en tout point le descriptif decidé lors de l'AG du ... à savoir "..descriptif".
Il devra avant d'engager les travaux fournir au syndic et au CS une copie de son projet définitif. Le syndic devra valider auprès de M.X la conformité du projet.
- soit l'AG décide ..."qu'elle ne peut décider, et qu'en tout état de cause sa demande initiale (rapport du CS et du Syndic) ne satisfaisant pas au descriptif retenu, il devra revoir sa copie." ! (c'est tiré par les cheveux, mais cela peut sauver lesmeubles .... )
Pourquoi ce projet, même non conforme, n'a t-il pas été joint à la convoc? .. "Oubli" du syndic ? ... ou volonté délibérée de ne pas le joindre ?
Pourquoi M.X n'a t-il pas revu sa copie, CS et syndic ayant confrmé que son projet n'était pas conforme ?
Certes, le demandeur peut engager la responsabilité du syndicat pour cet "oubli" qui lui porterait préjudice.
La non conformité n'est pas un motif de censure par le syndic (d'autant que la question est inscrite !) : le syndicat serait sans doute condamné. Mais engagera t-l l'action ?
Car sur le fond, le projet n'étant pas conforme il aurait été rejeté !
Conclusion de cette affaire : conforme ou pas, le projet joint à la demande devait être annexé à la demande !
L"oubli" du syndic est une faute, qu'une distribution à la sauvette ne peut en aucun cas réparer... |
Edité par - gédehem le 19 févr. 2007 22:33:57 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 22:52:08
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Tres franchement cher gedehem vous voyez le mal partout !
Le syndic a oublie de joindre le projet à l'ordre du jour, il ne s'agit pas d'une collusion syndic/coproprietaire.
Marqué à la culotte comme il l'est par le CS dont felix est membre,ce n'est en aucun cas son interet de se lier avec un coproprietaire et minoritaire en plus !
Tres sincerement, gedehem vous est il jamais arrive de faire des erreurs ?
à felix1930 : c'est tres franchement incroyable felix, cette bourde du syndic, car votre CS est tres structure, votre gestionnaire semble jouer le jeu et à vous lire (dans vos autres posts) votre copro semble tourner correctement !
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 23:33:17
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Coucou, Air..
Ben non, je ne vois pas le "mal" partout !
Et je ne tire pas ici sur le syndic ni ne parle de collusion ! (ne commencez pas vous aussi à inventer des choses qui n'y sont pas !  ..)
Où donc pouvez-vous voir ou comprendre dans mes propos que le syndic puisse "se lier avec un coproprietaire ..."
D'autant qu'il a, semble t-il, inscrit la question à l'ODJ !
(Les psy connaissent bien ce phénomene : à partir de ce qu'on a lu, l'imagination prend le dessus et on comprend des choses au filtre de sa propre imagination, de ses propres fantasmes.
Résultat, on croit avoir lu ce que soi-même on pense avoir lu ...mais qui n'est pas ce qui a été lu !
D'où les inventions de mots, termes, expressions, phrases pour justifier ce qu'on pense avoir lu ..et qu'on est persuadé avoir lu ! ...) (*)
Et puis .. vous le dites vous-même : "c'est tres franchement incroyable felix, cette bourde du syndic"
C'est le moins qu'on puisse dire !
Car ici, s'agissant d'un projet qui devait impérativement être joint à la convoc, comment qualifier son absence : un "oubli" ?
(sans doute de la personne qui met sous plis).
Sur le fond, peu importe oubli, faute, censure, bourde, etc, etc ...: le fait que le projet ne soit pas joint à la convoc par le syndic (car c'est lui seul qui convoc) est en soi "une faute" du syndicat pouvant causer un préjudice dont le copropriétaire concerné peut demander réparation.
Alors peu importe la qualification ou la raison de l'absence et qui en est la cause : au final, c'est le syndicat qui devra en assumer les conséquences éventuelles ....comme toujours !
D'où la question de Félix qui sent bien qu'il y a un gros HIC !
(*) Vous connaissez : Un copropriétaire qui pose une question "génante" ou constate une petite ereur est "Un casseur de syndics qui en veut à la profession" ... et le syndic qui fait une erreur est aussitot qualifié de "bandit de grands chemins et d'escroc" .... |
Edité par - gédehem le 19 févr. 2007 23:59:28 |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 02:14:48
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Felix,
Voyez cette réponse ministérielle qui date du 3 octobre 2006 :
Prévenir les copropriétaires de la date de la convocation dénaturerait l'essence même de cette formalité, qui arrête la date, le lieu et l'ordre du jour de l'assemblée générale.
L'article 11 3e du décret du 17 mars 1967 n'exige pas la notification du ou des devis de travaux mais simplement des conditions essentielles du contrat proposé.
Dès lors, rien n'interdit à un copropriétaire de soumettre à l'assemblée générale un nouveau devis respectant l'ordre du jour.
Toutefois, le copropriétaire devra prendre soin de notifier le devis au syndic afin de le responsabiliser en cas de refus d'en tenir compte.
Les contrats de syndics étant des mandats à terme, de un à trois ans, chaque propriétaire a le moyen de connaître l'année durant laquelle, en vertu de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, il pourra valablement notifier au syndic un ou des nouveaux contrats de syndic.
http://www.mon-immeuble.com/Lois/RM/jurisRM100272.03.10.06.htm
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 10:06:20
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d'abord merci à tous pour vos réponses rapides.
qq explications complémentaires qui,j'espère,ne compliqueront pas la compréhension du problème car je souhaite (nous souhaitons)le réssoudre le plus légalement possible
merci air jordan,cela marche normalement "chez" nous mais vous avez,ou pouvez avoir,des anqq eur qui crois que tout leur est du
------------------------------suite------------------
Lors de la 1ère demande-non notifiée- du propriétaire X;après avoir consulté le CS, le syndic a confirmé par écrit (6.12.2006) audit copropriétaire que le descriptif des 4 volets roulants proposés(avec en prime une moustiquaire par volet roulant ce qui n'avait jamais été accepté précédemment)de son projet ne correspondait pas aux critères acceptés donc il serait soumis, après notification au syndic,à l'approbation de l'AG du 8 mars 2007.
La 1ère demande de X date du 5.12.2006 portait < les travaux doivent avoir lieu avant le 31.12.2006> ....alors que depuis des lustres nos AG se font la 1ère quinzaine de mars (exercice civil)
Il s'agit(ma tête à couper,tant pis pour elle!)d'un simple oubli de mise en page.Depuis le 15 janvier 2007,par voie d'affichage du CS les copropriétaires occupants connaissent la date de l'AG -8 mars 2007-,les résolutions prévues-à ce jour-,le rappel en gras de la loi qui ne permet plus les ordres du jour complémentaires mais leur rappelant qu'ils peuvent encore le faire à ce jour etc..
(les copropriétaires bailleurs ,non défaillants chroniques,ont la même information écrite de ma partcomme tout le long de l'exercice d'aillaurq)
Rappel ce X a déjà fait remplacer une persienne de son logement par un volet roulant conforme au descriptif,avec accord AG, sans aucun problème
La 2ème demande -notifiée- du 07.12.2006 n'est qu'un copié collé des accords des AG précédentes alors que le devis joint fait ressortir clairement les différences
Le problème c'est que des entreprises X,Y ou Z fleurissent de partout
pour le remplacement de tels équipements en prétendant qu'ils sont identiques à ceux en place ,que ce sont des parties privatives et que vous faites ce que vous voulez (Ces "boîtes" sans aucune garantie ni qualification sont inscritent au RC comme pose de revêtements de sol et muraux,locaux au nom de SCI écran (j'ai vérifié)mais que je ne peux me servir de ces arguements.
Dernier point si je suis aussi "pointilleux" sur ce indentique et non éventuellement similaire (même si ce X est un voisin immédiat-bonjour l'ambiance!!!) c'est que j'ai habité dans une autre copropriété où,faute de réaction et refus immédiat, maintenant c'est n'importe quoi et il est impossible de revenir en arrière
Pour compléter le tableau : depuis 2/3ans le propriétaire X a installé une moustiquaire bois devant une baie(celle avec le volet roulant "règlementaire" ) fixée sur la façade "partie commune" et ne tient pas compte des "observations" sur ce sujet
En résumé :
-vote ou pas en fonction d'une simple lettre qui précise que tout est OK (ce qui est faux )sauf qu'il a des mousiquaires (jamais demandés donc acceptées à ce jour;nous sommes dans le couloir de la vallée du Rhône avec vent sud ou nord 350jours/360 et les bestioles ne font que passées,et encore, très vite)
et,enfin, à titre d'information pour devis demandés par moi différence de coût entre les volets roulants type accepté en AG ,sans moustiquaires (devis établi le 12.02.2006 à mon nom)
-Type AG -garantie pièces y compris moteur ,MO,déplacement 7 ans (les spécialites pourront reconnaître le fabriquant)F+Pose de 4 volets roulants,compris dépose et évécuation persiennes TTC 2053,00€
-Type X - pas de garantie spécifiée 4 volets roulants TTC 1853,00€
merci à ceux qui auront eu la patience de me lire jusqu'au bout,et pas toujours simple d'être au CS toute l'année et non seulement une fois par an.....et encore
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 10:38:28
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ETASPAK, l'info de la date de l'AG est donné par le CS aux copropriétaires dès que nous en avons connaissance ce qui pour nous est un devoir.
Nous (CS) avons toujours un projet d'ordre du jour,un projet de budget,un projet de compte rendu d'activité (6 pages cette année) préparé en réunion "interne" avant la dernière réunion avec le syndic
Une fois que tout est OK et mise en page par le syndic je "rejette" un oeil sur ce qui est "écrit"(souvent cela est demandé par la gestionnaire) mais ne vérifié pas le contenue intégral de l'envoi avant expédition (ce qui serait un comble et un manque de confiance flagrante)
Donc pour moi ce n'est qu'une erreur,consécutif peut être à un manque provisoire de personnel(nous sommes en vacances scolaires) et comme gédehem, JPM et certainement d'autre je pense que les honoraires de base devrait être revu , à la hausse en fonction de crititères bien déterminés afin d'éviter,en plus,la disparition des petites structures proches de leurs clients(ce qui se passe malheureusement dans notre "coin")et qui pousse,peut être, ces petits cabinets à restreindre leur personnel
désolé j'ai débordé de "mon" sujet |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 11:55:35
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Mais non : ceci explique cela !
Pour l'affaire du volet, ne faites pas une fixation sur un "devis", qui ne vous (le syndicat) regarde pas, pas plus que le prix qui n'est pas votre affaire.
Ce qui vous importe, vous (le syndicat), c'est le descriptif précis du projet de travaux, ici les volets.
Ces volets doivent être en tout point conformes au descriptif décidé par une AG.
La difficulté ici c'est que le projet lui-même n'est pas joint à la convocation.
C'est là la seule difficulté !
Le fait que le projet ne soit pas conforme au descriptif n'est pas une difficulté : rejet de l'AG.
Mais pour que l'AG rejette, encore faut-il qu'elle le fasse sur un projet qui lui est soumis !
D'autre part, vous n'avez rien à faire de : "La 1ère demande de X date du 5.12.2006 portait < les travaux doivent avoir lieu avant le 31.12.2006>"
C'est son problème à lui, étant entendu que les travaux, travaux privatif touchant à l'aspect extérieur de l'immeuble et/ou aux parties communes, sont obligatoirement soumis à autoriation préalable de l'AG.
La clause dans le devis du bonhomme X ne vous (syndicat) concerne en rien. Qu'il s'en débrouille avec les entreprises.
(Eventuellement, un petit mot pour leur signaler qu'ils ne peuvent engager les travaux sans avoir de X une attestation du syndicat/syndic autorisant le chantier ? ...)
Pour votre AG du 8 mars, ne restent que les pistes que je vous propose plus haut ... à moins que d'autres n'en aient d'autres .... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 18:21:00
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Felix,
Je suis d’accord avec Gédehem lorsqu’il précise :
« Pour l'affaire du volet, ne faites pas une fixation sur un "devis", qui ne vous (le syndicat) regarde pas, pas plus que le prix qui n'est pas votre affaire. »
« Ce qui vous importe, vous (le syndicat), c'est le descriptif précis du projet de travaux, ici les volets. »
« Ces volets doivent être en tout point conformes au descriptif décidé par une AG. »
Par contre, je ne suis pas d’accord avec Gédehem lorsqu’il précise :
« La difficulté ici c'est que le projet lui-même n'est pas joint à la convocation. »
« C'est là la seule difficulté ! »
Comme le démontre la réponse ministérielle cité plus haut qui précise :
« L'article 11 3e du décret du 17 mars 1967 n'exige pas la notification du ou des devis de travaux mais simplement des conditions essentielles du contrat proposé. »
Dans votre cas, le contrat proposé ce trouve être le projet voté par l’AG du 19 mars 2002 et confirmer par l’AG du 9 mars 2006.
Et comme le précise la réponse ministérielle :
« Dès lors, rien n'interdit à un copropriétaire de soumettre à l'assemblée générale un nouveau devis respectant l'ordre du jour. »
« Toutefois, le copropriétaire devra prendre soin de notifier le devis au syndic afin de le responsabiliser en cas de refus d'en tenir compte. »
Le fond du problème demeure donc dans la notification du nouveau devis de ce copropriétaire au syndic le jour même de l’assemblée générale tout en respectant l’ordre du jour, qui se trouve être l’autorisation de travaux demander par ce copropriétaire, afin que l’assemblée générale puisse prendre part au vote en toute connaissance de cause, à partir de là peu importe le résultat.
Et en toute connaissance de cause, ce copropriétaire dans le cas d’un vote négatif, serait bien mal intentionné de se prévaloir d’un quelconque préjudice envers le syndicat puisque vous précisez qu’il a déjà fait remplacer une persienne de son logement conforme au descriptif voté par l’AG du 19 mars 2002 et confirmer par l’AG du 9 mars 2006.
Cordialement.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 18:39:35
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merci à tous de vos réponses et petit bémol. Le devis reprend le descriptif de ce qui va être proposé il est donc impératif que nous en ayons connaissance (le coût on s'en fout,entièrement d'accord)
Le devis de X était joint à sa lettre de demande,notifiée,au syndic.
c'est à la mise en place des différentes annexes concernant les résolutions de cette AG que le devis de X n'a pas été joint (la lettre de demande qui comporte une contre vérité puisque affirmant que le devis est conforme aux acceptations précédentes,elle est jointe)
Quoi qu'il en soit le syndic à pris sa décision (bonne ou mauvaise);
Il vient d'adresser LRAR à chaque copropriétaire une lettre d'explication pour cette omission,joint à ladite lettre le fameux devis....s'excuse de cette erreur et précise que tous les frais concernant cet envoi sont entièrement à sa charge
Connaissant l'équipe en place, syndic-CS, je sais que ce n'est pas du vent......suite au 8 mars |
Edité par - felix1930 le 20 févr. 2007 18:46:05 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 21:23:12
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bonsoir felix,
Tres bonne reaction d'un syndic reconnaissant son erreur !
Et ce quoi qu'en dise gedehem |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 23:36:07
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Non non, je suis d'accord ! Mais heureusement que le projet ne répond pas au descriptif et que l'avis tant du CS que du syndic va peser lourd : l'AG ne peut que le rejeter !
Dans le cas contraire, s'il était accepté, qu'un opposant pointilleux et procédurier lève le lievre et c'est le syndicat qui aura tout faux, du moins me semble t-il ! ... |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 23:42:20
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Felix ,
cela doit etre un plaisir pour votre syndic de gerer votre copro car on
remarque aisement l'implication du CS
un exemple à reproduire et que je m'efforce d'appliquer à mes coproprietes et certains CS refractaires qui ne veulent pas s'impliquer ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 00:20:15
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Tu parles si c'est un plaisir pour ce syndic, depuis que le CS lui a même payé une chaise longue, pour la sieste, pendant que les conseillers bossent ....
Non, c'est très bien : c'est comme cela qu'un syndicat foncionne bien dans l'interet de tous. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 13:30:26
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Lors de l'AG ,la demande de mise en place de volets roulants non conformes aux décisions de 2 AG précédentes a été refusée audit copropriétaire.
Tantièmes = 2020
- défaillants 173/2020
- abstention 67/2020
- pour 295/2020
- contre 1485/2020
Donc,normalement,pas de problème il doit se conformer à la décision de l'AG;
mais si il ne si conforme pas et fait poser les volets non conformes à plusieurs décisions d'AG ( au cours desquelles tous les présents ou représentés avaient donnés leur accord - y compris le demandeur actuel qui a déjà un volet conforme aux décisions précitées -)que peut il,légalement se passer si le syndicat n'accepte pas cette "mise devant le fait accompli"
action par le syndic devant le juges des référés???? ou autres?? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 18:49:03
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Effectivement : s'il y a le moindre début de travaux, qui ont été refusés par l'AG, le syndic peut engager une action en référé destinée à les faire stoper et sans doute à remise en état d'origine.
S'agissant d'une action qui relève d'une "mesure conservatoire", ici pour faire respecter une décision d'AG, là pour faire respecter le RDC, pas besoin de l'autorisation préalable selon D.art.55. (qques arrets là dessus)
Une LRAR du syndic au copropriétaire demandeur rappelant le refus motivé de l'AG serait un plus pertinent. |
Edité par - gédehem le 23 mars 2007 18:51:33 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 11:29:17
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gédehem, compte tenu de certains propos (ex.je ferai comme je veux) du copropriétaire dont la demande avait été refusée,car non conforme aux décisions des AG précédentes, j'ai suivi votre suggestion et notre syndic a rappelé immédiatement par LRAR les resultats du vote avec,en prime,ses possibilités d'intervenir en fonction l'article 55 D1967.
Ceci, plus des informations concernant cette possibilité, faites par le CS en annexe au compte rendu de notre réunion "interne" du 5 avril 2007 (distribué comme d'habitude à ts les copro.)ont fait que,ce jour 03.05, des volets roulants "conformes" aux décisions AG sont en cours de pose.
Donc encore merci à vous et aux autres intervenants |
Edité par - felix1930 le 03 mai 2007 11:31:11 |
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gédehem
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