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 Sujet  |
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Kimelkoi
Contributeur actif
30 réponses |
 Posté - 20 févr. 2007 : 14:00:16
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Bonjour,
J'ai énormément de mal à m'y retrouver entre le code de l'urbanisme et celui de la construction, ses décrets et autres, c'est un vrai labyrinthe. Plus je lis, moins je suis sûr de comprendre...
-En quelque mots:
nous sommes constitués d'immeubles en copropriété.(pas de monuments ni bâtiments classés, pas de forêts ni cimetière alentour, ..., classique, quoi)
La majorité souhaite cloturer et installer des portails automatique côté avenue (accès ).
L'adoption ne devrait pas poser problème vis à vis des textes en lien avec le régime de la copropriété.
Cependant, les seuls opposants sont les 4 copropriétaires de lots à usage commercial situé côté avenue, et qui afirment qu'ils nous pousuivront en justice si nous y procédions.
(Bien entendu, il est prévu qu'un portail demeure ouvert pendant les heures d'ouverture).
Je ne vois pas sur quels fondements et procédures ils pourraient s'appuyer pour bloquer ces travaux, si ce n'est celles de l'urbanisme,qui me paraissent immensément plus complexe et pointilleuses ?
Donc, voici ma première question:
Comment être certains de bien procéder dans les règles pour éviter de nous retrouver coincés? Je pense notamment, de manière non exhaustive à :
- demande de clôture ou demande d'autorisation de travaux ?
- la limite exacte de l'enceinte, actuellement non matérialisée; comment être certain de ne pas empiéter d'un cm sur le domaine public ? un géomètre ?
- à quelle distance de cette limite peut-on cloturer ?
- la notion d'alignement : applicable ou non ? Si oui, ou trouver les règles ?( les batiments actuels ne sont pas tous alignés, le long de l'avenue)
- l'accessibilité handicapé ? applicable ou non ?
- des règles de matériaux ou de couleur qui seraient exigibles ? Comment savoir? (tout me semble dépareillé, sur l'avenue...)
- tout autres points ou vérification qui pourraient avoir leur importance...
Autre question:
- Est-il possible, selon vous, que même avec une demande conforme en tous points au textes, le maire puisse refuser une autorisation préalable suite par exemple à une intervention officieuse des commerçants auprès de lui
- ou encore peuvent-ils faire empêcher ou arrêter l'exécution des travaux avec des demandes de recours gracieux ou en référé ?
En bref, peuvent-ils par malveillance nous mettre sciemment des bâtons dans les roues quitte à nous entrainer dans des procédures longues et côuteuses, quand bien même nous serions entièrement dans notre droit ?
Merci d'avance de vos conseils.
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 14:28:55
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| Rien n'empêchera qui que se soit de vouloir faire un procés. A mon avis rencontrer les commerçants concernés voire avec eux leurs problémes bref discuter et rediscuter. Mieux vaut une bonne négociation même longue qu'un conflit larvé |
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Kimelkoi
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 15:06:29
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Citation :
Initialement entré par abrill
Rien n'empêchera qui que se soit de vouloir faire un procés.
C'est bien ce que je craignais!
C'est quand même un peu trop facile qu'une minorité puisse imposer sa volonté.
Parceque bien entendu, des discussions il y en a depuis plus de 2 ans, au bout d'un moment discuter tout seul face un refus pur, ferme et jusqu'auboutiste, ce n'est plus de la négociation.
On a déjà modifié le projet pour installer un second portail pour un accès indépendant à la devanture des commerce (ce sont des frais non négligeables), on à déjà partagé au frais de tous des travaux qui ne concernaient que leur seul bâtiment pour leur être agréable,on les a autorisé en AG à s'accaparer une partie des parties communes pour le stationnement de leur véhicules commerciaux et utilitaires, et ceci fait, ils ont rétracté leur accord verbal de principe pour évoquer à présent une prétendue dépréciation de leurs biens (au moins 10% !)et nous menacer de poursuites !
On a en marre maintenant 
Alors, tant pis pour l'intérêt collectif ??
Cela pose quand même un sacré problème de fond !!
Sinon, quel type de procès voyez-vous possible dans notre cas ? |
Edité par - Kimelkoi le 20 févr. 2007 15:19:27 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 16:10:00
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Kimelkoi, vous dites :
"nous sommes constitués d'immeubles en copropriété"
Si l'on en déduit que plusieurs immeubles (gérés en coporpriété) forment un TOUT, ce "tout" est probablement un lotissement...
Si c'est le cas, n'oubliez pas "le cahier des charges" qui constitue la règle contractuelle entre tous et qui peut fort bien contenir une clause sur laquelle les commerçants s'appuient |
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Kimelkoi
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 17:12:32
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| Non, ce sont deux immeubles de 5 étages qui forment une seule copropriété. (4 entrées à seul usage d'habitation + un côté seul usage commercial en RDC+s/sol et représentant environ 1163/10000èmes) |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 20:02:59
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les requêtes seront de deux types si les commerçants sont très tenaces :
*ils contesteront l'autorisation de cloture accordée par la commune au tribunal administratif parce qu'elle ne respecte pas les règles du droit de l'urbanisme et l'alignement ... A vérifier donc avec le service urbanisme qui pointera lui même le problème de la limite du domaine public
*ils contesteront devant la juridiction civile la décision de faire la cloture et celle de la financer, en soulevant d'une part l'abus de majorité, d'autre part le non-respect du règlement de copropriété et des règles de majorité pour prendre ces deux décisions et enfin l'incompatibilité du projet avec la destination prévue du rez de chaussée... A vous de tout faire avec votre syndic pour que toutes les règles soient respectées et pour démontrer tout au long de la procédure que les travaux n'entraveront pas l'acitivité commerciale.
ce n'est pas parce qu'on fait un procès qu'on le gagne ni que ça empêche les travaux... et quand on perd, on risque même d'avoir à sa charge une partie des frais d'avocat de la partie adverse : si vous cadrez bien, avec votre syndic, tout le processus décisionnel pour les deux risques sus-décrits -et tout ce que vous découvrirez de rigolo dans le même type de démarche, c'est ce qui arrivera à vos commerçants adorés.
pour ne pas trop vous réjouir quand même, et c'est bien pour ça que je vous invite à "tout pointer",dont le règlement de copro, voici une décision défavorable de la cour de cassation dans un cas proche : Cour de cassation, Chambre civile 3, 3 juillet 1991, 89-19145... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 févr. 2007 20:14:44 |
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Kimelkoi
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 08:54:17
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Merci pour ces informations, vos propos me rassurent quelque peu.
Notre réglement de copro. n'accorde pas le type de droits accordés aux commerçant tels que ceux pris en considération dans la décision de la cour de cassation que rapporte votre lien.
De plus, la clôture se trouverait à une bonne 20aine de mètres de la facade commerciale et ne condamnerait nullement la circulation (portail demeurant ouvert aux heures ouvrables)
Ce qui m'interpelle tout de même dans cette décision, c'est qu'elle puisse au regard d'un seul motif valable, passer outre tous les autres, y compris celui qui conditionnait l'action (c'est à dire que le réclamant n'était pas fondé à attaquer la copro !!)
Par contre, vous évoquez l'abus de majorité ou les mauvaises règles de majorité ? Pouvez-vous préciser ce que vous entrevoyez ?
Merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 09:32:56
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| ça, il faut interroger les UInautes spécialistes de ce forum |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 09:35:17
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Dans la jurisprudence citée, les commerçants n'attaquaient pas la copro...
ils attaquaient "la clôture" qui créait le trouble!
D'où l'importance de ces "finasseries" pour comprendre les jugements |
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Kimelkoi
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 14:45:20
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Citation :
Initialement entré par Mout
Dans la jurisprudence citée, les commerçants n'attaquaient pas la copro...
ils attaquaient "la clôture" qui créait le trouble!
D'où l'importance de ces "finasseries" pour comprendre les jugements
Il y a quelque chose qui m'échappe dans la nuance que vous apportez... êtes-vous certain qu'on puisse attaquer "la clôture" ?? Parcequ'alors, c'est la clôture qui aurait dû être condamnée à s'auto-démolir ???
Je pensais qu'on n'attaquait que des personnes civiles ou morales ayant causé préjudice (de leur propre fait, du fait de leurs actes ou du fait de leurs biens ) ?
C'est bien le syndicat des copropriétaires qui avait été condamné et qui a formulé le pourvoi. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 15:08:47
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ici les commercants n'ont pas attaqué la décision de la copro, et ils ont "bien" fait car ils n'en avaient ni le droit -en tant que locataires- ni intérêt : ils ont attaqué le trouble manifeste induit par l'existence d'une cloture...
comme le dit Mout, c'est une finasserie mais dans leur cas, c'était primordial.
ce n'est pas la décision de la copro qui leur portait préjudice -elle aurait pu n'être suivie d'aucune réalisation de cloture!- mais l'érection de la cloture elle même. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 15:27:25
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je vous rajoute ici une autre JP : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 21 février 2002, 98-16838
la barrière n'a pas été contestée mais les conditions de fermeture de la barrière l'ont été et le requérant a gagné ; dans ce cas, l'AG avait bien décidé de l'installation mais pas des horaires de fermeture qui ont été décidées à tort par le seul conseil syndical ... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 21 févr. 2007 15:27:44 |
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Kimelkoi
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 15:55:28
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Ces subtilités: quel casse-tête !
Merci pour le lien. Si j'ai bien saisi, en définitive, la condamnation vise à maintenir la barrière ouverte aux horaires d'ouverture commerciale à la clientèle ?
Parceque, j'ai tenté de discuter avec l'un des commerçants ce matin: voilà qu'il invoque être amené à recevoir des clients à toute heures, y compris les w-end s'il le désire , toute fermeture du portail étant de ce fait exclue de son point de vue: cela vous paraît légal, comme approche ??
(C'est une société qui fournit, installe, entretient des extincteurs et autres détecteurs d'incendie) |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 16:39:13
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non, ça ne me semble pas légal : il n'a sans doute pas d'autorisation d'ouverture dominicale par exemple  ...
un très bon rappel de la règlementation est présenté dans cette page : appelez la préfecture pour savoir ce qui s'applique à votre commerçant récalcitrant, et renseignez vous pour savoir si il a des salariés. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 21 févr. 2007 16:40:53 |
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Kimelkoi
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 22 févr. 2007 : 12:16:43
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Le code du travail ne s'appliquant qu'aux salariés, qu'en est-il du commerce lui-même ?
J'ai beau chercher, je ne trouve rien en France ( alors que je tombe sur des réglementations Belges, Allemandes, Luxembourgeoises qui s'apliquent bien aux commerces eux-m^mes)
Le "patron" est-il en droit de maintenir lui-même son commerce ouvert jusqu'à minuit , (les salariés étant à la maison comme il se doit)? |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 22 févr. 2007 : 14:20:20
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à votre avis? franchement?
tout de même! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 févr. 2007 : 15:29:53
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Citation :
Initialement entré par Kimelkoi
Le code du travail ne s'appliquant qu'aux salariés, qu'en est-il du commerce lui-même ?
J'ai beau chercher, je ne trouve rien en France ( alors que je tombe sur des réglementations Belges, Allemandes, Luxembourgeoises qui s'apliquent bien aux commerces eux-m^mes)
Le "patron" est-il en droit de maintenir lui-même son commerce ouvert jusqu'à minuit , (les salariés étant à la maison comme il se doit)?
oui |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Kimelkoi
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 22 févr. 2007 : 15:35:07
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Citation :
Initialement entré par Mout
à votre avis? franchement?
tout de même!
Qu'est-ce à dire ?
Si vous sous-entendez que la réponse est évidemment "oui", je peux vous dire alors que ce n'est pas le cas partout et qu'il existe donc des libertés en France qui ne sont pas acquises partout.
Mais croyez-vous que je pose la question en connaissant la réponse ?!
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 févr. 2007 : 15:46:33
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| et personne ne peut empecher le patron de travailler 7 jours sur 7... |
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Kimelkoi
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 22 févr. 2007 : 16:31:06
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Citation :
Initialement entré par nefer
et personne ne peut empecher le patron de travailler 7 jours sur 7...
Donc, en se fondant sur cela , toute fermeture d'une résidence en copropriété pourrait être contestée pour incompatibilité avec une activité commerciale ...
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Edité par - Kimelkoi le 22 févr. 2007 16:31:41 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 févr. 2007 : 17:10:34
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non...pas aussi abruptement !
commencez comme je vous l'ai indiqué" par la préfecture. Qui sait, vous êtes peut-être dans une zone où, pour préserver l'ordre public, le préfet a règlementé les horaires d'ouvertures, mettant en place un régime d'exception pour les horaires atypiques.
ensuite, faites constater, éventuellement par huissier, les horaires actuels d'ouverture effective de ce commerce. Voyez s'il travaille sur rendez-vous ou si son ouverture correspond effectivement à une chalandise classique...
relisez bien votre règlement de copro pour voir si, par le plus grand des hasards, rien ne figure sur les nuisances liées au commerce...
ne vous laissez pas impressionner par un unique commerçant. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Clôture+portails en limite de copropriété
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