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kiki222
Contributeur senior
56 réponses |
 Posté - 23 févr. 2007 : 15:42:20
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Bonjour, résumé de la situation: une copro décide de racheter une partie commune jouxtant son appart.elle obtient l'accord de la copro, mais commence les travaux avant d'être réellement propriétaire. En faisant dégager les poutres du plafond son entreprise provoque l'écroulement du plafond, le syndic convoque en urgence une AG supplémentaire pour faire voter les travaux de réfection et ce à la charge de tous les copro du bâtiment sous prétexte que de toute façon le plafond se serait écroulé et que c'est une partie commune. Je me laisse rouler dans la farine comme les autres copro sauf un qui vient de contester la décision par lettre recommandée avec menace de poursuivre au tribunal. Il refuse donc de participer aux travaux et demande l'annulation de l'AG (sachant qu'il y a eu 2 AG supplém. pour un coût de 1000€)
Ma question: cette action va-t-elle profiter à tout le monde? ou est-on coupable de ne pas avoir été plus incisif? merci de me répondre.
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kiki |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 23 févr. 2007 : 17:32:12
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Votre syndic à raison, les planchers et les plafonds constituent des parties communes comme doit le préciser votre règlement de copropriété, uniquement le revêtement est privatif.
De ce fait, tous les copropriétaires doivent participer aux travaux de réfection complète du plafond au prorata de leurs charges générales communes, même si cette partie commune est une jouissance privative et exclusive pour un copropriétaire.
Dans votre cas, uniquement la finition du revêtement de ce plafond incombe au copropriétaire qui a acquis cette partie commune.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 févr. 2007 : 18:17:46
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de plus pour contester une résolution votée en AG il faut être opposant ou défaillant et assigner le SDC devant le TGI
kiki222: prenez connaissance des textes réglementaires en droit de la copro
quant à l'auteur des faits....les copropriétaires devraient refuser de vendre cette partie commune...... (par ailleurs, a t il bien été proposé en AG toutes les résolutions necessaires à cette vente ???: création de lot, modificatif du RCP, prix de vente.....tous les frais à la charge de l'acquéreur...) |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 févr. 2007 : 19:16:18
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ETASPAK, que les parties en question soient communes aucun doute;par contre où je serais beaucoup plus nuancé c'est sur la décision du syndic car il ne semble en aucun cas "parler" de la responsabilité de la personne qui non copropriétaire à fait entreprendre les travaux ni de celle de l'entreprise qui à fait les travaux sans (toujours semble t-il)s'assurer qu'il n'y avait pas de risque majeur
De toute façon le plafond serait écroulé ,un peu simple comme arguement.
La copropriété a une assurance le syndic doit faire une déclaration ensuite......on vera |
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kiki222
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 23 févr. 2007 : 20:50:20
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Citation :
Initialement entré par nefer
de plus pour contester une résolution votée en AG il faut être opposant ou défaillant et assigner le SDC devant le TGI
kiki222: prenez connaissance des textes réglementaires en droit de la copro
Citation :
quant à l'auteur des faits....les copropriétaires devraient refuser de vendre cette partie commune...... (par ailleurs, a t il bien été proposé en AG toutes les résolutions necessaires à cette vente ???: création de lot, modificatif du RCP, prix de vente.....tous les frais à la charge de l'acquéreur...) Citation :
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kiki |
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kiki222
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 23 févr. 2007 : 20:51:53
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Citation :
Initialement entré par nefer
de plus pour contester une résolution votée en AG il faut être opposant ou défaillant et assigner le SDC devant le TGI
kiki222: prenez connaissance des textes réglementaires en droit de la copro
[quote]quant à l'auteur des faits....les copropriétaires devraient refuser de vendre cette partie commune...... (par ailleurs, a t il bien été proposé en AG toutes les résolutions necessaires à cette vente ???: création de lot, modificatif du RCP, prix de vente.....tous les frais à la charge de l'acquéreur...)
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kiki |
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kiki222
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 23 févr. 2007 : 21:04:14
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Citation :
Initialement entré par nefer
de plus pour contester une résolution votée en AG il faut être opposant ou défaillant et assigner le SDC devant le TGI
kiki222: prenez connaissance des textes réglementaires en droit de la copro
quant à l'auteur des faits....les copropriétaires devraient refuser de vendre cette partie commune...... (par ailleurs, a t il bien été proposé en AG toutes les résolutions necessaires à cette vente ???: création de lot, modificatif du RCP, prix de vente.....tous les frais à la charge de l'acquéreur...)
Celui qui a contesté avait voté contre la décision, par ailleurs la procédure de la vente a été respectée par le syndic, le hic- et il me paraît d'importance- c'est de lancer des travaux dans des parties communeun mois avant d'en être réellement propriétaire. C'est d'ailleurs clair dans le réglement de copro : celui qui porte préjudice à des parties communes doit en assurer la réparation.
Faudra-t-il en passer obligatoirement par le tribunal pour avoir gain de cause alors que le droit est clairement bafoué? et enfin si il y a annulation de la résolution voir même de l'AG est-ce que ce sera valable pour tout le monde, dont moi...vous avez tous zappé cet aspect du problème alors.... alors....cordialement |
kiki |
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kiki222
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 23 févr. 2007 : 21:09:30
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De kiki222 à tous: pardon pour le bégaiement, je n'ai pas bien compris le procédé pour faire les citations, et l'on dit qu'un petit click vaut mieux qu'un grand choc! alors pourquoi pas plusieurs????
ouh! là c'est subtil... |
kiki |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 23 févr. 2007 : 22:26:36
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Bonsoir Felix,
En toute objectivité, il me semble bien que c’est le copropriétaire concernée qui a fait entreprendre les travaux et dans la mesure ou l’article 42 de la loi “ qui précise que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale “ ait été respecté, je ne vois pas pourquoi ce copropriétaire ne pouvez pas entreprendre le début de ces travaux même si l’acte notarié n’avait pas été signé.
Pour ce qui est de la responsabilité, quelle soit du copropriétaire, de l’entreprise, du syndic ou du syndicat des copropriétaires, tout dépend bien entendu de la vétusté de ce plafond.
Bonsoir kiki222,
Pouvez-vous être plus précis sur le début de ces travaux, plus exactement ci ceci ont débutés avant ou après le délai légal de 2 mois à compter de la notification du procès verbal.
Est-ce que le copropriétaire opposant a bien respecté le délai légal de 2 mois à compter de la notification du procès verbal pour contester cette décision.
Et que représente en tantième de charge générale commune ce copropriétaire opposant, tout en sachant que le rachat de cette partie commune a du se faire obligatoirement à la double majorité de l’article 26 de la loi, voyez ce lien.
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=222
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kiki222
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 24 févr. 2007 : 14:07:34
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Voici les précisions demandées:il me semble que les travaux ont commencé avant le délai des deux mois, mais de toute façon l'acte de vente n'étant pas signé, la copropriétaire s'est mis hors la loi-imaginez que pour une raison X ou Y la vente ne puisse se faire..
Le copro. opposant (70/1000) a fait opposition, dans les délais, après l'AG supplémentaire qui imputait la charge des travaux à tous les copro.Il conteste la responsabilité élargie à tous et la répartition des frais de remise en état.Il menace de poursuivre en référé.
Petit détail important, l'effondrement a eu lieu dans l'autre bâtiment où il n'habite pas mais le syndic nous a incité à nous regrouper "par solidarité" sans que cela ait été mis à l'ordre du jour et le vote n'a pas eu lieu à la majorité.Pourtant l'appel pour les travaux fait au 1er janvier concerne les 2 bâtiments.
Côté assurances silence radio de toute part.
Le plafond en question a été fragilisé par des fuîtes récurrantes d'anciens WC communs pour lesquelles rien n'a jamais été fait, mais selon le syndic: "on ne va pas refaire l'histoire"
Ah! les joies de la copropriété!!!bien lu le lien, merci. |
kiki |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 févr. 2007 : 15:36:24
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Merci pour vos précisions,
Imaginons que ces travaux ont commencé avant le délai des deux mois, pour cela il faut en rapporter la preuve et de préférence par un constat d’huissier, ce qui ne semble pas être le cas.
Même si l’acte n’était pas signé au début de ces travaux cela ne change rien au vote de l’assemblée générale d’autant plus que le copropriétaire opposant ne représente que 70/1000 millièmes.
Par contre dans votre post du 23 février à 15:42:20 vous précisez « Je me laisse rouler dans la farine comme les autres copro sauf un qui vient de contester la décision par lettre recommandée avec menace de poursuivre au tribunal. » ce qui me laissait penser qu’il n'y a avait qu’un seul opposant.
Et dans votre post du 24 février à 14:07:34 vous précisez « le vote n'a pas eu lieu à la majorité » qui doit être celle de l’article 26 de la loi, à la double majorité (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, sans possibilité de vote à une majorité moins forte en deuxième lecture).
Qu’en est-il vraiment, puisque vous précisez également dans votre post du 23 février à 21:04:14 « par ailleurs la procédure de la vente a été respectée par le syndic ».
Je vous l’accorde, ce n’est pas normal que ces travaux ont commencé avant que l'acte de vente n'ait été signé comme vous le précisez « mais de toute façon l'acte de vente n'étant pas signé, la copropriétaire s'est mis hors la loi imaginez que pour une raison X ou Y la vente ne puisse se faire.. » mais cette situation est tout à fait étrangère à la décision de vote prise par l’assemblée générale.
Ce qui me semble nettement insuffisant pour demander un quelconque préjudice au copropriétaire qui à acheter cette partie commune, d’autant plus qu’il soit possible que la signature de l’acte de vente soit maintenant terminer ou en passe de l’être, ce qui régularise cette situation et de ce fait ces travaux.
En ce qui concerne la vétusté de ce plafond, il n’y a plus rien à prouver puisque vous précisez « Le plafond en question a été fragilisé par des fuîtes récurrentes d'anciens WC communs pour lesquelles rien n'a jamais été fait » et surtout que le fait que ce soit d'anciens WC communs qui en soit la cause, cela ne peut être qu’à la charge de la copropriété au prorata des charges générales communes, mais certainement pas à la seule charge du copropriétaire qui a acheté cette partie commune.
Pour ce qui est de la répartition des charges entre vos deux bâtiments, il faut vous référer à ce que dit votre règlement de copropriété à ce sujet.
Mais il me semble que d’après vos dires, votre syndic fait preuve de bons conseils.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 févr. 2007 : 15:44:56
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il me semble que le notaire ne peut pas procéder à la rédaction de l'acte de vente...si une procédure en contestation de la résolution a été introduite devant le TGI
le notaire devait exiger un document de la part du syndic attestatnt que le délai de recours de l'article 42 était dépassé ET qu'aucune contestation n'était engagée |
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kiki222
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 24 févr. 2007 : 19:07:07
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Merci pour votre aide, concernant le vote où il n'y a pas eu de majorité, c'est celui de la nouvelle répartition des charges. Par contre je ne comprends pas votre position concernant la responsabilité de la copropriétaire qui est à l'origine des dégâts, pour moi elle devait faire jouer son assurance ou/et celui de l'entreprise qui a effectué les travaux. Le syndic a choisi de défendre les intérêts d'une coprop. (une amie en l'occurence) et non l'intérêt de tous les coprop.L'acte de vente est désormais signé, la contestation est postérieure à la signature mais peu importe, cette contestation pointe du doigt ce qui pour moi est une erreur de traitement de la situation.Petite précision le syndic a reconnu être au courant du début précoce des travaux, mais que faire? Enfin on verra bien. ...Je vous tiendrai au courant de la suite des événements. Merci encore! |
kiki |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 févr. 2007 : 19:34:28
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EASPAK, il y a eu des travaux commandés par un monsieur qui avait ou n'avait pas le droit de les faire effectuer.
Une entreprise a entrepris des travaux sans, semble t-il,faire des réserves sur l'état de telle ou telle partie;elle à une RC le syndic doit lui demander de faire une déclaration.
En ce qui me concerne,à tort ou à raison, c'est aux assurances,leurs experts de déterminer,en priorité,le responsable des dégats (si responsable il y a);le syndic n'a pas,au début de l'action, à se substituer à l'assureur |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 févr. 2007 : 20:35:42
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Felix, je suis d’accord avec vous lorsque vous précisez que c'est aux assurances et à leurs experts de déterminer en priorité le responsable des dégâts (si responsable il y a).
Kiki222, demander à votre syndic qu’il fasse une déclaration de sinistre auprès de l’assurance de la copropriété, il est certain que les fuîtes récurrentes d'anciens WC communs sont à l'origine de ce sinistre et c’est bien aux experts de déterminer en priorité qui est le responsable des dégâts (si responsable il y a).
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kiki222
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 25 févr. 2007 : 11:38:25
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OK bien reçu, il est vrai que cette partie là: assurances avait été zappée complétement par le syndic, on était passé immédiatement au vote des travaux à la charge de la copro.
A suivre, la prochaine AG a Lieu en avril. Cordialement |
kiki |
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