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walt92
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670 réponses |
 Posté - 25 févr. 2007 : 10:35:54
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Ayant lu les prévisions des uns et des autres, j'en eu envie moi aussi de faire le thème astral du marché immobilier.
Je commence par la source d'infos
http://www.ile-de-france.equipement.gouv.fr/IMG/pdf/Etude_Sitadel_1990-2004_cle099f97.pdf
Pour n'en lire que la dernière page: depuis 2000 les chiffres de la construction en Ile de France ne sont pas "bon". En tout cas ils sont très nettement en dessous du reste de l'hexagone.
Le nouveau schéma directeur d'Ile de France prévoit le doublement du rythme de construction (35751 en 2006, objectif 60000), alimenté par de l'argent public car il y aurait le lancement de programmes sociaux sur des terrains cédés par l'Etat.
Certes. Mais pour le logement privé ?
Va-t-on assister à un doublement du nombre de logements construits ?
Eh bien mon thème astral me dit que non car les acteurs étaient déjà réticents avant les relais dans la presse de la propagande baissière (Jean Pierre Petit, l'étude polémiste de début d'année, des éditoriaux dont celui des Echos ...).
Donc pas de mise ne chantiers gigantesques cette année, désolé. Circulez y a rien a voir.
Oui mais ? Chaque année de nouveaux franciliens ont besoin d'être logé. Tout le monde ne pourra prétendre au "droit opposable".
C'est tout bon pour les bailleurs privés : pas de risque d'écroulement de la demande car il n'y a pas suffisament de logements au niveau macro-économique.
Alors est-ce que cette situation va se traduire par une baisse massive des prix ?
Je ne le pense pas.
Walt92
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asi77
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911 réponses |
Posté - 25 févr. 2007 : 11:29:50
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Walt92,
Vous faites un amalgame entre "pénurie de bien" et "prix du logement".
Certes le marché immobilier répond à l'offre et la demande.
Lorsque l'offre est insuffisante ... les prix montent ... jusqu'à un seuil : "solvabilité des ménages".
1) Lorsque ce seuil est atteint, les ménages achètent moins (non pas parce qu'ils ne le veulent pas) mais tout simplement qu'ils ne le peuvent plus !
Le déséquilibre (offre/demande) s'inverse alors progressivement. Les prix commencent alors à baisser !
2) Ensuite, entre en jeu la psychologie de l'acheteur : "Pourquoi acheter un bien immobilier dans un marché en baisse ?" "Si j'achète maintenant, mon bien va se dévaloriser !" "Si j'attends, mon bien vaudra moins cher demain". L'attentisme des acheteurs va continuer à maintenir l'équation "offre > demande" ... ceci même dans un marché potentiellement "en pénurie".
Quant à affirmer que les prix ne baisseront pas de 40% sur IDF ... je ne mettrais pas ma main à couper. Il suffit de voir ce qui se passent dans les autres pays lorsque les prix ont fortement augmenté ... pour imaginer ce qui pourrait se passer ...
asi77 |
Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
Tous mes posts sur Universimmo sont > ici < |
Edité par - asi77 le 25 févr. 2007 11:38:40 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 25 févr. 2007 : 12:24:42
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Citation :
Initialement entré par asi77
Quant à affirmer que les prix ne baisseront pas de 40% sur IDF ... je ne mettrais pas ma main à couper. Il suffit de voir ce qui se passent dans les autres pays lorsque les prix ont fortement augmenté ... pour imaginer ce qui pourrait se passer ...
asi77
C'est tout le sens de ma prophetie. Regardez les chiffres de la construction de vos autres pays et vous constaterez que nous sommes peu nombreux à avoir aussi peu de croissance de l'offre de logement.
Walt92 (la loi du marché est dure, mais c'est la loi). |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 févr. 2007 : 18:14:13
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Citation :
Initialement entré par walt92
C'est tout le sens de ma prophetie. Regardez les chiffres de la construction de vos autres pays et vous constaterez que nous sommes peu nombreux à avoir aussi peu de croissance de l'offre de logement.
Vous oubliez qu'entre 1991 et 1997 ce déséquilibre était encore plus profond à Paris. Ce qui n'a pas empêché les prix d'être pratiquement divisés par deux. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 25 févr. 2007 : 18:35:14
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par walt92
C'est tout le sens de ma prophetie. Regardez les chiffres de la construction de vos autres pays et vous constaterez que nous sommes peu nombreux à avoir aussi peu de croissance de l'offre de logement.
Vous oubliez qu'entre 1991 et 1997 ce déséquilibre était encore plus profond à Paris. Ce qui n'a pas empêché les prix d'être pratiquement divisés par deux.
On construit peu en valeur absolue à Paris, quelle que soit l'époque. D'où le raisonnement "régional".
Force est de constater qu'il y a eu en 1990 un début d'atterrissage brutal du nombre de logements commencés (52 715 cf page 11 de la source citée) jusqu'en 1997 (37 303), avec un rattrapage en 1998 (42 559) mais ça n'a jamais vraiment décollé depuis (36 993 en 2004).
Donc chaque année la pénurie se creuse car on ne construit pas assez en Ile de France.
Walt92. |
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SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 09:21:21
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Au contraire d'un mythe savamment répandu, le flux migratoire de l'Ile de de France est négatif. L'Ile de France est devenue une région repoussoir. Pourquoi s'exciter à construire toujours plus ?
Les choix résidentiels des futurs Français dans l'avenir sont clairs.
A part les 18-25 ans, toutes les autres générations fuient l'Ile de France. Avec le départ des baby-boomers, ce mouvement devrait s'amplifier. Pas besoin d'être très malin pour comprendre qu'une région qui subit un flux migratoire négatif ne représente pas un eldorado pour le logement.
A cela s'ajoute le problème de la solvabilité bien expliqué plus haut.
Le lien de l'étude.
http://recherche.univ-lyon2.fr/grs/textes/colloques/baccaini.ppt#256,1,Les flux migratoires interrégionaux en France depuis 50 ans : un révélateur des choix résidentiels
PS: Le nombre d'habitants en Ile de France reste stable en raison des naissances qui permet l'équilibre. mais pour combien de temps ?
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Edité par - SnoopyQuiASaNiche le 26 févr. 2007 09:26:03 |
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florent1980
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760 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 09:51:53
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Je pense qu'il faut surtout raisonner en terme de prix et force est de constater qu'une grande majorité des ménages ne peuvent plus acheter les logements parisiens.
Comme il n'y a pas une foultitude d'investissements étrangers en dehors du marais et de st germain je ne vois pas qui va continuer à faire augmenter le marché dans sa globalité.
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SnoopyQuiASaNiche
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201 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 10:19:40
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florent1980,
Je suis totalement d'accord avec vous. Je précisai simplement quelques réalités sur les flux migratoires en IDF. Manifestement, certain membres de ce forum raisonnent encore sur de vieux schémas avec une région IDF qui serait comme la Californie de 1848 !
Il est fini le temps des années 50 et 60 où l'IDF était une région très attractive. Aujourd'hui, héliotropisme aidant, on cherche plutôt à la quitter.
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Edité par - SnoopyQuiASaNiche le 26 févr. 2007 10:20:02 |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 11:17:18
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Citation :
Initialement entré par SnoopyQuiASaNiche
florent1980,
Je suis totalement d'accord avec vous. Je précisai simplement quelques réalités sur les flux migratoires en IDF. Manifestement, certain membres de ce forum raisonnent encore sur de vieux schémas avec une région IDF qui serait comme la Californie de 1848 !
Il est fini le temps des années 50 et 60 où l'IDF était une région très attractive. Aujourd'hui, héliotropisme aidant, on cherche plutôt à la quitter.
Ce qui serait interessant c'est de savoir ou vont ces gens. S'ils vont reellement en province ou s'ils ne partent pas definitivement de la France pour aller profiter à d'autres pays. |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
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SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 13:58:44
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Je ne vois pas le rapport.
Je parle de dynamique et vous décrivez une situation actuelle.
Oui, l'IDF est la région économique la plus riche de France. Et alors ?
Il n'empêche que la dynamique de mouvement de population se caractérise par un flux migratoire négatif. Vos chiffres empilés n'y changent rien.
Je ne connais pas le document que vous citez mais j'ai deux réflexions
1- je parle d'un flux migratoire négatif avéré pas d'une projection. De plus les projections parlent de départs importants des baby-boomers de l'IDF une fois leur carrière terminée. L'avenir démographique semble donc plutôt pessimiste sur ce point.
2- Si cette étude est commandée par la région IDF, je me doute qu'elle ne prévoit pas de baisse de population. Ce serait extrèmement contre-productif pour obtenir des subventions supplémentaires.
Ceux qui voient la région IDF continuer à augmenter en population (avec comme corollaire une demande toujours plus importante de logements) se basent sur une logique du passé.
La France vieillit, les modes de vie et d'habitat changent. l'IDF offre d'importants atouts pour une carrière professionnelle. Mais une fois venue la retraite, l'attrait lié à l'emploi disparait.
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Edité par - SnoopyQuiASaNiche le 26 févr. 2007 14:10:36 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 16:07:49
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Citation :
Initialement entré par SnoopyQuiASaNiche
..... l'IDF offre d'importants atouts pour une carrière professionnelle. Mais une fois venue la retraite, l'attrait lié à l'emploi disparait.
Sur ce point, vous avez faux
Je n'ai pas de stats sur ce sujet, mais je peux dire que ds mon entourage ...... de retraités, les gens restent en IdF.
C'est une évolution certaine. Il y a qq dizaines d'années, les gens vendaient pour aller en province. Aujourd'hui, ils gardent leurs biens en IdF et louent leurs résidences de vacances.
L'attrait de Paris/IdF est certain, même pour les séniors |
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SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 16:14:14
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les chiffres 1999-2004 de l'INSEE prouvent exactement le contraire.
Le flux de population des Seniors (+de 59 ans) en IDF est massivement déficitaire. C'est d'ailleurs le segment de population qui a le plus quitté l'IDF. Si vous n'avez pas de stats sur le sujet, alors consultez ceux de l'INSEE. Méfiez vous de la vision trop parcellaire que chacun peut avoir autour de soi. De toute façon, ce sont des faits avérés et quantifiés. Pour moi ce sujet est clos.
le lien basé sur l'étude de L'INSEE
http://recherche.univ-lyon2.fr/grs/textes/colloques/baccaini.ppt
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Edité par - SnoopyQuiASaNiche le 26 févr. 2007 16:28:26 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 16:26:20
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Je vous crois. Comme quoi il est difficile à partir d'une situation individuelle d'en tirer des généralités (le contraire est également vrai)
Avant de clore, pouvez-vous me donner un lien?
Merci;-) |
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almadagar
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 19:22:56
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La population de Paris s'est remise à augmenter, contrairement à la tendance depuis longtemps (générale dans tous les pays développés, les E-Unis ayant ouvert la voie avec leur 'avance' habituelle).
Je pense que cela va rester une tendance forte avec les problèmes de transport(temps perdu, coût qui va exploser d'ici peu) en IDF.
Donc il ne faut pas confondre IDf dans son ensemble et hyperpôle parisien.
En outre il n'est pas exclu qu'on en finisse avec les politiques de déménagement du territoire visant à casser la dynamique de l'IDF: le renforcement des espaces les plus compétitifs est un atout majeur d'un pays! |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 27 févr. 2007 : 21:58:37
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Le PAP apporte de l'eau à mon moulin.
http://www.pap.fr/actu-immobilier/actualites/edito.asp
"Ile-de-France : volonté constructive.
La région parisienne a adopté son nouveau Schéma directeur. Au programme : la construction de 60 000 logements par an d’ici à 2030 (contre à peine 38 000 actuellement), le rééquilibrage de la construction vers les secteurs économiquement dynamiques, la reconversion des terrains industriels, le développement des transports, la sauvegarde des espaces naturels… Cette volonté constructive sera-t-elle suffisante pour détendre le marché francilien du logement ? Rien n’est moins sûr : le déficit est estimé, selon le Schéma directeur, à 160 000 maisons et appartements. Et la région devrait compter 870 000 ménages supplémentaires d’ici 2030… ".
Sacré repoussoir !
Walt92 |
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almadagar
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 08:29:56
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| Walt, il ne faut pas oublier qu'accoudé au comptoir du commerce, on est nécessairement bien plus savant que les gens qui ont beaucoup travaillé sur la question, car ils sont vendus, eux (mais à qui, ces fonctionnaires?)! |
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mitjayo
Pilier de forums
315 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 10:04:27
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Repoussoir ou pas, je crois que l'IDF est la region ou la demande immo est l'une des plus forte...Cependant, les menages peu a peu sont moins solvable au fur et a mesure que le prix monte...
En revanche, je ne suis pas tout a fait d'accord sur le coté "repoussoir" de snoopy. En effet, je vais souvent a Nice, et la il y'a de plus en plus de maisons appartenant a des retraités mises en ventes, car ces derniers...reviennent en region parisienne (attention, pas forcement Paris, mais les Yvelines ou dans une mesure moindre la Seine et Marne) pour des raisons de proximité de la mégalopole (les principaux hopitaux, maisons de retraites, etc etc).
De plus, le climat se fait de plus en plus doux en IDF, et de plus en plus insupportable en cote d'azur (vagues de chaleur)...
Snoopy, Peut etre que vous avez raison en ce qui concerne de la ville de Paris elle meme, mais je pense que vos propos devraient etre plus nuancés en ce qui concerne les départements limistrophes |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 11:14:53
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| L'autre problème de la Côte d'Azur étant la réputation de corruption (réelle ou supposée) et les tentatives de racket, il ya de quoi dissuader bien des retraités qui espéraient le calme. Mais pour eux, il y a aussi le Sud-Ouest... |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 21:07:20
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Bonsoir.Citation :
L'autre problème de la Côte d'Azur étant la réputation de corruption (réelle ou supposée) et les tentatives de racket, il ya de quoi dissuader bien des retraités qui espéraient le calme
La tendance du marché immobilier ne brillait pas, jusqu'à présent, par la pertinence de ceux qui ont l'habitude d'initier des interventions.
L'intervenant précédent vient de poster une remarque qui vaut son pesant d'or !
Rapporter sans rire que tous ceux qui vivent et/ou ont des biens sur la côte d'azur subissent des rackets, il faut le faire ! 
Certains insinuent que les contributeurs de cette rubrique sont des aigris, je commence à le croire aussi. |
Amicalement |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 22:03:19
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Merci, je ne suis pas agrie et ne vis pas sur la côte d'Azur, ni n'y ai de la famille propriétaire. Si vous insinuez que mes amis sont des aigris, je leur ferai part de vos remarques. Certes, cela n'a rien à voir avec ce qu'on raconte de la Corse (là, je n'ai pas la moindre info directe), mais disons que des personnes qui ont cru acheter à tel prix ont eu des surprises...
Il y a aussi la fameuse saga Valdazur, mais on peut la mettre en parallèle avec la saga Sergip, Lille ne se trouvant pas vraiment sur la Côte d'Azur. |
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Pourquoi les prix ne baisseront pas de 40% en IDF
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