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 Sujet  |
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ALBERT83
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 27 févr. 2007 : 11:36:00
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Bonjour,
A t-on besoin de convoquer une Assemblée Générale (même partielle en
fonction du réglement de copropriété) pour exécuter des travaux
d'urgence et peut-t-on contester le vote qui a été émis ?
Merci pour votre réponse
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 févr. 2007 : 12:05:52
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| qu'appelez vous "travaux d'urgence" ???? |
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ALBERT83
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 27 févr. 2007 : 12:24:09
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| Travaux d'étanchéité de terrase en cas de pluie l'eau coule à l'intérieur de l'appartement du copropriétaire (la terrase n'est pas privative) |
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RLB
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 21:13:39
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c'est exactement le problème soulevé dans le sujet "obligation du syndic" http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=51713 donc pour reprendre la réponse de felix1930 : pas besoin d'AG pour cela en fonction du 2ème alinéa de l'article 18 loi de 1965qui précise que le syndic doit:
< administrer l'immeuble,de pourvoir à sa conservation,à sa garde et à son entretien et,en cas d'urgence,de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci >
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 23:14:05
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RLB, je vais aller voir sur le sujet que vous indiquez, mais je serais très surpris que Félix ait précisé que pour des travaux "en urgence" il ne faille pas convoquer d'AG !!
D.art.37, qui traite spécifiquement de cette question, impose fort justement la convocation "en urgence", c'est à dire sans délai, d'un AG pour statuer sur les travaux, qu'elle peut approuver à posteriori.
Dans la procédure AG en urgence, les devis ou projets chiffrés peuvent être remis en séance
Sur le pb d'Albert, il est évident que 2 cas e présentent :
- soit on sait d'où vient la fuite, et le syndic fait faire la réparation (travaux d'entretien)
- soit on ne sait pas d'où cela vient et il faut refaire la totalité de l'étanchéité !
Dans ce cas, s'agissant de travaux importants il faut convoquer une AG, non seulement pour décider des travaux, mais surtout pour décider d'un budget !
Sur quels fonds croyez vous que le syndic va engager des travaux de reprise d'étanchéité d'une toiture terrasse, travaux importants, lourds financièrement ? ...
Il ne va certainement pas les prendre dans sa poche .... |
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RLB
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 03:20:51
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alors Travaux d'étanchéité de terrasse = travaux "en urgence" ou travaux d'entretien ?
Citation :
Sur le pb d'Albert, il est évident que 2 cas e présentent :
- soit on sait d'où vient la fuite, et le syndic fait faire la réparation (travaux d'entretien)
- soit on ne sait pas d'où cela vient et il faut refaire la totalité de l'étanchéité !
quid lorsque le syndic prévient :
Citation :
L'entreprise va donc essayer de traiter de manière ponctuelle les infiltrations. Elle nous signale cependant que l'étanchéité serait à reprendre totalement.
???
de plus sur sujet connexe obligation du syndic http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=51713
gédehem a écrit :
Citation :
Les travaux "urgents" dont il s'agit sont ceux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
S'il y a des "infiltrations", cela ne met pas en péril l'immeuble qui n'a pas alors à être "sauvegardé"...
conclusion???
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RLB
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 22:11:04
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des infiltrations ont été détectées sur la terrasse en arrière de l'immeuble (partie commune bien qu'"inaccéssible" aux copropriétaires)...cette terrasse est située immédiatement au dessus d'un local du RDC faisant partie de la copropriété et qui vient d'être investi par un restaurant dont le gérant à alerté le syndic de ces infiltrations...le syndic a diligenté, en urgence, des travaux d'étanchéité sur cette terrasse. Les travaux ont donc été exécutés et le Conseil syndical en a été informé à postériori.
copie du courrier adressé au conseil syndical par le syndic :
Citation :
le 22 mars 2007
Monsieur,
Monsieur X, gérant du restautant Y nous a signalé des infiltrations dans son local en provenance de la terrasse supérieure.
Nous avons diligenté, en urgence, l'entreprise Z, dont vous trouverez ci-joint copie du rapport.
L'entreprise va donc essayer de traiter de manière ponctuelle les infiltrations. Elle nous signale cependant que l'étanchéité serait à reprendre totalement.
Nous tenions à vous informer de ces faits.
en fait, et contrairement à ce que sous-entend le courrier du syndic, les travaux d'urgence ont d'ores et déjà été exécutés (comme on peut le constater sur les photos).
le syndic joint le rapport de visite de la société qu'il a diligenté...ce rapport a chiffré à 1656,35 euros TTC son intervention.
(pour information le prévisionnel "travaux d'entretien" pour la copropriété en question s'élève à 585 euros sur un budget prévisionnel global voté à 6000 euros à la dernière AG.)
le syndic emploie le terme "urgence" mais s'agit-il d'un cas d'urgence touchant à la sauvegarde de l'immeuble au sens du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (?)
le syndic a donc informé le conseil syndical de ces faits...à postériori...était-il obligé de l'en informer au préalable à cette intervention ?...est-il obligé de convoquer un asemblée générale extraordinaire ?
que peut faire et que doit faire le conseil syndical sur la base de ce courrier reçu du syndic ?
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RLB
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233 réponses |
Posté - 26 mars 2007 : 11:04:36
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Compte-tenu des éléments présentés, le Conseil Syndical peut-il exiger du Syndic la convocation immédiate à une Assemblée Générale (extraordinaire) ???
Merci de vos réponses |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 26 mars 2007 : 11:40:10
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Au vue du sujet de ALBERT83,comme dans d'autres cas,je pense souhaitable que pour la clareté des réponses à un sujet donné les questions posées pour des problèmes différents (même si qq part il peut y avoir similitude )et part des demandeurs différents fassent l'objet d'une ouverture d'un autre sujet(question) |
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RLB
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 26 mars 2007 : 12:01:18
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je suis du même avis que vous.
je vous ferais remarquer qu'il s'agit ici exactement du même problème (travaux d'urgence / étanchéité de terrase) et si ce n'est de la même question au moins du même sujet (convoquation d'une Assemblée Générale)...néanmoins si celà représente véritablement un inconvénient que les demandeurs soient différents je me tiens prêt, à votre demande réitéré, à ouvrir un sujet spécifiquement dédié à mon problème particulier bien qu'il soit exactement question de celui déjà soulevé ici. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 mars 2007 : 14:16:40
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désolé mais à titre personnel (donc attendons d'autres "prises de position") pour moi cela est différent ou peut être différent sinon ce n'était pas la peine de transmettre des photos (qui donne pourtant des renseignements interessants non pas sur l'urgence mais sur les travaux immédiats ou futurs, entretien ou pas)il fallait poser la question comme ALBERT83; ce n'est pas une critique mais une constatation
gédehem l'a indiqué dans ce sujet et me la rappelé (notion d'urgence),avec raison, dans l'autre sujet dont vous avez fait état
Dans une copropriété proche de la notre sur plainte (à qui??)de la part d'un copropriétaire qui avait des infiltrations sans que personne ne se "bouge" (syndic +CS)le syndicat(X%) a été condamné à faire les travaux + réparation du logement mais le syndic (X%) aussi pour n'avoir pas pris les mesures nécessaires conservatoires (?) ce qui a entraîné une aggravation des dommages causés
Où commence l'urgence?????? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 mars 2007 : 16:14:03
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Félix, ainsi que vous le releviez, le syndic est chargé "...de pourvoir à sa conservation (de l'immeuble), à sa garde et à son entretien, ..." (L.art.18)
Vous indiquez :
"Dans une copropriété proche de la notre sur plainte (à qui??)de la part d'un copropriétaire qui avait des infiltrations sans que personne ne se "bouge" (syndic +CS)le syndicat et le syndic ont été condamnés."
Il est évident qu'en présence d'un dégat des eaux, ou ici d'un problème d'infiltration, le syndic informé se doit de réagir !
On ne connait pas le cas d'espèce, mais si le tribunal à estimé, à défaut de réparer tout de suite, il devait prendre des mesures "conservatoires" pour que les dégats ne s'aggravent pas, c'est que mesure "conservatoire" il devait y avoir !
Un toit qui fuit, on ne sait pourquoi, la mesure conservatoire c'est de le faire bacher ! La réparation viendra ensuite.
Un balcon qui s'effondre, la mesure conservatoire c'est de mettre des étais et un périmettre de sécurité en dessous !
La canalisation qui explose, la mesure conservatoire c'est de fermer la vanne...
Dans la copropriété voisine de celle de Félix, c'est sans aucun doute ce qui a du se passer : on n'engage pas une action pour une auréole au plafond.
L'inertie du syndicat et du syndic est donc ici justement sanctionnée.
Mais sur le fond de l'affaire, cela ne règle pas notre problème de travaux dits "urgents", puisque dans le cas rapporté le syndic n'a rien fait du tout !! .
Certes, le bachage de la toiture doit être engagé, mais s'agissant ensuite des travaux de réfection, il convient de voir tout de suite s'ils relèvent des "travaux d'entretien", donc du budget correspondant déja voté, ou de travaux plus lourds pour lesquels le syndic ne dispose pas de budget.
Car sur la notion d'"URGENCE", il faut voir les choses objectivement, et non subjectivement.
Certes, il est "urgent" de réparer la toiture qui fuit en raison de quelques tuiles cassées .... ,
comme il est "urgent" de réparer le même toit dont la faitière s'effondre entrainant des infiltrations par les tuiles disjointes ....
En cas de litige, il incombe au juge de caractériser l'urgence.
Mais la chose ne pose pas problème (du moins pas trop) si le syndic, après avoir pris les mesures conservatoires 'urgentes' qui convenaient, convoque selon la procédure d'urgence, donc sans délai, une AG pour statuer,
- soit : sur les mesures conservatoires prises et sur les travaux à entreprendre,
- soit : sur les travaux déja entrepris "en urgence" (conservation et réfection), travaux alors ratifiés par l'AG..
Car sur le fond, c'est principalement une affaire de gros sous !
Dans quelle mesure le syndic, de sa propre initiative, peut engager des fonds importants dont il ne dispose pas, s'agissant de travaux hors budgets prévisionnele et/ou travaux ?
Autrement dit, non seulement le syndic se doit de répondre dès qu'un dégat lui est signalé, prendre les mesures conservatoires qui conviennenet, mais faute d'un budget nécessaire il doit convoquer aussitot une AG "en urgence" lorsqu'il estime (c'est son boulot) que ces travaux de réfection sont "urgents", indispensables à la conservation de l'immeuble.
Les litiges portent quasi tous sur les travaux ou actes passés à l'initiative du syndic, sans en référer à qui que ce soit et sans même en avoir le commencement de financement !
On ne viendra certainement pas mettre en cause un syndicat et donc son syndic si, face à un problème de cet ordre, il agit convoque une AG pour statuer "en urgence" dans les 5 jours, après qu'il ai pris les fameuses mesures conservatoires.
Autrement dit, cette affaire de travaux "urgents" est un faux problème : dans le doute, face à un problème où il ne sait pas trop où cela va le conduire et pour lequel il n'a pas de budget (*), le syndic DOIT convoquer une AG "en urgence".
Je doute fort que dans ce cas on vienne le lui reprocher ....
(*) Dans la logique de L.art.14-1 et L.art.14-2, TOUS les fonds nécessaires au syndicat sont et doivent être votés par une AG.
Conséquence de ces articles, le syndic ne peut engager de fonds qui n'auraient pas été votés par une AG.
De ce fait,
- la réparation d'un sinistre n'entrant dans aucun des budgets votés,
- le syndic ne pouvant faire d'avances de fonds,
la convocation d'une AG "en urgence" pour ces travaux sans doute "urgents" mais hors budget IMPOSE la convocation d'une AG selon la procédure d'urgence. |
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RLB
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 26 mars 2007 : 18:04:01
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on constate là en effet toute l'ambiguité du terme "urgence".
Face à un syndic un peu "mou" le Conseil Syndical peut-il exiger du Syndic la convocation immédiate de cette AG "en urgence" ?
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